项目市场情况 - 中国信达资产管理公司

1、金谷金谷万嘉世贸广场股权投资万嘉世贸广场股权投资集合资金信托计划集合资金信托计划2011年年6月月 一、信托计划要素及交易结构 二、项目基本情况三、融资人资信情况四、项目市场情况五、风险保障措施六、信托管理团队目录目录一、信托计划要素及交易结构一、信托计划要素及交易结构（一）信托计划要素（一）信托计划要素信托类型：信托类型：股权投资信托规模：信托规模：22000万元信托期限：信托期限：24个月（满18个月后可提前结束）产品预期收益率：产品预期收益率： 10%/年投资门槛：投资门槛：300万元以上信托收益分配：信托收益分配：信托收益每半年分配一次。一、信托计划要素及交易结构一、信托计划要素及交易

2、结构（二）交易结构（二）交易结构中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷信托”）募集资金2.2亿元用于对福建省漳州市龙文区桂溪房地产开发有限公司（以下简称“桂溪房地产公司”）进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为3000万元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至2.5亿元，其中我公司持有桂溪房地产公司88%的股权，原股东以其原出资额持有桂溪房地产12%的股权。信托资金将专项用于万嘉世贸广场项目的开发建设。一、信托计划要素及交易结构一、信托计划要素及交易结构交易结构图交易结构图分配信托收益委托人侯文珠厦门万嘉房地产公司金谷万嘉世贸广场股权投资集合资金信托计划桂溪房地产金谷信托无法按约

3、定价格转让股权时，按约定价格受让股权22000万元资金万嘉世贸广场项目增资持股88%投资建设信达公司支付优先权维持费、优先受让股权持股12%股权质押土地使用权抵押二、项目基本情况二、项目基本情况（一）项目区域状况（一）项目区域状况l项目位于漳州市九龙大道与新浦东路交汇处。九龙大道全长5km，是连接漳州东大门、未来厦漳快速通道的重要通道，新浦路是连接芗城区和龙文区的重要枢纽，该项目位于两条交通要道的中心位置，位处漳州城东核心地带，地理位置较好。l项目毗邻沃尔玛、客运中心，与人民广场、九龙公园仅有数步之遥，商业中心效应已基本形成；l项目东面设有漳州一中分校、第二实验小学与之配套，形成较为成熟的生活

4、居住环境，总体市政配套设施完善。二、项目基本情况二、项目基本情况（二）项目现状（二）项目现状土地性质：国有土地用地面积：49,737.56平方米建设规模：255,669.45平方米建设工期：两年“四证”取得情况：资质名称资质名称证证 号号取得时间取得时间国有土地使用权证漳龙国用2003字第1-001号2003年1月17日建设用地规划许可证97编号20001762009年2月18日建设工程规划许可证2007编号20000672007年12月29日建筑工程施工许可证3506002009122502013506002010042601012009年12月25日2010年4月26日二、项目基本情况二、

5、项目基本情况项项 目目已缴资金成本已缴资金成本（万元）（万元）土地单方成本土地单方成本（元（元/平方米）平方米）土地成本24000966（三）土地成本情况（三）土地成本情况二、项目基本情况二、项目基本情况（四）（四）项目基本控规指标项目基本控规指标 指标名称指标名称数值数值单位单位规划总用地49,737.56平方米总建筑面积255,669.45平方米可售建筑面积（减保留建筑面积）248,525.45平方米一、地上建筑面积206,908.58平方米1、住宅建筑面积157,609.58平方米2、商业建筑面积38,968.57平方米3、公建配套10,330.43平方米4、保留建筑面积（佛堂）7,14

6、4平方米二、地下建筑面积47,303平方米1、地下商业建筑面积11,733.8平方米2、车库建筑面积35,569.2平方米三、架空层面积1,458.79平方米容积率4.16建筑密度28%绿地率35%停车位968个可售停车位793个二、项目基本情况二、项目基本情况（五）（五）项目建设实施进度项目建设实施进度目前工程形象进度为已打完桩基，正在进行挖方、止水。预计2011年11月份工程可达到正负零。根据福建省的有关规定，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上可对外销售，综合考虑施工进度、雨季的影响以及销售策略，预计2012年春节前后可实现预售。二、项目基本情况二、项目基本情况三、融资人资信情

