商业步行街物业服务理念

1、1 / 38 西城路商业步行街 物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司 二 00 八年七月一日 目录2 / 38 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业治理的专门性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业治理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件 1：企业法人营业执照（副本） （复印件） 附件 2：企业法人身份证（复印件） 附件 3：组织机构代码证（副

2、本） （复印件） 附件 4：企业资质证书（副本） （复印件） 3 / 38 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司特不荣幸能为贵公司负责的 【西 城路商业步行街】提供物业治理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解 【西城路商业步 行街】 之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步治理 思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商 业步行街】 进行更进一步的深入了解与分析， 并在此基础上提供 全方位详尽的治理方案与建议给贵委批阅。 我们希望能凭借自身积存的专业化治理经验， 以高度的诚意 及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】 提供优质高效的

3、服 务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、 良好的合作 关系！4 / 38 桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属 企业桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司， 总公司占 80%股份， 其他自然人占 20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于 1987 年 12 月 28 日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的专门企 业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。 现 拥有固定资产 1000多万元，客户 150 余家，客户聘请保安员 1900 余名。公司分支机构包括 “猎豹技防公司” ，“ 金豹武装押运公司” 、

4、“桂安物业服务有限公司” ；并开办保安培训基地 1 个、休闲农 场 1 个、保安器材销售部 1 个，承接全市 110 开锁服务业务等。 整个保安队伍分 9个大队， 21个中队进行治理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金 50 万元，物业治理资 质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务， 从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林 “奇峰小筑”、“恒 祥花园”、“三星大厦”、“北斗城南旺角”、“红岭小区”、“阳光 花园”、“临江苑小区” 、桂林“商务经贸广场” 、 “汇通商业广场” 等楼盘的物业治理及“大宇客车厂” 、 “水晶郦城”、“ 旅游进展 总公司” 、 “香江饭店” 、 “广

5、运商贸城” “普天通信设备厂”等的 专业化人防服务治理项目。 桂安物业始终坚持以客户中意为先导，以目标治理为核心。 在物业治理5 / 38 实践中，通过提高自身治理素养，追求完美服务，不 断超越宽敞业户日益增长的对物业服务的需求， 努力成为业户的 “好保姆、好总管”，成为进展商的“好参谋、好帮手”，成为 行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质， 使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部 门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结 敬业能打硬仗的队伍， 公司在册职员 300 余人，治理层人员平均 年龄为 35 岁，所受教育涉及物业治理、企业治理、工民建、计 算机、

6、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。 公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型 住宅小区等多方领域， 每接管一个新的项目， 便针对项目的实际 特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建 立与之相适应的服务治理模式。 目前，公司治理实力日益增强，治理制度更加科学严谨，治 理理念愈加体现了人文精神， 促进并带动各项经营治理工作。 同 时借助总公司的整体优势， 结合本行业的特点， 探究出一条具有 “桂安”品牌特色的进展新路， 在物业治理行业中牢固地树立 “桂 安”品牌形象。 公司企业精神： 人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实治理。 公司经营方针： 一尘不染、滴水不漏

7、、细致周到、专业追求。 公司治理目标： 服务是本、治理是魂、信誉是源、形象是根。 二、【西城路商业步行街】物业服务理念： 6 / 38 商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间 的商铺形式， 受到投资者的热烈追捧。 纵观全国成功步行街的进 展轨迹，从其地段来看，无一不处于都市的核心商圈，拥有悠久 的历史和极高的知名度， 在都市里家喻户晓， 如深圳的东门步行 街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步 行街等。 商业步行街作为有规划的商业聚拢 , 对商业步行街进行“统 一治理 , 分散经营”是商业步行街区不于其他房地产的核心特点。 “统一治理”，要求商业步行街必须由代表业

8、主权利的、受 业主托付的治理公司统一治理， 目前国内商业步行街购买者有专 门多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下， 商业治理公司对商业步行街的治理更为重要。 没有统一治理的商 业步行街是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是 商业步行街对消费者和经营者间的交易提供场所， 商业步行街的 治理者不能直接进行商业经营， 只是在消费者和经营者之间搭建 桥梁。 1、商业步行街统一治理的理念在于： 统一招商治理、统一 营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一治理 , 分散经营”的治理模式，在商业步行 街治理合同中都应该约定承租户必须服从治理公司的统一治理。 从而在法律上确定

9、商业步行街治理公司的治理地位。 1） “统一招商治理” 要求招商的品牌审核治理和完善的租 约治理同步实施。 a） “品牌审核治理”指：招商对象需经品牌审核后才能进 入。 审核包7 / 38 括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、 生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代 理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、 法人授权托付书等。 b） “完善的租约治理”指：签定租约后方可进入。租约治 理包括约定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等。 c） 营业时刻的确定。 d） 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、 语言文字方面须同意统一治理。 e） 为

