建筑施工后期收尾阶段的技术管理

1、建筑施工后期收尾阶段的技术管理一、收尾阶段的主要施工内容项目收尾阶段,由于项目大面施工已经基本完成,大量劳动力已撤场,剩余的工作主要为两个方面：1、尚未完工工作;一般情况下地下室、屋面、小单体、管井等部位施工在大面积施工过程中,容易被忽视,进入收尾阶段往往这些部位的施工是制约顺利收尾交房的重要影响因素。2、施工质量缺陷的维修工作;进入收尾阶段，整体工程系统调试，往往出现很多的大面施工过程中遗留的质量缺陷，这些质量缺陷一般情况下，会影响工程正常使用功能和整体施工效果，同时这些质量缺陷的整改工作，影响面大、牵扯专业多、施工较为困难，是收尾交房阶段的重点工作。二、收尾阶段的施工特点1、收尾阶段施工点

2、多面广项目进入收尾阶段后，大面积施工已经结束，工程整体已基本成型,项目一般在收尾阶段尚需大面施工的部位很少，一般出现在地下室、屋面、小单体、管井、地下构筑物等部位，大多数施工属于只存在于施工点的维修施工，例如卫生间漏水、管道渗水、墙面裂缝、地砖破损、墙面不平整等等，而且数量众多.2、收尾阶段施工难度大往往收尾阶段的施工都具有空间或者时间上的局限性，相比较正常大面施工难度相对较大。一般情况下，收尾阶段中尚未进行施工的部位，都存在一定的特殊性。例如很多项目的地下室粗装修、装修施工往往在正常施工阶段由于机电安装单位长期占据施工作业面、土建自身认为土建施工内容少、地下室长期渗水返潮等因素影响，留至收尾

3、阶段施工，但至收尾阶段往往由于关门节点已经制定，工期紧、施工量大，需要付出昂贵的施工代价。再如往往在收尾阶段管道井吊洞、墙面挂白才被发现未施工，其原因是管道、桥架、配电箱等机电安装工作长期占据管道井施，待至收尾阶段，管道井内管道林立，吊洞、挂白等施工难度极大,甚至无法施工。3、收尾阶段交叉作业多收尾阶段,土建施工、安装施工、装修施工、电梯施工等各专业施工均进入尾声，各系统、各专业同时进行调试、维修、完善，各系统、各专业在同一空间、同一段时间内同时施工、频繁交叉,相互影响、相互制约，甚至相互破坏。给施工组织的合理性提出了更高要求。4、收尾阶段成品破坏严重、成品保护难度大收尾阶段各专业相互交叉施工

4、,特别是漏水处理、管道维修、线路维修、管井吊洞等施工，对已经完成的装修、安装等工程造成较大的破坏，每施工一处，如果各专业配合不到位、工人对后续施工不清楚、成品保护意识淡薄，均有可能造成已施工成品受到破坏、污染，而且很有可能要花费更长的时间、更大的代价处理这些成品被破坏的部位。5、任务重，时间紧一般情况下收尾阶段业主往往会制定一系列短期节点、关门节点,同时这些节点不具备工期安排合理性的特点，甚至有些节点的制定往往忽略工序正常插入所需时间。为了在短时间内取得高效施工,众多部位需要进行设计方案优化、施工做法优化、材料做法优化等工作。6、劳动力组织难度大收尾工作点多面广，而且时间紧迫,但由于各专业大面

5、积施工已经结束，多数劳动撤场，留守的工人,往往施工手艺较差。要在短时间内完成众作业点上的施工，所需劳动力往往缺口较大.此外众多维修工作具有随发现随处理的特点,劳务需求具有时间特性，对劳动力组织提出更高难度.例如卫生间防水渗水处理，需要发现一处、处理一处，劳务组织到位后，一天之内只需处理一处，所用时间不多,但每天都有可能有新的渗点。7、材料组织的紧迫性较强由于收尾阶段交叉作业多、成品保护难度大、施工时间紧、维修问题的发现具有时间性等特点,随时都有材料进场需求，但往往需求量少，而且材料需求的紧迫性较强，材料进场没有系统性,给材料进场组织带来较大难度。三、项目收尾阶段技术管理重点针对收尾阶段的施工特

