关于公租房空置的若干思考

1、关于公租房空置的若干思考王英，黄容（重庆大学 建设管理与房地产学院，重庆 400045）【摘 要】在全国各地公租房大规模建设轰轰烈烈开展的大背景下，而自各地区推出公租房房源以来，却频频出现的“遇冷”现象。面对这一实际矛盾，本文从追溯公租房空置的源头出发，多角度地、有针对性地提出了相应的解决办法。【关键字】公租房；空置；补贴体系Thoughts on the vacancy of public-rental houseWANG Ying, HUANG Rong(Faculty of Construction Management and Real Estate, Chongqing Univer

2、sity, Chongqing 400045)【Abstract】A large number of public rental houses under construction all around the country, However, house rental in poor condition in many areas. Faced with this practical contradiction, this paper analyzes the reason of the vacancy of public-rental house, and then from multi

3、ple perspectives, targeted to the corresponding solution.【Keywords】public-rental house; vacancy; Subsidy system1背景作为保障性住房建设重点对象的公租房，旨在为帮助城市“夹心层”实现“住有所居”而建。进入2012年，一方面，政府大力推动保障房建设，各地保障房大量开工；另一方面，因其投资、建设、供应、管理机制尚不健全，一些地方推出的公租房申请遭到“冷遇”，甚至“无人问津”1.1公租房的定位 公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给买不起经济

4、适用房又不够廉租房条件的“夹心层”人群的一种保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，其租金水平高于廉租住房，低于商品房。全球各国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或类似住房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有社会福利性质的保障。1.2公租房的社会需求尽管近些年通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式，使一部分低收入群体有了住房保障，但保障面不到总人口的10%，事实上形成了住房供

5、应主要靠市场来解决的“单轨制”。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外，既得不到保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房，这部分群体约占住房需求总量的20%以上1。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。2011年全国新开共建设保障性安居住房1000万套，公共租赁住房近230万套，2012年新开工的700万套以上的保障性住房，公共租赁住房数量仍较大。“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，并重点将加快发展公共租赁房，以解决“夹心层”人群的住房问题，满足住房市场的刚性需求。

6、面对“供不应求”的实际问题，缘何各地又频频出现“供过于求”的假象？下文将对造成这种矛盾的各项缘由进行深入的探讨。1.3各地区出现的公租房空置现象2012年3月25日，作为武汉市首批公租房的洪山区南湖新城配租结束2。该次配租共有317名通过审核的公租房持证申请人参与选房，结果有近80人弃选，占申报总户数的1/4。而该次筹集的公租房总量为913套，除去已配租的房源,还有670余套房屋空置。有数据显示，截至2012年3月17日，上海市全市各区受理公租房申请的件数不到1900件，而全市两处公租房的总房源达到5100套3。其中，位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请，位于徐汇区华泾的馨宁公寓仅有约1

7、/3 的房源被申请。2012年2月27日，郑州市住房保障和房地产管理局资料显示，作为河南省首个推出公租房的城市郑州2011年12月推出的1353套公租房，面向社会公开配租以来，只收到了不到100张申请表4。2. 造成公租房空置的影响因素的探讨2.1申请门槛高 申请门槛过高是造成郑州公租房“遇冷”的主要原因之一。郑州申请条件中“家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的5倍。（郑州市城镇居民最低生活保障为每月340元，5倍就是1700元）”，显然这一条件把大多的家庭都拒之门外。“单身人员，申请租赁公共租赁住房时，年龄应满28周岁。”“来郑务工人需连续缴纳社会保险1年以上或累计缴纳3年以上”，没

8、有实际地考虑到刚毕业大学生这个群体。武汉洪山区开放的公租房主要面向住房困难户和新就业职工。住房困难户主要针对洪山区的城镇低收入家庭，人均月收入低于1500元；新就业职工则是毕业未满5年的大学毕业生，不要求户籍，但必须在洪山区的单位就职，月收入低于2500元，较高的申请门槛造成了需求少的“假象”。2.2租金和物业费定价高 以武汉洪山区为例分析，洪山区建设的公租房平均面积为65平方米，户型均为一室一厅，目前的租金标准为每平方米每月11.13元。65平方米的房子，每月租金为723元，物业费为78元（1.2元/平方米×65平方米）。小区附近只有两路公交车，交通不便，每月出行成本至少要200元

