阜南农贸邻里商业策划方案

1、焦阳农贸市场改建的运营策划方案宁波华玲商贸有限公司二0八年3月第一章 总论一、项目背景：1、目前，焦阳路市场现有营业面积2600平方米以上，现有商户80多家左右，从上世纪90年代建立至今已有20多年，对促进阜南及周边农村场镇的农业蔬菜、水果、农副食品、及酒类、饮食，农村日常工业用品的交流、销售，贸易曾发挥过很大的影响，但其市场设施落后、结构简单、部分马路市场形式、规模太小且环境卫生恶劣，远远不能满足周边街道居民，和主要服务区的顾客需求；市场经营秩序混乱、食品卫生问题突出等问题已经制约着于城市发展的要求和市民生活质量的提高。2、根据阜阳市政府最近印发2014年关于进一步加强县城规划建设管理的实施

2、方案，提出按照城市的标准规划建设管理县城，以“三治”（治脏、治乱、治违）等为突破口，努力将县城建设成为经济繁荣、环境优美、功能完善、特色彰显、社会和谐的美好城市，充分发挥县城对县域经济社会发展的集聚、辐射和带动作用。在市府这一文件精神的指导下结合焦阳路农贸市场的实际，将其改建升级为新型农贸市场已是刻不容缓。3、改建的运营方向：本公司致力于将其打造为一个购物环境优越，硬件设施证齐全，管理服务到位，卫生食品安全，周边百姓放心的星级模范市场；最大限度保留农贸市场的城市生活功能；最大限度挖掘农贸市场人气所带来的商业价值，增加体验式商业业态，形成商业业态互补，更好服务于周边的居民。二、项目运营方案实施的

3、必要性近日，市政府印发关于进一步加强县城规划建设管理的实施方案，提出按照城市的标准规划建设管理县城，以“三治”（治脏、治乱、治违）、“三增”（增强功能、增加绿量、增进文明）为突破口，推动“三提升”（提升规划水平、提升建设水平、提升管理水平），努力将县城建设成为经济繁荣、环境优美、功能完善、特色彰显、社会和谐的美好城市，充分发挥县城对县域经济社会发展的集聚、辐射和带动作用。 近日，市政府印发关于进一步加强县城规划建设管理的实施方案，提出按照城市的标准规划建设管理县城，以“三治”（治脏、治乱、治违）、“三增”（增强功能、增加绿量、增进文明）为突破口，推动“三提升”（提升规划水平、提升建设水平、提升

4、管理水平），努力将县城建设成为经济繁荣、环境优美、功能完善、特色彰显、社会和谐的美好城市，充分发挥县城对县域经济社会发展的集聚、辐射和带动作用。 1、市场基础设施陈旧、结构简单、规模较小：阜南县焦阳路农贸市场，建于上世纪90年代，农贸市场建设年限已久，建筑物显得十分陈旧，场内摊档位破旧，有的甚至是临时搭建的台位，存在安全隐患；且现有规模已经不能满足周边居民的生活需求。2、市场的功能区和业态布局不合理；整个市场经营业态较为单一，：从市场建立以来，其功能区和布局就很少根据市场消费环境变化而进行科学有效的调整。3、市场收益率低、市场竞争加剧，周边新型商业业态分走客源：如大型超市、购物广场、连锁专卖店

5、、生鲜超市、便利店的增加，它们以其优越的地理位置，优质的服务，整洁的环境，齐全的商品吸引着大批经营户和消费群体，这对这个传统的环境较差的农贸市场造成很大的冲击，迫使它须进行改建升级。第二章 市场预测、改建规模及现实意义一、市场预测市场定位：年此外，为了吸引更多的年轻消费群体进入市场，农贸市场可以融入更多其他业态，例如：餐饮、理发、美容美甲、化妆品等，以此来创造一个更大更全的消费空间1、消费群体优势：根据阜南县十二五规划，2015年阜南城区规划人口将为30万人，日常生活消费的农副产品需求量越来越大。焦阳路农贸市场靠近环城北路与环城东路交汇中心，是几大规划片区的交汇点，周边已形成了集中人口居住的许

6、多居民小区，每日需要消耗和交易的农贸产品的数量非常集中和巨大。2、人力资源优势：改扩建后的焦阳路农贸综合市场可增大社会就业平台。随着经济体制改革、企业破产等多方面的原因，有大量的职工下岗待业，随着农贸综合市场的改扩建，完全可以为下岗职工搭建一个新的就业和创业的工作平台。3、增加地方的财税收入。随着农贸综合市场的改建和新型化的建设，集中的农贸交易市场不仅在市场规模上会扩大，在交易农贸产品的范围和流通量上都会得到一个较大的发展和提升，必然会为地方的财税收入带来较大数量的增加。4、对周边的农副产品生产起到促进作用。市场发展是由消费的需求引起的，消费需求的扩大必然会带动生产供给的增加，改扩建后的新型农

