1年金地集团沈阳公司大东项目经营方案集团评审报告

1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living 目录1 1、投资决策与经营方案指标对比、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、价值树及价值点落实介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析1.1 项目物业类型分布投资决策阶段现阶段1、会所位置、会所位置由东北角调由东北角调整到西北角整到西北角2、增加了洋、增加了洋房产品，取房产品，取消小高层消小高层1.1 投资决策与经营方案指标对比：2815平均价格版本可售面积(m2)单位销面建安成本（元）建安成本(万元)销售收入(万元)净利润（万元）IRR销售净利率成本利润

2、率可研444181373516592351382180736 25.56%15.71%48.66%当前4508114090184406 494369 76629 23.25%15.50%41.55%增加663035618483 -19452 -4107 -2.31%-0.21%-7.10%增长1.49%9.53%11.14%-3.79%-5.09%-9.05%-1.35%-14.60%表表1：授权楼面地价：授权楼面地价3200元元/平方米版本平方米版本 集团备案的投资决策收益水平为授权楼面地价3200元/平方米的版本，而土地实际获取价格为2430元/平方米，根据集团要求，需要将3200与243

3、0的平均价格2815作为土地楼面地价进行投资收益测算，指标对比见表2。表表2：授权楼面地价：授权楼面地价3200元元/平方米与实际获取地价平方米与实际获取地价2430元元/平方米的平均价格平方米的平均价格2815元元/平方米版本平方米版本3200授权版本可售面积(m2)单位销面建安成本（元/）建安成本(万元)销售收入(万元)净利润 （万元）IRR销售净利率成本利润率可研44418137351659235138217030220.00%13.68%42.37%当前4508114090184406 494369 76629 23.25%15.50%41.55%增加663035518483 -194

4、52 6327 3.25%1.82%-0.82%增长1.49%9.50%11.14%-3.79%9.00%16.24%13.29%-1.93%1.1 投资决策与经营方案指标对比：1 1、地价：、地价：投资决策阶段集团授权楼面地价为3200元/平方米，土地实际获取价格2430元/平方米。2 2、物业类型、物业类型：投资决策评审阶段为高层+中高层+小高层；为了提高社区整体品质，当前方案调整为高层+洋房3 3、建安成本、建安成本：成本增加355元/可售平方米。 1）因总建筑面积增加33966 m2，导致基础设施费基础设施费增加612万元（8元/m2销面）。 2）因物业类型增加多层洋房，考虑洋房围墙等

5、增加景观费用,环境费用环境费用导致增加384万元（6元/m2销面） 3）因地下室面积增加32040平米及其他配套面积调整，引起公建配套费公建配套费增加7899万元（178元/m2销面） 4）因增加多层洋房（31741万元）、取消小高层及中高层（-49405万元）、增加高层建筑面积（25162万元），导致单体费用单体费用增加7498万元（ 158元/m2销面） 另外，由于价格上涨因素也带来了成本上涨，详见第六部分成本分析。1.1 投资决策与经营方案指标对比：4、售价、售价：有一定幅度降低可研现在比重开盘价格总体均价比重开盘价格总体均价高层76%80089243 63%73008389 小高层12

6、%918410587 洋房25%1115013928 公寓5%940813709 6%78009926 沿街商业7%1320016983 6%1200013758 住宅均价103899949 商业均价1568311881 总体均价（不含车位）1103910188 和投资决策阶段相比，高层售价有了较大幅度的降低，主要是因为：1)受沈阳二环内限购的影响，市场价格增长预期未能有效实现；2)增加了洋房产品比重，导致高层的舒适性下降。但是通过物业组合，方案优化，项目整体住宅均价下降幅度并不大。投资决策现在增加容积率2.32.30占地面积(m2)197550198205.9655.9计容建筑面积(m2)4

