2021北京物流地产市场发展报告

1、物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc摘摘要要2021 年前三季度在大力发展首店首发经济、培育区域市场消费等方面促消费政策和国庆、“ 双十一” 等节假日共 同带动下， 居民消费持续回暖， 营商环境逐步优化， 企业生产经营不断向好， 为物流地产市场活动开展提供了稳定 的环境； 物流政策专注巩固疏解成效， 三环内禁建物流仓储设施， 同时优化物流基础设施布局， 打造重要物流节点。宏观环境宏观环境通州、顺义、大兴集聚北京超90%高标仓资源。仓储设施分布仓储设施分布2021年北京市高标仓平均租金为58.21元/m2月，受益于强劲的租赁需求，近两年租金有小幅上涨，但涨幅趋缓。租金走势

2、租金走势2021 年北京市高标仓平均空置率为2.72%， 相比去年有所小幅上升， 主要因今年不少新建项目均为楼库， 招租存 在一定难度。空置率走势空置率走势2021 年顺义、通州、大兴区是需求热点区域， 电商和快递快运是高标库需求主力军， 仓库类型、仓库地理位置及 配套设施等为租户最关切问题。租赁需求租赁需求2021 年是北京三年来首次出现土地成交， 且物流用地供应仅60 公顷， 证明物流地产商在拿地困难局面仍将持续； 供应方面2021年首次单列物流用地，为物流地产企业精准投放提供可靠参考依据。一手土地供应一手土地供应顺义区当前物流基础设施分布集中， 发展快， 但发展散乱， 规范、高效、智能、

3、环保是未来物流地产市场发展方向； 通州区物流基础设施完善， 入驻物流企业数量多但智能集约化水平待提高， 一批跨区域大型物流集散节点待筹建； 大兴区物流基础设施总体水平偏低， 亟待集约优化，未来电商快递，医药、航空、商贸、保税物流是发力方向。核心子市场核心子市场高标库新增供应有所增加，高标库租金保持平稳， 但空置率将有小幅上升。2022年展望年展望物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc宏观环境宏观环境* 数据来源：各年北京市国民经济公报15.0%10.0%5.0%0.0%02000040000GDPGDP总额（亿元）同比增速2.0%1.0%0.0%-1.0%21202170

4、2220常住人口常住人口常住人口（万人）同比增速40.0%20.0%0.0%-20.0%02000040000社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）同比增速0.0%5.0%10.0%050000100000人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入（元）同比增速10.0%5.0%0.0%-5.0%28500265002450022500货运总量（万吨）货运总量（万吨）货运总量（万吨）同比增速40.0%20.0%0.0%-20.0%150010005000交通运输、仓储及邮政业固定资产投资交通运输、仓储及邮政业固定资产投资交通运输、仓储和邮政业（亿元）同比增速仓储设施分布

5、租金走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc2017年年北京北京城城市总市总体体规规划划（ 2016年年2035年）年）北京物流专项规划北京物流专项规划2021年年北京北京市市十四十四五五规规划和划和2035年远景目年远景目标纲标纲有序疏解有序疏解推进区域性物流基地和区域性专业市场疏解，严禁在三环路内新建和扩建物流仓储设施严禁在三环路内新建和扩建物流仓储设施。优化物流基础设施布局优化物流基础设施布局完善物物流流配送配送模模式式， 优优化整化整合合民民航航、铁路铁路、 公路物流设施公路物流设施布局。完善多式联运设施布局

6、完善多式联运设施布局优化民航货运功能及内陆无水港节点布局， 完善口岸服务功能， 建建立完立完善善的多的多式式联运联运枢枢 纽场站和集疏运体系纽场站和集疏运体系。规划目标规划目标到2035 年， 北京将构建安安全全、高、高效效、绿色绿色、 共享共享、智智慧的慧的物物流流体体系系， 支撑建设“ 国际一 流的和谐宜居之都”。新增两个物流基地新增两个物流基地西北（ 昌平南口） 和西南（ 房山窦店）， 每 个物流基地的用地面积控制在100 到150 公 顷左右。三环内禁建物流仓储设施三环内禁建物流仓储设施严禁在严禁在三三环路环路内内新新建和建和扩建扩建物物流仓流仓储储设设施施， 城市副城市副中中心规心规