7、况三、融资人资信情况（一）基本情况（一）基本情况 融资人：融资人：福建省漳州市龙文区桂溪房地产开发有限公司 法定代表人：法定代表人：林志军 企业类型：企业类型：有限公司 注册资本：注册资本：3000万元 实收资本：实收资本：3000万元 房地产开发资质房地产开发资质：叁级 股权结构：股权结构：侯文珠（占股95%）； 厦门万嘉房地产公司（占股5%） 信用等级：信用等级：A级 三、融资人资信情况三、融资人资信情况（二）实际控制人情况（二）实际控制人情况l 实际控制人：实际控制人：林志军，男，39岁，福建厦门人，现任漳州市龙文区桂溪房地产开发有限公司总经理，厦门市思明区私营协会理事。l 实际控制公司

8、：实际控制公司：厦门万禾房地产开发有限公司开发万禾花园、万禾广场、富山女人街等项目厦门群伟房地产开发有限公司开发万禾春天等项目厦门德新房地产开发有限公司开发碧水芳庭项目漳州悦华浦头房地产开发有限公司开发万嘉现代城项目漳州桂溪房地产开发有限公司开发万嘉世贸广场项目厦门万嘉房地产开发有限公司 三、融资人资信情况三、融资人资信情况（二）实际控制人情况（二）实际控制人情况l 正在开发项目：正在开发项目：海沧王子广场（碧水芳庭）海沧王子广场（碧水芳庭）：总建筑面积5.6万平方米，位于厦门海沧核心地段。周边星级酒店、农贸市场、银行、医院等配套一应俱全。项目紧邻厦门西海域和海沧未来湖，拥有绝版海、湖双景，远

9、观鼓浪屿，近与CBD繁华交相辉映。毗邻的“海沧湾公园”，尽享优雅舒适的雅致生活。项目已于2010年8月开盘，今年年底前入住。销售均价14,000元/平方米。漳州万嘉现代城漳州万嘉现代城：总建筑面积10万平方米，位于漳州市南昌路与丹霞路交汇处，项目定位为中高档商住小区，由三幢楼宇组成，项目底层三层为商场规划为电子城，商铺面积为16326平米。该项目商业将打造为漳州唯一品种最齐全，配套最完善、购物环境一流的数码电子现代化交易平台。目前已准备取得预售证，销售备案价格7,500元/平方米。l 已开发项目：已开发项目：厦门富山女人街项目：总建筑面积6.9万平方米，项目位于厦门市商业旺区富山商圈中心位置。

10、 万禾春天项目：位于厦门市仙岳路岳阳小区旁，总建筑面积4.6万平方米，是当时该区域品质最高的观湖海景观豪宅。该项目紧邻仙岳山、狐尾山公园、白鹭洲公园、海沧大桥。 海上明珠项目：厦门市海沧绿苑小区旁，总建筑面积3.2万平方米。 三、融资人资信情况三、融资人资信情况（二）财务情况（二）财务情况（2010年年12月月31日）日） 资产负债资产负债情况及主要财务指标情况及主要财务指标 （单位：万元）单位：万元）负债负债14,12114,121所有者权益所有者权益24,26324,263资产资产38,38438,384流动比率流动比率7.27速动比率速动比率1.81资产负债率资产负债率36.79%三、融

11、资人资信情况三、融资人资信情况（三）（三）融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况。1、其他融资、其他融资 桂溪公司除欠信达福建分公司8900万元外，无其他负债。2、对外担保情况、对外担保情况 桂溪房地产公司主要有3笔对外担保，涉及金额7,390万元。 其中最大一笔6590万元已查封悦华浦头公司开发的万嘉现代城项目的土地使用权（09年评估值为1.3亿元），价值远超待清偿价值。另两笔共计800万元债务纠纷目前已和解并在偿还中。四、项目市场情况四、项目市场情况（一）项目所处区域经济发展情况（一）项目所处区域经济发展情况近年来，漳州市紧紧围绕“海西建设，漳州先行”

12、的发展主线，全市经济保持持续健康平稳较快增长，综合实力实现“两个突破”，地区生产总值突破1000亿元，达到1002.01亿元，财政总收入突破100亿元，达到101.58亿元，促进经济发展的基础进一步坚实，港口资源优势的开发取得重大进展，为经济发展奠定良好的基础。四、项目市场情况四、项目市场情况（二）近期项目周边土地成交情况（二）近期项目周边土地成交情况编号土地位置土地面积（平方米）土地用途容积率建筑密度绿地率出让年限挂牌起始价（万元）成交价（万元）楼面价受让人距万嘉世贸广场2010G05漳华路以北，新华北路以东47,702.28二类居住2.8商服40年 居住70年18,600 31,200 2

