关于县城小区管理的调研报告小区情况调研报告.doc

1、关于县城小区管理的调研报告_小区情况调研报告十八届三中全会提出，创新社会治理体制，对于维护最广阔人民根本利益，最大限度增加和谐因素，增强社会开展活动，进步社会治理程度，全面推进平安中国建立，维护国家平安，确保人民安居乐业、社会安定有序具有重要的意义。为强化社区治理，进步小区管理程度，县政协组织专题调研组，通过听汇报、看现场、走访座谈、问卷调查等形式，分别对县城6个社区小区管理工作情况进展了调研。现报告如下。一、调研中各方集中反映的问题一问卷调查满意度较低的主要涉及五个方面本次视察调研共发出问卷117份，收回有效问卷117份。一是治安状况。对“目前小区在社会治安中哪些问题最为突出”的问题，50%

2、的人答复入室盗窃；17.9%的人答复未成年人违法犯罪；12%的人答复抢劫、抢夺和吸贩毒。对“在目前的社会治安状况下您感觉小区平安吗”的问题，35%的人答复不平安。对“去年以来，您或您的家人遭受不法损害属于以下哪几种”，居前三位的是入室盗窃、车辆被盗和被诈骗，分别占20%、19.6%和5.9%。二是车辆停放。对“小区车辆停放满意吗”的问题， 41.8%的人答复不满意；A区、B区不满意的分别占到了53%和46%。三是住房商用。对“小区有占道经营的现象吗”的问题，25%的人答复有，26%的人答复个别现象。对“居住的小区住房周围有经商的吗”的问题，63%的人答复有。对“居住周围住房用来经商的观点”的问

3、题，54%的人答复不愿意21%的人非常反感。四是电梯平安。对“乘坐电梯时遇到过电梯停电或出现事故吗”的问题，17%的人答复有，21%的人答复听说过，6.8%的人答复亲眼看见过。兴汶社区有15%的人表示乘电梯时遇到过停电或出现事故。五是公共设施配置。对“居住社区的公共设施和场所配置有何评价”的问题，36%的人对社区停车场不满意；41.8%的人对社区绿化不满意；37%的人对社区公共活动空间不满意。对“着重改善的公共效劳设施及改善重点”的问题中， 23%的人建议扩大文化体育设施的规模；26%的人建议进步医疗卫生设施效劳程度；15%的人建议增加社会福利设施的数量；分别有22%、23.9%、22%和24

4、.7%的人建议对根底教育设施、商业效劳设施、交通根底设施和市政配套设施进展合理布局。二座谈中社区干部最为苦恼的主要是两大难题一是物管费收取难。许多居民对于入住小区没有心理准备，还存在无偿享受效劳的观念。为此，任何一件微小的事情都会成为其拒交物管费的理由，负责收费的社区干部尽管说破嘴、跑断腿也无济于事。以五福社区为例，共有安置房3781套，入住2898户3385套，而收缴物管费2028户314120元，缴费率仅占入住户的69.9%。二是管理工作运作难。由于市政设施尚未完备，商户与居民混杂一体，排污排水堵塞频繁、小区商业无序经营严重、局部区域建筑垃圾和弃土未彻底清理等因素影响，加大了小区管理在人力

5、物力上的负荷。仍以五福社区为例，该区有管理员1名，水电工2名，清洁工37名。清洁工平均工资800元/月，管理员和水电工工资1500元/月， 80名小组长收缴物管费 补贴约3195元。仅人员工资月支出为37295元未包含清扫卫生工具折旧费、更换公共区域灯泡等费用，目前收取的费用保人员工资也只能维持不到10个月时间，居民反映的很多问题，很难从根本上解决，加剧了群众与社区干部的对立情绪。三走访中群众心存疑虑的主要有以下三点一是对效劳的工程有所质疑。一方面如楼道卫生自家就可以清扫，没必要纳入物业管理范围；另一方面有些应纳入物业管理的却无人问津，如天楼任意圈地种养，绿化地随意硬化经商或铺设过道，露台和门

6、面背后乱搭乱建，住房商用影响邻里起居生活等等现象大量存在。二是对效劳的质量有所质疑。如环境卫生没有适时保洁，一天一扫卫生状况不如人意；车辆停放没人监视管理，划线停车形同虚设；在管理效劳中存在避重就轻现象，有些小区的建筑垃圾和雨季淤泥没有及时清理。二、我县城镇小区特性分析p 物业管理是在住房制度改革和城市建立开展过程中应运而生的新兴行业。与旧有的公房管理理念相区别，演变为物业管理企业与房屋所有权人之间效劳与被效劳关系。新县城搬迁完毕之后，为改善群众的生活和工作环境，我县开场尝试推行物业管理，但在管理形式上一直较为模糊，至今大体经历了引进外地物业效劳企业试运行、交由社区管理、本地物业效劳企业介入小