7、划划有有多个多个物流物流基基础设础设施施布布局局， 物流业在城市副中心将有很大提升。有序疏解有序疏解持续巩固区域性物流中心疏解区域性物流中心疏解成效。畅通流通骨干通道畅通流通骨干通道合理规划布局综合运输通道和交通枢纽节点， 拓展延伸国际物流快运网络拓展延伸国际物流快运网络。打造重要物流节点打造重要物流节点在大兴、亦庄、房山等南部地区布局产业园产业园 区区； 持续推进大宗生产生活物资运输“ 公转公转 铁铁” ； 在大兴国际机场周边、北三县、天津武清、河北涿州等区域设立设立大大型型物物流集流集散散区区； 加快布局西北（ 昌平南口） 和西南（ 房山窦 店） 两两大大智能智能化化物物流基流基地地； 发

8、展智能化立体 仓、云仓等新型绿色仓储设施。2017-2021年北京市物流地产行业相关政策年北京市物流地产行业相关政策2020年年宏观环境宏观环境仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望通州区大兴区房山区延庆县密云县朝阳区怀柔区昌平区平谷区海淀区顺义区门头沟区城区 丰台区1501005020总体量（万m2）1002021年北京市仓储设施分布图年北京市仓储设施分布图2021年北京市仓储设施主要分布区域市场概况年北京市仓储设施主要分布区域市场概况总体量总体量（万）（万）重点分布区域重点分布区域总体量总体量（万）（万）物业类型及占比物业类型及占比（%）高标库普通库厂房

9、709.04顺义区199.0440.77%55.08%4.14%通州区187.3247.21%47.68%5.11%大兴区146.2729.43%61.17%9.40%丰台区52.120.00%99.29%0.71%房山区36.4248.32%50.74%0.93%朝阳区34.490.00%100.00%0.00%海淀区18.320.00%100.00%0.00%昌平区13.330.00%42.86%57.14%2021年北京市仓储设施各物业类型单个项目年北京市仓储设施各物业类型单个项目平平均面均面积积情况情况物业类型物业类型高标库高标库普通库普通库厂房厂房单个项目平均面积（）单个项目平均面积

10、（）52,96715,88517,234宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望85804030总体量（万m2）100门头沟区通州区大兴区房山区平谷区昌平区延庆县顺义区密云县怀柔区海淀区50KM40KM30KM城区 朝阳区丰台区20KM10KM2021年北京市高标库分布图年北京市高标库分布图2021年北京市各高标库分布情况年北京市各高标库分布情况（距天安门广场距离）2021年北京市各高标库项目规模分布情况年北京市各高标库项目

11、规模分布情况06000001800000120000010km-20km20km-30km30km-40km40km-50km（包含20km） （包含30km） （包含40km） （包含50km）50km单个项目面积规模单个项目面积规模（万（万m2 ）11 -5（包括（包括5 万万m2 ）5 -10 （包括（包括3 万万m2 ）10 项目个数所占比例项目个数所占比例20.45%34.09%29.55%15.91%宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地

12、供应核心子市场2022年展望40.0050.0060.0070.0080.002019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q4E北京市顺义区通州区大兴区宏观环境物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势租金走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望-10.00%10.00%30.00%50.00%2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q4E北京市

13、顺义区通州区大兴区宏观环境物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望顺义区顺义区大兴区大兴区通州区通州区丰台区丰台区朝阳区朝阳区房山区房山区海淀区海淀区昌平区昌平区顺义区大兴区通州区丰台区朝阳区房山区昌平区海淀区密云区怀柔区平谷区西城区Q1:2021 年北京市高标库需求面积占比年北京市高标库需求面积占比Q2:2021 年北京市高标库需求区域分布年北京市高标库需求区域分布0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%10000以上5000-10000（包含10000）1000-500