7、53664 455760 2096可售物业总可售面积(m2)444181 450810 6629物业类型高层33826876%28372863%-54540小高层51376 12%0%-51376 洋房11120025%111200公寓216335%273746%5741商业329047%285086%-4396车位24172783366非可售物业非可售面积(m2)94834950-4533物业类型会所368339%100018%-2776幼儿园210022%200040%-100社区及物业用房370039%204341%-1657 会所单体总面积有所减少，约2960平方米，其中包含会所100

8、0，物业用房803，商业1250，通过方案优化，部分物业用房（450）将来作为会所使用，保证会所最终使用面积约1500，会所中只布置了业主关注的使用率较高的功能分区，取消了以前的泳池等功能区域，不仅可以增加可售面积，而且降低了未来的维护成本；另外物业及社区用房都有了很大幅度的降低，导致最后的非可售物业大幅减少，可售面积增加。五、可售面积增加：五、可售面积增加：1)土地面积增加；2)非可售物业大幅减少。1.1 投资决策与经营方案指标对比：1.2 项目经营方案定位说明项目经营方案定位一环边、中低密度新古典城市标杆社区一环边、中低密度新古典城市标杆社区 目录1、投资决策与经营方案指标对比2 2、项目

9、市场定位介绍、项目市场定位介绍3、价值树及价值点落实介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析在项目启动前，我们在大东按照集团新标准进行了客户调研在项目启动前，我们在大东按照集团新标准进行了客户调研2.1 客户定位与项目决策比较98%的受访客户都是在大东居住或者生活的客户小结客户小结高层客户高层客户 现代三档为主现代三档为主洋房客户洋房客户 现代四档为主现代四档为主由于大东项目首次采用集团新的调研标准进行客户深度访谈，可能对于集由于大东项目首次采用集团新的调研标准进行客户深度访谈，可能对于集团的要求理解还不够深刻，此结果仅供参考，也请集团进行指正，以后更团的要

10、求理解还不够深刻，此结果仅供参考，也请集团进行指正，以后更好的改进。好的改进。2.2 客户定位与项目决策比较定位类型客户属性现在项目决策阶段说明核心客户客户细分高层现代3档洋房现代4档现代3档请参照集团客户细分方法作业指导书客户身份高层客户企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主洋房客户企事业、机关单位中高管，私企业主高层客户企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主洋房客户企事业、机关单位中高管，私企业主可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明客户地域来源 大东为主，少数沈河、东陵、皇姑客户大东为主，沈河为辅1、根据项目特性，可以在本表基础上

11、增加客户属性。2、如果核心客户、重要客户、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。3、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性；客户年龄组成高层25-40洋房35-4525-40家庭结构组成三口之家为主三口之家为主客户收入高层家庭年收入10-15万洋房家庭年收入15-30万家庭年收入5-10万客户职业组成 高层技术工人、基层管理，初级公务员、个体户洋房部门经理、公司高管、技术工人、白领、基层管理，公务员、个体户、企业中高管购房目的组成结婚、改善环境、方便工作为主结婚、改善环境、方便工作为主置业次数组

12、成首次和改善为主首次和改善为主主要交通工具高层私家车为主洋房私家车为主以公交车、私家车为主重要客户游离客户2.3 产品定位与项目决策阶段比较可研可研现在现在产品系列定位产品系列定位褐石系列艺境产品线*写意新古典系列*规划容积率规划容积率2.32.3实际容积率实际容积率2.32.3总占地面积总占地面积197550198205.9商业配套面积商业配套面积3290428508会所等附属配套面积会所等附属配套面积94834950建筑面积建筑面积453664455616物业类型物业类型高层比例74%、小高层26%高层比例71.5%、洋房28.5%车位比车位比1 :0.51 :0.75户型面积户型面积高层

