（2）雨花毓秀小区物业管理服务方案 - 云南交通职业技术学院

1、雨花毓秀小区物业管理服务方案2010年9月8日昆明欣荣物业管理一、物业管理项目的认识与定位雨花毓秀小区是云南城投兴坤房地产开发开发建设的、呈贡大学城地区最先建成投入使用的住宅小区。小区规模大，设施全，住户以师大、民大、交职学院等高校的教职工为主。作为业主的各高校教职工，文化素质高，法律意识强，客观上对小区的物业管理服务的要求高于一般客户群体，对物业管理服务的水准期望质较高。因此，注重小区管理的安全有序、环境的整洁优美和服务的周到、细致、高效是小区住户对公司物业管理的基本要求。昆明欣荣物业管理是由云南城投兴坤房地产开发和昆明博耕物业管理合作组建的，决心以“服务第一，质量第一，业主至上”的服务宗旨

2、为指导，按照高起点、高标准、高效率的要求做好雨花毓秀小区的各项物业管理服务工作。（一）项目名称：雨花毓秀小区物业管理（二）形象定位：现代、高效、环保、安全现代展示智能化、园林化的高层小区形象；高效塑造创新、进取、高效的社区氛围；环保树立注重环保的文化内涵和社会形象；安全建立安全、文明、有序的小区环境。二、物业管理的范围1、住宅楼建筑面积：747391 平方米；134个单元；住户4361户；2、铺面建筑面积：67938平方米：商铺450户；3、地下车库：6个；车位4355个；4、地上停车场：145个5、绿化：193,216平方米；三、物业管理受益人：雨花毓秀小区全体业主四、物业管理的目标1、做好

3、物业小区的安全和消防管理工作，杜绝各类安全责任事故的发生；2、业主满意率95%以上； 3、业主有效投诉处理率100%； 4、及时维修合格率100%；5、保洁达标率96%以上6；设施设备完好率98%以上。 7、人员上岗合格率95%以上。五、物业管理服务内容（一）房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、中水站及各类设备用房、物业管理用房等。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、高低压配电设备、

4、电梯、地下室排水系统、中水处理设施、闭路电视线、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备、监控设施设备、智能化设施、邮政信箱、垃圾卫生设施、围墙等。（三）环境卫生1、制定环境卫生、清洁卫生的标准及绿化园林工作标准和管理制度；2、公共环境卫生，道路、地下停车场、公共采光顶、公共室外路灯的经常性保洁；3、绿化环境含公共绿地、园林、建筑小品等养护、修剪、虫害消杀；4、二次供水符合国家卫生标准；5、业主生活垃圾收集清运；6、清理化粪池及消毒工作；7、定期安排灭四害的工作。（四）公共秩序维护1、内容(1)协助公安部门维护本物业区域的公共秩序

5、；(2)建立专职管理队伍，开展办公区公共场所的秩序维护管理，发生治安事故时，及时向有关部门报告，协助做好救助或事后调查工作；(3)安排二十四小时管理员监控中心值班及对本项目重点公共区域进行定时、定点巡逻检查；(4)建立完善的消防管理制度，在消防部门的指导下开展小区消防管理，贯彻预防为主、防消结合的方针，定期开展日常消防检查及巡逻工作。2、责任(1)维护公共区域正常秩序，尽力减少或杜绝闲杂人员进入小区，对业户装修、搬家等大件物品的进出进行控制；(2)提供公共秩序管理服务，进行巡逻并作记录，协助公安机关尽力减少或杜绝公共区域内治安、刑事案件的发生(不含业主人身及家居财产保险保管责任)；(3)开展消

6、防安全日常管理，尽力减少或消除消防隐患。（五）交通秩序与车辆停放1、内容(1)建立并不断完善停车场(库)管理制度，对停车场(库)依法管理，依法经营；(2)指引各种车辆有序停放，规劝违规行驶及停泊行为，进入住宅小区之车辆建议购买车辆盗抢等相关车辆保险；(3)提供停车场(库)场地清洁、停车场设施维修，指引标识养护。2、责任(1)停车场(库)实行车位有偿使用，但不承担车辆丢失、保险责任；(2)取得停车场(库)合法经营权，参照政府批准的指导价格，对停车者依法收取车位使用费和管理服务费；(3)对非机动车实行指定地点停放，有权将违章者的车辆清理出场外。（六）房屋装饰装修管理 业主开展房屋装修前需要事先向服

7、务中心提出书面申请，获得服务中心书面同意并办理齐备装修施工手续及签署装修管理协议后方可施工。六、 物业管理服务质量（一）房屋外观房屋外观基本完好和整洁。室外招牌、广告和霓虹灯等保持基本统一美观并进行定期检查。（二）设备运行1、电梯由专业人员维护保养，持证上岗，各种安全检查审查证件齐全，尽力确保电梯运行良好和安全设施齐全；2、配备专职的水电工程技术人员维护设备设施，持证上岗；3、制定配电运行和二次(加压)供水制度，实行24小时运行(市政临时停电、停水及日常维修保养所需之情况除外，但应提前通知)；4、检查设备运行情况并进行记录，监管有关的保养工作，尽力确保设施的正常运行；5、大型设备完好率99以上