14、0（包含5000）0-1000（包含1000）大兴区通州区顺义区北京宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望快递快运快递快运电子商务电子商务快消品快消品其他其他生产制造生产制造北京市北京市快递快运电子商务快消品其他生产制造Q3: 哪些企业类型是哪些企业类型是2021年北京市租赁需求供应主年北京市租赁需求供应主力力军？军？Q4:2021 年北京市租赁需求是以长租为主还是短租年北京市租赁需求是以长租为主还是短租为为主？主？0.00%

15、20.00%40.00%60.00%80.00%一年以内一年至三年三年以上北京市顺义区通州区大兴区宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望Q5:2021 年北京市租户存放货品主要是哪些类型？年北京市租户存放货品主要是哪些类型？Q6: 哪些是哪些是2021年北京市租户在选择仓库时关注标准年北京市租户在选择仓库时关注标准0.00%20.00%40.00%地坪材质配套设施（办公室、停车场）是否带月台证照信息（产证、消防验收）消防设施交

16、通条件仓库地理位置仓库类型及建筑类型日用快消品 食品生鲜 建材机械设备电子产品 汽车配件 化工类其他（医药、纸及其制品等）22.30%37.84%10.14%TOP02食品TOP01日用快消品TOP03生鲜/建材宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求租赁需求一手土地供应核心子市场2022年展望注：生鲜、建材仓库租赁需求均占比10.14%6个大型物流基地个大型物流基地总的用地面积控制在12平方公里以内28个物流中心个物流中心总的用地面积控制在9平方 公里以内46个配送中心

17、个配送中心总的用地面积控制在1.7平方公里以内物流基地物流基地物流仓储用地面积物流仓储用地面积（公顷）顺义空港物流基地+ 天竺综合保税区300通州马驹桥物流基地240大兴京南物流基地230平谷马坊物流基地61西北（昌平南口）物流基地100- 150西南（房山窦店）物流基地100- 150物流中心物流中心项目个数项目个数（个）物流仓储物流仓储用地面积用地面积（公顷）日常综合服务型 物流中心1610- 30专业类物流中心1210- 30配送中心配送中心项目个数项目个数（个） 物流仓储用地面积物流仓储用地面积（公顷）零售商业配送中心172- 3生鲜冷链配送中心172- 3快递二级分拨中心123- 5

18、宏观环境物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地一手土地供供应应核心子市场2022年展望北京物流专项规划北京物流专项规划（2020-2050）物流节点规划物流仓储用地面积情况物流节点规划物流仓储用地面积情况100 90 100 120 130 2016年年-2021年北京市工矿仓储用地供应情况年北京市工矿仓储用地供应情况 17001002002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年区域区域供应面积（公顷）供应面积（公顷）北京经开区28平谷区22密云区10总计总计60 2021年北京市物流用地供应区域

19、分解情况年北京市物流用地供应区域分解情况2016年年-2021年前三季度北京市仓储用地成交情况年前三季度北京市仓储用地成交情况0 . 008 . 120 . 000 . 000 . 0030 . 510.0020.0040.00201620172018201920202021Q1-Q3成交量（万）行政区行政区项目位置项目位置面积面积（）（）土地土地 用途用途土地土地 使使用年限用年限成交价格成交价格(万元万元)土地土地 使用使用权人权人合同合同 签签订日期订日期大兴区北京大兴国 际机场临空 经济区194336.92仓储 用地2031978.1395北京丰捷泰企 业管理有限公 司2021年6月1