13、户均110高层户均100小高层户均135洋房户均160项目产品系列归类项目产品系列归类褐石街区褐石街区新古典新古典欧陆风格欧陆风格现代典雅现代典雅传统、奋斗类人群为主传统、现代类人群为主传统、逍遥类人群为主逍遥、现代类人群为主高端五档人群为主天御天御中高端四档人群为主艺墅艺墅天逸天逸三档人群为主艺境艺境二档人群为主按立面风按立面风格划分格划分按客户档按客户档次划分次划分2010沈阳市产品销售情况沈阳市产品销售情况2010区域内产品销售情况区域内产品销售情况2.4 户型定位与项目决策阶段比较从上表可以看出从上表可以看出区域内的高层没有总价超过200万以上的产品，万科蓝山U5户型总价在160万左右

14、，如果去掉精装修因素总价在140万左右。全市范围内，总价超过200万的高层产品，销售去化率也不高，故我们规划高层产品的总价最高控制在200万以内较合适，建议不超过150万，如按我们整体均价7400计算，高层户型的面积最大不能超过200平无论区域还是全市范围，总价50-100万的产品供应量和去化率都是最高的，是现金流主力产品，故我们的户型规划也要以此为标准。高层产品分析高层产品分析从上表可以看出从上表可以看出在50万-100万总价区间的产品段细分，得出80平-120平的户型是最畅销的，故我们在规划的时候，以这个面积段的户型比例可以适当提高。从上表可以看出从上表可以看出 由于区域内洋房样本只有绿地

15、新里摩尔，故参考意义不大，从上表可以看出那么从全市范围看，100万-200万之间的洋房产品，无论供给量还是去化率都是最高的，故我们的洋房产品规划，也要在这个总价范围内为主，面积区间大概在120平-170平之间，才能确保畅销。参考兄弟项目，如檀郡和丹陛，也是150200万之间的洋房产品最受欢迎，去化最快。产品定位小结产品定位小结通过以上各个物业类型对市场的承受能力分析，考虑到区域内的总体承受能力较低和发展较滞后，尽管高端别墅产品在区域内是稀缺型产品，具有差异化竞争优势，但别墅的产品理念出发点，是以山水自然景物为依托，城市别墅依托的是建筑设计本身，纯高端的客户在认同感上会有错位，由于别墅的总房款过

16、高，在目前大东的市场环境下，销售风险较大。而从另一方面考虑在城市中心开发别墅项目也意味着土地资源的绝对浪费。而反观洋房产品在总价款上没有太大的区域跳跃性，具有和别墅类似的居住舒适性，市场成熟度和接受度高，同时洋房与高层产品差异化较小，产品属性更和谐。故建议物业类型以高层和洋房为主，利用高层去和万科蓝山的中小户型竞争性价比，利用洋房去竞争万科的U5大户型，控制住总价区间，减少销售风险。需求户型需求户型面积面积户均面积户均面积投资阶段投资阶段套数比例套数比例投资阶段面投资阶段面积比例积比例现阶段套数现阶段套数比例比例现阶段面现阶段面积比例积比例单房与单房与1房房40-604020%10%10.2%

17、6.7%2房房2厅厅1卫卫80-9085/9055%67%33.8%28.9%3房房2厅厅1卫卫100-120110/11515%12%19.2%21%3房房2厅厅2卫卫120-140130/1255%7%20.9%18.1%3房房2厅厅2卫卫140-16015011.5%17.7%4房房2厅厅2卫卫140-1601505%4%-4房房2厅厅2卫卫160-210170/180-4.4%7.6%合计合计100.00%100.00%100.00%100.00%p目前户型定位高层主要集中在90-125平米，客群定位刚需首次和首改客户，根据沈阳二环内限购政策，产品角色定位为走量避险产品。另一部分产品为

