物业管理方案-牟启明

1、物业管理方案牟启明欧景名城物业管理方案一、社区项目概况和特点 二、物业管理目标三、物业管理模式和内容 四、 物业公司管理制度 .五、物业公司组织构架和人员配备 六、物业管理物资配备七、 物业服务内容，标准及质量保证措施 .丿八、物业特色服务内容和社区文化 九、物业费的成本测算 .、社区项目概况和特点欧景名城建设项目的建设。现将项目有关情况公示如下：一、开发单位：浙江万厦房地产开发有限公司二、建设地点及规模：项目位于义乌市江滨南路、城江路交叉口 西北侧。项目总投资52000万元，规划总用地面 积186191.79能，分南、北二个区块建设，北区 为13幢33层的咼层建筑组成的咼层区，南区是 主要为

2、4层的多层区。总建筑面积为606886 m2, 其中住宅建筑面积为 450401 m,公建面积为 14297 m,地下建筑面积 142187 m。小区设计 居住3962户。绿地率为35%。三、项目主要污染物排放情况：整个项目实行雨、污分流，废水排放近期执 行污水综合排放标准(GB8978-1996) 一级标 准，远期纳入水处理厂第四分厂集中处理后可执 行三级标准；区域噪声执行城市区域环境噪声 标准(GB3096-93U类区标准，交通干线侧执 行W类区标准；油烟废气须经专用附壁烟道至楼 顶高空排放。四、项目环境影响评价结论：根据该项目环境影响评价报告书的结论， 本项 目的建设符合国家的产业政策和

3、义乌市总体规 划，选址合理，经采取防治措施后可以做到达标 排放，实现社会、经济、环境三者的统一。建设 单位能在建设中和建成后切实做好各项管理工 作，认真落实环评提出的各项环境污染防治措 施，落实环保投资，做到环保投资，做到污染物达标排放，则从环保角度来看，本项目是可行的五、项目拟采取的主要环保措施：生活废水须经有效处理后排入市政污水管道； 地下车库汽车尾气经收集后由排风系统经通风 竖井至住宅楼顶排放，车库换气次数不低于6次 /h ;住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后，集中 收集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放；建 设期、运营期都必须选用低噪声设备及采取有效 的消声降噪措施；加强施工期管理，选用

4、先进的 施工手段，合理安排施工时间，严禁夜间施工； 垃圾做到定点收集，日产日清；做好小区四周、 道路两侧绿化美化工作。F面提供该社区一些基本项目概况物业 名称新光物业物业类型商住小区规划总用地面积2m186191.79居住区用地面积2m120401总建筑面积2m606886住宅建筑面积2m450401公建建筑面积2m14279总户数户3962总人口人11591户均建筑面积2m123含待征道路容积率0.94不含待征道路容积 率1.1建筑密度25.08%停车位1300 个二、管理目标管理设想是：1、建设专业技术管理队伍，训练并储备金地物业 管理专业人员；2、利用该社区规划建设以环境取胜的特点，营造

5、 独特的高品味社区环境文化；3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、 环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务 管理、物料管理等）全面导入IS09002质量管理 体系，“职能管理标准化”，并结合本物业实况和 溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准；4、主动了解业户的服务需求（包括潜在的、特别 的），在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以 人为本”全方位个性化的业户服务，并维持良好 的沟通，共同营造“温馨家园”。三、物业管理模式和内容从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点， 其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都 市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里 关系特点；其二、独天独

6、厚的自然条件，有丰富 的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的 职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴 望；其四、便利的商业、高品位生活方式。开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设 施和场所，独立且安全的组团；2、物业安全管理重点是组团，将居家 报警、单元门禁、院落围墙红外线联动 对射、组团可视对讲门禁、安全员定点 巡逻、24小时控制中心值班机制；3、组团外施行"无人化管理"，通过智 能化设备对主要场所的监控、以及巡视 员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同 时给予顾客的充分自由空间。4、社区不在是私家领地，而是具有和 政府共同治理的特点，引进综合治理办 公室、派出所、

7、居委会等机构。只要遵 守法律和社区规范的人员，将充分享受 无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方 式。5、社区将无“禁止践踏草地”的标识 牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与 自然的距离，供客户享受青草芬香和阳 光沐浴。生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活 动，为每组团设置亲善大使，直接为业 主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业 主在大社区中享受更贴切的服务；2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社 区公共场所的娱乐设施；3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒 吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力 的廉价百货项目；4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的 音乐广播、人流密集出的电子

8、屏系统、 可随时求助的招援电话、传统的宣传公 告栏。5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科 学、探险为主题适于各类人群，尤其包 括儿童寓教于乐的科教活动。便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大 型购物商家交通车；2、通畅的交通设计，路边停车方式， 缩短步行距离；3、物业服务都以业主便利 为中心设置快捷的办事 流程，在人潮高峰段亲善 大使专守庭院服务；4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、 代购物等便民服务；5、提供房屋租售、转让服务。四、物业公司管理制度管理制度科学完善、合理量化、健全而又可操作性 的规章制度将是我们推行规范管理的重要法宝。 下面列示本物业管理公司的管理制度内容， 在进 入实质性管

