民法典普法讲座-物权编 PPT

民法典普法讲座物权法篇物权的设立案例一李生因不具有购房资格，与其朋友刘生商议，借用刘生的名义去买房，并将房子登记在刘生名下，全部购房款以及按揭款都是由李生支付的。房子到底是属于谁的？借名买房有什么风险呢？

《民法典》规定《民法典》209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。由此可见，物权，是以登记发生法律效力，登记方才是不动产的所有人。借名买房法律风险因债务被拍卖风险发生被夫妻财产分割风险发生被继承风险被转让风险被抵押风险物权的保护案例二李某因欠刘某200万元，双方签订了一份协议，协议约定，李某将登记在自己名下的一处房子以物低债给刘某用于还钱，鉴于李某暂无地方居住，刘某同意暂时给李某居住。几年后，李某反悔了，不愿将房子过户给刘某，占着房子更也不愿搬出去。

刘某如何维护自己的权益？

《民法典》规定《民法典》第二百三十三条：物权受到侵害的，权得人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。《民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。案例分析刘某可以依据协议，起诉确认房产所有权可以诉求过户可以诉请迁出房屋TIPS物权确认请求权返还原物请求权物权复原请求权损害赔偿请求权排除妨害请求权建筑物区分所有权

案例三有一栋六层商住楼，底层为商业用房，业主是某公司，二至六层为居住房，由张先生等19户业主居住使用。某日，某公司作为底层业主将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至0．9米～1．2米深，准备增建夹层，由此与楼上19户业主引发纠纷，并诉至法院。被告对该房进行装潢改造，依照有关规定委托有资质的设计单位进行设计的情况下，有侵犯其他19户业主的权益吗？《民法典》规定《民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。经审理，法院认为“该六层商住楼由某公司、张某等业主区分所有。各区分所有权人对专有部分有权进行装修和必要的改造，但在行使这一权利时不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益，对共用部分的使用，应当经过全体区分所有权人的同意。”案例分析最终判定：

某公司未经其他区分所有权人的同意，擅自开发利用属共用部分的地下空间，侵害了其他区分所有权人的共有利益，故张某等人以被某公司侵犯了产权人的合法权益为由，要求被某公司将下挖的部分恢复原状的上诉理由成立，应予支持。TIPS:建筑物区分所有权的小知识业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。案例四张先生和黄先生是某花园的楼上楼下邻居，张先生房屋的阳台空间高度为两层，黄先生的房屋在该阳台上方开有窗户。后来，黄先生将两层高的阳台空间用楼板隔开，在阳台上方搭建了一间房屋。张先生发现后，并不同意黄先生的搭建行为，认为侵犯了自己的私有空间并造成了损失，双方由此产生争议，协商未果，遂诉至法院。

阳台空间是两户共有的空间还是业主享有阳台的专有权？黄先生辩称：两层高的阳台空间应视为两户共有的空间，双方都有合理使用的权利，张先生无权独自占有使用。该小区除了尚未入住装修的业主以外，百分之九十五的业主都按照开发商的这种承诺进行搭建，以彻底使上下两家完全独立，确保房屋使用安全。张先生认为其本人对阳台享有专有所有权，因为在该房屋的《房地产买卖合同》附件一中有深圳市地籍测绘大队出具的房屋建筑面积分户平面图，明确标明了"二层高阳台"，国土部门的竣工验收备案测绘图显示该阳台为二层高，依照法律规定，该阳台应当认定为物权法所称专有部分的组成部分。黄先生的搭建行为应当取得该阳台产权人的同意，否则为侵权。经审理，法院认为“根据房屋建筑面积分户平面图，该阳台应当属于楼下业主张某所有。黄某在该空间搭建，无论对张某是否形成影响，均需取得权利人张某的同意，至于该小区内搭建具有普遍性，并不等于这些行为就是正确，黄某不能以此作为搭建侵权的理由。“作为法律上拥有“楼顶平台、低层露台、错层阳台”的业主，一定要弄清楚这个平台的产权归属；作为其他业主，要认识到并非所有的平台都是共有的，在主张权利的时候，也不能妨碍平台私有人的合法使用，更不能盲目地实施侵权行为。TIPS相邻权案例五周某系银都花园7幢三单元106室房屋业主，陈某系银都花园7幢三单元206室房屋业主，双方系邻居关系。2020年4月，周某发现其房屋主卧与阳台之间的屋顶发生漏水，经向陈某反映后，确认系陈某洗拖把时忘记关水导致阳台积水发生渗漏。此后原告发现墙面出现发霉，经周某向物业反映后并经双方查找，发现系陈某阳台水龙头漏水。2020年12月，周某主卧屋顶再次发生漏水，经向陈某反映后，确认系陈某洗衣机将水排到阳台发生渗漏。

如协商不成，周某该如何救济？《民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《民法典》规定案例分析本案中，原、被告分别系银都花园7幢三单元106室、206室房屋业主，双方系相邻关系，原、被告在使用自己房屋时应当以不危及建筑物安全和不损害其他业主合法利益为前提。故被告应当停止侵害，修复漏水，并对原告房屋因漏水所致损失应当承担相应的赔偿责任。居住权案例六甲老太太在老伴儿去世之后一直独自生活。近年来，其日感年迈，一方面想把现居住的房屋在生前就过户给子女，以减少遗产税等支出，也让子女安心照顾其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋过户之后对其不孝，让其住无所居，无所依靠。甲老太太的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。其虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女，但其在过户之后即丧失了房屋所有权，此后子女如若再将房屋出售，必然影响老太太在此房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。如何解决呢？《民法典》规定《民法典》第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有，使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”案例分析在《民法典》出台之后，甲老太太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。甲老太太可以与子女签订设立居住权的合同，约定在甲老太太将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。由此既可以满足父母欲意在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。TIPS:关于居住权的小知识买房时核查二手房是否设立居住权