房地产经纪相关知识复习要点

1、房地产经纪相关知识复习要点申请个K疑宾颈磔件考试必过，答案附后】1 .具有完全民事行为能力的自然人。2 .具有城镇常住户口或有效居留身份。3 .有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。4 .具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议。5 .以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款。6 .有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。7 .贷款人规定的其他条件。申请个人住房贷款所需提供的资料1 .个人住房借款申请。2 .身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）。3 .有关借款人家庭稳定的

2、经济收入的证明。4 .符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件。5 .借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。6 .抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。7 .贷款人要求提供的其他文件或资料。题目：申请个人住房贷款应提供（）。A.个人住房借款申请表B.借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明C.身份证件原件及复印件D.贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告E.在贷款银行开立基本结算账户或一般存款账户，办理全部或部分结算业务答案：（ABC

3、D）房地产开发贷款（一）房地产开发贷款的种类按用途，房地产开发贷款可分为住宅开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款等。（二）房地产开发贷款的特点房地产开发贷款有下列几个特点：1. 按开发项目贷款2. 贷款金额较大。3. 贷款占用时间较长。4. 贷款风险较大。 3） 申请房地产开发贷款的条件申请房地产开发贷款的条件主要有：1. 具有独立的法人资格，取得法人登记证。2. 实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好，高层管理人员素质较高。3. 信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力。4. 按规定办理各类证件的年检手续，并持有年审合格的贷款卡或贷款证。5. 在贷款银行开立基

4、本结算户或一般存款户，办理全部或部分结算业务。6. 借款人如为房地产开发企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书。7. 开发项目经过可行性论证，符合当地房地产市场需求，销售前景良好。8. 开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发建设。9. 开发项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后能及时投入正常使用。10. 借款人拥有一定比例的自有资金，对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的一定比例。11. 银行贷款前，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的一定比例。12. 有贷款银行认可的足值有效的抵押物、质物或具有符合条件的第三

5、人提供贷款担保。13. 贷款银行规定的其他条件。 4） 四）申请房地产开发贷款所需提供的资料申请房地产开发贷款一般需向贷款人提供下列资料：1. 借款申请报告，有限责任公司和股份有限公司的，应同时出具董事会借款决议。2. 企（事）业法人营业执照、法人代码证。3. 法定代表人或其授权代理人的证明文件。4. 公司或单位简介，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，应提供公司成立批文、合同、公司章程。5. 财政部门或会计、审计机构核准或年审通过的申请借款前三个年度的财务会计报告和上一个月的会计报表。6. 税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表。7. 所有开户银行名称及存、贷款余额情况。8. 中

6、国人民银行颁发的贷款卡或贷款证。9. 自有资金落实的证明文件、资料。10. 房地产开发企业的资质证明文件。11. 申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件，项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件;项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋拆迁许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等。12. 担保人出具的担保意向书，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，需由董事会出具担保意向书。13. 担保人的与以上第2、3、4、5、6、7、8项内容相同的有关文件。14. 抵押物、质物的权属证明及有处分权人同意抵押、质押的书面文15. 贷款银行要求提供的其他文件或资

7、料。房地产贷款程序无论是房地产开发贷款，还是个人住房贷款，贷款程序基本上遵循以下几个步骤：1. 借款申请。2. 受理申请。3. 签订合同。贷款人审查同意贷款后，借款人与贷款人签订借款合同，并根据担保方式的不同，借款人与贷款人签订抵押合同或质押合同，或第三方保证人、抵押人、质押人与贷款人签订保证合同抵押合同或质押合同。如果采取抵押担保，还应依法办理抵押登记。5. 发放贷款。贷款人按借款合同约定按时发放贷款。6. 归还贷款。借款人按借款合同约定按时偿还贷款本息。借务，保障债权实现。7. 合同变更8. 结清贷款保证合同和房屋抵押反担保合同的内容9. ）保证合同的内容保证合同一般包括下列内容：1. 被

8、担保的主债权种类、数额;2. 债务人履行债务的期限;3. 保证的方式;4. 保证担保的范围;5. 保证期间;6. 其他约定事项。7. ）房屋抵押反担保合同的内容房屋抵押反担保合同一般包括下列内容：1. 抵押当事人的姓名、名称、住所;2. 债权的种类、数额、履行债务的期限;3. 房屋的权属和其他基本情况;4. 抵押担保的范围;5. 担保公司清算时，抵押权的处置;6. 其他约定事项。住房置业担保公司担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股