9、理前我们将结合欧景名城的具体情 况进行对应性取舍，使规章制度切实可行。1、岗位职责管理处主任岗位职责管理处主任助理岗位职 责管理处接待员岗位职责 管理处档案管理员（兼）岗位职责 社区文化主管（兼）岗位职责 管 理处综合管理员岗位职责管理处保安队队长岗 位职责保安队车辆管理员岗位职责 保安队治 安管理员岗位职责 维修员岗位职责 管理处绿 化监管员（兼）岗位职责 清洁卫生监管员（兼） 岗位职责工程部经理岗位职责技术主管岗位 职责工程部业务主管岗位职责 工程部质检主 管岗位职责工程部电梯班班长岗位职责 工程 部电梯安全检测员岗位职责 工程部电梯维修工 岗位职责工程部电梯值班员岗位职责。2、管理运作制

10、度管理处资料整理、检查制度、管理处档案资料管理制度、管理处档案资料保密制度、管理处用户档案建立规程、管理处档案资料借阅规程、管理处档案资料销毁制度、管理处空置房屋管理制 度、管理处装修管理规程、管理处维修回访工作 规程。管理处巡检规程、管理处治安管理制度、管理处保安员巡逻工作规程、管理处保安 员交接班制度、电梯保养和安全检验制度、高压配电室安全操作规程、低压配电室安全 操作规程、配电设备维修保养制度、电气维修规定、低压配电柜保养规程。干式变压器保养规程、供电站值班制度、供电运行交接班制度、配电室运行管理制 度、电工值班制度、管理处保安队装备管理制度、管理处保安员对突发事件的应急措施 管理处保安

11、员遇到枪劫、盗窃的处理方法、管理处对业主（用户）遇到刑事和治安灾害 事故的处理方法、管理处保安员执勤中发生可疑情况的处理方法、管理处保安员执勤中遇到不执行规定不听劝阻的处理方法。3、业主公约与公众管理规程业主（用户）投诉处理流程、管理处办公室每 日工作流程、管理处房屋、绿化、卫生主管每日 工作流程、安全、交通管理运作流程、管理处绿 化运作流程、清洁保洁工作流程、工程部运作流 程、住宅区供水、供电、供气管理规定、电梯使 用管理规定、智能化设施使用管理规定、物业小 区精神文明建设公约。物业小区房屋维修管理规定、物业小区房屋外墙管理规定、物业小区户外广告管理规定物业小区装修管理规定（附件一：装修施工

12、管理办 法）、物业小区禁止违章占地及违章乱搭建管理 规定、物业小区禁止乱张贴、乱涂画、乱摆卖的 规定。物业小区公用配套设施管理规定、物业小区 公用配套设施维修养护管理规定、物业小区楼宇 天面管理规定、物业小区公共场地管理规定。4、文档管理我们对档案将采用“集中化、有序化、信息化” 原则进行管理。在加强用电脑管理档案的同时， 在资料收集时广开信息渠道，存储时做到内容全 面、丰富、完整。建立档案管理制度，包括资料 的密级制度、领用归还制度、储藏时的“防火、 防潮、防霉、防盗”办法等。还要研究资料如何 为我们的管理和服务发挥它的使用价值。五、组织构架和人员配备物业管理服务可以分为基本服务、专项服务和

13、特约服务。又可以将专项服务及特约服务的内 容划分为无偿服务和有偿服务。(1) 无偿服务代订牛奶代叫出租车代办银行开户代订酒店客房保安对讲检 修服务代办电话开户 使用公共运动场所代寄、代领邮件提供代请家教 代购车船、飞机票开设棋类活动场所图书阅览 组织各种展销活动(2) 有偿服务清20-50元/次清 洗50-100 元 / 次清 洗1元/个次钟 点(日常服务)15元/小时人安装玻5-50元/次(不含材料)安装排风扇10-30元/部安装洗衣机10-60元/台挂画、挂镜框5-10元/幅安装抽油烟机25-50元/部安 装 空 调（窗 式）250-400 元/ 部安 装 空 调（分 体）350-500

14、元/ 部检修电路50-200元/次（不含材料）修理防盗门25-30元/扇（不含材料）修理家具配件10-100元/次（不含材料）修理木门50-100元/次（不含材料）检修家用电器10-300元/次（不含材料）修理窗、帘、拉帘等5-50元/次（不含材料）疏通下水管道（主管）50-200 元 / 次疏通下水管道（支管）10-100 元 / 次修理、更换电表、水表等 10-50元/次（不含材料）修理、更换开关、插座、电话盒 10-50元/次（不含材料）洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水处理 10-50元/次（3）社区文化将年龄相仿、兴趣爱好相似的业主组织起来 组成专项活动团体，定期交流活动，并逐步引导 其自主开