7、区管理这么三个阶段。目前出现的最大困扰，从表象来看，无非一个“钱”字，一是收不到钱，二是收的钱不够用。要解决这个问题看起来也不是很难。调研座谈中，物业效劳企业就曾表达过这样一个观点：希望政府受权由其代缴小区水电费，对不缴物管费的住户那么能名正言顺地施以断水断电措施，以此就能简单地化解收费难这个问题。但问题是政府是否有权授予这个权，物业效劳企业是否有权领受这个权。20_年国务院第504号令关于修改物业管理条例的决定中，将“物业管理企业”修改为“物业效劳企业”，意味着新的物业管理条例更强调业主自治管理和物业效劳。即便是20_年施行的物业管理条例，也在第六十七条明确规定：违背物业效劳合同约定，业主逾

8、期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。显然，单纯寄希望于强迫性的行政手段来破解这一难题是行不通的，最终还得回归到法治的轨道。在调研中我们也注意到，目前小区管理存在一个两难选择：由社区施行管理，那么近有大包大揽之忧，远有不堪重负之虑；移交物业效劳企业，那么近有强迫消费之嫌，远有官民对立之虞。我们认为，要捋顺当下的纷争，还需对我县城镇小区的特性做出尽可能客观的分析p ，以此平衡各群体利益，在不断化解矛盾中推进物业管理步入良性轨道。一我县城镇小区的本质特征是移民性入住群众是因为与政府签订安置协议而移民于此，而非与土地开发建立单位签订物业

9、买卖合同而入住。作为移民小区，与任何商住小区都不具有可比性，即便是同城的商住小区金沙丽都，甚至是使用了移民指标但由企事业单位自建的住宅楼也没有可比性。套用商住小区管理形式，或以商住小区为参照来考量移民小区物业管理标准，移民作为被动效劳、被动消费的一方，不仅在物质条件上可能不充分，而且在心理上更可能难以承受。二建筑布局的整体特色是开放式小区管理最核心的效劳价值在于为入住业主提供人身及财产平安保障。而我县城镇小区在规划建立中形成了开放式布局的格局，不仅难以满足入住群众对小区效劳的核心价值追求，而且公共设施的划定上，也会因功能交差存在争议。例如对某条道路的认定上，你可以认定为属于小区通道，他那么可以

10、认定为属于城市街道。为此难以简单地套用商住小区效劳形式，至少在效劳工程的选择上，不能一味地强求群众承受被动消费，要尽可能留下一定的自主权空间，以此平衡各方利益。一以群众实际生活程度为标杆，确定最根本的效劳工程1、实行“一宽一严”，把移民小区的物业管理消费标准控制到最低程度。所谓“一宽”，就是从宽甄别公共设施和小区物业，两可的设施一律划定为城市公共设施，由政府承当维护责任。所谓“一严”，就是严格审查小区效劳工程，可设可不设的一律取消。2、试行“一区一策”，因地制宜，为各移民小区群众预留一定的自主空间。详细做法上，可按照前述“一宽一严”的原那么，确定一个全城统一的根本效劳工程诸如小区公共卫生、小区

11、交通秩序、工商秩序管理等，在此根底上，由各小区业主委员会与物业效劳企业自主商定其他效劳工程。二以宜居城市为长期目的，着力改善软硬环境的薄弱点1、加快完善市政根底设施，为推进小区管理排除制约因素。一是按规划加快对公园、广场、社区居民活动场所、农贸市场、公共厕所的建立步伐，尽快完善城市公共效劳设施。二是对扫尾工程要高层推动、高度重视，尽最大努力全面完成工程工程。三是对完成了工程工程，要及时对弃土和建筑垃圾进展清理，对已经弃用的临时板房及时撤除。2、彻底整治小区内违章建筑。对占用公共用地、损害绿化用地、挤占人行通道等行为要坚决清理。特别是对露台和隐蔽性强的天楼圈地行为要及时整治，防患于未然，杜绝将来

12、演变成诸如“空中别墅”的可能性。3、加强对小区内从事工商业的管制。对容易造成环境污染的工程，应责令其完善减污设施设备或加收相关费用；对容易产生噪音污染的工程，应限制其营业时段；对容易构成未成年人安康成长负面影响的工程，应责令其限期退出小区内营业。4、强化小区内平安工作。对小区内电力设施、井盖、电梯等易发平安事故的环节，特别是电梯的运行与维护，要实行常态化管理，及时排除平安隐患。要加大“天网工程”建立经费的投入力度，在各小区适宜路口安装摄像头，缓解物业管理的难度和压力，提升群众的平安感。三以培育社会自我教育意识、自我管理才能为方向，进步物业管理的透明度与群众参与率1、健全小区管理制度。按照相关法

13、规，引导和指导成立各小区业主大会及业主委员会，让社会力量发挥其在物业管理中不可替代的作用。2、转变社区及物业效劳企业的角色意识。放下管理者架子，履行好效劳者职责。要最大限度地公开公示小区物业管理制度及管理事务，让每个业主明晰各方的权利和义务，努力形成“职能部门监管、业主委员会自治、街道社区配合、物管企业效劳”的工作机制。3、完善物业管理配套政策。加大对物业效劳企业的扶持力度，对小区内可以创收的工程如车库、车位尽可能让利于物业效劳企业。强化社区居委会对小区物业管理工作的指导与协调。把物业管理纳入社会工作范畴，推动社区居委会主动介入各小区业主大会及业主委员会建立、群众投诉处理、日常监管等工作。4、加强对居民的宣传