7、贸综合市场对周边和附近的农村乡镇、农副产品的生产发展必然会起到一个较大的促进作用，对农村经济的提升也会发生重大影响。5、“农贸市场的改建其出发点，就是更好服务老百姓生活，让百姓生活更有幸福感，这样有力于推动维护我们党与政府的“菜篮子”工程建设，提升政府形象，对实现阜南梦、人民梦都具有重要意义。二、改扩建的规模阜南县焦阳路农贸市场的改建将以高标准农贸市场来设计，改建总建筑面积达6000余平方米，同时市场配备500平方米左右的地下停车场，将该建为方圆2公里内，农贸市场中规模较大、设施最新、配套功能齐全、环境一流的新型农贸市场。将以先进的设施、完善的管理、优质的服务，竭诚为老百姓服务。农贸市场命名建

8、议：鉴于本项目改造方向和今后农贸市场的发展方向，建议命名为：阜南农贸邻里中心第三章、扩建市场功能区布局方案设计一、 改建市场框架设计建议扩建市场框架三层，一楼设计为停车场，临街为商店街、市场内为摊位、市场营业房，办公管理及设备用房、公厕、污水沉渣处理等。二楼为大型商场及配套业态。三楼考虑到农贸市场的消费习惯和硬件的限制，人流和经营很难延伸到三楼及以上；所以三楼商业业态建议布局为体验式商业业态（如：娱乐餐饮、足浴养生、美容SPA、国际影院等体验式消费商业）；阜南农贸邻里中心序号 功能名称 面积 层数1农贸市场综合服务区4000 1F2停车场及邻里中心配套1000 1F3大型综合商场及特色餐饮50

9、00 2F4体验式商业（娱乐餐饮、足浴养生、美容SPA、国际影院）3000 3F阜南农贸邻里中心（综合体）业态分布图：根据阜南居民的消费习惯、消费水平以及饮食习惯建议做如下业态一楼农贸市场综合服务区分区建议：农贸市场综合服务区分区水果区蔬菜、豆制品区熟食区肉类区禽蛋区所占比例8%25%10%15%10%分区粮油、调味区自产自销区干杂货区小百货区水产区、冷冻区所占比例15%5%5%2%10%农贸市场综合服务区业态布局位置建议：市场分区中，水果作为消费频次最高的品类，建议主要分布在市场主出入口；副食、熟食经营利润、卫生及形象要求相对较高，分布在次要位置，水产、禽蛋类气味较重，基本分布距离出入口最远

10、或是影响较小的位置；形象提升措施建议：图示建议市场统一的标识，中间摊位统一的店招统一的价码牌电子显示屏，展示诚信经营店铺、当日品类指导价图示建议公共区域装饰水产活禽区防水地垫内外铺统一的店招材质及规格标准农贸市场运营策略：农贸市场营销、经营过程中，坚持运营优先；且农贸经营客户总价承受力相对较差，因而建议后期农贸营销过程中，以商铺作为主要销售产品，摊位参考其他同类农贸市场经营模式，以押金+租金的形式，在保证基本成本回收的基础上，实现长期、稳定的经营收入；农贸市场成立专项团队，统一运营，与客户约定统一营业的相关约束，保证市场的招商、统一开业及日常管理；ü以明确分区，实现农贸消费群体的导入

11、，减少各经营品类的相互干扰；二楼大型综合商场及特色餐饮运营介绍：大型综合商场项目概况：总体规划使用面积4000平方；主要经营生活资料商品、大众服饰为主；仓储销售一体化，低价销售，提供有限服务的销售业态。库架合一，装饰简单；商品结构主要以食品、家用品、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽。1、目标客户；以团购客户、中小零售商、餐饮业、企业购买和有交通工具的消费者为主。实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。2、主要经营品种超市优选选商品1万余种，经营品种分类详见表。优选经营品类序号分类序号分类一鲜食商品四非食品非技术（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制

12、品4自助熟食4游戏及玩具5冷冻食品5体育用品6优选酒类/饮料6厨房与餐桌用品7休闲零食/冲调保健7学习办公用品8厨房调味/粮油商品8清洁整理用品9干果南北货9箱包珠宝二非食品非技术（1）五大众消费品1家用纺织品1日化用品2针织用品2洗涤用品3儿童用品3美容美发/美妆用品4小家电/通讯器材4清洁护理特色餐饮运营介绍：2 、特色大众餐饮目标市场：本项目地理位2公里内中青年消费群体、学生群体、商务人士、流动人员。3、特色大众餐饮菜品定位：深挖徽菜特色菜品。努力做好厨房品质管控，塑造“低价高品质”“物美价廉”品牌形象 以规模和特色取胜,以专业化发展模式为主。4、特色餐饮价格定位：“美食平民化”， 价格