9、为主。为保证贷款人与担保公司的独立性，贷款人不得在担保公司中持有股份，其工作人员也不得在担保公司中兼职。担保服务费由借款人向担保公司支付。担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外）。担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应追加实有资本。担保服务费由

10、借款人向担保公司支付。担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。担保公司还应建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应追加实有资本。题目：住房置业担保的程序一般是()。签订有关合同，办理有关手续借款人向担保公司申请住房置业担保担保公司受理借款人的申请解除担保A.B.C.D.个人住房贷款还款额和贷款余额的计算无论是何种还款方式，都需要根据已知条件确定还款额。下面主要介绍等额本息还款方式和等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算。1.等额本息还款方式下还款额和贷款余额的计算等额本息还款方式

11、是指借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息和应归还的本金。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。(1) 贷款利率不变的等额本息还款方式这种还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1式中A月还款额；P贷款金额；i贷款月利率;n按月计算的贷款期限。解已知：贷款金额P=100000元，贷款月利率I=5%/12,按月计算的贷款期限n=15X12=180月该家庭的月还款额计算如下：A=PXi(1+i)n/(1+i)n-1=100000X5

12、%/12X(1+5%/12)180/(1+5%/12)180-1=790.79(元)这种还款方式下的贷款余额可以采用将年金转换为现值的公式计算，即等于以后月还款额的现值之和，计算公式为：Pm=AC(1+I)n-m-1/I(1+I)n-m式中Pm贷款余额m顷月计算的已偿还期贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款额累加为：An=Pi(1+i)n/(1+i)n-iXn题目：中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在()。A.45%下(含45%)B.50%以下(含50%)C.40%Z下(含40%)D.55%Z下(含55%)答案：(D)(2) 贷款利率变动的等额本息还

13、款方式现实中的利率并不是一成不变的。如果利率发生了变化，贷款人和借款人都会在不同的情况下要求调整贷款利率。贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是：按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额;到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限，再用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额;以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。例73某家庭购房抵押贷款10万元，贷款期限30年，贷款年利率6%，借贷双方约定每年年初按当年1年期国库券利率加上3%的附加利率调整贷款利率。设在贷款期限第2、3、4、5年的1年期国库

14、券利率分别为3%、4%、6%和6%.试计算该家庭前5年的月还款额和贷款余额。解已知：贷款金额P=100000元，第1、2、3、4、5年的贷款月利率分别为6%/12、6%/12、7%/12、9%/12和9%/12，按月计算的贷款期限n=30X12=360月。该家庭第1-5年的月还款额和贷款余额计算如下：(计算见教材210-212页)2.等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算等额本金还款方式是指借款人每期归还相等的本金，同时付清本期应付的利息。这种还款方式的每期还款额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。具体如按月偿还，其每月应归还的本金等于贷款金额(本金)除以按月计算的贷款期限，而月还

15、款额为：At=P/n+P-P/n(t-1)i式中At第t月的还款额；P贷款金额；n按月计算的贷款期限；i月利率。等额本金还款方式下的贷款余额为：Pm=P(nm)式中Pm贷款余额；m-K月计算的已偿还期。等额本金还款方式下的月还款额累加为：Px(1+IXn+1/2)等额本金还款方式下的利息总额为：I=Pixn+1/2式中I-利息总额房地产贷款中的主要参与者在房地产贷款中，除了贷款人、借款人，还有其他参与者，如担保机构、保险机构、中介服务机构和政府有关部门等。中介服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。抵押贷款的日常

16、维护服务主要是指：收取还款额并转交给贷款人;向借款人发出还款通知;在贷款逾期时提醒措款人;记录贷款本金余额的变化;管理和缴纳房地产税费及保险事宜等。房地产估价机构在房地产抵押贷款中起着重要的作用。房地产经纪机构可代为办理房地产抵押登记等手续。律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托与借款人签订借款合同或协议、处理违约贷款的法律事务等。房地产贷款的主要风险及其防范房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回的可能性。房地产贷款主要面临下列风险：1. 违约风险。2. 抵押房地产价值风险。3. 利率风险。4. 流动风险。5. 欺诈风险。6. 不可抗力风险