6、点，结合收尾阶段的主要施工内同,项目收尾阶段的技术管理重点应围绕以下工作展开：1、详细排查，制定收尾销项计划销项计划的制定,是收尾工作的“本”，只有抓好销项计划这项本质工作,才能将收尾工作推至有序、高效的道路上，做到“本立而道生"。销项计划的制定之前必须进行详细的现场排查，排查工作最好由主要领导带头、项目全员参与、主要劳务负责人要全程参与,排查工作应覆盖整个工程，并根据工程性质，暂列排查重点区域，如卫生间、管井、机房等。特别是施工范围内的犄角旮旯要作为排查的重点（这些区域往往容易忽视，施工至后期尚有大量施工未完成）。排查工作完成后，技术部应将排查的结果,分区域、分部位排列出,形成销项

7、计划总目录。然后针对每一部位的施工,确定施工方案制定时间、梳理各工序流程与插入时间、过程损坏成品恢复时间等，并采用横道图的形式，排定销项计划。销项计划中最好明确责任人、责任单位、责任队伍等.2、根据实际情况，沟通协调,设计优化方案,提高施工效率一般情况下，出现下列情况，需要优化施工方案、甚至设计方案：（1)已施工完成部位，在收尾试用阶段,发现不能满足使用功能或者使用寿命要求，需要重新设计，进行方案优化。如某工程卫生间采用一般木制门套，但由于设计存在缺陷，该卫生间地漏距离门套较近，门套根部经常侵泡于卫生间积水中,门套极易损坏。后经与设计、业主沟通,门套根部更换为石材踢脚线。（2）局部未施工部位，

8、按照设计图纸施工，不能满足工期节点要求。如原设计某部位防水材料为聚氨酯，但聚氨酯施工所用时间较长（一般需要涂刷23次,聚氨酯干燥时间也较长)，对后续施工的影响较大，不能满足该部位整体施工工期要求,为此,需要通过与设计、业主、监理等各部门沟通,将聚氨酯更改为更加快捷的聚乙烯丙纶布防水卷材、水泥基渗透结晶型防水涂料等材料，以节约防水施工时间,确保后续施工尽早插入。（3）施工缺陷部位，处理难度较大，需要优化设计方案.如某工程餐厅的洗碗池,原设计为混凝土结构，采用瓷砖饰面。但由于混凝土结构存在一定的质量缺陷,瓷砖面完成后发现洗碗池大量渗水。如将洗碗池瓷砖面铲除，并维修完成混凝土结构后，再重新施工，所需

9、时间较长,不能满足工期要求.后经与业主、设计等单位沟通,再原瓷砖面层加设不锈钢槽,以节约缺陷维修整改时间.（4）施工作业存在空间上的局限性,短时间内无法保证完成施工时，需要考虑优化设计方案。如某工程地下室顶部管道较多，且地下室层高较大，管道上部空间内的乳胶漆施工无法进行。后经协商，地下室管道上部空间内喷涂黑色油漆,以满足管道上部空间内的整洁性。3、有针对性地制定剩余工程施工方案或者缺陷整改方案(1）施工作业较为危险时，必须制定针对性的施工方案,如高空保洁、外窗维修、外墙维修、线条修补等;(2）施工作业存在空间上的局限性或者处理难度较大时，需要制定针对性的施工方案,如管井吊洞、高大幕墙的防火封堵

10、、地下室外墙渗水、地下管沟漏水、地面下沉等.(3)缺陷整改可能造成其他破坏时,需要制定整改方案，如金属屋面漏水处理、外窗渗水处理、屋面排汽不畅等缺陷整改.（4)剩余施工与缺陷整改牵扯面积较大或者可能造成较坏影响时，需要制定专项方案，如室内地面下沉、砌体沉降裂缝、外墙质量缺陷修补等（5)已投入施工区域内的缺陷整改，需要制定专项整改方案。(6）缺陷整改可能影响整体外观形象时,宜制定针对性的整改方案,如墙面裂缝、外墙线条不顺直等。4、确定维修施工标准。收尾阶段的维修工作工期紧、任务重，往往维修工作为了抢时间,没有制定相应的标准，造成质量把控不严、影响整体外观质量的情况发生。为此当大面积施工之前应当先