8、，中小型设备完好率96以上。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理1、公用配套设备、场所(地)规划标准，尽量避免违章擅改原规划要求和侵占设施或场地的情况，方便居民，公用设施完好率在95以上；2、道路通畅，路面平坦整洁，排水畅通；3、供电、供水、供气、通讯管理及设施运行正常，二次供水环境整洁，避免二次污染及隐患；4、公用排污、排雨水管线设施完好；5、停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好。（四）环境卫生1、清洁卫生实行一体化管理，有专职清洁队伍，落实管理制度；2、卫生设施齐备，有垃圾收集设施，生活垃圾日产日清；3、整体环境及环卫设施保持清洁，定期杀虫灭鼠。（五）绿化1、绿

9、化卫生实行一体化管理，有专职绿化员工，管理制度落实，有定期的修剪养护计划；2、保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，减少病虫害及践踏折损现象，无大面积黄土裸露。（六）交通秩序与车辆停放1、落实停车管理制度，有专职人员检查巡逻；2、落实办公区内机动车辆管理制度，规劝违章行驶及停泊行为；3、落实非机动车辆管理制度，管理有序，停放定点整齐。（七）公共秩序维护管理1、实行公共秩序维护和车辆的一体化管理，设置专业化管理队伍，对园区进行巡逻值班；2、加强对安保人员的思想教育和业务训练，管理人员统一制服，熟悉辖区情况，文明执勤。3、物品出入必须提住户在物管公司登记的授权人同意并签字确认后方可搬运物品。4、物品

10、搬运出入时间为8:3012:00,14:0017:00（八）消防1、落实消防监控措施和制度，有专职人员管理；2、尽力确保消防设施完好，每半年进行一次消防设施设备检查，以保持良好的防范状态；3、可能危及业主及行人安全处有警示标识和防范措施。（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修：1、小修及时率达98以上；2、维修质量返修率不高于1。急修：1、急修及时率达98以上：2、维修人员三十分钟内到达现场。七、物业管理的组织实施（一）组织架构业主委员会欣荣物业管理公司工商、税务社区、公安等绿化浇水修剪造型消杀管理物业维修设备维护节能降耗治安管理车辆管理消防管理客诉服务便民服务协调管理楼道保洁环境保洁

11、垃圾清运 （二）组织实施1、各职能部门处在物业管理公司的领导下，接受社区和业主代表的工作检查和监督。2、作为小区物业管理的实施部门，根据物业管理公司的授权，履行雨花毓秀小区物业管理合同中规定的权利、义务和责任。3、各职能部门实行物业管理公司领导下的管理处经理目标责任制，内部实行垂直领导。4、各职能部门人员按照精干高效、一专多能的原则设置，以服务业主为中心，实行以服务为重点的规范操作。5、物业管理公司服务中心实行24小时值班，在值班期间值班员根据授权履行职责，确保物业管理工作的及时性、有效性和不间断。八、物业的交验接管和管理服务承诺（一）物业接管程序拟定方案组建机构物业交验日常管理签订合同岗位培

12、训重点整改搬迁计划1、物业管理公司根据小区的实际情况，拟定分工明确和管理规范的实施方案；2、与开发商委托合同签订后，成立物业管理各职能部门和组织人员的培训；做好开展物业管理服务的各项准备工作；3、按照规定的时间开展前期物业管理、物业交验和规范的物业管理服务。（二）服务承诺1、清扫保洁率达98%以上，做到定时清扫，无卫生死角，坚持保洁人员自查，管理员巡查、抽查相结合，确保管理区域内外环境整洁；垃圾分类存放，日产日清；化粪池定期清掏，无溢出，无环境污染。2、房屋、设备、设施的日常维护维修质量合格率达98%以上，做到定期维护检修保养，实行维护人员自检，管理人员抽检和住户回访、评价相结合，确保维护维修

13、质量。3、消防设施、设备完好率达100%，做到定期维护检修，保证消防档案完备，消防预案落实。4、业主有效投诉处理率在100%以上，回复率100%。建立住户投诉回访制度，定期征询业主意见，对投诉反映的问题及时处置反馈。 5、制定和落实年度员工培训计划，采取公司培训和管理处培训相结合的方法，确保各类管理人员专业培训合格率达100%。6、业主对物业管理满意率达95%以上，建立定期回访制度，加强与业主和住户的沟通，定期收集意见和需求，确保业主对物业管理工作的满意程度。九、保障措施 物业管理属于劳动密集型、服务性较强的三产行业。坚持以人为本的管理理念，实行人性化的企业管理，充分调动全体物管员工的积极性，

14、是做好物业管理工作的根本保证。为了确保雨花毓秀小区委托范围物业管理工作目标的实现，公司的保障措施是： 1、组织物业管理处各类人员的全员培训。为了确保物业管理的专业水准和服务质量，公司计划用15天的时间组织完成物业管理员工的职业道德、岗位技能和礼节礼貌的培训以及委托范围物业的卫生开荒工作，做到新招员工不经过培训不得上岗。2、员工工资不低于省市规定的最低工资标准。公司遵守国家和省市关于劳动工资的有关规定，在不低于省市最低工资标准的基础上，根据员工的工作态度、工作年限、工作技能和管理能力制定不同的酬劳标准，充分调动物业管理员工的工作积极性。3、建立符合公司实际的员工劳动保护和劳动保险制度。公司定期为员工配发统一的工作服和手套、口罩等劳