信托在房地产中的作为

1、 论信托在房地产投资中的作为 以商业地产为主要研究对象摘要中国房地产行业今年来发展迅速，从1998年房改至今已成为中国经济的支柱产业，深刻影响着中国的社会经济状况。房地产业是资金密集型产业，任何一个房地产项目的开发建设都必须投入大量的资金，而对于许多房地产开发企业来说没有能力拿出足够的资金用于整个项目的建设及后期运营，所以房地产对外融资成为大多数房地产企业筹集资金的渠道。由于中国房地产业的发展时间较短，目前国内房地产企业的融资方式多为向银行贷款。但是通过银行进行筹集资金使得房地产企业每期期末必须偿还高额的贷款利息，对企业造成了极大的资金压力，而房地产项目的建设周期较长，短时间内不能形成有效的资

2、金回收，最终结果使得许多小房地产企业只能降低成本，造成产品品质下降，给房地产行业带来了极大的负面影响。信托起始于大洋彼岸的美国，最早是作为投资证券的一种，最后发展到了房地产行业，其内在运行模式与房地产完美融合，帮助美国的房地产行业迅速发展。目前国内由于没有很好的实施经验以及案例，国内利用信托投资房地产的项目少之又少，国内房地产企业对信托投资也不甚了解，持观望态势。由于商业地产的盈利模式更符合房地产信托投资基金的内在机制，所以本文将以中国商业地产为主要研究对象，介绍并分析研究信托在房地产业中的作为，为国内房地产企业提供一定的参考意见，帮助改善房地产业的融资模式，推动房地产业更好的发展。关键词：R

3、EITs；商业地产；经营模式；融资方式AbstractChinese real estate industry has developed rapidly in recent years, from the 1998 housing reform has become a pillar industry of China's economy, a profound impact on China's social and economic situation. Real estate is a capital-intensive industries, a real estat

4、e development and construction of any project must invest a lot of money, and for many real estate companies do not have the ability to come up with enough funds for the construction and post-operation of the entire project, so the real estate Foreign most real estate financing become a channel for

5、enterprises to raise funds. Chinese real estate industry due to the development time is shorter, the domestic real estate enterprises financing mostly to bank loans. But with banks to raise funds so that the end of each phase of the real estate business must repay high interest loans to enterprises

6、caused great financial pressure, while longer construction period of real estate projects, a short time can not form an effective recovery of funds, the final with the result that many small real estate companies can reduce costs, resulting in decreased quality of products, to the real estate indust

7、ry has brought great negative impact.Trust began in faraway America, was first used as a kind of investment securities, and finally to the real estate industry, the perfect integration of its internal operation mode and real estate, help the rapid development of the US real estate industry. At prese

8、nt, the absence of good experience in the implementation and case, the use of domestic real estate investment trust very few projects, the domestic real estate investment trust enterprises do not quite understand, wait and see situation. Since the commercial real estate profit model more in line wit

9、h the internal mechanism of real estate investment trusts, and so this will be the Chinese commercial real estate as the main object of study, presentation and analysis of trust in the real estate industry as to provide some suggestions for the domestic real estate enterprises, help improve the real

10、 estate financing model, the real estate industry to promote better development.Key words：REITs；commercial estate；Business model；Financing目 录一、绪论- 3 -（一）研究背景- 3 -（二）研究的目的- 6 -（三）国内外研究现状分析- 6 -（四）研究方法和研究思路- 7 -二、REITs的相关概念和基础原理- 7 -（一）商业地产REITs的概念- 7 -（二）商业地产REITs的运行过程- 8 -（三）商业地产REITs的要求- 8 -三、REITs

11、对我国商业地产的影响- 9 -（一）对融资模式的影响- 9 -（二）对经营模式的影响- 10 -（三）对商业地产的融资过程和风险的影响- 12 -（四）对商业地产的限制- 13 -四、案例分析万达REITs上市- 13 -（一）转变模式- 13 -（二）为REITs做准备- 14 -（三）REITs带来的影响- 14 -（四）REITs带来的风险- 15 -五、总论- 15 -（一）总结- 15 -（二）政策建议- 16 -一、绪论（一）研究背景 1.商业地产的快速发展21世纪以来，随着住宅市场的逐渐饱和，商业地产成为房地产开发企业新的竞争市场。1999年我国全年用于商业营业用房的投资为475

