莆田商业市场调研报告

1、莆田商业市场现状及发展分析1.莆田市概况2.莆田经济发展状况分析3.莆田商业概况：商圈和街区调查4.区域商业项目和百货的调研5.商业市场调查总结前言 本次市场调查主要目的以准确定位项目的发展方向为核心，了解莆田市场的商业发展情况及租金情况，为此我司针对莆田中心区为主要调查区域进行市场商业调查，并专门对商业历史、结构、项目周边的商业发展沿革以及城市各个区域的商业发展的市场现状、竞争对手的情况的现状做了一个深入的调查，为项目的全程策划及推广提供依据。一、莆田市概况1、优势明显的发展区位 莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现辖仙游县，荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区管委会。

2、 户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里。莆田位于福建沿海中部，境域北连福州，南接泉州，西依戴云山，东南濒临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。是江西省最近的出海口。2、条件优越港口 莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾；莆田港位置适中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤，避风及地质条件良好。交通部列之为我国四大远景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。 可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80多个，是目前全国少数几个能够建设30 万吨以上深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可

3、达7亿吨以上。3、底蕴深厚的历史 因多荔枝，又称“荔城”。史称兴化、兴安，雅称莆阳，或称莆仙，为福建历史上八府（军）之一，有“文献名邦、海滨邹鲁”的美称。有湄洲湾、兴化湾、平海湾三大海湾，乌丘原隶属莆田县湄洲乡管辖。1983年经国务院批准建立地级1 莆田市，下辖城厢区、涵江区、荔城区、仙游县、秀屿区。 历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共有进士2345人，状元12人，位居宰相之位14人。全市现有各类专业科技人员3万多名，更有近万名莆仙籍专家学者遍布世界各地，其中“两院”院士13名。4、影响巨大妈祖文化 国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖文化发源地，对台客轮直航点。 妈祖文化对世界华人具有很强

4、的凝聚力和影响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多个国家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙，有妈祖信众2亿多人。5、雄厚的民间资本 目前，全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞70余万人，是福建省的重点侨乡；出外经商创业人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2万多家，年创产值2000多亿元。拥有一批千万甚至超亿元资本的莆籍民营企业家队伍。 全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。6、交通基础设施日益完善 福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾

5、港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为东南沿海区域及海西连接内陆腹地的重要交通枢纽； 福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工建设，极大拓展了发展空间和经济腹地；国道、省道纵横有序，港口、供水、供电等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得突破性进展。7、已形成部分全国领先地位的产业集群 从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右，约占全省工业总产值的52% 。 其中蒲田优势产业集群分布如下： 莆田涵江电子产业群 100 亿 蒲田鞋业产业集群 100 亿 林产加工业产业集群 200 亿 能源产业集 100亿8、莆田概况总结 得天独厚的地理位置、

6、港口条件及日益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易行业发展； 深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力提高莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展； 雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、带动当地 GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费水平。二、莆田经济发展状况分析1、 推进海西建设以来，经济实力增长 统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增加到2008年的10，863亿

7、元人民币，生产总值首次跻身大陆“万亿俱乐部”；GDP增幅达到13%，增幅在全国处于领先位置。 同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的经济总量在上世纪80年代初期，只有台湾的四十分之一，到90年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。2、海西建设战略规划布局基本态势：延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，服务全局。延伸两翼、对接两洲发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，促进闽东北地区加快发展，推动与长江三角洲对接；闽西南一翼要发挥厦门经济特区先行先试的龙头和示范作用，推动与珠

8、江三角洲的对接。通过延伸南北两翼，使海峡西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发展。拓展一线、两岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地区、对台五缘优势及大三通、EKFA的历史机遇，强化福州、厦门、泉州的辐射功能，发挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省的全面繁荣。3、 莆田城市规划 已经高起点编制莆田中心城区产业规划和各类专项规划，进一步优化产业空间布局、适当控制开发密度、规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构，提高资源环境承载能力。 以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路中心站的建设，整合提升工艺美术城、鞋服城等特色资源，规划建设“总部经济区”、“金融商业区”

