[营销策略]华胜商城销售策划建议书(doc9页)

1、华胜商城销售策划建议书、楼盘位置解析1、楼盘概况1）位置：位于新开通的深南辅路正北入口处，正南与深圳 百货广场、合作金融大厦隔辅路相邻；东接南塘商业 城；西接永新商业城。目前该地带由于处于东门老街 改造规划中，因此周围环境杂乱,特别是其北面被众多 地摊和杂铺包围，行人难以靠近。在其南面虽可从深 南大道直接进入，但由于正在施工中，售楼处门前有一 条大沟，只有靠横在上面的木板才能进入售楼处，因此 给欲购楼者造成一定的心理压力。2）规划：总建筑面积：34000多平米；容积率：地下一层：车库（140多车位）；总层数：10层其中：商城：14层;公寓、办公楼：510层；五层还设有空中休闲庭院（建筑面积20

2、00多平米）2、周边环境对该项目的影响据某项资料显示，东门现共有近30个商业项目，已开 业的商城计有九龙旺角、茂业百货、宝华楼、中威等, 而大部分商城处于在建或停建中。目前由于东门老街的改造和深南辅 路开通工程，使得该区域杂乱不堪，行人难以进入，只 有周边小部分商城仍在惨淡经营。南面：深圳百货广场，自94年开始兴建,到目前为止处 于半停工状态，包含商场和住宅。因该楼盘二层与百 货广场天桥相接，因此若百货广场迟迟不能开业甚至 停工，对我二层商铺的销售有一定影响。东面：南塘商业城（又名潮流新地带），共分A、B、 C三栋，其销售策略为以年青人为主的“主题式商场”, 包含商场和住宅，但其分布为组合式中

3、间靠天桥连接, 目前已完工。外观整体形象好，对其销售起到良好的 昭示作用。同样该楼盘的二层天桥与南塘商业城相接,对销售起良好作用。西面：已开业数年的永新商业城。客户群稳定、购物 环境良好。总体：周围环境为一个纯商业区，具有鲜明的地域特 色。但在至少三年内不会达到焕然一新的局面。、竞争楼盘在该片区内与该楼盘形成直接竞争的有：大世界商城、 老街口、南塘商业广场、世濠大厦、东港中心、方海商 苑、越港高业中心。各自分析如下：1、老街口目前底层商铺销售已近尾声，成绩不俗，上面住宅销售 形成竞争。2、南塘商业广场目前主要销售商铺，包租三年，底层近尾声，二层商铺 与该楼盘形成竞争，均价38000元/平米。3

4、、世濠大厦主要是住宅形成竞争，均价8200元/平米。4、东港中心商铺没有开售住宅价格形成鲜明对比，包装修，目前 13层只有一套，价格8550元/平米。5、方海商苑销售已进入后期，竞争性弱。6、越港商业中心策划到位，先入为主，二层商铺直接竞争三、该项目SWO窗析1、机会深南辅路的开通，直接提升该楼盘价值。龙其是该 楼盘坐镇辅路口，优势更可见一斑。地铁换乘中心离该楼盘最近，地铁物业概念。深南辅路五月开通，而作为坐镇路口的楼盘应以全 新的概念引导客户（其实概念的形成介乎于引导操作）。介于周边商城的销售已都集中在一个时段，该卖的 都已卖的差不多，该用的概念也已用尽，因此留出一 个空档乘虚而入“新”路、

5、“新”形象、“新” 世纪、“新”品味、“新”客户。2、威胁周围楼盘的销售已先声夺人；东门老街改造工程正在进行，周围脏乱不堪,使欲买 者望而却步；“反租”销售方式已被认可是商铺的最佳卖点。3、优势住宅部分户型面积比较合理；独有的五层休闲庭院有别于周围楼盘，易于作为卖点；外型较新颖、独特。4、劣势商铺面积分隔较大，不适应市场要求；工程形象欠佳；价格定位偏高；住宅部分设计类似集体宿舍，必须审慎定位。四、销售策略建议为有别于周围其它楼盘，独树一帜，应以“新”为突破。 其依据为：深南辅路的开通标志着老东门脱胎换骨的转变。以前拥挤、破旧不堪、进去出不来的老东门将改造成 一个具有鲜明的交通标识、休闲广场、主

6、题式商场、 崭新的商场购物环境、全新的经营方式于一体的新类购物区。老东门是源于改革以前的老街商业旺区。虽经逐步兴 旺，但其经营主体是以原住居民为主，无论其思想和理 念均已落伍。而大批涌来的新移民已逐渐渗入其中，他 们观念新、敢想敢干，有逐渐取带之势。困此新东门张开双臂欢迎新鲜血液。新的销售策略完全有别于原有概念。1、销售对象:以3045岁年轻、事业小成者为主。包括九十年代之 前来深移民，开放后 富起来的当地人，具体包括：政 府高级公务员、小老板、商人、公司中层管理人员等。2、类型划分:主要分为二类：投资者一一精明理财型；经营者稳健经营型。具体作法为各找（或创造）一个代言人，如：刘先生一一90年

7、代前由东北来深,经营电脑元件起家, 几年集聚百万家财,于是分散投资，投资商铺是其中一部分。张先生一一90年代后由湘来深，小本生意租铺经营，有 一点积蓄后购铺自作，以降低成本。然后设计不同的购铺方式,再具体细分:小本大生意自作奋斗型；自家小银行一一投资理财型；将来无忧一一转岗自作精明型； 安全的后院一一老谋深算养老型3、促销方式:投资者包租二年，每年8%收益率；经营者“商住经典套餐”，即一个商铺加一个单 间。其标注为“四两拨千斤”，意为以所购物业作抵押，贷款后再投入经营，一钱二用。销售：首期主推单个商铺和商住套餐，待时机成熟，再加推住宅，具体如下：一期：底层、二层商铺和住宅单间；二期：三、四层商

8、铺和部分少量单元；三期：全部住宅发售。4、改名：介于以“新”为突破口，因此商城改名为“新东门商 城”，既有标识性，又有视觉冲击力，给人以耳目一新的 感觉,而且又与销售对象相吻合。5、广告策略围绕“新”字，拟两条供参考:一个稳健的年轻资本家就不能错过“新东门”的头班车！辅路通财路全通，“新东门”培养新富翁。同时将出售的住宅单间划分功能后出现在广告平面上，具体划分如下：单间：划分为迷你洽谈间、起居间、存货间；单元：职员住房、接待台、小商务间；复式：经理室、工作间、接待台、健身房、居室。6、目前存在问题:商铺间隔面积大，应间隔为1020平米间；住宅部分一律改为“小型商务公寓”或小型商务联 络站；价格作调整：商铺首层价格:60