12、.83亿元，到了2013年用于商业用房的投资为11944.83亿元，投资额逐年增长。而从2010年开始，国家开始对房地产市场进行紧缩型调控，调控的主要对象为住宅市场。一系列的调控政策不断地压缩住宅市场的发展空间，限制发展速度，而新政策对于商业地产的限制远远不及住宅地产。所以从2010年开始，房地产领域的大量资金开始从住宅市场转向商业地产，商业地产开始呈爆发性增长。表1.1 商业地产投资完成额统计表 数据来源：国家统计年鉴20092010201120122013办公楼1377.211807.382558.793366.614652.45增速18.00%31.23%41.57%31.57%38.1

13、9%商业营业用房4180.665648.47424.05931211944.83增速24.63%35.11%31.44%25.43%28.27%从表1.1中可以看出商业地产主要组成部分的办公楼和商业营业用房的投资完成额逐年快速增长，这说明商业地产进入黄金发展期。2014年底，国家对房地产住宅市场松绑，短期内资金会从商业地产领域回流到住宅领域之中，但是经过近20年的发展，住宅房地产已经到了增量发展的中后期，开始由增量市场向存量市场转型。而商业地产则进入到了快速发展期，将会进入稳步发展不断上行的阶段，未来商业地产将成为房地产业最主要的增长动力。 2.我国商业地产经营模式商业地产的经营模式主要有三种

14、。第一种是“出售”模式，这是最原始的商业地产经营模式，开发企业直接将建设完成的商业地产项目出售给投资者或经营者，短期内完成投入资金的回收以及利润获得。第二种模式是“出租”模式，这种模式下的开发企业将建设完成的商业地产项目整体或分层分户出租，自身保留所有权，以租金收入作为主要收入来源，拥有长期稳定的投资回报，同时也可以将租约证券化来完成短期资金回流。第三种模式是“租售结合”模式，即将整个商业地产项目的部分出售以获取短期巨额资金收回成本，另一部分则以出租形式获取长期资金流。由于我国的商业地产发展时间较短，且许多开发商业地产的开发企业是由住宅开发领域转型而来，所以我国商业地产的运营模式目前以最原始的

15、“出售模式”为主，但也有少数企业开始进行转型，比如万达商业集团的经营模式是典型的“出租模式”。总体来说，我国商业地产经营模式目前为“出售”，最终目的为“出租” 两种模式具体运作方式在下文论述。 3.我国商业地产发展的问题我国的商业地产发展时间短，发展速度快，但是也出现了许多问题。 图1.1 开发企业5年融资方式占比图 数据来源：国家统计年鉴从图1.1中可以看出2009年到2013年，房地产开发企业外部融资的主要来源是其他资金来源和贷款两项。其中其他资金来源包括个人按揭贷款、预付款和定金，大部分属于银行贷款。假设其他资金来源中80%来自银行贷款，则房地产开发企业的贷款融资额占总资金来源的52.7

16、1%，所以我国房地产开发企业的融资渠道单一且严重依赖银行贷款。由于融资的问题，造成我国商业地产产生了运营模式的问题。因为银行贷款带来的资金压力过大，开发企业迫切的需要从项目中回收大量资金用以偿还贷款，而最快能够从商业项目中回收资金的方法就是出售物业，这也就使得我国商业地产运营模式一直停留在“出售”的阶段。 4.研究意义 我国的商业地产在住宅地产受到调控之时强势崛起，发展迅速，对刺激消费，拉动内需，刺激投资有着不可估量的作用。我国商业地产在发展过程中所面临的最主要的问题就是融资的问题，解决融资难的问题将使商业房地产更健康更平稳的发展。本文通过对商业地产REITs的研究，探索其对于商业地产融资的影