11、制定标准、根据标准施工样板。5、合理安排各项验收工作，做好竣工验收资料准备工作进入最后收尾阶段，往往是各项专业验收工作相对集中的阶段，要及时与业主、监理等单位进行沟通，及时穿插安排各项验收工作.此外收尾阶段的一项重要技术工作就是竣工验收的资料准备工作。6、收集工期等方面的有利证据往往进入最后收尾阶段业主通常会出现空前的工期紧迫感，极易压缩工期,采取非常规手段,但现场工序交叉多、相互影响，技术部应牵头做好工期等方面有力证据的收集工作。7、确保设计变更单发放到人,检查变更设计落实到位。工程进入收尾阶段时该工程也同时进入试用阶段,在此期间往往会成批发现使用功能、外观效果等方面设计缺陷，设计变更会集中

12、涌现。因此设计变更单要及时进行处理，发放到人、落实到位。四、收尾阶段的现场施工组织1、根据销项计划落实所需劳动力与材料通过地毯式的排查,制定出的销项计划，是收尾阶段施工的主要依据,现场施工组织应根据销项计划制定相应的部署工作。销项计划完成后,要对照销项计划制定相应的劳动力和材料需求计划，找出劳动力与材料的缺口，并制定相应的补充方案。2、销项计划的落实现场施工根据销项计划逐步有序展开，每日召开碰头会,对照销项计划逐一落实现场施工情况,查找计划与实际差距，确定解决方案。3、坚持每日排查坚持每日排查的目的在于查找新的问题、抽查落实情况、检查整改质量.五、收尾阶段常见的剩余施工1、管道井管道进主要遗留

13、的工作有：抹灰未完成,墙面挂白未施工,管道吊洞未施工,楼板混凝土未浇筑、防火封堵未完成等内容。管道井内的孔洞预留工作在主体施工阶段应进行详细策划，已确定位置后留设套管，不宜将整个楼板留至后期浇筑,尽量减少吊洞施工。管道井在砌体施工过程中一定要做到随砌随抹，若后期抹灰难度较大。管道安装之前尽量完成墙面挂白施工,特别是管道较多的管井内工序穿插要提前策划.2、配电间、机房等功能性房间配电间、机房等功能性房间土建施工完成后，移交至安装单位施工，但往往由于安装单位施工进度问题、外网接入时间、综合调试等因素，致使功能性房间内顶、墙、地饰面施工进度滞后。同时这些房间内工序穿插作业，造成施工成品的破坏较多。因

14、此关于功能性房间的施工要提前进行施工流水、主要施工段的策划工作。3、地下室往往地下室是机电安装工程管道密集布设的区域,同时地下室材料进场困难难、施工作业环境差也对地下室施工进度造成一定影响，因此后期收尾阶段地下室内往往留有大量剩余施工.对于地下室施工由如下建议:一是尽早完成回填施工，以便能够及早处理完成地下室渗漏问题，为地下室施工提供较好的作业环境。二是对地下室部位的机电安装施工应提前进行策划，优先保证电气施工.三是地下室后期施工要充分利用地下室布局特点形成流水施工.四是对于无坡道地下室施工要有专项的材料运输方案.五是地下室要提前进行通风处理,已保证墙面涂料施工尽早开始，必要时可以采用防水砂浆

15、抹灰、内墙按照外墙进行施工等设计优化方案.六是项目主要领导要特别主要重视地下室的施工,要经常巡视。4、屋面屋面工程整体留至后期施工的项目主要是外墙施工吊篮支设在屋面,外墙施工占据屋面施工时间。考虑到屋面工程相比较外墙施工的工序较多、功能较为复杂，因此建议还是建议完成屋面施工后进行外墙施工,但屋面支设吊篮时要主要制定好成品保护措施.但这种情况还是比较少见，通常屋面工程遗留至后期施工的内容主要是大量的修补工作。5、室外管网与室外工程往往室外管网与室外工程为业主直接分包工程,其施工滞后具有一定的特殊性,但也存在因场地移交等问题影响外网与室外工程的问题。六、收尾阶段的常见的维修问题1、卫生间漏水卫生间