18、避免产品内耗取消高层大户型产品，定位为稀缺舒适型洋房产品，提高了产品的溢价能力，由于大东区域是沈阳唯一较缺乏大品牌介入的市内五区，区域内唯一品牌开发商是与本案一街之隔的万科蓝山项目和绿地新里摩尔，由于摩尔已经是尾盘了，故本案以蓝山为假想敌，高层产品（90-125平）户型与蓝山A5系列（101-137平）户型竞争。洋房产品（标准层150平）与蓝山高层U5系（160-167平）产品竞争，总价趋近具有明显的竞争优势。 中海中海华润华润华润华润华润华润中海中海中海中海2.5 商业定位根据项目整体策划思路，结合项目地块特色及市场现状，作出如下定位：商业业态：美食娱乐中心 + 社区配套商业 + 会所+公寓

19、开发规模：60832商业物业组成商业物业组成 建筑面积建筑面积业态组合业态组合单铺面积单铺面积其他要求其他要求商商业业配配套套社区配套社区配套中心中心8145主题中餐/特色餐饮/便利店汽车展示娱乐等单铺建筑面积为200-500沿街联合布置进深约15-20m二层沿街，临联合路，完全对外开放，层高4.0-4.5m，做好烟道美食娱乐美食娱乐中心中心20363餐饮/ktv/洗浴办公/银行/电信/美容美发/药房/食品/糕点/单铺建筑面积约为300-600开间约为7-8m二到四层商铺，临东北大马路，商铺可自由组合，设置烟道小小 计计28508 可售物业VIPVIP会所会所1500 健身俱乐部、瑜伽社区图书

20、馆、多功能房乒乓球、棋牌二层为主，框架结构、自由组合前期作为售楼处方案规划说明方案规划说明把商业打造成为社区消费餐饮休闲娱乐和生活的中心和交流平台，是一个绝对开放和共融的平台、一个极具目的性消费的场所；临两条主要市政路布置，做一些相对较大的商铺，引进规模交大和档次较高的餐饮娱乐等业态，填补片区空白。商铺以销售为目的，前期引进个别大型餐饮商家。 目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3 3、价值树及价值点落实介绍、价值树及价值点落实介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析8、项目经营分析表说明与项目经营责任书B万科蓝山总占地面积万科蓝山总占地面

21、积7.8万平，总建筑面积万平，总建筑面积26.5万平，分两期开发，共计住宅近万平，分两期开发，共计住宅近1600套，公寓套，公寓500余套。余套。蓝山的规划由美国GBBN担纲设计，景观由日本LDC株式会社设计。整体风格设计为都市现代风格，规划在北部临近东北大马路布置了一排层公建，南侧布置了16栋高层、小高层住宅，并利用住宅围合将组团景观最大化，以宜人的尺度提高园区景观舒适度。主要竞品一主要竞品一 万科蓝山万科蓝山万恒领域占地万恒领域占地8.9万，总建面万，总建面19万平，万平，万恒领域是万恒地产继万恒东方俪城之后，倾力打造的东一环精品景观住宅。位于大东区东站街，项目周边配套齐全。社区设有商业街

22、、健身场馆、幼儿园，满足业主生活所需。首创沈城圆弧建筑，咖啡色立面，首家采用错落式阳台。原创入户花园，48140平舒适空间，产品的均好性更强。 主要竞品二主要竞品二 万恒领域万恒领域东方银座中心城东方银座中心城（沈阳）地处沈阳市大东区核心路段、紧邻大东区东北大马路中段距一环仅2公里。项目建筑面积27万，涵盖4.6万大型商业业态，及22万国际酒店式高端住宅组成。项目以Art-deco纯风格建造，双社区路口，繁华商业配套及300米长风情街。户型由单身公寓、温馨两房、居家三房及奢华复式组成，面积区间为50-160，产品丰富，功能齐全， 主要竞品主要竞品3 东方银座中心城东方银座中心城3.1 项目产品