17、响，为商业地产解决融资问题提供借鉴，使商业地产更好地发挥其带动整体经济发展的作用。（二）研究的目的 目前我国商业地产融资渠道单一，严重依赖于银行贷款，风险过于集中，一旦商业物业销售受阻，则对开发商的打击将是致命的。当开发商面临财务危机，银行也就面临着贷款损失的风险，最终对金融市场造成一定的影响。本文立足于房地产信托投资基金在商业地产领域的影响，分析研究REITs对于商业地产发展的推动性问题，通过案例分析提出对我国商业地产REITs发展的一些意见和建议，帮助我国商业地产REITs的发展。（三）国内外研究现状分析美国在REITs的发展方面处于世界领先的地位，其在性质上与基金相同，大部分采用公募方式

18、，少数采用私募方式，即可以封闭运行也可以上市交易。而REITs所运用的领域已不仅仅局限于帮助开发商融通资金。由于美国房地产业发展已进入存量发展阶段，房地产企业不再通过不断的房地产再生产来实现投资目的，而是通过对现有的物业进行管理来获取长期收益。所以美国大多数REITs较少从事开发，主要从事房地产后期的运营管理。此外，REITs还应用在节省商业物业的租金成本方面。典型的例子就是沃尔玛的“零租金”模式 具体说明请参考沃尔玛如何“零租金”运行一文。研究方面，美国对于REITs的研究集中于两个角度。第一个角度是对REITs的相关分红收益率、盈利能力、净收益等价值方面的研究,如理查德在房地产投资信托：投

19、资组合管理的新策略一文中比较了REITs收益率与国债利率的差额，比较了REITs的价格与所有投资房地产的净收益。第二个角度是对REITs运行机制的研究，如加州大学教授陈淑贤、约翰.埃里克森、王珂所著的房地产投资信托：结构、绩效和投资机会一书，从提高REITs的经营绩效和管理策略角度入手，全面分析了美国现有的关于REITs的各种成果。由此可见，美国的REITs发展成熟且运用灵活，国内商业地产REITs的运作与发展必须借鉴其成功之处。国内的相关文献研究，主要包括三个方面，分别是商业地产融资模式的研究、REITs的研究以及二者相结合的研究。第一个角度是商业地产融资模式的研究。由于我国的商业地产发展时

20、间过短，且金融大环境发展不完善，国内并没有对于商业地产融资模式的独立研究，都将其加入到房地产的整体领域中进行综合分析，如王铁军的中国房地产融资20种模式与成功案例就是将所有不同类型的物业融资统一进行了分析。第二个角度是对REITs的研究。我国的文献对于REITs的研究主要集中于REITs的基本运行机制以及其国内运行的利弊分析。如爱德华.普森所著的中国REITs空间广阔探索前行一书中认为引进REITs对中国房地产业的快速健康发展有着巨大的作用。最后一个角度是对于两者相结合的研究。由于目前我国的商业地产发展时间不长，REITs也处于起步阶段，对于二者结合的研究大多停留在对于少数几个商业地产REIT

21、s融资的案例分析上，处于研究的空白阶段。（四）研究思路和研究方法本文的研究思路是以我国商业地产为主要研究对象，通过对我国商业地产现有发展模式分析、商业地产的融资途径分析，提出当前商业地产发展所存在的问题。在此基础上加入一定的数据分析、逻辑分析研究REITs对我国商业地产的影响和限制，最终提出政策建议。在研究过程中，主要采用数据分析、逻辑分析和案例分析的研究方法。首先通过数据分析的方法分析我国商业地产发展现状以及存在的问题。其次通过逻辑分析的方法以发展模式为重点分析REITs带来的影响与限制。最后通过对具体的商业地产REITs案例的分析说明实际操作中REITs带来的影响以及风险。二、REITs的