16、漏水、积水等问题的处理一直是收尾阶段，甚至维修阶段主要工作，其常见问题表现在：（1)卫生间吊洞质量不合格，是造成卫生间漏水的最主要因素。（2）防水层施工质量控制不严，是造成卫生间漏水的直接因素。(3）防水施工与管道安装安排不合理，相互破坏。（4)卫生间四周墙体未设置混凝土台或者混凝土台与结构楼板之间存在缝隙.（5）防水找平层施工质量不合格，空鼓、开裂等造成防水层破坏.(6）混凝土楼板降板高度不足，造成卫生间完成面与室外地面高差不足.（7）楼板混凝土裂缝较多。（8)穿楼板管道预留洞口不准确，造成后期开孔或者吊洞难度增大.（9）地面坡度不足、地漏标高不准确、地漏堵塞等造成卫生间排水不畅.(10)洁

17、具安装不规范、出水口等部位漏水.（11）管道材质差，出水口、检查口等部位漏水。（12）后期施工大量杂物倒入洁具内,造成管道下水堵塞。上述问题的整改处理工作相对简单，在收尾阶段会采取各种方法治理，但对于卫生间漏水问题治理的根源,还要放在过程质量管控阶段,这些问题的反复出现，给予我们对卫生间质量管控的一些启示：（1）要把吊洞施工作为一项重要分项工程来做.要有一整套从方案制定、技术交底、现场管控、质量验收、隐蔽记录等方面的管理措施和管理记录.要重点控制好洞口剔凿、分层完成、混凝土膨胀剂、涂刷水不漏、泼水试验等重要环节。吊洞隐蔽前,项目主要领导要带队抽查,项目质检员要全数检查。（2)防水施工前必须进行

18、水泥砂浆找平施工，要尽可能提前进行找平施工。防水细部构造要求必须严格按照规范施工,如上翻高度、管口处理等内容要严格控制，不能得过且过。(3）必须提前进行卫生间安装施工的深化设计，提前编制卫生间土建安装交叉施工作业指导书。在进行防水施工之前，必须检查安装工程的布线布管工作是否完成，防止安装布线布管遗漏、后期剔凿。土建安装要相互协商完成交叉作业的先后顺序、成品保护等工作.（4）地面坡度与地面标高要进行详细策划,地漏、管口周边的处理工作,必须进行逐一检查验收.(5）总承包单位要参与机电安装管道材质的检查工作。要全程参与管道灌水试验、试水打压试验。（目前,各项目均有安装管理人员较少、管理监控力度不大现

19、象）（6）要加强卫生间沉箱、四周墙体反坎等混凝土质量的控制.（7)卫生间整体完成后，应全数增加一次蓄水试验，把问题留在大面施工过程中，尽量避免收尾阶段的返工。2、外墙渗水外墙渗水的主要原因有:(1）窗户与墙体的连接处的缝隙填塞不密实，外窗与外墙饰面之间缝隙未打密封胶，窗口未设置滴水线、窗台存在倒坡或者积水现象，造成窗户周边渗水.（2）外墙线条、空调板、遮阳板等构件在抹灰及后续施工中未找坡，甚至倒坡，引起墙体根部渗水.（3）砌体墙与混凝墙接茬部位抹灰层直至墙体开裂，墙体墙顶砌部分沉降开裂，外窗过梁部位墙体开裂等原因造成该部位墙体渗水。（4）砌体结构砖缝不饱满,砌体墙缩缝、明缝处渗水。（5）外墙抹

20、灰质量控制不严格，抹灰层开裂.（6）外墙接茬部位混凝土不密实,或者存在杂物,外墙接缝部位渗水。（7）外墙对拉螺栓眼未用发泡剂填塞、外架穿墙孔填塞随意.(8)外墙保温抗裂砂浆、饰面层腻子与涂料开裂。饰面砖勾缝不到位、干挂石材砖缝打胶不到位。（9）外墙保温上口未封闭。（10)屋面落水管等管道安装,造成墙体破损，从破损位置渗水。对于外墙渗水的处理，由于大多存在高空作业，而且处理牵扯的工序较多，处理难度较大，为此，在过程管控中要特别注意对常见渗水部位的质量管控。对于外墙渗水的处理有如下建议：（1)对于窗口、管道附墙、墙体管线等部位应进行深化设计；施工过程中要进行详细做法交底，同时加强隐蔽验收，形成验收