23、价值树客客户户竞竞争争传承重点突出三个方面：传承重点突出三个方面：立面、户型及景观、会所 、配套经典经典立面立面高档高档立面、公共空间立面、公共空间生活生活户型户型 会所会所 景观景观 配套配套项目产品主张项目产品主张竞争产品价值树竞争产品价值树户型、精装修户型、精装修万科蓝山万科蓝山现代城市社区项目产品价值树项目产品价值树规划、立面、户型、规划、立面、户型、景观、会所、配套景观、会所、配套集团整体产品品牌集团整体产品品牌产品品牌产品品牌景观、会所景观、会所万恒领域万恒领域现代城市社区立面、商业立面、商业东方银座中心城东方银座中心城现代城市社区产品价值规划景观公共部位立面户型精装修会所配套及商

24、业材料设备新技术与智能化工艺及质量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线高层产品价值树高层产品价值树由于高层产品的规划较密集，故高层产品的价值点主要在于户型和立面由于高层产品的规划较密集，故高层产品的价值点主要在于户型和立面万科蓝山万科蓝山大东项目大东项目东方银座中心城东方银座中心城万恒领域万恒领域产品价值规划景观公共部位立面户型精装修会所配套及商业材料设备新技术与智能化工艺及质量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线洋房产品价值树洋房产品价值树由于洋房的属于区域内稀缺产品，也是本项目树立标杆的重点产品，故在规划、立由于洋房的属于区域内稀缺产品，也是本项目树立标杆的重点产品，故在规划、立面、景观、

25、户型上等都要达到区域标杆水平面、景观、户型上等都要达到区域标杆水平万科蓝山万科蓝山大东项目大东项目东方银座中心城东方银座中心城万恒领域万恒领域产品价值规划景观公共部位立面户型精装修会所配套及商业材料设备新技术与智能化工艺及质量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线综合两个产品的价值点，并结合客户特征及竞品情况，本项目总的价值树结论可以得出5个标杆要素：规划、户型、立面、景观和配套。个标杆要素：规划、户型、立面、景观和配套。万科蓝山万科蓝山大东项目大东项目东方银座中心城东方银座中心城万恒领域万恒领域另外，根据对客户的前期调研，也可以看出，客户对于景观、户型、会所等关注较另外，根据对客户的前期调研，

26、也可以看出，客户对于景观、户型、会所等关注较高。高。客户对于各个关注点的具体要求汇总客户对于各个关注点的具体要求汇总3.2 项目产品价值树立面立面本项目产品价值树本项目产品价值树景观景观规划规划要看起来值钱，塑造典雅且不失国际感的项目整体形象；要看起来值钱，塑造典雅且不失国际感的项目整体形象；保证舒适的前提下，合理控制面积保证舒适的前提下，合理控制面积区域内首屈一指的低密度洋房社区区域内首屈一指的低密度洋房社区价值塑造价值塑造户型户型为业主提供高档社区的配套服务，拔升社区档次为业主提供高档社区的配套服务，拔升社区档次会所会所充分利用原生大树，低密空间，营造出都市里的绿洲，充分利用原生大树，低密

27、空间，营造出都市里的绿洲，各个景观组团进行风情化设计，使社区景观更丰富各个景观组团进行风情化设计，使社区景观更丰富大东体育场、幼儿园、教育用地，新大东体育场、幼儿园、教育用地，新28中，地铁线等中，地铁线等配套配套 目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、价值树及价值点落实介绍4 4、项目设计方案介绍、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析4.1 项目设计方案介绍设计理念设计理念 大东项目采用新古典主义风格 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合；兼容华贵典雅与时尚现代； 红白相间的洋房，砖与石的完美结合；首层跃层的叠墅，三层往上的层层退台，

28、彰显洋房户型丰富的产品特点， 给业主以多重选择； 拔地而起的全点式高层，成熟的典型户型，石与铝板的配搭，将古典与现代完美融合； 庄重而典雅的会所，将成为大东区域一颗冉冉升起的闪亮明珠规划目标规划目标: 将简约的物业类型，层次鲜明的以一条主景观轴划分，洋房的优雅与高层的伟岸相辅相成，共同缔造品质大盘。 规划以“生态、文化、以人为本”为原则，融合现代人的生活理念，建设具备新古典主义建筑风格的现代居所，将该大东建设成为一个以高层住宅、花园洋房、高级公寓和配套商业为一体的可持续发展的、生态型的高档休闲社区，使该区域成为城市中充满魅力和活力的标志性区域、大东区居住标杆。4.2.1总体规划设计4.2.2