22、相关概念和基础原理（一）商业地产REITs的概念 1.REITs的基本概念和种类REITs即房地产信托投资基金，是将房地产物业通过证券化的方式，以长期持有出租所获得的租金作为收益保证，转化为投资工具出售给投资者的一种手段。按照投资方式的不同，国际上一般将REITs分为三种：权益型、抵押型、混合型。权益型REITs主要投资于房地产企业股权，以分红作为收益；抵押型REITs主要投资于对房地产企业的抵押贷款或相关债券，以利息收入作为收益，混合型则是两者的结合 下文REITs除特殊说明外均指权益型。 2.商业地产REITs的概念商业地产REITs即REITs在商业地产领域的应用。商业地产是零售、批发、

23、办公、餐饮、娱乐等经营用途的地产总称，商业地产可以用于出售，也可以用于出租获取长期收入。商业地产与一般住宅地产不同，在建设完成之后必须经过一定时间的商业培育过程，之后才能产生投资收益。这意味着在商业地产开发初期到开发完成的一段时间内，并不能产生盈利，必须投入巨额资金，这对开发企业是一个巨大的负担。而REITs的加入完美的解决了这问题。商业地产REITs可以为开发企业提供短期的开发资金，而开发企业将未来产生的收益作为回报，这样一来开放商解决了前期开发资金不足的问题，投资者获得了长期收益。（二）商业地产REITs的运行过程 1.商业地产REITs的组成房地产投资信托基金主要由REITs凭证、投资人

24、、受托机构、投资对象四个部分组成。 表2.1 RTIEs组成要素表 构成要素内涵REITs凭证由信托公司发起设立的针对一定的资产的收益凭证投资人REITs收益凭证的持有人受托机构受房地产企业委托将其某部分资产证券化并出售的信托公司投资对象REITs中所包含的固定资产从表2.1中可以看出，一个完整的REITs包括四个部分。其中投资者是主体，投资对象是客体，双方通过受托机构和凭证产生联系，资金从投资人流向投资对象，投资对象将未来收益返还投资人，实现了资金的流通，也使固定资产具有了流动性，为投资人提供了更多的投资途径。 2.商业地产REITs的运作模式REITs的运作模式主要通过中介来完成。受托机构

25、将设立的REITs收益凭证发售给投资者来获取资金，同时将资金投资于开发企业的某个项目来获取项目所有权。然后将获得的投资收益分配给投资者，同时收取中介费用。商业地产REITs与一般REITs的唯一区别就是其投资的大部分资产必须是商业地产项目，其收益构成是商业地产的经营收入。（三）商业地产REITs的要求 1.收益要求REITs与一般的融资方式的不同之处之一在于它的收益的分配比例。以美国和香港为例，美国的REITs模式中规定REITs利润的75%必须来自房地产，而且必须把收益的至少90%分配给投资者。在香港的REITs模式中，房地产投资信托基金守则中也明确规定，每年必须将不少于90%的税后净收入分

26、配给基金持有人作为股息 美国REITs分配的是税前收入，香港REITs分配的是税后收入。将受益的90%分配给投资者之后，剩下的10%必须满足商业地产的运营维护费用的支出，还要保证开发商获得一定的利润，所以商业地产所要求的收益率普遍偏高。 2.风险控制要求REITs作为直接融资方式，其面临的主要风险是信用风险、利率风险，同时也面临着一定的政策风险。首先是信用风险，尽管REITs以房地产所有权作为抵押和担保，但是如果在经营过程中，开发商因经营不善拒绝分红，则投资者将面临巨大损失，所以REITs的发售必须加强在信用风险方面的控制。其次是利率风险，如果经济下行或者经营不善，商业地产的收益过低，则使得投

27、资者的收益降低，当其低于现行的通货膨胀率，则投资者的实际利率为负利率。最后是政策风险，REITs的发售必须符合所在区域的现行法律法规，相关规定的变动会影响到REITs的运作，所以必须要判断好所在区域的法律法规，避免造成损失。三、REITs对我国商业地产的影响（一）对融资模式的影响 1.融资途径的增加融资渠道单一是我国商业地产发展的一大阻碍。商业地产的发展需要短期巨额资金的投入，而且必须保证能够获得源源不断的短期资金。我国商业地产开发企业的融资方式受观念所限集中在自有资金融资和银行贷款两方面，但是两个融资方式均有一定局限性。利用自有资金融资，虽然不受债权债务关系约束，但是内部融资意味着所有环节所

