房地产经纪门店的经营成本管理教材

1、房地产经纪门店的经营成本管理教材房地产经纪门店作为经营性企业，它所从事的是为促成他人交易的居间、代理、行纪等业务的经济活动。既然是经济活动，就必然需要研究它的经济链。资金从流入企业开始至流出企业止，资金的运动过程是怎样的？在每个过程中，执掌人应该重视那些指标？这些问题的研究，都将给企业有所启迪，并将带来意想不到的收获。本章所要介绍的是，在房地产经纪门店中，如何加强和完善经营成本管理，怎样通过采取有效措施，从内部强化经营成本核算和确立门店经营成本目标，以求门店的利润最大化。第一节门店经营成本核算的意义一、经营成本核算的涵义（一）经营成本的涵义成本是商品经济的产物，是商品经济中的一个经济范畴，是商

2、品价值的主要组成部分。美国会计学会（AAA）所属成本概念与标准委员会将成本定义为：达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲。它可用货币单位衡量。根据不同的经济环境和不同的行业特点，把成本具有的经济内容的共同点归纳起来可以有这样两点：（一）成本的形成是以某种目标为对象的。目标可以是有形的产品或无形的产品（新技术等），也可以是某种服务（如教、卫服务目标，房地产经纪服务目标）。（二）成本是为实现一定的目标而发生的耗费。房地产经纪门店所从事的经济活动，可以说是以某种目标为对象所进行的某种服务。那么，它在为客户进行服务的过程中，既有一定的目标，又有服务的对象，而且会存在为实现目标而发生的支出。从本质上来说，

3、这部分支出完全符合成本的涵义，并且是在经营过程中发生的，因此可以把经营成本的涵义为生产某种产品完成某个项目或做好某件事情的代价，也即在生产、完成、做好某件事时发生的耗费总和，是对象化的费用。（二）核算的涵义什么是核算？会计意义上所给的定义是：及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。具体表现为：款项和有价证券的收付；财物的收发、增减和使用；债权债务的发生和结算；资本、基金的增减；收入、支出、费用、成本的计算；财务成果的计算和处理；其他需要办理的会计手续，进行会计核算的七项内容。简单地说，核算的原始涵义，就是把在经济活动中发生的大量零散的资料，通过科学的方法，归类、合并、汇总，从数量上反映和考核

4、企业经济的收支。综上所述，对经营成本核算的涵义可以这样说明：运用科学的方法，从数量上反映和考核为完成某个项目或做好某件事的耗费总和。二、经营成本核算的意义经营成本反映在企业财务中的是：资金的流出。它的多少最终直接反映在财务成果中，它和企业的盈利及所有者的权益成反比例关系。即：经营成本高，企业和经营者获利低；反之，则高。因此，在现代财务动作中，我们把开发项目获得收入，称为“开源”，把挖掘企业内部的潜力称为“节流”。在两手一起抓的时候，经营成本核算的正确与否，就会凸显出它的魅力和作用。对房地产经纪门店而言，它所界定的经营成本应该符合一般成本的构成原理，即：为完成某种目标而消耗的生产资料的价值（C）

5、和劳动者为自己的劳动所创造的价值（V）,也就是说，为了获取经营收入而耗费的直接经营费用和人工费，就是房地产经纪门店的经营成本。企业为了获取最大的赢利，需要控制成本。如何有效地控制成本，是企业在激烈的市场竞争中成功与否的关键要素之一。但是要认识到，成本控制绝对不仅仅是单纯的压缩控制成本费用，而是需要建立起科学合理的成本分析和成本控制系统。让企业的管理者清楚地掌握本门店的成本构架、盈利情况和决策的正确方向，成为企业内部决策的关键支持，从根本上改善企业的成本状况，从而才能真正实现有效的成本控制。当然，完成这一切的前提，都取决于该企业是否进行成本核算。因此，对房地产经营门店来说，成本核算的意义非同一般