9、左右，加上水电费等，每月租房花费近1200元。而且首次入住公租房需一次性缴纳3个月租金作押金、3个月房租和半年的物业费，“首付”近5000元。这样的高租金及物业费迫使大多有意愿的申请者望而却步。2.3地理位置偏远，交通不便 公租房空间布局不合理，基础设施落实不够。由于成本的原因，保障性住房往往被设置在新城或者是偏远的郊区，远离学校、医院等公共服务部门，公共设施建设滞后，市政设施不齐、交通出行不便，增加了居住者的生活成本，是诸多意向申请者放弃公租房的重要原因。另外，因位置偏远还造成的公共资源及信息获取等的落差。因而，同样的价格，即便公租房设施较为齐全，诸多上班族依然倾向选择便宜却交通便捷的主城区

10、老公房。2.4公租房信息滞后2012年2月23日，大河网-大河报对郑州公租房“遇冷”原因进行调查5，其调查报告的结果显示：共357位网友参与投票，在公租房申请为何“遇冷”问题中，有38.4%的网友认为“申请者信息不畅，不知道公租房进展以及如何申请”。追其原因，主要是地方政府对公租房信息的宣传的不到位，信息的及时更新、发布的滞后。据调查，在深圳宝安区对享受政府补贴的公共租赁房“不感冒”的原因有租户或对政策理解有误。许多家庭在申请保障房时都是怀着购买保障房的目的，怕选择公共租赁房后失去购买保障房的资格。事实上，符合条件租住公共租赁房的家庭仍可继续申请购买保障房，只不过在购买保障房前，须退出公共租赁

11、房的租赁。3. 若干建议及思考3.1适当降低公租房申请门槛在户籍、最低收入、缴纳社会保险金等方面给予适当“松绑”。在进行大规模公租房建设的同时，各地方政府应做好相应的调查工作，对申请条件作合理的界定。如重庆市公租房最初的申请条件不限户籍，但限定“个人月收入2000元”这一门槛在实际操作中成了最大限制因素，致使大部分农民工都无权申请公租房，随即重庆市政府两次大幅度放宽申请门槛，致使该市公租房“供大于求”的局面得到改善。其他地区完全可以借鉴重庆市的做法，根据不同地区情况，适当降低门槛。调整申请门槛的同时要注意保护低收入群体利益。北京、上海多地曾经降低公租房申请门槛，不限资产、户籍等，但在分配环节采

12、取摇号等轮候方式，出现低收入人群被挤出的问题。在公租房“供不应求”的情况下，配租过程中应当优先满足低收入人群之需，因此还需要推出进一步的配套政策作保证。3.2构建差异化住房补贴体系放宽门槛解决了房源闲置，仍然没有解决1500元以下收入者的困难，这部分人恰是公租房应该保障的夹心层。可以采用货币化补贴来解决这一难题。即根据承租人的不同的收入水平、生活成本，核定补贴高低，避免门槛、补贴一刀切的现象。构建差异化住房补贴体系，让符合条件的租户可自主从市场租房，政府为最贫困的家庭、一般家庭、新就业人员，提供不同补贴标准。北京市住建委2012年3月19日日发布关于公共租赁住房租金补贴申请家庭及租金补贴标准有

13、关问题的通知（征求意见稿），其补贴金额比例最高达到了租金的95%。按照家庭情况、人均月工资情况的不同对人群进行划分，公租房租金补贴共分六档，承租公租房面积低于一定面积的，可获房屋租金10%到95%不等的补贴，见表1。在实施货币补贴时，可以把货币补贴直接发放到户，这样将有利于货币补贴的人性化、灵活性，同时也将大大提高行政资源的利用效率货币补贴的标准应实行差异化的原则，体现出垂直公平，各省市可依照实际情况设置。表1 北京分六档发放公租房租金补贴补贴家庭类型补贴占房屋租金比补贴建筑面积上限取得廉租住房实物配租资格的城市低保家庭95%50平方米取得廉租住房实物配租资格的其他家庭90%取得廉租住房市场租