28、面临的风险都由企业自行承担。且利用自有资金融资降低了资本的利用率，财务杠杆过低，则资本收益率过低。而通过银行贷款融资则直接形成了开发企业的负债，开发企业在每期末必须偿还高额的利息，给企业造成了巨大的财务压力。REITs的加入，为我国商业地产提供了一种新的融资方式股权融资。通过REITs融资，既可以降低开发建设期的风险，也可以避免巨额利息造成财务危机。REITs增加了融资途径，使得我国商业地产不再受限于银行，也不受自有资金不足的约束，大大促进了商业地产的发展。 2.稳定的资金流入REITs是专门用于房地产领域的信托基金，当一个房地产项目完成并收回投资，管理机构会将资金投入到下一个房地产项目，不断

29、循环获取利润。商业地产开发企业完成一个项目的开发建设与前期商业培育之后，则与该项目产权脱钩，只负责商业经营，就可以可以通过基金的增发或重新委托设立新的信托基金来为下一个项目筹集资金，不断循环。这样实现了稳定的资金流入并可以将其用于新项目的开发。不断的资金的流入，解决了商业地产贷款办理受限造成的前期资金困难问题，可以快速的完成拿地到开发的资金筹集过程，避免了前期资金压力过大而致使企业亏损。（二）对经营模式的影响 1.推动商业地产经营模式的转变我国目前的商业地产经营模式主要以“出售模式”为主，即将商业地产与住宅地产等同起来，以建成出售作为最终目的，这是因为银行贷款带来的还款压力的影响。运作模式如下

30、： 图3.1 “出售模式”运行机制商业地产一般包括两个部分，即地产开发和商业经营两部分。从图3.1可以看出，我国商业地产目前的经营模式主要阶段都集中在地产开发部分，对于商业经营并没有太多的重视。而对于商业地产来说，与住宅地产不同的是商业地产的利益主要通过商业经营来实现，地产开发仅仅只是商业地产的基础，商业经营才是根本。REITs与商业地产的结合有助于经营模式的转变。REITs的本质是投资者通过付出短期的大量的资金来获得未来的长期的收益权，这就要求REITs的标的资产必须能够产生长期的租金收入，所以如果国内商业地产开发企业想要摆脱银行贷款的限制改用REITs融资，则必须改“出售模式”为“出租模式

31、”。具体运作模式如下： 图3.2 “出租模式”运行机制从图3.2中可以看出，“出租模式”相比于“出售模式”更注重于商业地产的商业经营部分，每一环节都以商业经营为最终目的。在设计阶段采用先招商后设计的方法，完成前期的商业培育，并且根据业主的建议进行建设，避免了设计不合理的问题，也节省了改造装修成本。可以说，最符合商业地产运营的是“出租模式”，最适合“出租模式”的融资方式是利用REITs，二者相辅相成。所以，REITs的应用可以加快我国商业地产经营模式的转变。 2.解决我国商业地产现行经营模式带来的问题国内“出售模式”只做地产而忽略商业，只通过分割出售或整体出售获取收益而忽略长期经营管理，这与商业

32、地产的运行规律不符，会产生商业地产寿命缩短、维护不善造成的业主纠纷、商铺设计不合理等问题。而REITs的作用是通过推动经营模式转变来解决这些问题。首先是违背商业地产发展规律，缩短商业地产寿命。“出售模式”注重地产开发和商铺出售而忽略长期的商业经营。这种模式仅仅关注商业综合体的建设和销售，而不关注周边的商业氛围，也不关注招商的质量和数量，片面的追求销售额，其最终的结果是整个项目的寿命缩短，往往达不到土地使用年限便提前退废。而REITs与商业地产相结合，改变传统的“出售模式”，使开发企业在支付长期股息的压力下不得不关注商业地产的长期经营，也就解决了我国商业地产不符合发展规律的问题。其次是产业后期的