29、规划设计指标4.2.3 规划形成的演化过程1、用地现状分析、用地现状分析北侧：沈阳东方钢铁（集团）有限公司东侧：国瑞在建项目，容积率2.5西侧：旧小区以多层为主，中间有小学规划用地南侧：拆迁中4.2.3 规划形成的演化过程2、日照分析、日照分析A、高层位置的设定B、会所位置的设定c、糼儿园位置的确定4.2.3 规划形成的演化过程2、商业分析、商业分析4.2.3 规划形成的演化过程3、园处入口分析、园处入口分析4.2.3 规划形成的演化过程4、物业类型分布、物业类型分布A、商业比例13%-15%B、公寓为商业建筑为了与蓝山相呼应C、高层户型的分布D、会所设计位置设置的想法4.3.1分期建设规划分

30、析4.3.2交通流线分析4.3.3绿化景观分析4.3.4景观重点分析4.3.5消防动线分析4.3.6地库车位分析4.4会所4.4.1商业会所平面4.4.2商业会所平面4.4.3商业会所平面4.5洋房4.5.1典型户型平面（洋房）4.5.2典型户型平面（洋房）4.5.3典型户型平面（洋房）4.5.4典型户型平面（洋房）4.5.5典型户型平面（洋房）4.5.6典型户型平面（洋房）4.5.7典型户型平面（洋房）4.5.8典型户型平面（洋房）4.6高层4.6.1典型户型平面（高层）4.6.2典型户型平面（高层）4.6.3典型户型平面（高层）4.6.4典型户型平面（高层）4.7公寓4.7.1典型户型平面

31、（公寓）4.8.1单体效果图（商业会所）4.8.2单体效果图（五层洋房）4.8.3单体效果图（六层洋房）4.8.4单体效果图（高层）4.8.5 沿街效果图（东北大马路一）4.8.6 沿街效果图（东北大马路二）4.8.7 沿街效果图（联合路）4.8.8 沿街效果图（联合路夜景）4.9 景观意向一4.9 景观意向二 目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、价值树及价值点落实介绍4、项目设计方案介绍5 5、项目开发计划介绍、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析5.1 项目分区平面图：分期原则：1、交地进度及时间2、推售的物业形态和节点 3、充分考虑施工区域划分的合理性

32、5.2：各分区里程碑节点：各分区里程碑节点分区项目获得开工开盘结转一期2010-12-82011-5-82011-10-152012-12-15二期2010-12-82011-7-152011-11-152013-5-15三期2010-12-82012-4-12010-8-202013-11-15四期2010-12-82013-5-12013-10-12014-11-15五期一标段2010-12-82013-7-12013-11-12014-12-15五期二标段2010-12-82013-10-12014-6-152015-6-15六期2010-12-82014-4-12014-8-20201

33、5-10-1Gemdale Corporation一期主要开发周期设计周期：2011.12.8 2011.6.28（203天）203161天587天开盘周期：2011.5.8 2011.10.15 （161天）竣工周期：2011.5.8 2012.12.15 （588天）5.4 项目周期分析：2011年：年：1、2期；期；2012年：年：1、2、3期；期；2013年：年：2、3、4、5 期；期；2014年：年：4、5、6期；期；2015年：年：5、6期期5.7：20011-2015年在建计容面积年在建计容面积 目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍（修改）3、价值树及价值点落实