6、。三、制订经营收入、成本和利润目标有限责任公司、连锁店、 个人在当前的状况下，房地产经纪门店不外乎这样同种性质:事务所，具体分类由下图显示:有限责任公司连锁店分公司分支机构由于各门店的性质不同，在会计核算中所遵循的原则也是不尽相同的。但是门店在制订经营收入、成本和利润目标时，要求是一致的，都希望经营收入最高化，成本费用最低化，目标利润最大化。要实现这样的目标，需要企业执掌人所推行的门店管理和管理会计所采取的措施对应相配合。以图6-2-和6-2-所示：图6-2-企业管理循环图参与决策、编制预算图6-2-管理会计循环图在企业管理中，通常把管理程序划分为“计划”和“控制”两大部分，细分为五个步骤，它

7、们经常不断重复地进行周而复始的运动，所以称为企业管理循环(见图6-2-)。管理会计是为企业内部管理服务的。企业管理循环的每一个步骤，都要求管理会计采取相应的措施与之配合，这就是管理会计循环(见图6-2-)。对于管理和会计间如何配合，以制订出符合本经纪门店的收入、成本和利润目标，通过循环的五个方面叙述：(1) “作出决定”是企业管理循环的第一个步骤，即门店领导根据有关信息及预测资料对企业经营目标、策略进行拍板。然后，由会计根据历史资料、预测结果及有关信息，帮助门店领导确定经营收入、经营成本和企业利润的目标，并通过编制全面预算，将企业的整体计划用数字反映出来。(2) “合理组织”是企业管理循环的第

8、二个步骤，即为了实现既定的目标，把目标分解并落实到各部门，力求用尽量少的人力、物力、财力、时间和空间取得尽可能大的经济效果。会计要设计合理的会计制度和处理程序，用以反映组织情况，以便对各有关责任部门的经济活动进行规划与控制。(3) “实际执行”是企业管理循环的第三个步骤，在此过程中，会计要采用变动成本核算法，对照标准成本制度，对预算的目标和具体实际执行的情况进行计量反映与控制。(4) “检查监督”是企业管理循环的第四个步骤。一方面会计要对各责任部门进行业绩考核，通过建立内部审计制度对反映预算执行情况的会计资料进行审核，查明是否正确，是否真实；另一方面要进行差异分析，找出差异发生的原因。(5)

9、“总结过去”是企业管理循环的最后一个步骤，提出新的业务规划或修正原计划。会议方面就要在对已发生的经济活动数据分析的基础上，将找出存在的问题(或客观原因)及时反馈给领导，以便门店领导根据财务会计信息对未来和现行的经济活动即将发生的结果进行科学预测，及时修正，提出改进措施，制订出门店切实可行的经营收入。成本和利润的指标，最终完成企业的目标。第二节经营成本分类和核算内容经营成本对经纪门店来讲，是需要考核的一个重要指标。由于它关系到企业经济效益的高低，又有着较大的可变性，因此，企业为了实现有效经营，在决策、计划和日常控制等各个环节上，都必须对成本问题进行认真的分析和研究，从而作出正确的决策。为此，作为

10、-名掌门人，要了解经营成本核算的分类和内容。一、经营成本的分类（一）按经营目标分按企业经营目标的不同，将企业成本划分为生产性成本和服务性成本。我国根据社会分工的不同，对各类企业进行了划分。一般为：工业企业、交通运输企业、建筑施工企业、商品流通企业、邮电通讯企业、种养殖企业、服务企业（餐饮、宾馆、旅游）、金融保险企业、其他企业。这些实行独立核算的企业，都需要按照企业自身的生产、经营特点，组织成本核算。（二）按成本的性态分按照成本性态（或和业务量之间的依存关系），可将企业的经营成本划分为变动成本、固定成本和混合成本。二、经营成本的核算内容房地产经纪门店归属于服务性企业，在其核算过程中，应从服务性成本、变动成本、固定成本、和混合成本这几个方面考虑其核算内容。（一）服务性成本服务性成本是指服务性企业为提供某种劳务在生产要素上个别耗费的