13、,335朱俊5公里2010G06漳华路以北、新华北路以西3,611.25商住综合4.0商服40年 居住70年1,9504,600 3,184 吕铃柳5公里2011G02聚善堂以南、八号路以西、规划建元东路以北、东四号路以东24,970.03 69,321.39二类居住用地2.01.828%35%商服40年，居住70年7,92032,100 1,837漳州旗滨投资有限公司7.5公里2011G03龙文南路以西、水仙大街以北16,314.54平方米公共设施及居住综合用地4.0 25%35%商服40年，居住70年，办公50年5,14013,400 2,053台商吕榜洲2.5公里四、项目市场情况四、项目

14、市场情况（二）近期项目周边土地成交情况（二）近期项目周边土地成交情况四、项目市场情况四、项目市场情况（三）近期项目所在地房地产市场情况（三）近期项目所在地房地产市场情况l随着大漳州城市规划建设的推进，漳州市区中心区域半径不断放大，市区东西轴线也在不断延伸，漳州已经从原来的小城市发展格局中挣脱出来，在市政府“建设新区，开发沿江，改善旧城”的发展思路下，开始实施“两区并进”的大漳州远景发展战略。l热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，漳州芗城区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。龙文区将重点打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整体向东推进。四、项目市场

15、情况四、项目市场情况（三）近期项目所在地房地产市场情况（三）近期项目所在地房地产市场情况l根据漳州市政府2011年3月26日公布的关于进一步做好房地产市场调控工作的意见，漳州市全市年度新建住房价格涨幅应控制低于全市年度GDP和人均可支配收入的增长幅度，没有限购政策。l根据市场调查，漳州楼市购房群体中70%为本地人，30%为外地人，而本地人主要青睐漳州楼市三房房型及以上大户型的改善性产品走，小户型及商业产品更受外地投资客青睐。值得注意的是，70%的客群中有一部分为本应在厦门、福州等地购房的漳州本地人，因为限购、房价等原因返乡购房。l3月份新建商品住宅合同登记备案均价：招商局开发区为7525元/平

16、方米，芗城区为5734元/平方米，龙文区为5774元/平方米，龙海市为5017元/平方米，漳浦县为3653元/平方米，东山县为2838元/平方米，南靖县为3572元/平方米，平和县为3017元/平方米，长泰县为3070元/平方米。四、项目市场情况四、项目市场情况（三）近期项目所在地房地产市场情况（三）近期项目所在地房地产市场情况项目名称位置规模体量（平方米）销售均价房型户型开盘日期距万嘉世贸广场荣昌花园五期荣昌广场新浦东路45万预计7000元/平方米（二手房6900元/平米左右）多层、小高层商住楼2011年7月500米天利仁和新浦路80万6500元/平方米店面：15000-20000元/平方米

17、小高层、高层住宅；商业街2007年11月700米悦华星座漳州一中分校与第二实小交汇处6万6000-6500元/（二手房）高层住宅、店面2007年7月500米ME时代新浦东路3万5800-6000元/小高层住宅；商铺2008年10月300米周边竞争项目分析周边竞争项目分析四、项目市场情况四、项目市场情况（四）项目销售收入预测（四）项目销售收入预测 按住宅5200元/平方米、商业地上10000元/平方米、地下5000元/平方米、车位12万元/个的保守价格计算，该项目总销售收入达13.59亿元。 其中：住宅销售收入8.16 亿元商业销售收入4.48 亿元停车位 0.95 亿元四、项目市场情况四、项目

18、市场情况（五）（五）项目项目销售现况销售现况 万嘉世贸广场项目目前已开始接受认购，认购价格5200元/平米，由于周边其他项目销售价格已达6000-7000元/平米，致使认购非常火爆，目前已积累客户2000余名。根据桂溪房地产公司与厦门力合房地产有限公司制定的销售计划，开盘后2-3个月内预计完成销售50%。五、风险保障措施五、风险保障措施（一）抵押担保（一）抵押担保本信托计划由桂溪房地产以其拥有的位于福建省漳州市龙文区价值为40,321.32万元的土地及1-4#楼桩基工程（经厦门均达土地房地产评估咨询有限公司于2011年4月12日预评估）为桂溪房地产股东侯文珠、厦门万嘉按期支付股份收购优先权维持费及在约定条件下侯文珠、厦门万嘉以约定价格收购金谷信托持有的全部桂溪房地产股权提供抵押担保。五、风险保障措施五、风险保障措施（二）其他风险保障措施（二）其他风险保障措施1、信达福建分公司远期收购承诺。2、桂溪房地产现股东侯文珠、厦门万嘉房地产公司以其持有的桂溪公司股权提供质押