33、维护问题。开发企业将商业地产出售完成之后，所有权流动到业主手中，则企业不再关注商业地产项目的长期维护。如果在业主入驻之后产生质量问题，则得不到解决，就会产生业主与开发企业之间的纠纷，甚至会影响到开发企业的信誉以及长期发展。而模式转变之后，开发企业注重的点由开发转向长期经营管理，大大减少业主与开发企业的纠纷。最后是商铺设计不合理的问题。在“出售模式”下，开发企业将物业设计建设完成后再进行招商。由于以出售作为回收投资的手段，开发企业往往会追求固定的建筑面积内分割更多的商铺并将商铺按统一规格设计，不能满足不同业态的不同需求。其最终结果必然是招商困难甚至是失败。而模式转变之后，开发企业可以先招商并与业

34、主共同设计，再通过已经引进的品牌店铺来吸引更多的小业主，这样就解决了商铺设计不合理的问题。（三）对商业地产的融资过程和风险的影响 1.对融资过程的影响REITs对于融资的影响其中一方面体现在对于融资过程的简化上。我国商业银行对于商业地产开发贷款在开发投资比例方面规定必须已完成总投资的35%才可以通过银行借贷。这对于商业地产的开发企业来说无疑加大融资难度，开发企业必须通过其他方式筹集总投资的35%资金，这样就会使得开发企业的融资过程变得更漫长，融资成本也相应提高。利用REITs融资，不需要考虑前期完成比例就可以直接从社会分散的投资者手中拿到全额的投资资金，大大节省融资的时间，简化了融资过程。 2

35、.对融资风险的影响商业地产主要外源融资方式是银行贷款。2013年银行三年至五年贷款基准利率为6.40%，如果某商业地产开发企业向银行贷款10亿元作为开发建设资金，则每年需支付6400万的利息，五年后需支付本息共计13.2亿元。但是作为商业地产，在开发建设期需要巨额的资金流出而得不到资金流入。即使五年后项目建设完成，商业地产的盈利模式决定其不可能在短期内收回投资，所以开发企业面临着巨大的财务危机，甚至会影响企业自有运营资本。利用REITs融资大大减小了融资风险。开发企业以未来的收益作为担保出售股权获取投资，投资者成为项目的股东，开发建设期企业并不需要定期支付利息。而在建设结束之后也不需要将资金返

36、还投资者，其融资成本仅仅是合约规定投资收益率，并不会影响到企业的自有资本，这样就降低因融资所带来的风险。（四）对商业地产的限制REITs的投资者将短期的资金投资与房地产开发，而所得的回报是项目建成后的每期的股息分红。这就要求开发企业不能将项目出售而必须持有经营。而长期持有的结果必然是短期内无法收回全部投资，也就是说开发企业全部投资额必须经过很长一段时间经营才能获得盈利。这必然延长了项目的投资回收期，这对于新成立的商业地产开发企业难以快速周转，减缓其前期的扩张速度。同时，REITs是一种投资工具，而投资工具是否具有投资价值要看其是否具有足够高的收益。按照我国现行的银行基准利率来看，三年期的定期存

37、款利率为4.00%，则REITs的收益率必须达到4.00%以上才能被投资者所接受。而如果按照90%的比例作为股息分红，则商业地产的总收益率必须至少达到4.50%以上 不考虑税收以及其他费用。但是，由于商业地产与一般住宅地产不同，必须不断地将租约期满的商铺出租才能实现其价值。所以要吸引足够多的业主进行续租或承租，就必须在租金方面进行协调，不能盲目提高租金。而投资者对于收益率的要求则是越高越好。所以REITs会造成收益率与租金的矛盾，增加了其实际操作难度。四、案例分析万达REITs上市（一）转变模式2004年4月央行出台政策，购物中心被列入“限制支持行业”。内地商业地产融资渠道难以满足商业地产开发