17、。从单纯防范房地产贷款风险（即从贷款人）的角度来看，大的方面有：(1) 考察借款人的信用;(2)要求借款人找第三人担保(如居民购买商品住宅贷款要有住房置业担保公司提供担保);(3)要求借款人以其自己的财产担保(典型的是以借款人的房地产抵押);(4)要求借款人购买保险(包括借款人的人身保险，抵押物的财产保险，以及借款人购买保证保险);(5)贷款人自己购买保险即贷款人购买信用保险)。题目：委托性贷款中，接受委托的贷款人()。(2003年试题)A.收取手续费，承担贷款风险B.收取手续费，不承担贷款风险C.不收取手续费，承担贷款风险D.不收取手续费，不承担贷款风险答案：(B)个人住房贷款相关知识(一)

18、个人住房贷款的种类个人住房贷款除了可按前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短、贷款风险承受对象来分类，还可以有下列分类：1. 按资金来源，个人住房贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。2. 按贷款偿还方式，个人住房贷款可以分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。通常贷款期限在1年以内(含1年)的，采取到期一次还本付息方式;贷款期限在1年以上的，采取分期还款方式。分期还款方式又有等额本息还款方式(简称等额还款方式)、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额累进还款方式等多种。借款人虽然可根据需要选择还款方式，但一笔借款通常只能选

19、择一种还款方式，借款合同签订后一般不得更改。3. 按住房交易形态，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。4. 按贷款用途，个人住房贷款可分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。个人购房贷款按购房类型，又可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。5. 按借款人类型，个人住房贷款可分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。题目：按贷款用途，个人住房贷款可分为：()。A.个人购房贷款B.个人自建住房贷款C.个人大修住房贷款D.个人购买经济适用住房贷款E.个人购买商品住房贷款答案：(ABC)(二)个人住房贷款的特点个人住房贷款有下列几个特点：1. 长

20、期性。个人住房贷款期限多为十几年，二十几年，最长期限可达30年。2. 零售性。3. 分期偿还。（三）个人住房贷款中的几个主要术语l首期付款。简称首付款、头款，是指购买住房时的首次付款金额。2. 首付款比率。是指首期付款占所购住房总价的比率。一般有最低首付款比率的规定。如最低首付款比率为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首期付款应为5万元。3. 贷款金额。简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。4. 贷款价值比率。又称贷款成数，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80%。5. 贷款

21、期限。是指借款人应还清全部贷款本息的期限。6.贷款利率。是指借款合同中所规定的贷款利率。有固定利率和浮动利率。7. 分期偿还额。是指在分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。8. 偿还比率。又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月偿还额超过其家庭月收入的30%。9. 月房产支出和收入比。计算公式为：月房产支出和收入比=本次贷款的月还款额+月物业管理费/月均收入10. 月所有债务支出与收入比。计算公式：月所有债务支出与收入比+本

22、次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额/月均收入中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。11. 贷款额度。又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：(1)贷款金额不得超过一最高金额;(2)贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的垒额;(3)贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款整额;当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。12. 贷款余额。是指分期付款的贷

23、款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。题目：在个人住房贷款中，偿还比率通常是指()。(2004年试题)A.借款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率B.借款人已偿还贷款占全部贷款的比率C.借款人月偿还额占其家庭月收入的比率D.借款人年偿还额占其家庭年收入的比率答案：(C)题目：以下关于个人住房贷款的说法中，正确的有()。(2003年试题)A.偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率B.贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚末偿还的贷款本息数额C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率D.贷款额度可以超过按照最高偿还比率计算出的金额E.在个人住房贷款中

24、，住房的寿命越短，贷款期限会越短答案：（CE）房地产贷款相关知识（一）房地产贷款的定义房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产（其中典型的是城镇居民购买商品住房），用于租用房地产（但比较少见）。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。目前，通常是从第一个角度来定义房地产贷款

25、的，例如中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布的商业银行房地产贷款风险管理指引的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”（二）房地产贷款的种类房地产贷款按贷款对象及用途，可分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款;按贷款保证方式，可分为信用贷款和担保贷款;按贷款利率是否变化，可分为固定利率贷款和浮动利率贷款;按贷款期限长短，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款;按贷款风险的承受对象，可分自营性贷款和委托性贷款。1. 土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、