14、金补贴资格的家庭70%人均月收入1200元及以下的其他家庭50%50平方米人均月收入1200元（不含）以上1800元（含）以下的其他家庭25%人均月收入1800元（不含）以上2400元（含）以下的其他家庭10%注：本市城市低保标准为家庭月收入520元，城六区廉租住房家庭收入标准为人均月收入960元及以下。3.3公租房规划建设民意化站在公租房规划的角度，应从最初的选址、户型的科学设置、配套设施等方面入手，根据不同层次需求，解决实际问题。如增加小户型公租房的建设，建立科学合理的选址储备，构建可持续性混合社区，打破单一的公租房集中小区模式，以“配建”模式为主体，促进社会融合。高度重视公租房的基础设施

15、配套建设，强化公共服务设施和市政基础设施的规划配套力度，真正做到方便居民。以重庆为例，其在公租房规划选址上则进行了长远的规划，其相应的配租率也较高。重庆市选择在一、二环线之间的21个大型聚居区内轻轨沿线或交通条件较好的地区建设公租房，采取“小集中、大分散”的方式与商品房无差别地“混建”，实行贫富“插花式”居住。我国其他省市可以借鉴重庆市的作法，对公租房这项重大工程要持长远的发展规划，进行合理的布局，从源头抓起，避免出现“热建不热租”的尴尬局面。3.4试推行公租房的共有产权制公租房建设初期，主要是“以租为主，先租后售”，到中后期实行“可租可售，租售并举”，但未实现大的突破。实行共有产权，以同地段

16、、同品质普通商品住房准市场价格作为参考，个人购买的价款占准市场的比例为个人产权份额，其余部分量化为政府产权。并规定住户产权份额在60%以上，满足保障对象收入条件初步改善后，购买部分产权乃至完全产权的意愿。共有产权制一方面满足了部分“夹心层”人群的购房刚需，另一方面又解决了政府的建设资金难题。实行共有产权制使一部分在未来计划购房的用户得到了保障，实现双赢。3.5加大公租房的宣传力度 各地方政府在大规模建设公租房的同时，应加大相应的宣传力度。建立完备的公租房信息网站，对公租房相应的政策、建设情况、申请条件等进行及时的更新，设立建议箱等，做好民意调查工作，进一步的推进公租房这一民心工程。除却在网络媒

17、体的影响力上下工夫外，还应落到实处，针对不同人群的特点做好信息化的推进工作。如进城农民工或对网络的利用不便，对他们应跟进相应的文字宣传。3.6加强公租房市场化运作的管理能力 公租房供应量明显加大，但同时要使公租房实现“政府主导、市场运作”，并成为保障房的主流，许多配套的工作要适时地跟进。建议有关部门应进一步完善相关政策措施，加强制度设计，加大公租房推介力度，进一步提高对公租房“市场化运作”的管理能力。公租房的分配，审核应设立独立的运营机构来担任，建立起“市场接受度”，制定合理的租金价格，跟进配套设施，准入门槛作灵活地、适应性地变化，保证公租房这一公共产品的公共性不会遭到异化。公租房作为我国保障

18、性住房供应的主力之一，在定价、分配和运营等环节套以充分的市场化操作，才能保证这一公共产品最大化地起到保障作用。参考文献1 陶承洁，吴立伟.对当前公租房规划建设问题的思考J.现代城市研究 2011(9)：78-80.2 徐福平.公租房为何“叫好难叫座”EB/OL. http :/finance. East money. com/news/1359, 20120327198242013.html fang chan/2012/0228/9067.html 3 庞一涛.上海首批公租房遭冷遇EB/OL. http:/ house. ifeng. com/news/detail_ 2012_03/22/ 13377667_0.shtml4 栾姗.郑州首批1353套公租房申请不足百人 缘何"遇冷"EB/OL. http: /www. Ha. China