10、整个商铺促销承担的义务。 f） 承租人对停车场的使用，确定有偿依旧无偿，有无限制。 g） 投保范围事宜。 2）“统一的营销治理” 有助于维护和提高经营者的共同利 、人 益 a) 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较 流行，以吸引购物者光顾。治理公司应该为商铺策划好 1年 12 个月的营销打算，所谓“大节大过、小节小过、无节造节 、斗” 过”。 b) 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主 沟通预算， 经业主同意后， 对实际发生的费用按照承租户销售额 的一定比例进行分摊。 8 / 38 3) “统一的服务监督” 有助于经营者间的协调和合作。 商业步行街设立业主治理委员会，指

11、导、协调、服务、监督 承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合 作； 服务项目：行政事务治理； 监督项目： 维护商铺的纪律、 信誉， 协助工商、 税务、卫生、 消防等部门的治理。 4) “统一的物业治理” 有助于建筑空间的维护和保 养。 商业步行街的物业治理内容包括：养护建筑、维护设备、保 证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、 绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高， 统一治理有助于对物业设施设备有打算的保养与维修， 增加使用 的安全性和耐久性。 三、商

12、业步行街物业治理服务的专门性： 1、顾客流量大 商业步行街进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生 意外，安全保卫工作特不重要，有些零售商品易燃易爆，因此消 防安全不得有半点松懈。 同时商场在发生突发事件时， 疏散相对 较慢。安全治理应特不慎重 。 2、服务要求高 商业步行街要求物业治理服务面向置业人和使用人， 向 他们负责，一切为他们着想。促进商业步行街物业保值、增值； 同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和 购物环境。这是商铺物业治理服务的全然原则 3、 治理点分散 出入口分散，需要的保洁、保安人员相对较多，治理点分 散，治理难度较大是商业步行街物业治理的特点。 4、 营业

13、时刻性强 顾客到商业步行街购物的时刻，大多集中在节假日、双 休日和下班及晚间， 而平常和白天顾客相对少一些。 统一店铺的 9 / 3810 / 38 开张及关门时刻有利于商铺的整体形象塑造。 开张、关门时刻不 统一会造成整体商铺经营的凌乱感， 无序经营的印象， 对顾客产 生不良的心理阻碍。 5、 车辆治理难度大 来商业步行街的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的 机动车和非机动车对商业步行街周边的交通治理和停车场治理 增加了压力。 车辆治理好坏直接阻碍着商场物业治理水平的整体 体现。 四、 【西城路商业步行街】物业项目概况： 【西城路商业步行街】 由北斗集团开发、招商并建设完成， 目前已成为桂林

14、市首家集商务、娱乐、购物、休闲为一体的综合 性商业步行街。由于地理环境因素，及规划设计和整体效果，使 西城路商业步行街极具商业价值及升值潜力。 五、【西城路商业步行街】治理服务目标与整体策划： 物业服务治理的最终目标是创一方文明， 保一方平安。 使商 （铺）户安居乐业，使该物业保值增值。物业治理服务要紧包括 两部分：一是对物业的治理，二是对商（铺）户的服务。 1 、对 【西城路商业步行街】 作为桂林市物业治理的典范实 施治理，以高起点的治理，高标准的服务，高素养的人员，从而 达到社会环境和经济的高效益。 2 、在 【西城路商业步行街】 的治理上实行定员、定量、定 额的方式，11 / 38 以科

15、学的治理方法， 合理调配各工作岗位的人员， 量 化各岗位的工作指标， 实行严格有效的治理制度， 使治理队伍的 素养达到相应的服务水平， 为管好西城路商业步行街， 服务于商 （铺）户打好坚决的基础。 3 、处理好房产销售与商（铺）户经营之间的关系，给开发 集团提出合理化意见及建议，为商（铺）户排忧解难，充当好开 发商和商（铺）户之间的桥梁和纽带。 4 、科学的治理服务，使 【西城路商业步行街】 的治理服务 工作将按照“用心治理，真心服务”的原则，实施一体化治理的 综合服务，一体化治理确实是工作实施中分设职责不同之部门， 负责协调治理中出现的各种情况和问题， 保证工作有序开展， 受 理商（铺）户投

16、诉监督服务质量，确保各项治理工作顺畅进行。 【西城路商业步行街】 治理服务中心设有治理组开展日常服务充 分发挥资源合理配置的优势， 节约人力， 物业的投入， 加强各组 的相互支持和促进， 提高治理效能， 服务中心以人性化的治理贯 穿于工作的始末， 充分发挥职员的工作积极性， 主动性和制造性， 最好地满足商（铺）户的各项要求，服务中心将结合步行街的特 点，制造出独特且具有风格的治理模式， 以尽善尽美有服务为商 （铺）户提供安全，舒适的商业经营环境。 六、 【西城路商业步行街】 物业服务人员拟配数量及工资分配： 成立 【西城路商业步行街】 治理服务中心，由精干，专业性 强的人员组成，下设各治理服务专业组。 1 、治理服务中心： 人员配置力求合理， 拟设经理 1 名。 各下属治理骨干分工明确，在治理服务中心的指导下，各 司其职， 各负其责，以协调高效，相互促进的模式来实现良性循环。 2、业户服务组：设治理员 1名（经理兼），电工 1 名，清洁 工 3 名。 12 / 38 1）负责日常前台接待事务、受理商（铺）户的各类投诉， 协调比邻