26、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。2. 信用贷款和担保贷款信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。抵押贷款主要是房地产抵押贷款。房地产抵

27、押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，债权人就该房地产的变价款优先受偿。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人其他组织抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押，可分为房屋所有权抵押、土地使用权抵押;预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。在预购商品房贷款抵押中，典型的是预购商品住宅贷款抵押，又称住

28、房抵押贷款。质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。题目：按贷款方式的不同，房地产贷款可分为()。A.保证贷款B.抵押贷款C.质押贷款D.消费贷款E.信用贷款答案：ABCE3. 固定利率贷款和浮动利率贷款固定利率贷款是事先确定贷款利率，贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。为了防范和化解利率风险，出现了浮动利率贷款。其中的一种浮动利率贷款是

29、根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的贷款。浮动利率贷款虽然可以避免利率风险，但借款人却无法知道未来的具体利息支出情况。4. 短期贷款、中期贷款和长期贷款短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款。中期贷款是指贷款期限在一年以上、五年以下（含五年）的贷款。长期贷款是指贷款期限在五年以上（不含五年）的贷款。5. 自营性贷款和委托性贷款题目：下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的有（）。（2003年试题）A.借款人一定是债务人B.贷款人一定是债权人C.债务人一定是抵押权人D.债务人一定是抵押人E.债务人不一定是抵押人答案：ABCE利率相关知识利息和利率的概念及利息的

30、计算，已在本书第一章第三节“资金的时间价值”中作了介绍，在此仅介绍一下利率的种类和决定利率水平的因素。（一）利率的种类1. 存款利率和贷款利率。2. 单利利率和复利利率。3. 市场利率、法定利率和公定利率。4. 固定利率和浮动利率5. 名义利率和实际利率。有两种不同区分标准的名义利率和实际利率：一种是在本书第一章第三节“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期是否一致来区分的名义利率和实际利率。另一种是以是否剔除了物价变动因素来区分的名义利率和实际利率。这种意义上的名义利率又称货币利率，是以货币为标准计算出来的利率实际利率是指名义利率剔除了物价变动因素后计算出来的利率。6. 短期利率和长期

31、利率。7. 一般利率和优惠利率。（二）决定利率水平的因素决定利率水平的因素主要有下列几个：1. 平均利润率。2. 资金供求状况。3. 预期通货膨胀率。4. 国家经济政策。5. 国际利率水平。6. 国际收支状况。货币和汇率1、货币的概念、起源和发展商品和服务都是通过货币进行交换的。货币是指起着一般等价物作用的特殊商品，是商品交换的媒介。2、货币的职能货币具有价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币五个职能。价值尺度职能是指货币衡量和表现商品价值的功能。流通手段职能是指货币作为商品交换的媒介促进商品交换的功能。贮藏手段职能是指当商品出卖之后，未继之以买，货币退出了流通领域，被作为社会财富的

32、一般代表保存起来的功能。支付手段职能是指货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能。世界货币职能又称国际货币职能，是指货币越出国境，在国际上发挥一般等价物作用时的职能。题目：()是指起着一般等价物作用的特殊商品，是商品交换的媒介。A. 纸币B.黄金C.货币D.电子货币答案：C3、汇率(一)汇率的概念和标价方法货币有不同的币种，如人民币、美元、港币、英镑、欧元等。不同的币种，不仅名称不同，而且货币单位不同、币值也不相等，之间经常需要换算或兑换。汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说是一种货币以另一种货币表示的价格。汇率的标价方法有直接标价法和间接标价法。直接标价法又称应付标价法，是指以

33、一定单位的外国货币（简称外币）为基准，折合成若干单位本国货币（简称本币）的标价方法。这种标价方法的特点是用变动的本币来表示外币的价格，即所谓“外币不动本币动”。当前，世界上绝大多数国家包括中国采用的是直接标价法。间接标价法又称应收标价法，是指以一定单位的本币为基准，折合成若干单位外币的标价方法。也就是说，汇率是用变动的外币来表示本币的价格，即所谓“本币不动外币动”。目前，主要是英国和美国采用间接标价法。题目：按照汇率制度的不同，汇率可分为（）。A.固定汇率B. 自由浮动汇率C.管理浮动汇率D.官方汇率E.市场汇率答案：ABC（二）汇率的种类按照汇率的制定方法，汇率可分为基本汇率和套算汇率。基本

