物业管理公司构思

1、物管公司组建及管理方法一、总体思路：1、遵循“以人为本，以客为先的管理理念和诚信、周到、全 程、真情演绎“精心管理，全心呵护的效劳理念。以“为客户提供 平安、舒适、优质的物业管理效劳，满足和超越社会、客户对物业管 理不断再增长的需求为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效 的企业作风。2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、效劳 优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、效劳意识、竞争意识、 本钱意识、效益意识、平安意识、法制意识、创优意识。具备八心： 安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。制定设备、设施养护方案，使物业“保值、“增值。根据物业工程的设备、设施来制定不

2、同阶段的养护方案，结合设备、设施特性， 以日常养护为根底，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理效劳质量。围绕业 主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色 的公司企业文化和物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持， 促使物业管理效劳水平 的持续提高。二、前期公司构架与人员1、公司构架：董事至长12、人员总经理：1人财务：2人物业管理部：人工程管理部：人平安保卫部：人环境清洁部：人3、培训实施：根据制定的管理目标，结合物业工程业主的要求，将对员工进展 不同阶段的岗前、岗内、日常培训，提高员工

3、素质，使其能够满足碧 水云轩物业管理和业主的要求，到达预期的目的。-岗位培训：上岗前组织对管理和效劳员工进展的针对性培 训，主要内容包括：企业开展规划、管理效劳理念、质量方针和目标、 物业特点、岗位职责等，经考试合格者方能正式入岗。-岗内培训：上岗后针对不同的工作岗位进展专题培训，主要内容包括：专业技能、工作技巧等，不断提高员工的工作技能 日常培训 ：根据实际工作需要，组织员工参加不同的专题培 训，其中：管理人员侧重学习企业管理知识、管理技巧、管理理念及 管理知识，并组织参观、 考察、学习先进的物业管理工程， 交流经历， 取长补短； 工程技术人员参加特种岗位培训和专业培训； 其他员工根 据岗位

4、需要，参加不同的培训。 培训后跟踪 ：员工进展培训后，由管理层进展跟踪，建立个 人培训档案， 日常检查员工是否按培训后的要求和标准进展工作， 并 将实际工作能力状况和工作表现与绩效考核内容结合起来。三、职责、效劳内容与程序：一物业管理部：1、职责：为物业管理和效劳配套配置适合的人力资源负责日常办公行政事务管理物业档案和业主资料档案承受和处理业主报修、投诉、委托效劳事宜协调各部门日常运作检查效劳质量，对不合格效劳采取纠正和预防措施负责日常物业管理费用收取2 、效劳内容：建立客户效劳中心，承受业主报修、投诉、热线效劳根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令和协调各部门为业主提供效劳按档案资料管

5、理要求，建立物业档案和业主档案按内部管理要求，做好物业管理日常行政、后勤工作按培训方案，组织和落实培训事宜，并记录考察结果做好与业主的沟通、回访工作按效劳质量评定要求和不合格效劳控制，做好效劳质量控制工作按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作做好业主装修管理3、程序：内部管理工作流程图根据实际情况和新的需求拟定新的工作方案实施过程中信息反应质量分析改正拟定纠正/预防措施对外效劳工作流程图制定新的管理制度-满足业主要求-效劳质量改良信息反应/分析改良拟定纠正I预防措施效劳质量控制图各种质量记录各种效劳信息反应结果效劳质量评定会议进展分析、讨论业主信息反应拟定纠正/预防措施效劳结果有效性验证

6、改良和提高效劳质量业主意见问卷调查1T到达业主需求和满意楼宇交付工作程序为保障业主住户和物业公司的合法权益，按售、租合同有关条款顺利进展交付工作，特制定以下工作程序：A、业主住户凭有效、合法的租售合同和入住通知书在物业管理部客户效劳中心办理入伙手续。工程部相关人员陪同业主住户前往交接。检查室内建筑情况如墙面、顶面、门、窗等；检查室内所有设备、设施室内灯、锁、地坪、天花等；查对水电表的当前读数并记录。B、将上述三项内容的检查结果填写在 ？交房验收记录表？中，由 业主住户与物业管理公司代表双方签字确认。C、对查验中发现的问题及时通报给物业公司，在确认处理意见 后安排落实整修、调换、清洁、清扫等效劳