20、5日大兴区大兴国际机 场综合保税 区110807.97仓储 用地2011293.3617北京航城兴晟 商贸有限责任 公司2021年4月1日2021年前三季度北京市仓储用地成交明细年前三季度北京市仓储用地成交明细供应面积（公顷）* 备注：2021年工矿仓储用地中物流用地为60公顷，工业用地为110公顷宏观环境物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地一手土地供供应应核心子市场2022年展望顺义区物流节点规划布局示意图顺义区物流节点规划布局示意图租金区间5178元元/m2 月月平均空置率8.29%主要代表开发商类型及终端代表客户主要代

21、表开发商类型及终端代表客户大型专业物流仓储设施开发商： GLP、ACL、嘉民、安博、宝供、 远洋、瀚溥等本地开发商：林吉等终端物流用户：天猫、顺丰、上药、京东等 港城融合的国际航空中心核心区 创新引领的区域经济提升发展先行区 城乡协调的首都和谐宜居示范区功能功能 定位定位 物流基础设施且发展物流基础设施且发展快快。现状物流设施分布较多， 特别是与 航空运输联系紧密的快递分拨设施、国际货物的运输储存设 施以及服务首都机场的航空货运设施需求大， 发展迅速。 物流基础设施分布集物流基础设施分布集中中， 但发展散乱。但发展散乱。现状大量物流仓储设 施聚集在顺义首都机场西南侧， 以租用集体土地的方式为主

22、， 发展比较散乱。物流物流 设施设施 基础基础 现状现状 低端物流设施将会逐步被疏解整治， 顺义的物流园区朝着规规 范、范、高效、新型高效、新型方向发展， 物流运营水平将有大幅提升。 顺义将重点完善国际国际物物流及快递类集散功流及快递类集散功能能， 空港物流基地与综合保税区相关功能将进一步整合。 顺义作为全市跨境电商政策推进与平台搭建的重点区域， 跨跨 境境商品配送商品配送也将是未来发展的重点。未来未来展望展望零售商业配送中心生鲜冷链配送中心日常综合服务型物流中心(互联网电商类)专业类物流中心 大型综合物流园区(空港物流基地)宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物

23、联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场核心子市场2022年展望通州区物流节点规划布局示意图通州区物流节点规划布局示意图主要代表开发商类型及终端代表客户主要代表开发商类型及终端代表客户大型专业物流仓储设施开发商： GLP、易商、北建通成、苏宁、东 百、宇培、华润等本地开发商：祥龙物流等终端物流用户：京东、顺丰、中外运、祥龙物流、百世等 北京城市副中心 国际一流的和谐宜居之都示范区 新型城镇化示范区 京津冀区域协同发展示范区功能功能定位定位 通州物流基础设施完善， 整体管理规范， 入驻物流企业数量 多。 通州物流基础设

24、施信息化、标准化、智能化水平较低， 物流 基础设施集约化水平有待提高。物流物流 设施设施 基础基础 现状现状 通州的口岸、仓储（ 冷链）、终端配送功能、快递分拨、互 联网电商类物流功能将进一步完善。 通州将建立地下物流配送系统， 结合轨道交通车站布局末端 物流设施， 形成集约高效的城市配送体系。 北三县、京津塘高速永乐店与廊坊开发区和武清北部交界地区将建设跨区域的大型物流集散节点。未来未来 展望展望零售商业配送中心快递二级分拨中心日常综合服务型物流中心(传统实体类)日常综合服务型物流中心(互联网电商类)专业类物流中心 大型综合物流园区(马驹桥物流基地)租金区间5166元元/m2 月月平均空置率2.36%宏观环境* 数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2021年11月物联云仓数据研究院研究及绘制2021.11 50yc Inc仓储设施分布租金走势空置率走势租赁需求一手土地供应核心子市场核心子市场2022年展望大兴区物流节点规划布局示意图大兴区物流节点规划布局示意图主要代表开发商类型及终端代表客户主要代表开发商类型及终端代表客户大型专业物流仓储设施开发商：GLP、百利威、万纬、佳怡等本地开发商：祥龙物流等终端物流用户：德邦、鼎通物流等 面向京津冀的协同发展示范区 科