15、展活动；结合当地人文、地域特点，开展 各类主题的社区活动，强调娱乐性、知识性、趣 味性,吸引业主广为参与，直至形成社区的文化 特色代表；还可以与专业机构合作针对不同层次 业主组织专项活动，一方面为业主提供良好服务 另一方面增加一定的经济收益。A）针对不同年龄的客户群体，组织相应的兴趣爱好活动团体： 儿童兴趣班：儿童活动是联系陌生家庭之间的重要纽带，可根据资源情况组织一些儿童兴趣班，舞蹈班、音乐班、游泳班、绘画班等。夕阳红艺术团： 丰富社区内老年业主的生活，可组织成立书法班、合唱团、戏曲 小组、棋牌活动小组等。各类体育项目俱乐部针对中青年业主，可以组织成立各类日常体育项目俱乐部，定期组织 联赛、

16、友谊赛等，如足球、篮球、羽毛球、乒乓球、网球等体育队， 定期开展竞技比赛。B）各类主题社区活动： 郊游活动松,在季节适宜的情况下，组织业主赴郊外出游，既使业主身心得到放也能促进业主间的交流，塑造小区内良好的人际关系。 各类展览活动针对某一主题请业主提供物品参与展览，如书画展、摄影展、自制手 工艺品展等，既提升了活动的文化气息，也为业主提供了展示自己的环保活动通过组织一系列与环境保护有关的活动，如环保知识宣传，废物利用 比赛等,提高业主环保意识，共建美好家园。文艺活动重大节日期间组织文艺晚会、嘉年华会，活跃气氛,增强小区凝聚力。C）引入专业机构举办专项活动：医疗保健讲座针对中老年人，与医疗服务部

17、门共同组织医疗保健讲座，提高中老年 人保健知识，同时对此类机构及产品有所宣传，可适当获取一定服务 费用。美容护肤讲座针对女性业主，与美容机构定期组织美容护肤知识讲座，宣传相关知 识与产品，可适当获取一定的服务费用。旅游俱乐部与专业旅行社联合,针对热爱旅游的业主开展旅游景点介绍，旅行知 识介绍,组织旅游沙龙、论坛等,组织进行出游活动等，收取一定的服 务费用。（4）管理控制方法管理控制的方法将采用目标责任管理。首先 确定管理的总目标，其次根据不同的管理层次细 化成各子目标。以划分服务工作的责任域，将社 会效益、经济效益和环境效益的内容进行分析并 找出重点和关键，进而实行定量和定性的归类， 然后制定

18、出带强制性的硬性指标、带鼓励性的软 性指标和带刺激性的激励指标，充分发挥人在服 务管理工作中的主导作用，最终用有制约性的签 约形式明确各层次的责任人。（5）服务质量保证体系根据物业管理综合服务特征，即无形性、过 程性、不可贮藏性及差异性，将建立的服务质量 保证体系强调的是多渠道的信息来源、环型反馈 的修正系统和有监督的绩效考评。该体系还注重 作业行为的规范性和可操作性，把最不容易把握 的由人提供的服务质量控制在允许的偏差值之 内。我们认为带有人性化、个性化、差异化的特 色服务是建立在职业化的规范服务基础上的， 我 们将从一开始就参照IS09000系统编制质量手 册、程序文件、作业指导书及各类表

19、格。七、物业管理人员费用物资配备及成本预算155940元/年145544元/年15594元/年总计：1353978 元/ 年培训、教育经费：工资总额的1.5%部门岗位人数（个）单位工资（元）费用（元/ 年）主管人员主任1400048000社区管理部社区主管1320038400财务2280067200客服3220079200家政服务6100072000维修部维修主管 :1250030000水电工4130062400电工4120057600电梯电工3130046800值班电工3120043200安全保卫部保安主管1150018000安全一班 :6100072000安全二班6100072000安全三

20、班6100072000控制中心5100060000清洁绿化部环境主管1150018000绿化工81200115000清洁工890086400合计701039600注：员工保险：工资总额的15%福利基金：工资总额的 14%、物资配备（1）办公用品209800元办公桌椅：(5套X 1000元/套)5000 元会议桌1套6000 元电脑:(5套X8000 元/套)40000 元管理软件38000 元打印机：1台3000 元传真机：1台2000 元复印机：1台25000元保险柜：1个1000 元资料柜：（3套x1000 元 /套）3000 元制服费：（38人 x 250元/套x 4套）38000 元空

21、调器4台16000元热水器2台3000 元员工 食堂 灶具1套25000元电视机1台200元电风扇：(4台X 200元/台)800元工牌：(40个X 20元/个)800元其它办公用品 批3000 元(2)维修工具26450元75 型室内疏通机1部2500 元200 型室外疏通机1部4000 元电焊机1部2000 元冲击钻1部2000 元手电钻1部600元砂轮切割机1部2000 元潜水泵1台1500 元台钳1台750元电工工具2套2200 元木工工具1套500元水瓦工1套1000 元铝合金2架1600 元测试仪2套2000 元高昭八、度探昭：八、1个800元空调工工1套1000 元高空作业工：1套1000 元作业指示8块1000 元(3)清洁绿化工具55700元吸水吸