7、工作。由业主住户认 证并填写？楼宇维修记录？。物业移交管理程序物业公司进展接收准备工作成立工程管理处组织验收小组相关记录及表格工程等部门物业资料移交产权资料政府部门验收合格资料工程技术资料开发商通知物业管理，准备验收符合接收验收条件物业公司复函，进展验收的准备工作房屋接收验收标准？物业公司、开展商共同进展验收'开展商移交钥匙，物业公司接收' 工程质量遗留问题'施工单位整改加强对业主装修管理为了维护全体业主的合法权益，确保物业的平安和整体形象，按 照有关规定，结合物业工程的实际情况，编制 ？装修手册？，加强对业 主的装修管理工作，标准装修管理、装修审批、建立细致严密的装修

8、 跟踪监管体系、处理违规装修。A、装修管理组织：物业管理部负责装修管理事宜平安保卫部、工程管理部、清洁部负责日常装修检查B、装修管理：受理业主装修申请并办理有关手续审核装修者的相关资料，宣传？装修手册？及装修管理规定跟踪施工情况，做好巡视检查工作，确保平安施工办理施工人员出入登记监管施工队按规定及时清运装修垃圾装修平安管理发现隐患及时与业主沟通、交流，杜绝违章装修发现紧急事故，按紧急处理程序及措施进展物业工程档案资料管理档案是物业管理的重要组成局部，管理好档案是物业管理工作的 重要内容，应按档案管理要求建立完善的档案管理体系，使档案管理 工作在物业的使用、维修、改造、扩建以及住户装修等方面发挥

9、重要 作用。A、建档要求：按建档流程，完善档案管理制度明确建档内容，实行系统收集、集中管理对使用率高的档案实行受控制管理 推行现代化、系统化、标准化、经常化管理B、建档流程：收集整理分类|编号|登记-检查使用入柜输入电脑，C、档案分类：物业公司管理文件档案房屋构造、建筑工程档案设备、设施档案 住户档案各项效劳档案D 、 档案资料受控管理：为防止档案资料损坏、遗失，使重要档案能长期保存，而又方便经常使用，对使用频率高的档案实行严格控制管理。E、 相应文件、资料：物业管理效劳合同管理公约业主公约住户手册装修手册有关政策法规资料岗位职责员工手册行政管理制度报修、投诉、热线效劳受理有关规定报修、投诉、

10、热线效劳处理及回访制度检查制度效劳质量评定、不合格效劳控制有关规定相关费用收取的财务管理制度F、 质量记录：根据物业管理和效劳的实际需要具体制定。二工程管理部1、职责:确保物业工程各种公用设备、设施正常运转及完好按照方案对物业设备、设施进展日常维修保养为业主提供无偿或有偿的报修效劳2、内容：供电系统弱电系统消防系统电梯系统给排水系统监控系统房屋维修养护业主报修效劳3、程序：工程管理部工作流程图下达工作指令组织实施实施各设备、设施主管各岗位领班及员工检查各岗位领班业主评定信息综合检查各设备、设施主管业主意见或建议质维修、保养质量分析改良量维修、保养过程信息反应结果设备、设施维修保养流程图根据年方

11、案、月方案下达指令组织实施实施验收质量维修、保养质量分析改良维修、保养过程信息反应卜 拟定纠正 /预防措施，保存记录业主报修工作流程业主报修物管部客服中心登记、指令工程管理部核实处理、开维修单维修班检查验收上门提供效劳维修服务结果4、工程管理部应急预案发生停电事故时应急预案发生漏水事故时应急预案供电所一路供电断开时应急预案发生停水事故时应急预案发生电梯系统故障时应急预案5、工程管理部相应文件岗位职责各种设备、设施操作程序各岗位交接班规定设备、设施管理总那么设备、设施巡检制度各种设备、设施台帐年度维修保养方案平安操作规程装修工程管理制度报修效劳规程各项抽查制度不合格效劳控制有关规定6 、 质量记

12、录 ：根据物业工程设备、设施管理和效劳实际具体制定。三平安保卫部：1 、 职责：负责物业工程的平安保卫工作负责物业工程的消防平安工作负责物业工程的车辆进出、停放的管理工作负责物业工程内业主施工装修平安的管理工作2 、 内容：物业工程内、外平安停车场、停放车辆平安设备、设施区域平安消防设备、设施正常使用业主二次装修平安3、 程序：平安保卫工作流程图仃1 F效劳过程的效劳业绩效劳结果效劳过程信息反应分析和改良检查平安管理组织示意图公司平安领导小组平安保卫部各部门平安小组消防专员义务消防队突发事件抢险队全体员工消防应急方案试图消防中心报警巡逻人员发现火警,采取最快最有效的方法边灭火边报警根据报警数据