34、汇率是指本币与关键货币的汇率。目前各国一般选择本币与美元的汇率作为基本汇率。至于与其他外币的汇率，则是根据基本汇率套算出来的。套算汇率又称交叉汇率。是根据基本汇率和关键货币与其他外币的汇率套算得到的本币与其他外币的汇率。按照汇率制度的不同，汇率可分为固定汇率和浮动汇率。浮动汇率可分为两种：一种是自由浮动。另一种是管理浮动。按照外汇管理情况的不同，汇率可分为官方汇率和市场汇率。从银行买卖外汇的角度来划分，汇率可分为买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率。按照外汇资金的性质与用途划分，汇率可分为贸易汇率和金融汇率。(三)汇率的决定和变动在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。决定汇率的

35、基础在不同的货币制度下是不同的。在金本位制度下，两国货币的交换比例是以两国货币各自所具有的含金量为基础的。在纸币流通条件下，由于纸币本身不具有价值，两国货币只能按各自所代表的价值量进行对比。所以，两国纸币所代表的实际价值量之比，是决定两国货币兑换比率的基础。正如市场价格要背离价值一样，市场上的实际外汇行市也要受到外汇供求状况的影响。在纸币本位制度下，影响货币汇率变动的因素相当复杂，主要有：(1)一国经济发展状况。(2)国际收支状况。(3)通货膨胀。(4)利率水平作为资金“价格”的利率，其变动会作用于一国的资本流出人，从而作国的国际收支。(5)货币当局的干预。(6)国际政治局势和外汇市场投机活动

36、。金融相关知识1、金融的概念和职能金融是指货币资金的融通及有关的经济活动，包括：货币的发行、回笼和保管，存款的吸收和提取，贷款的发放和收回，货币与实物以及货币与货币之间的兑换和结算，有价证券的发行和转让，金银的买卖等。金融的基本职能是为经济运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场（如股票市场）或金融中介机构（通常简称金融机构，如银行），直接或间接地将资金从供给方（资金有余的单位或个人）传导到需求方（资金不足的单位或个人）。其中，由金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式，称为直接金融（又称直接融资）;由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融（又称间接融资）。在市场经济中，间接金

37、融是资金需求方获得外部资金的主要渠道。典型的间接金融是银行的存贷款业务：资金供给方将资金存入银行，然后再由银行向资金需求方发放贷款，存款人是银行的债权人，借款人是银行的债务人，而银行对于资金供求双方来说则是金融中介。题目：下列关于金融的基本概念，正确的是（）。A.由金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融B.在市场经济中，直接金融是资金需求方获得外部资金的主要渠道C.信托投资公司、证券公司、财务公司也是金融机构D.银行的存贷款业务是典型的直接金融答案：C题目：下列属于直接融资方式的是（）。A.预付货款B.银行借款C.发行国库券D.商品房预售E.发行公债答案：ACDE2、房地产金融

38、的概念和职能房地产金融是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是银行等金融机构以房地产为对象，围绕房地产开发、经营、消费等而进行的各种信用活动。它是房地产业和金融业相结合的产物。房地产金融的基本职能有下列3个：1. 筹集资金。2. 融通资金。3. 结算服务。3、金融机构无论是货币的收付或借贷活动，在其活动规模和范围不断扩大的情况下，都需要一种专门机构来办理，即金融机构。金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织，分为银行业金融机构和非银行业金融机构。银行业金融机构是指商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行。非银行业金融机构是指

39、那些经营金融业务但不冠以银行名称的金融机构，如金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司等。现代一个国家的金融机构体系，一般是由中央银行、商业银行、专业银行、政策性银行及各类非银行业金融机构所组成。其中，中央银行居于核心地位，代表国家对金融活动进行监督管理，制定和执行货币政策。中国的中央银行是中国人民银行。商业银行居于主体地位，以营利为目的，直接面向单位和个人经办存贷款和结算等业务。专业银行从事专门经营范围的业务和提供专门性金融服务，包括投资银行、储蓄银行等。政策性银行是一种特殊的专业银行，由政府创立、参股或保证，不以营利为目的，专门为贯彻、配合政府政策或意图从事金融活动，支持政府