9、和“文化休闲区”等功能分区，促进莆田高端服务业的发展，提升城市品质和现代化水平。4、莆田的GDP增长情况 分析：从上表可以看出，莆田的GDP年增长率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。 2010年莆田将确保实现全市生产总值800亿元以上，财政总收入增量超过10亿元。社会消费品零售总额增长16%；外贸进出口总额增长6.5%；实际利用外资(历史可比口径)增长10%；城镇登记失业率控制在3%以内；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%左右；居民消费价格指数涨幅控制在3%左右；人口自然增长率控制在7.5以内；实现生产

10、总值能耗降低3%。5、莆田近年来经济发展特点经济增幅位居全省首位从莆田市GDP增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三明市增长14.2%、泉州市增长14.1%、南平市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市增长13.0、厦门市增长11.1%。第二、第三产业共同推动经济较快增长从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素，特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力。消费投资拉动作用增强消费需求平稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现

11、平稳增长态势。全年农村居民人均消费支出达4770元，增长14.1。城镇居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0。6、莆田的城市发展目标未来10年，莆田市发展的总体要求是：壮大经济实力，提升区域竞争力，增强环境吸引力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省平均水平，基本实现现代化，努力建成新兴旅游港口城市，再造一个崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡西岸繁荣带的目标。 战略重点：完成“五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发的经济转变；以轻工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转变；由一般港口向国际中转港转变；由制约型运行体制向适应国际惯例和规则的运行体制转变；由单一功能的城

12、市向功能配套组团式的中等规模新兴旅游港口城市转变。外向拉动战略：大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度；二是以妈祖文化为纽带，增创对台经贸合作新优势；三是大胆“走出去”选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和劳务出口；四是扩大对内开放，加强与外省市经济合作。产业升级战略：一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌；二是加快发展第二产业；三是培育发展第三产业，重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务等。7、经济发展状况总结 海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济快速增长； 莆田市政府围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城市基础建设加大投入，并对文献广场等重点项目进行政策扶持； 加快

13、第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大量流动人口，带动第三产业的繁荣发展和爆炸式增长； 雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发展奠定良好基础及带来难得机遇。 从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势，都为莆田提供了一种前所未有的良好背景。同时海西城市群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基础建设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。莆田将厚积薄发，迎来经济特别是基础建设的黄金时期。三、莆田商业概况：商圈和街区调查1、商业发展历史 北宋年间，古谯楼为当时子城之城门和城楼。 通常认为到了古谯楼才算进城。文峰天后宫座落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰

14、天后宫以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处，并因之形成了赶集式和散购式的购物习惯。 莆田市的商业发展经历了三个较为重要的阶段： （1）第一阶段：90年代以前 （2）第二阶段：90年代 （3）第三阶段：2000年以后（1）第一阶段：90年代以前 涵江区是莆田的“小上海”； 早期莆田地区的商业集中于涵江区，当时的涵江区有“小上海”之称，是莆田地区商业旺点，从当年的商贸城的盛况可以看出当时涵江区的商业重要性。 城厢区商业主要集中于文献东西路； 城厢区商业主要集中于文献东西路等传统的老城区，其他地方如学园路一带也是一片荒凉，由于受当时经济发展水平、交通条件的限制，这个

15、阶段商品种类单调，商铺起点底，资金规模小，交易量小，流通尚不发达，商业形态以城市街道两旁的商铺为主。（2）第二阶段：90年代 莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路 城市重心的迁移 随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则渐成一个加工业、商贸的区域。 文献路崭露头角 90年代文献路东西贯通，为莆田商业的发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分部不合理，经营产品档次底等等问题。（3）第三阶段：2000年以后 1、进入2000年后，文献路步行街规划并成形，梅

16、园路况规划整改等等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，莆田逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次等等都有了较大的提高。 但遗憾的是，莆田至今没有形成系统规划管理的商业街区，甚至也没有一个经营管理水平较高大型商业卖场，可以看出莆田商业发展水平与发达地区相比还有一定的距离。 2、中心商圈的核心地位不可动摇 在莆田人心目中，根深蒂固只有一个中心，文献路周边的商业，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市区内，第二个次级商圈尚未出现。 随着城市发展和扩容，莆田有可能出现一些区域性的消费圈，但文献路步行街的核心首要位置始终不会动摇。莆田市经过多年的商业沉淀，市中心逐步形成了文献路商业圈、梅园路商业圈

