商业地产PSOC调研模块

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2、调研的特点动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司住宅地产开发中的产业链住宅地产开发中的产业链具有单一性具有单一性开发商购房者市调特点市调特点 动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司商业地产开发中的产业链商业地产开发中的产业链涉及环节多，具有涉及环节多，具有复合性复合性商业地产开发商小业主大众消费者小业主/经营者（双重身份）经营者调研特点调研特点 动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司如何对产业链中各环节做客观准确的调研定位如何对产业链中各环节做客观准确的调研定位?思考一

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4、1世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司4C导向需求营销模式导向需求营销模式 4C 双赢双赢 4P引导消费者需求消费者满意的价格双向沟通消费者接触的便利性产 品价 格渠 道营 销消费者消费者开发商开发商动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司如何设计需求导向的调研方法，尽可能达到双赢？如何设计需求导向的调研方法，尽可能达到双赢？思考二思考二:动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司形形 成成 篇篇动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司商业地产项目定位雷达图

5、商业地产项目定位雷达图(需求导向)开发商项目定位项目定位终端消费者经营者小业主动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司商业地产调研商业地产调研 “四赢四赢”需求模式作用图需求模式作用图商业地产投资商终端消费者终端消费者经营者小业主经营者/小业主（双重身份）商业地产消费者调研具有复合性商业地产直接客户(招商业阶段):小业主,经营者商业地产商间接客户(运营阶段):终端消费者,与直接客户关系密切动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司以四方需求为导向做商业地产调研以四方需求为导向做商业地产调研?思索动力咨询动力咨询212

6、1世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司商业地产商业地产 PSOC 需求导向调研模块需求导向调研模块开发商开发商小业小业主主Primary investorSub-investor Operator DOConsumer 经营者经营者/双重身份经营者双重身份经营者终端消费者终端消费者动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司PSOC各模块细化各模块细化动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司 地产投资商地产投资商(Primary investor)P1地块价值与发展P2项目差异性支撑力P3项目投资经

7、济效益核算P11项目地块评估P12项目的开发前景分析P111地块自然条件分析P112地块的四周交通分析P113地块的四周人流分析P121宏观市场分析P122区域市场分析P21 区域商业地产市场的吸纳分析P22针对性的商圈分析P31项目投资核算P211市场最低需求量P212市场预测量P213市场潜量P221商圈范围的确定P222目标项目的商业环境分析P32项目融资P33项目租售率P1211行业环境分析P1212城市规划P1213政策法规P1214宏观环境P1221区域商业环境P1222城市商圈分析P223目标项目的商业格局分析开发商的经济利益点开发商的经济利益点P研究模块研究模块标杆企业及竞争对

8、手分析动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司小业主小业主(Sub-investor)S1商业地产项目S2商铺的资产增值S11开发商实力S12项目业态规划S13项目的后继管理S21商铺的租售价格S22商铺的二次租售率S23商铺的地理位置S121业态定位S123经营方式定位S122目标市场定位小业主的经济利益点研究模块研究模块动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司经营者经营者(Operator)O2商铺价格O3 商业项目对大众消费者的吸引力O1商铺路段环境O21商铺面积O22商铺租金O31现场人流O11周边商业环境

9、O12周边交通环境O32商业项目的商业业态规划设计O33商业项目的其他配套设施O321主体定位O333形象定位O322功能定位经营者的经济利益点研究模块研究模块动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司终端消费者终端消费者（Consumer）C1消费者对产品的需求C2消费者满意的价格C3消费者接触的便利性C4和消费者的双向向沟通C11经营业态规划C12零售空间规划C21居民收入水平研究C22居民消费结构分析C31交通便捷度研究C41消费心理分析C211年居民收入C212年居民可支配收入C221居民人均消费性支出C222居民消费价格C32居民消费行为研究C3

10、3主力消费群体特征分析C42消费习惯分析满足消费者的需求研究模块研究模块动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司应应 用用 篇篇动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司PSOC各模块各模块在商业地产市场调研流程中的运用在商业地产市场调研流程中的运用动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司商业地产开发的调研流程商业地产开发的调研流程宏观市场研究区域市场研究多元化消费市场研究投资小业主定位调研目标商户定位调研零售市场供求状态研究标杆企业及竞争对手研究商业地产项目定位商业地产项目定

11、位和可行性报告和可行性报告动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司商业地产开发调研流程中商业地产开发调研流程中PSOC模块的输入模块的输入 流程流程 模块模块宏观市场宏观市场研究研究区域市场区域市场研究研究多元化消费市多元化消费市场研究场研究投资小业主投资小业主定位调研定位调研目标商户定目标商户定位调研位调研零 售 市 场 供零 售 市 场 供求状态研究求状态研究标杆企业及标杆企业及 竞争对手竞争对手 研究研究 PP11, P121, P3P122, P21P22P22 SS12S12, S13,S2S12 OO32O1,O2O1,O32,O33 CC2C1,C2,C3,C4C1,C2,C4动力咨询动力咨询2121世纪宣言世纪宣言动力管理顾问有限公司动力管理顾问有限公司关于调研模块的几点说明关于调研模块的几点说明 商业地产项目开发的调研同住宅地产相比，不管从调研流程，调研对象以及调研目的上来看，都更为复杂。PSOC模块希望从产业链中各环节的需求角度切入