建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理

1、工程行业BT业务的盈利模式和财务处理1. BT项目融资新模式BT(buildtransfer)即建设转让，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。相比于BOT，BT是BOT的一种变换形式，BOT通过特许经营获利，而BT通过回购款获利。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。BT项目的建设一般由项目投资发起人与其他相关投资者共同出资成立项目公司，由项目公司负责整个BT项目，与回购方签订回购协议。BT项目和一般的垫资承包项目的区别主要在于以下几个方面：区别BT模式垫资施工性质带有行政色彩的民事行为纯粹的民事行为

2、项目所有权投资人拥有项目所有权垫资人对项目不享有所有权出资方地位项目业主项目承包方出资方利润空间施工利润融资利润政府转嫁的风险收益施工利润担保与否一般有银行或政府回购担保一般无担保1.1 设立项目建设公司的总包BT模式项目的建设实施一般有两种模式，一是投资者或组建联合体的单位具有工程建设资质，项目公司直接实施项目建设，建设期间按照会计合同原则处理，确认相应的收入及成本。这种模式适用于工程技术比较复杂、投资规模大，且投资方具有较强的工程建设管理经验和能力的工程项目。1.2不设立项目公司的总包BT模式与设立项目公司的总包BT 模式相比，这种模式最大的区别在于投资方不组建项目公司，而是由投资方直接对

3、BT 项目进行融资、建设组织和管理以及施工建设。这种模式适用于工程技术较为简单、投资规模不大，且投资方有较强的工程建设管理经验或者能力的工程项目。BT盈利模式2. BT收益=施工收益+审价差+回购期投资收益一般而言，BT业务的收入可以分为三块：分别为施工阶段的施工收益；审价完成之后产生的审价差；回购期内产生的投资收益。完整的BT项目一般经历项目建设期和项目回购期，建设期通常为1-3年，回购期通常3-5年。本文主要阐述一下同时提供投资和建造服务的项目公司BT财务处理。建造期间，建筑公司按所提供的建造服务确认相关收入和成本，同时确认“长期应收款-建设期”。待工程完工审价后将“长期应收款-建设期“转

4、入”长期应收款-回购期“。2.1 建设期间，前期费用不确认收入，利息资本化计入长期应收款与建安费用无关的代垫款项，不构成BT项目的收入和成本，比较典型的是建筑项目的前期费用。政府方通常委托当地国有企业负责前期工作，前期费用通常由投资人承担，计入投资成本。BT项目的投资方是征地拆迁工作的资金支付主体，一般前期费用和建安费用会分开签订回购合同，回购的时间安排也可能不一样（比如铁汉生态的BT项目在拆迁工作完成后即前期费用即进入回购期，而建安成本需要竣工后才进入回购期；而浦东建设的北通道项目是在整个项目竣工后集中进入回购期）。2.2 审价差=BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额BT项目完工后开始进

5、入回购期，但是项目完工后业主会进行审价，审价工作和项目回购是两个独立事件，因此会出现审价完成前回购和审价完成后回购两种会计处理的情况，具体处理如下图所示：2.3BT项目的审价差存在较多不确定性审价差简单来说业主方核定的建造成本与公司实际投入成本之间的差异，如业主方认为建造某BT项目的成本是100，但工程投资方以95的成本就做下来了，那么工程的投资方应确认营业收入5。一方面，审价差数额大小取决于公司在项目实施过程中控制成本能力和管理能力，有可能为正数也有可能为负数（负数情况基本很少）；另一方面，政府审价有项目成本指导价，指导价往往较公司实际投资成本较高，因此业主审价的结果往往会高于企业BT项目投

6、资的实际成本。而近年来，因为政府对项目审计核算更为准确和严格，BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额在逐步较小，未来审价差的贡献可能会越来越少，BT项目的盈利主要通过投资收益实现。此外项目的审价受工程材料、人工、工程量、利率等诸多因素的变动，以及审计方法等主观因素的影响，不确定很大，同时由于政府审计的过程较为复杂，审价差的确认时点也较难把握2.4 投资收益率：公式计算初始的收益率，每期根据基准利率调整回购期里，“如果BT项目在回购期内现金流可以确定，长期应收款-回购期”应该计算内涵报酬率，应采用摊余成本计量并按期确认该BT项目的投资收益率，在存续期一般参照央行5年期贷款基准率变化而调整。根据北通道项目的合同条