34、介绍（增加）4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6 6、项目成本分析、项目成本分析7、项目营销分析6.1 综合成本对比分析：可研阶段土地楼面地价为2815元/平方米，现阶段为2430元/平方米。由于土地成本减少大于建安费用增加，导致最终综合成本减少。6.2 建安成本变动:6.3 成本变动原因分类统计 6.4 成本变动原因说明（1）目标与投资决策成本对比：基础设施： 因总建筑面积增加33966 m2，引起增加612万元（增加8元/m2销面）。环境 环境部分含硬质地面，因物业类型增加多层洋房，考虑洋房围墙等增加景观费用,环境指标由可研阶段的420元/环境面积提升至455元/环境面积。引起增加3

35、84万元（6元/m2销面） 。公建配套 1、因地下室面积增加32040平米以及其他配套面积调整，引起增加7899万元（增加178元/m2销面） ； 2、因物价上涨，钢筋由可研阶段5800元/t增加至6200元/t，引起增加531万元 ； 单体 1、因增加物业类型多层洋房，引起增加31741万元（增加704元/m2销面） ；与可研阶段8层小高层比较，其中因外立面标准提升，导致建面指标增加280元/平米，因物价上涨导致建面指标增加12元/平米。 2、因取消小高层及中高层，减少49405万元（减少1112元/m2销面） ； 3、因高层建筑面积增加，引起增加25162万元（增加566元/m2销面） ；

36、 4、因高层材料人工价格上涨，引起增加766万元（减少6元/m2销面） ； 5、因商业面积增加，引起增加679万元（增加15元/m2销面） ； 6、因价格上涨因素，引起商业增加155万元（减少2元/m2销面） ； 7、价格上涨因素包括人工、材料价格上涨；外保温由于受政策影响，暂时由可研阶段100元/平米增加到150元/平米 。注：该项目建安成本目标与投资决策成本的比较，详见附件说明。具体分析具体分析见链接见链接 目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍（修改）3、价值树及价值点落实介绍（增加）4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7 7、项目营销分析、项目营销分

37、析7、项目营销分析、7.1 项目分期项目一共分6期开发，2011年开工1、2期，可售面积13万平2012年开工3期，可售面积6万平2013年开工4、5期，可售面积19万平2014年开工6期。可售面积6万平1期2期3期4期5期6期项目示范区2011年对会所示范区进行展示，2012年开放商业示范区和洋房示范区。2011年会所示范区商业示范区洋房示范区2011年度营销节点年度营销节点p 项目项目20112011主要营销节点集中在下半年，由于项目首次推出以中小户型为主的现金流产品，主要营销节点集中在下半年，由于项目首次推出以中小户型为主的现金流产品，部分稀缺洋房产品，销售难度较低，但受到限购政策影响，

38、因而按开盘销售率部分稀缺洋房产品，销售难度较低，但受到限购政策影响，因而按开盘销售率80%80%排布营排布营销计划；销计划；3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月收取诚意金2011年2012年内部认购一栋，约100套，面积10000平正式开盘首次推出约400套，面积约42000平超级新品上市推出洋房，面积约8000平推出半栋约50套，面积约5000平集中现金流主力，在首次开盘形成热销，完成全年任务的65%-70%左右，为后续销售减轻压力推出1栋约100套，面积约10000平临时售楼处开放示范区开放7.2 投资决策时的销售情况：年度销售面积年度销售面积总体201120122013

39、2014201525-33层高层180187 35000 73856 52703 18628 0 18-22层中高层158081 0 0 40000 63133 54948 8-11层小高层51376 15000 23098 0 13278 0 内商业街6082 0 3600 2482 0 0 沿街商业26822 0 0 4600 10620 11602 公寓21633 0 4100 5841 0 11692 可售面积合计444181 50000 104654 105626 105659 78242 年度销售额年度销售额总体2011201220132014201525-33层高层166547