21、记录.（2）控制好外墙砌体灰缝、窗户过梁、墙体拉结筋等施工质量；抹灰重点关注不同材质墙体相接处挂网、甩浆等工序的施工质量.建议外墙砌体根部设置混凝土挡水坎.（3）外墙抹灰尽量不取消，以抹灰层封堵主体结构的缝隙，同时为外墙保温、外墙饰面层施工提供良好的基层，避免后期施工的外墙面层空鼓、开裂.外墙抹灰建议增加挂网措施防止开裂.(4）内墙抹灰之前,应对外墙部位的孔洞进行一次详细排查，确保所有螺栓眼封堵完成，外架穿墙孔已采用微膨胀混凝土填塞密实。（5)外窗台、线条、空调板等部位必须进行找坡施工。(6）对于外墙渗水的处理建议在分析明确原因后,制定专项的整改方案。3、屋面漏水随着建筑科技日新月异的发展，建

22、筑屋面的形式不断补充增加，屋面的构造做法也在不断发展，对于不同形式、不同构造的屋面，其渗水的特点不尽相同，在此仅对混凝土屋面、金属屋面的常见漏水点进行一下说明。混凝土屋面渗水的常见部位有：(1)女儿墙、山墙等部位的泛水高度不够或者防水处理不到位,从女儿墙、山墙根部渗水.（2）出屋面管道部位未按照设计要求进行泛水处理，或者吊洞施工不符合要求的部位。（3）屋面面层不平整长期积水部位，天沟、落水口坡度不足或者存在倒坡的部位.（4）屋面排汽不畅,未做到纵横贯通,造成屋面局部鼓起的部位。（5)屋面防水找平层空鼓、起砂、开裂，造成防水破坏的部位,防水卷材接茬开裂部位。(6)屋面混凝土层未设置分隔缝或者分隔

23、缝设置间距过大,造成混凝土开裂部位。（7）变形缝、沉降缝等部位防水处理不细致也容易造成漏水.（8）贴砖屋面灌缝不到位的部位.金属屋面常见漏水原因有两种：(1）温度变形造成连接部位、搭接部位开裂、松动；（2）屋面施工过程中成品保护措施不到位，踩踏、堆积重物造成人为的板缝。对于金属屋面漏水点的处理，常见的有采用涂刷高分子复合材料、粘贴防水胶粘带、密封胶填缝等等.4、地下室渗水一般地下室结构均采用结构自防水+柔性防水层两道防水,地下室柔性防水在土方回填、底板施工过程中极易损坏的,因此混凝土结构自身防水性能就显得十分重要。同时，根据以往经验地下室主要渗漏的部位有：施工缝与后浇带部位、对拉螺栓、穿墙套管

24、等振捣不宜密实的部位;墙面裂缝部位;施工过程中存在蜂窝、麻面等质量缺陷的部位等等。因此在地下室混凝土防水结构施工过程中要加强止水带安装、混凝土混凝土振捣、漏浆封堵等环节，以加强其等地下室混凝土结构自身防水的能力。5、房间不方正、开间尺寸不符合要求这种质量缺陷问题常见于住宅项目，造成这种缺陷的原因主要是由主体与砌体结构施工阶段,施工过程中对结构位置的控制不严格、或者结构施工时存在跑模、涨模等缺陷,在抹灰前未认真检查房间的对角线、开间、进深尺寸,不按规定打灰饼、冲筋等原因造成的。对于房间不方正、开间尺寸不符合要求这类缺陷最好的整改措施就是严格按照公司、分公司相关实测实量的制度,提起进行处理.6、地

25、面工程的质量缺陷地面工程的施工容易受到其他施工的破坏，因此地面施工往往被安排为一个房间、一个区域或者整改工程的最后一道施工工序,甚至会延续至收尾阶段进行施工，但由于往往由于后期施工工期紧、缺陷形成需要一定时间等原因，后期收尾阶段,地面工程质量通病的整改也是收尾阶段比较常见的施工内容。比较常见的有：（1）基层处理不到位或者未施工素水泥浆结合层，造成水泥砂浆地面、混凝土地面空鼓。（2）收面不及时、分格缝设置不合理或者养护不到位引起的水泥砂浆地面、混凝土地面开裂。（建议面层的水泥砂浆、混凝土地面施工时增加抗裂措施，如加网、添加胶粉或者纤维类材料等)（3）砂浆、混凝土配合比不当、水灰比过大、收光不到位