40、发展经济、促进社会全面进步、配合进行宏观经济调控等。题目：房地产金融具有()的职能。A.筹集资金B.融通资金C.结算服务D.中介服务E.监督服务答案：ABCD题目：()居于核心地位，代表国家对金融活动进行监督管理，制定和执行货币政策。A.中央银行B.商业银行C.专业银行D.政策性银行答案：A求取建筑物折旧的年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。实际经过年数是估计有效经过年数的基础，即有效经过年数通常是在实际经过

41、年数的基础上进行适当的调整后得到：当建筑物的维修养护为正常的，其有效经过年数与实际经过年数相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，具有效经过年数短于实际经过年数;当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效经过年数长于实际经过年数。建筑物的剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数因此，如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿

42、命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。这样求出的建筑物折旧更符合实际情况。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：Di=D=C-S/N=C(1-R)/N式中D.第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D.C建筑物的重新购建价格。s建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和

43、搬运废弃物所发生的费用。N建筑物的经济寿命。R建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即R=S/CX100%有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：Et=Dxt=(cs)t/N=C(1-R)t/N式中Et一一建筑物的折旧总额。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=CEt=C-(C-S)t/N=C1一(1一R)t/N式中V建筑物的现值。题目4:某建筑物的建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为500元/itf,判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%.试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。解已知：c=500x

44、100=50000(元);R=5%;N=30年;t=10年。则年折旧额D=C(1-R)/N=50000x(1-5%)/30=1583元折旧总额Et=C(1-R)t/N=50000x(1-5%)x10/30=15833元建筑物现值V=c1一(1一R)t/N=50000X1-(15%)10/30=34167(元)房地产的重新购建价格重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：重

45、新购建价格是估价时点时的价格。重新购建价格是客观的价格。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。求取建筑物的重新

46、购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润;也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商（建筑施工企业）建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用（即建筑工程价款或工程承发包价格），再加上发包人所必需的其他支出（如管理费、投资利息、税费等）。建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑

47、技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。重置价格通常要比重建价格低。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。建筑物折旧的概念和内容估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，

48、但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。(1) 物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和

49、把握。(2) 功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。(3) 经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。题目：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的折旧总额为()，现值为()A.10万、30万B.10万、20万C.9万、20万D.8万、20万答案：(A)现金流量分析技术做好房地产投资项目经济评价，需要掌握现金流量分析技术。(一)现金流量的概念现金流量是指一个项目(方案或企业)在某

50、一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流人量。现金流人量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量一现金流出量题目：房地产投资项

51、目经济评价指标和方法很多，不同类型的房地产投资项目所适用的评价指标和方法也不尽相同。最主要、最常用的评价指标有()。A.静态投资回收期B.动态投资回收期C.净现值D.投资利润率E.内部收益率答案：(BCD)(二)现金流量图为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图，见教村133页图16.现金流量图的习惯表示方法是：1 .用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年。2 .划分了时间间隔后的水平线，表示一个从O开始到n结束的

52、时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从l到n分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。3 .用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：1. 时间段的总长度：时问段从何时开始至何时结束。2. 时间段的指向：时间的推移是自左向右，即左边为过去，右边为未来。3. 时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。4. 现金流量在时间段上发生的具体时

53、点。5. 现金流量在该时点上发生的具体数额。6. 现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。（三）现金流量表现金流量表是将现金流量用表格的形式表现出来。现金收支按发生的时问列入相应的时期，见教材133页表1-4.房地产投资项目经济评价指标和方法房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，如静态投资回收期、投资利润率等。而且不同类型的房地产投资项目所适用的评价指标和方法可能不同。但这里仅对其中最主要、最常用的净现值、内部收益率和动态投资回收期作一简要介绍。（一）净现值净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现

54、值之和。其计算公式见教材133页。计算净现值具体有两种方式：一是先分别计算现金流入量的观值和现金流出量的现值，然后由现金流入量的现值减去现金流出量的现值，即得出净现值。二是先计算净现金流量，然后计算净现金流量的现值，即得出净现值。一般来说，第二种方式要简便一些。投资者可接受的最低收益率，也称为投资者所要求的最低收益率、投资者的最低满意收益率、投资者的最低期望收益率，或投资者设定的目标收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。计算出了净现值NPVf,判断项目是否可行如下：如果NP90,则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。如果NPV<0则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的，应被淘汰。例110见教材134页。(2) 内部收益率内部收益率(I