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文档简介

1、房地产开发经营与管理公式整理E（Rj) = Rf +jE(Rm）Rf资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风险系数×市场整体平均收益率无风险资产收益率平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户)×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向指数平滑法:本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1平滑指数）×前期预测值 式中 -本期预测值 前期实际销售量 前期预测值 平滑指数,利息与利率（1） 利息 Fn=P+In 式中Fn-本利和;P本金;In利息（二)利率 式中一个计息周期

2、的利息单利计息与复利计息（1） 单利计息 N个计息周期后的本例和 （二)复利利息In=P（1+i）n1N个计息周期后的复本利和为：名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，等额等差At=A1+（t1）G 等比At=A1（1+s)t1注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同毛利率或毛利额=营业收入-营业成本营业利润=营业收入-营业成本期间费用营业税金及附加土地增值税（开发投资）营业利润=营业收入营业成本-运营费用（持有出租）营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金

3、收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额所得税可供分配利润=税后利润(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)动态盈利能力指标：投资动态回收期Pb=（累计净现金流量现值开始出现正值期数1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd：（1+Ra)=（1+Rr）（1+Rd）静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率投资利润率=×100资本金利润率=×100%资本

4、金净利润率=×100%税前现金回报率=×100静态回收期Pb=（累计净现金流量开始出现正值期数1)+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量清偿能力指标：借款偿还期Pd=(借款偿还后开始出现盈余期数开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额(利润、折旧、摊销等）利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额资产负债率=负债合计÷资产合计×100流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100速动比率=（流动资产总额存货）÷流动负债总额×100%盈亏平衡分析盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价单位产品变动成本）盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量）盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价（总固定成本&

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