26、等原因造成水泥砂浆、混凝土地面起砂.(4）地砖、石材地面空鼓，拼缝不平,勾缝不到位。（5)取消排砖环节，造成的地面石材色差较大。（6）由于后期施工造成地面工程其他破坏。7、墙面不平整造成墙面不平整的主要因素有：(1）主要是抹灰施工质量差,平整度不能满足规范要求。（2)阴阳角不顺直，特别在混凝土结构取消抹灰的工程中较为常见.(3）为节省成本,墙根部(地面构造层与踢脚线）往往预留不抹灰，但施工过程中未控制预留高度.(4)墙面开关盒、线盒预留不规范，后期修补造成的墙面不平整.（5）线路、开关出现故障，后期开凿修补不到位造成墙面不平整。（6）内墙涂料腻子施工不规范、打磨不到位造成墙面不平整.（7）外墙

27、涂料面不平整主要由于保温抗裂砂浆层厚度过小、抹灰层墙面不平整造成的。8、墙面裂缝造成墙面裂缝的原因很多，墙体、抹灰、墙面腻子、乳胶漆面层都有可能造成墙面出现裂缝，但是较多出现的部位有三类：一是不同材质墙体相接处,二是墙体后剔线槽部位,三是砌体墙出现沉降裂缝的部位.减少墙面裂缝一是要加强不同材质墙体相接处以及剔凿线槽处的挂网验收工作,二是强化安装砌体配管阶段的准确性，避免抹灰完成后的剔凿施工,三是要控制砌体墙斜砌的时间，四是加强砌体、抹灰、乳胶漆面层的质量控制.如果因抹灰层或者腻子层出现的裂缝，一般采用在墙面剔凿V形槽，重新抹灰或者刮腻子,抹灰的标高应该高一些，最好使用抗裂砂浆，腻子层增设网格布

28、、的确良布等，增加抗裂性。对于结构裂缝、沉降裂缝以及面积较大的墙面裂缝的处理应出具专项方案。10、墙面补洞由于施工需求往往在收尾阶段墙面存在外架穿墙孔、安装预留孔等洞口需要填补。同时弱电、强电布线、调试完成后,往往有大量的接线口、线盒的需要进行填补.墙面预留洞口填补工作应先将洞口周边进行凿毛处理，清理干净浮浆等，并浇水湿润。填补材料最好需用高一等级的微膨胀混凝土，禁止采用碎砖等材料填补后抹灰。填补之前最好在洞口顶部剔凿斜口，以便混凝土灌注密实.支设模板的浇筑口宜一并浇筑完成混凝土,后期剔凿。七、简述收尾阶段土建与安装的配合事宜对于常见收尾阶段的剩余工作，土建与安装要提前进行协商,制定合理的工序

29、穿插作业时间,并相互进行交底，使双方施工人员清楚各自的施工工艺。对于收尾阶段的维修工作，如卫生间、管道等部位的渗漏问题,土建安装双方应相互理解、相互依存，针对双方的施工流程、施工工艺制定维修计划，明确各自维修内同、时间等。八、收尾阶段的总包管理随着总承包管理模式日益普及，业主、监理越来越依靠总包单位进行管理，特别是后期收尾阶段，业主越来越直接地把专业分包的工作推至总包单位，因此收尾阶段的总包管理工作越来越重要。1、拉近总包与专业分包的距离总包管理人员要清楚认识到:不管时业主直接分包还是业主指定分包，应该都是总管管理体系下设的部门，在收尾阶段不能把彼此分的太清。收尾阶段的排查工作、销项计划制定的过程中要把分包单位纳入进来.2、定期召开总包协调会议通过总包协调会议，理清各专业施工作业流程、明确现场问题各专业的责任、解决各专业施工相互影响的问题，落实收尾销项计划。3、通过业主、监理单位，明确总包权利在收尾阶段，各专业相互交叉、相互影响、甚至相互破坏，因此必须取得业主、监理单位对总包的支持，总包应该有做决策的权利、应该有处罚的权利。4