17、两大商圈，以文献路步行街为核心的文献商圈是莆田商业的核心，梅园路商业街则是为满足沿线居民消费和文献商圈溢出消费者需要而形成。 除此之外，还有北大路商圈、东园路商圈、荔城大道商圈和城东商圈等，而万达以及木兰溪沿岸，由于是新区，还未形成商圈效应。商圈和街区调查1、文献路商圈现状及其发展文献路商圈是莆田市最为繁华和集中的商业街区，是莆田人气最旺、品牌最集中、租金最高的商业中心，尤其以步行街和新街口人流量最为集中，每天汇聚三十余万人流，强大的人气基础促进步行街的商铺良好的经营状况，调查得知，店面租金从150元/月1200元/月不等，其中文献步行街价格最高，步行街一层店面租金在850-1200元/月，最

18、高租金已达2000多元/月。文献路商业经营方式以品牌散店为主，主要经营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很强凝聚力的高档百货。整个商圈缺乏品牌大卖场的拉动效应和辐射力是其弱点。休闲环境与设施配备尚有缺陷阱，从文献路的规划布局分析，文献路商业氛围是自然形成的形态，因此文献的购物环境，业态分布有待进一步的提高。2、梅园路商圈现状梅园路商业街是为满足沿线居民消费和文献商圈溢出消费者需要而形成，目前已形成颇具规模的商业街，主要业态以餐饮、娱乐及酒店为主，承担了城市大部分的餐饮娱乐需求，目前商家经营情况都较为稳定健康。梅园路商业街处于旧城的核心地段，总体规划适合，整体购物环境一般，消费者主要是周边居民和

19、在文献路买不到合适商品的消费者，业态分布较为杂乱、无规则，经营情况一般，人流量根据时段有所不同。梅园路商业街主要以租赁为主，租价在15元/月300元/月，其中租金在15元/40元/主要是老租户，价格较低，现今店面租金40元/以上，其中商铺租价东西部每平方每月米40元/120元/为主，中部租价为；每平方米100元/300元/为主，据个人租客访谈得知中部售价在每平方米25000元/60000元/之间。3、北大路商圈现状 北大北路东起八二一路，与东大路、文献东路、东园路相交，商业主要有绿洲生鲜超市、万家惠商业广场及部分沿街商铺，以附近居民为生活配套商业为主，店铺性质以安置房商铺为主，其中靠学校附近店

20、铺以学生用品、零售、小吃为主，靠梅园路附近以临街居民用品、服务为主。人气较足，其中与文献东路交汇处附近店面租金较高，租金约为200元/月。4、东园路商圈现状 东园路东起八二一大道，与北大路，胜利路相交，商铺形象档次一中低档为主，总体形象较差，经营业态有餐饮、电器、茶业、汽车服务、灯饰业、家居等，其中以家居业为主，人流量较少，商业氛围低迷，整体租金在40元/-120元/之间。5、荔城大道商圈现状 荔城大道商业圈内主要的商业网点有：华东城市广场和50米路等。该商圈以大型酒店、餐饮和娱乐经营业态为主，华东广场主要经营娱乐、餐饮、电子和百货业态；周边商业主要是以大中型酒店、娱乐场所和餐饮为主，档次中高

21、档。商圈内服务消费鼎盛，但零售商业缺乏吸引力，租金水平在35-90元/， 租金水平较均衡，主要为靠路端或大型商业体的不同而不同。6、商业环境分析 从莆田目前的商业环境总体分析我们可得出一下结论： 莆田只有一个真正意义上的商业中心； 本市人对文献路步行街认同度最高； 核心商圈的规划及经营存在严重不合理之处，有待大力改进与完善； 集中消费目前并不太符合莆田人的消费习惯，莆田人仍然喜欢传统的商业街模式； 莆田的商业发展仍处于相对初级状态，无论从建筑外观、业态组合、项目经营、盈利模式、营销定位、消费引导等方面都需要变革创新，才能匹配莆田作为海西经济区重点城市的定位。7、整体商业格局分析 莆田商圈主要分为文献路步行街和梅园路商业街量大商圈，以文献路步行街为核心的文献商圈是莆田商业的核心，梅园路商业街则是为满足沿线居民消费和文献商圈溢出消费者需要而形成，各种主要业态的分布而分区域布置，如荔园大道的餐饮娱乐业，如文献东路的手机市场。莆田市经过多年的商业沉淀，市中心逐步形成了文献路商业圈、梅园路