38、中所需要的大量沉淀资金。大量开发企业被迫将未完全建设完成的物业产权分割出售。万达集团也是其中一员。但是万达却因此引起了诸多产权纠纷。在解决纠纷之后，万达表示将进行模式转变，将出售转为长期经营，但是这对于万达短期的现金流是一个巨大的考验。因为短期资金不能及时到位，万达开发的商业地产项目无法度过前期投资开发期，也就无法实现模式的转型。万达面临着双重困境不改模式，则深陷产权泥沼；改变模式，则快速灭亡。（二）为REITs做准备万达集团亟需寻找一种新的融资方式来解决他们的困境。此时万达董事长王健林在一次偶然的机会中了解到了REITs的运作机制，他认为这正是万达目前最需要的。 图 4.1 万达REITs流

39、程图 万达商业集团意图在麦格理投行的帮助下通过上图的流程完成REITs融资。经过将近一年的准备，万达已将计划出售的9个商业的28%股份出售给了麦格理银行在澳大利亚成了的麦格理万达基金公司，形成了万达的离岸资产包。按照当时的计划，这部分资产将会在香港上市，完成融资。（三）REITs带来的影响2005年7月，通过REITs资产包的筹备，万达集团获得了麦格理旗下投行5000万美元和3800万优先债的前期融资资金的注入，暂时缓解了万达转型带来的现金流压力问题。而合同约定，每隔12个月万达便可以通过REITs进行融资，而且没有融资额的限制，解决了万达长期资金需求的后顾之忧。随着外源资金的不断涌入，万达也

40、开始不断推动模式的转型。2005年底，万达通过整合旗下的房地产管理有限公司和商业发展有限公司，基本完成转型，确认了其独特的“订单模式”。按照“订单模式”的开发流程，万达在每一个项目的开发初期就已经通过“平均租金”、“低租金招商”、联合设计、共同发展等手段完成了商业地产前期的商业培育，使得建设完成之后的商业物业具有更长的经营周期。而且由于产权一直掌握在万达集团手中，大大减少了产生纠纷的可能。综上所述，万达通过对REITs的引入，完美解决了融资途径、长期资金流入、模式转变等多个问题，只要完成上市则万达就能画上完美句号。（四）REITs带来的风险但是REITs给万达集团带来的出了良好的改变之外，还带

41、来一定的风险，其中最重要的是收益率风险和政策风险。首先是收益率风险。通过万达REITs资产包所公布的财务数据来看，其出售给麦格理银行的9家商业广场的租金回报率最高为8%,最低的仅为3.3%，平均回报率仅为4.6%。而同时期香港证券交易局所规定的最低投资回报率为4.5%以上，万达的REITs的收益率则刚好满足最低要求。但是如果经营不善或遭遇宏观环境不好，则万达REITs的收益率达不到要求只能被迫退市。所以万达引进REITs也带来了巨大的收益率风险。其次是政策风险。万达此次REITs资产包的组合以及上市是通过海外投行的帮助而进行的，但这是在国内对于海外资产管理法规不完善的基础上进行的，如果国内加强

42、了对于境外公司的国内资产的管理，则对万达REITs造成巨大的打击。所以，万达REITs的操作也面临着巨大的政策风险。五、总论（一）总结中国商业地产进入发展中期，传统经营模式对商业地产快速发展的作用越来越小，甚至成为制约商业地产进一步发展的桎梏。与此同时，商业地产也陷入了融资方式单一、资金融通困难的泥沼。中国商业地产要摆脱发展桎梏，必须变“出售”为“出租”，而财务上的压力又在逼迫商业地产不断重复“出售”的老路。商业地产需要找到一个与“出租模式”相符的融资新方式。REITs的出现给中国商业地产带来了新的融资途径。REITs作为一种专门投资于房地产开发与经营管理的信托基金，为商业地产的前期开发融资提供了帮助，使得商业地产在银行贷款的泥沼中挣脱出来。同时，REITs融资使得原有的“出售模式”不再适用，推动中国商业地产转型，成为中国商业地产改革的催化剂。REITs对于中国商业地产的作用主要有：一、推动商业地产的经营模式的转变。二、通过模式的转变很好地解决原有模式带来的一系列问题。三、为商业地产的融资提供更好的便利。四、分散商业地产投资风险。REITs对于中国