淮安市楚州区车站新村南侧地块分析报告

1、淮安市楚州区车站新村南侧地块分析报告淮安市楚州区车站新村南侧地块分析报告目目 录录目 录 1一、地块情况 21.1 地块位置 21.2 周边道路 21.3 地块分析 21.4 地块详情 21.5 综述 2 二、周边土地成交 3 三、周边市场分析 4四、周边产品分析 4五、地块 SWOT 分析 65.1 项目的优势 65.2 项目的劣势 65.3 项目机会点 65.4 项目威胁点 7六、总结六、总结 7 7一、地块情况一、地块情况1.1 地块位置地块位置该地块位于淮安市楚州区翔宇大道东侧，文府路北侧。1.2 周边道路周边道路地块西侧为楚州区的主干道楚州大道，在该地块的北侧，东侧及南侧均为规划道路

2、。1.3 地块现状地块现状该地块原本是楚州区城东乡车站新村，多为平房，目前正处于拆迁过程中，大部分私房已经拆除，地面基本平整。1.4 地块详情地块详情用地面积用地面积约 4.4 万容积率容积率2.5挂牌价挂牌价6600 万元楼面价楼面价600 元/建筑高度建筑高度50m景观要求景观要求现代，美观1.5 综述综述楚州区位于淮安市东南，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区总面积 1439 平方公里，辖 21 个镇，6 个乡，现有人口 120 万。该地块位于楚州区连接宝应与涟水的主干道翔宇大道东侧，交通较为方便，目前地块周边多为

3、平房，从周边情况分析，估计最近两年也会陆续拆迁。本地块距离楚州老城区较近，距离楚州商业中心约 1000 米。附近市政、生活和商业配套都在完善之中。二、周边土地成交二、周边土地成交成交日期成交日期地块名称地块名称占地面占地面积（亩）积（亩）容容积积率率挂牌挂牌起始起始价价( (万万元元) )成交成交价价（万（万元）元）楼面楼面价价（元（元/）地价地价（万（万元元/ /亩）亩）溢价比溢价比例例2010.3.17翔宇花园北侧 地块1972.32168037600124519173.43%2009.8.12新长途汽车站南侧地块184.252.3150002392084713059.47%2009.7.

4、2新长途汽车站东侧219.652.011000110807561000.73%2009.7.1翔宇大道东侧 19 号地块125.12.51130011500552921.77%2009.7.1翔宇大道东侧 20 号地块52.072.5480052005991008.33%2009.7.1翔宇大道东侧 1 号地块195.572.51730018500568956.94%2008.7.5世纪佳苑北侧地块1602.011520231801086145101.20%2008.7.5城东乡政府南侧地块63.942.024907090832111184.70%由上表可知最近 2 年内本地块周边将有 78

5、万的土地供应量，按照平均容积率 2.3 计算，总建面积约为 180 万。其中 08 年成交的两幅地块溢价幅度较高，均超过 100%。今年翔宇花园北侧地块的成交地价迄今为止最高，达 191 万元/亩。2008 年世纪佳苑北侧地块的成交地价排名第二，为 145 万元/亩。三、周边市场分析三、周边市场分析竞争项目竞争项目总建筑面积总建筑面积（万（万）总销售总销售套数套数已售已售套数套数剩余剩余套数套数成交价成交价（元（元/）去化去化率率（% %）余量（万余量（万）翡翠城13140011003004100781.8一品国际191100/待售019东方希尔顿大厦87002005003900286如意里2

6、02000200180041001018世纪佳苑3628001500130039005418盛世豪庭28280026501503900952中央府邸11500/待售011淮上人家16100020080038002013由上表可知：目前周边市场的住宅成交单价范围是 3800 元/4100 元/，总的销售余量为 89 万。后续推案量较大的项目有一品国际，如意里，世纪佳苑，中央府邸，淮上人家等。其中一品国际及中央府邸为待售项目，预计今年下半年开盘，翡翠城及盛世豪庭项目为今年即将交付的准现房，因而余量不多。根据楚州区网上备案数据显示，该区 2009 年下半年至 2010 年上半年的商品住宅成交量约 2

7、0 万。四、周边产品分析四、周边产品分析竞争项目竞争项目面积段（面积段（）户型户型产品描述产品描述翡翠城83-1422/2/1；3/2/1；4/2/2多层，小高层，高层，地中海风格。东方希尔顿90-1452/2/1；3/2/2；4/2/2小高层，高层，顶楼复式 145，商住楼。如意里89-2122/2/1；3+1/2/2；4/2/2小高层，高层顶复 212，三房有露台赠送。盛世豪庭86-1252/2/1；3/2/1；3/2/2多层，小高层，送飘窗。 翡翠城：98 东方希尔顿：127 如意里：124 盛世豪庭：134五、地块五、地块 SWOTSWOT 分析分析5.15.1 项目的优势项目的优势1

8、 1）地块优势）地块优势本地块形状较规整，地表平坦，易于规划。2 2）交通优势）交通优势本地块位于楚州区东南部，西靠城市主干道翔宇大道，交通便利。3 3）客源优势）客源优势本地块周边为老新村待拆迁，这部分刚需客户将是本项目的有力客源支撑。4 4）人文古迹优势）人文古迹优势距离地块西北角约 500 米有古城墙遗址，为项目挖掘城市底蕴增添了卖点。5 5）土地成本优势）土地成本优势本地块楼面起拍价 600 元/，土地成本较低，结合目前周边售价分析，有较好的收益率，也使得后期产品的定价有较大的灵活性。5.25.2 项目的劣势项目的劣势1 1）项目体量小）项目体量小本地块规模较小，考虑景观，退让等因素，

9、项目在规划上很难占优。2 2）地块南侧存在加油站）地块南侧存在加油站目前地块西南角有一个环城加油站，存在一定的环境因素抗性，一定程度上影响了小区的居住品质。3 3）地块周边规划尚不明确）地块周边规划尚不明确目前地块周边均为待拆迁平房，政府暂时未出台相关规划方案。且目前区域在售项目多集中在关天培路北侧，因此本地块的受关注度不高。5.35.3 项目机会点项目机会点1 1）旧城改造）旧城改造目前区域内政府对于旧城改造的力度较大，而本地块又先于周边地块推出，无论是产品还是价格都势必引领周边市场，牢牢把握主动权。2 2）区政府北移）区政府北移区政府的北移将给周边带来强大的辐射效应，一系列的商业，金融，服务等配套设施随之而来，给本项目带来一定的利好。5.45.4 项目威胁点项目威胁点1 1）市场形势不明朗）市场形势不明朗目前政府针对房地产市场的新政频出，客户对市场的观望氛围浓厚，使得本项目存在一定变数。2 2）区域内楼盘竞争激烈）区域内楼盘竞争激烈地块区域市场现在和未来在售个案量都较大，且有不少产品形态类似，有可能导致客源重叠，未来项目将面对一定的竞争压力。六、结论六、结论6.16.1 总结总结1）08 年至今周边土地拍卖成交价范围：92 万元/亩191 万元/亩。2）本区域目前商品住宅可售余量约 89 万。 3）按照目前地块起拍价 6600 万元，即