13、定位为中低档；以本地特色小海鲜为主；客单价消费30元左右；能满足商圈顾客在早、中、晚时间的就餐和休闲。让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”5、特色大众餐饮形象定位：形象简约大方，设计风格装修突出大众饮食，体现大众化与品牌化相结合。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计抛却传统美食厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式。做到平民化的消费，品牌店的享受。6、特色大众餐饮营销方式以广告传播营销为主；坚持多渠道多视角进行广告投放；在2公里商圈内的主要的生活小区、公寓、写字楼、学校、车站等人流量大的区域精准投放平面广告、充分利用新媒体微信、微博等载体营

14、销传播、深化品牌的影响力。7、品牌餐饮区拟引进商家及项目：品牌餐饮35家，地方风味小吃品牌5-8家拟引进品牌餐饮类型分类品牌餐饮类型拟引进商家西式快餐品牌如麦当劳、德克士、华莱士等中式快餐品牌如真功夫、乡村基、吉野家等火锅品牌如海底捞、小肥羊等奶茶及甜品店如上海“避风塘”、香港“满记甜品”等卤味一家如湖南“绝味鸭脖”、武汉“周黑鸭”等第四章：阜南农贸邻里中心管理职能机构和人员编制一、职能组织机构：为了更有效地发挥改扩建的新型农贸综合市场的设计功能和提高农贸综合市场开发建设投资的经济效益，更好地发挥农贸综合市场的经济和社会效益，有效地进行物流服务，我司投资部注册成立 “阜阳市农贸邻里商业管理有限

15、公司”注册资本：2000万 对改扩建的新型农贸综合市场进行服务管理。其组织机构示意如下阜阳市农贸邻里商业管理有限公司 总经理 招商 物业 工程 财务 市场 安全招商部 管理部 技术部 行政部 营销部 保卫部 这些部门在项目经理的具体领导下，进行下列管理工作。1、负责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速度。2、负责对外的招聘，以及财务管理工作。有关单位履行必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作、安全保卫工作。3、负责经营管理工作、制定经营所需物质的采购计划，并组织实施，进行成本核算和成本控制。4、负责购置和维修固定资产设备的工作，负责能源的管理工作。二、人员编制及来源焦阳路农贸市场物业

16、管理中心，人员编制21人。我公司内部调派二人（一人负责项目建设监督，一人负责财务监督）项目部门经理1人项目财务与行政管理部门4人工程技术部3人市场营销部3人物业管理部8人项目部门经理对我公司负责，各部门的负责人由项目经理选聘，报我公司董事长批准聘任，其余工作人员面向社会招聘，择优录用。三、社会效益分析 新型农贸综合市场建成后可以形成一定的规模经营，估计年农贸商品交易额将在原来的贸易额基础上实现百分之两百以上增长，不仅可为企业带来可观的经济效益，同时也会产生较大的社会效益。除了加快城市规划建设的重要战略目标的实现外，预计至少每年能解决1000人以上的就业岗位，为上岗的员工及进城农民工提供了有效的

17、社会就业机会，给政府减轻再就业压力，促进社会稳定。新型农贸综合市场的建设，有利于阜南县县域经济发展，加速农产品的流通领域市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动该地区农副产品的发展具有十分积极的作用。第七章 项目及开发企业的概况一、项目概况1、项目名称：焦阳路农贸综合市场(暂定)2、项目性质：改建3、建设承办单位：慈溪市咯咯乐百货购物中心4、项目负责人：温良光 (法人代表)5、建设地点：阜南县焦阳路6、项目主要技术经济指标二、开发企业的概况本公司1997年创办以来，一直专注商贸领域，积极响应当地政府号召，在地方政府的支持与关怀下，充分发挥企业管理优势和超前的经营理念，努力开拓江浙市场，企业规模不断发展壮大，先后创办了常熟市辛庄“欧特福购物中心”、无锡“银乐购物广场”、江阴“临港商贸城”、吴江盛泽“吴江大润发”、江阴市“申客隆大卖场”；2008年被江苏无锡市工商行政管理局评为服务业商品质量“四星”级企业。本公司把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色，实现最高营业率与最低价销售的有机统一，经销商品多达数万种，具有较强管理水平和科学的经营机制，在江苏商贸零售业享有较高的声誉。本公司以经营大中型超市为主，首先在江苏发展壮大，并以此为起点开始进行区域化扩张发展成为江苏重要