房地产策划与案例期末论文201010

1、房地产策划与案例期末论文南城总部基地周边区域住宅市场分析总部基地（Advanced Business Park，简称ABP），地处西南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积130万平方米，总投资约45亿人民币，预期3-5年全部建成。总部基地作为北京总部经济试验新区，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。2003年被列为北京市69大重点工程之一。同时，总部基地的东西南北有幅员阔达的居住社区，例如帝京花园、怡海花园、怡景园、怡锦园、大溪地、未来城等。一、总部基地周边区域住宅市场供给分析1供给量和供应趋势项目名称供应量开盘时间入住时间优筑1919002010-102010-10&

2、#160;天伦锦城4300002009-122010-05亿城·天筑836002007-042007-10中景·理想家500002006-062007-03未来城1602022003-012003-10怡锦园1700002002-102003-09怡海花园11000002002-052002-11宝隆温泉公寓700002000-062000-08总供应量2255702（1）住宅入市项目不断增多，供应面积具有大幅上升趋势。目前从住宅在售项目（优筑，天伦锦城）的情况看，总供应量大约在621900平米左右，相比06、07两年有大幅度的提高，整体呈波动增长趋势。根据总部基地的建设时

3、间来看，2003动工3到5年内完成。其周边区域的楼盘建设刚好与其建设速度合拍。除去周边住宅外，总部基地计划范围内也会建造约30000平方米的总部公寓供总部员工居住。（2）住宅入住项目不断增加，目前已接近入住高峰随着住宅的开盘入住以及周边配套设施建设的日益完善，今年年底到明年这段时间应该会迎来一个入住高峰。与此同时，一些项目的二期，三期建设也已经开工。如怡海花园六期已开始销售，大溪地二期也在建设中。2当前房价分析项目名称供应量平均价格(目前)优筑19190027000天伦锦城43000022000亿城·天筑8360024051中景·理想家5000024352未来城160202

4、18954怡锦海花园110000023741宝隆温泉公寓7000018454总计225570222626.88从目前的房屋价格上来看，各项目加权平均后的价格为22627元左右，与此同时，12月份丰台花乡，新发地，科技园等周边区域的平均房价为19688元。所以相比之下，靠近总部基地的周围的住宅小区属于价格较高，品质较优的区域。3户型分布特点分析从下表分析中可以看出，总部基地周边区域住宅项目的主力户型以两居和三居为主，所占比例最大。除优筑国际中心含有较大的户型面积外，其余项目的主力户型的面积基本在100平米-150平米之间。项目名称1居2居3居4居优筑4283102107

5、131154359天伦锦城627294110138149亿城·天筑64-82107-150162中景·理想家52667991129未来城怡锦园怡海花园6875105110147151206宝隆温泉公寓4内外装修配置分析（1）社区环境分析该区域新开发的住宅项目受土地成本逐渐走高的影响，其容积率较高，而且绿化率基本只维持在较低水平，因此小区环境难以大幅度的塑造和提升。项目名称容积率绿化率优筑3.50030.00%天伦锦城2.80035.00%亿城·天筑1.05055.00%中景·理想家2.80032.00%未来城2.60035.00%怡锦园2.50050.0

6、0%怡海花园2.00046.00%宝隆温泉公寓6.00043.00%（2）装修标准分析此区域内的住宅项目大部分为精装修。在大堂的设计上，普遍使用石材铺装，拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一，既有石材和玻璃幕高档材料，也有面砖等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸，注重营造产品的品质感。下表为部分项目装修情况：项目名称大堂外墙内墙、天花板门窗卫生间优筑石材玻璃、石材涂料、壁纸实木、铝合金品牌洁具亿城·天筑石材双层玻璃幕乳胶漆钢质、塑钢窗品牌洁具中景·理想家石材石材、墙砖壁纸实木、铝合金品牌洁具怡锦园花岗岩面砖墙纸、涂料实木、铝合金毛坯宝隆温泉公寓大理石涂料四白落地铝合金毛坯（3）配

7、套设施分析 从配套设施上看，项目注重实用性，舒适性的配备，多使用优质品牌的设备设施，具备24小时热水能力，多使用门禁和监控系统加强保安，配备分户中央空调。可以说，从配置上看，此区域住宅项目的配套设施较为完善。 5物业服务水平分析从物业管理上看，被调查项目基本上都采用国内正规的，有服务保障的物业管理公司。物业管理费用也1.9元/月/平米之间，属于中等合理水平。项目名称物业管理公司费用（元/平方米/月）优筑北京诺博国际物业管理有限公司2.20天伦锦城北京东光物业管理公司1.65亿城·天筑亿城物业2.18中景·理想家北京景旭房地产开发有限公司1.98未来城北京鸿鹁物业管理有限公司

8、1.78怡锦园北京达通物业管理公司1.70怡海花园北京达丰物业管理有限公司1.50宝隆温泉公寓北京宝隆城物业管理公司1.97 二、总部基地周边区域住宅市场分析1销售情况分析目前总部基地周边的住宅项目基本上可以分为三类，第一类是以大溪地为代表的毫宅，这类项目价格水平较高，均价在30000左右。从这类项目的销售情况看，项目开盘前期属于难销阶段，随着项目施工不断进展，项目销售也随之逐步乐观。第二类是以怡海花园、宝隆温泉公寓、未来城为代表的纯居住住宅，这些住宅的户型基本集中在60150平米之间，以二居和三居为主，从销售状况来看，销售情况较为理想，像怡海花园六期，未来城二期的销售率都是节节攀升。第三类是

9、以优筑国际中心为代表的商住住宅项目，由于项目宜商宜住，比较灵活，因此销售情况良好。由于小户型好投资，因此目前主要剩余户型为200平米以上的大户型。2客户特征分析总部基地周边住宅的客户主要为年收入在中上等水平，在总部基地工作的商务人士、外籍人士、基地员工和北京居民等。买此处的房产自住或者投资使用。3需求特征分析一是总部基地的住宅客户投资性购买特征明显，一般项目会拥有30%以上的投资客户，即使是纯居住项目，例如怡锦园，其项目内部也有超过20%的投资客户，可见，良好的投资回报是客户看中的关键因素。二是高档住宅客户比较注重产品细节和居住品质。客户比较注重产品的价值感，能够注意到装修细节和服务细节的项目能够容易地得到客户认同。另外如果居住品质高也会对客户产生强大的吸引力。PS：谢谢徐老师这一学期的耐心教导。虽然您上课没有点过名，但是有的课我确实因为种种原因没能出勤，我在此向您表示歉意。同时，我认真地完成了期末作业，也是对本学期这门课程的学习成果一个检验，和