13、确定报警地址消防中心解 除报警信号, 暂时封闭烟 感探头告消防中心向119报警打开应急播送系 统；通知相应 楼层有序撤离确定火灾 情况，向消 4 控中心总火警消控中心向119 报警，翻开应急播送通知相应楼;通知机动人员 急赴现场；向 司公领导报告值班报告层有序撤离，向 有关领导报告突发事件应急方案在发生突发事件时，以最快的速度、最短的时间内掌握事态状况， 控制事态的开展，保证管辖区域内的正常工作，确保业主的人身平安 和财产平安。处理程序：A、一旦发生突发事件，当班保安应立即赶往现场了解情况、 确定事态状况，然后与中控室联系，讲清地点、原因及目前 状况。必要时中控室应向110报警，报清地点、路名

14、、联系 目前状况。B、中控室应立即通知总值班和公司负责人及各部门有关人员 赶赴现场。C、在岗保安坚守岗位，其他保安在主管或值班的带着下前往 现场，在不伤害他人和财产不受损的情况下，以最快的速度 控制事态的开展，将突发事件的损失减少到最低。D、成立突发事件指挥部，由现场最高职位者任指挥。E、根据事件状况及时组织力量，执行任务。F、配合公安人员和有关部门对事件予以控制和调查取证。G、采取外围戒备：保护现场，维持秩序，确保现场勘察。H、事件完毕后，分析原因，制定纠正 / 预防措施，填写 ?突发 事件记录表 ?。I、物业管理部、安保主管负责验证纠正 / 预防措施的落实结果。4 、 相应文件：岗位职责各

15、岗位交接班规定各岗位效劳程序日常工作规定中控室管理规定 巡更保安工作规定及处理问题操作程序 消防平安“三级工作管理制度消防平安检查制度 消防报警操作及灭火应急方案突发事件时的应急方案 停车场管理规定各级抽查制度5 、 质量记录： 根据物业工程安保管理和效劳实际具体制定。四环境清洁部：1、 职责:负责物业工程区内公共场所、公共区域的环境清洁负责物业工程绿化养护工作负责物业工程区内虫害消灭工作负责物业工程区内日常垃圾清运工作不包括建筑垃圾、装修垃圾2、内容：公共场所、公共区域清洁设备、设施区域清洁停车场清洁周边卫生“三包区域清洁区域绿化区域灭虫3、程序：按有关规定的清洁标准进展标准程序清洁按有关的

16、绿化标准进展标准程序绿化养护按垃圾房管理规定进展标准程序垃圾清运按有关的无虫害标准进展标准程序灭虫环境清洁部工作流程图下达指令安排工作环境清洁部作业指导书工作计划效劳业绩分析改良效劳过程信息反应拟定纠正/预防措施4、相应文件：岗位职责环境清洁工作标准垃圾房管理制度垃圾处理及清运效劳公司效劳业主住户环境清洁部主管绿化管理制度灭虫工作操作标准各级抽查制度5 、质量记录：根据物业工程环境管理和效劳实际具体制定。四、物业管理费核算工程：员工工资员工福利四金员工餐费劳保用品费培训费办公费日常通讯费正常水电耗损费公用设备、公共设施日常运行、维修、保养费环境保洁费安保费消耗物料、材料费保险购置费税金物品折旧

17、费物业管理费及各项效劳收费标准另定。五、近期目标及开展目标：1、近期目标一年：A、建立一支具有高水平、高素质的物业管理队伍B、业主住户满意率到达 90%以上。c、其他日常效劳标准与内容：工程与标准内容24小时安保、工程维修值班制度确保小区平安和设备、设施运行平安。24小时效劳热线文明待客，礼貌用语，承受客户投诉、报修、 委托效劳。业主、住户投诉处理率 100%及时处理投诉，来电、来访6小时内给予处 理和答复。报修、零修、急修及时率 100%急修30分钟内到达现场，一般零修、报修1小时内到达现场处理。返修率不咼于 1%对各种修理工程严格按照标准程序进展，杜绝二次返修，建立回访制度和回访记录。房屋完好率98%以上房屋外观无破坏立面， 整洁；无改变使用功 能；无乱搭建；公用设施及通