40、28028 64851 53187 20482 0 18-22层中高层183856 0 0 41713 72748 69394 8-11层小高层54390 13776 23342 0 17272 0 内商业街8842 0 5105 3737 0 0 沿街商业47038 0 0 7213 18017 21808 公寓29656 0 4136 6951 0 18569 合计（不含车位）490327 41804 97434 112800 128518 109771 年度销售均价年度销售均价总体2011201220132014201525-33层高层9243 8008 8781 10092 10995

41、 #DIV/0!18-22层中高层11630 #DIV/0!#DIV/0!10428 11523 12629 8-11层小高层10587 9184 10106 #DIV/0!13008 #DIV/0!内商业街14538 #DIV/0!14181 15055 #DIV/0!#DIV/0!沿街商业17537 #DIV/0!#DIV/0!15680 16965 18797 公寓13709 #DIV/0!10089 11900 #DIV/0!15881 整体均价（不含车位）11039 8361 9310 10679 12164 14030 7.3 现在定价与销售计划高层定价 区位打分参照项目参照项目万

42、恒领域万恒领域万科蓝山万科蓝山A5新里摩尔公馆新里摩尔公馆评分指标评分指标权重权重评分评分评分区位区位片区形象片区形象15%959595与市中心的距离与市中心的距离12%100100100道路道路/交通状况交通状况16%100100100周边自然环境周边自然环境10%100100100周边人文环境周边人文环境10%100100100周边配套周边配套14%959595治安状况治安状况8%100100100片区提升空间片区提升空间15%100100100总评分总评分98.5598.5598.55各项目售价各项目售价680073006000目标加权售价目标加权售价6900 7407 6088 高层定

43、价 产品打分进行取整 高层均价为7300参照项目参照项目万恒领域万恒领域万科蓝山万科蓝山A5新里摩尔公馆新里摩尔公馆评分指标评分指标权重权重评分评分评分规划设计规划设计总体规划总体规划8%989898社区规模社区规模8%989898园林环境园林环境12%10010098建筑外观建筑外观13%100100100户型设计户型设计15%9810098社区配套社区配套社区商业社区商业5%989898会所会所4%10000其他其他施工质量施工质量10%9810098物业管理物业管理10%9810098开发商品牌开发商品牌15%98100100总评分总评分98.5895.5894.64各项目区位目标加权售

44、价各项目区位目标加权售价6900 7407 6088 参照权重（参照权重（%）30%50%20%目标加权售价目标加权售价6999 7750 6433 加权后价格（元）加权后价格（元）2100 3875 1287 本项目加权平均价格P（产品）7261 洋房定价 区位打分由于区域内没有洋房产品，故价格对比取全市2环范围内具有一定可比性的项目作为定价参考参照项目参照项目金地檀郡金地檀郡海上五月花海上五月花华润橡树湾华润橡树湾评分指标评分指标权重权重评分评分评分区位区位片区形象片区形象15%1009090与市中心的距离与市中心的距离12%1009595道路道路/交通状况交通状况16%1009595周边

45、自然环境周边自然环境10%1009595周边人文环境周边人文环境10%1009595周边配套周边配套14%1009595治安状况治安状况8%1009595片区提升空间片区提升空间15%1009095总评分总评分10093.594.25各项目售价各项目售价13000900010000目标加权售价目标加权售价13000 9626 10610 洋房定价 区位打分由于洋房在本区域内基本没有竞争，在沈阳市也是非常受欢迎的稀缺产品，故定价较自由，进行取整 洋房均价为11500参照项目参照项目金地檀郡金地檀郡海上五月花海上五月花华润橡树湾华润橡树湾评分指标评分指标权重权重评分评分评分规划设计规划设计总体规划

46、总体规划8%959595社区规模社区规模8%959090园林环境园林环境12%9590100建筑外观建筑外观13%1009095户型设计户型设计15%10092100社区配套社区配套社区商业社区商业5%1009590会所会所4%1009095其他其他施工质量施工质量10%10095100物业管理物业管理10%1009590开发商品牌开发商品牌15%10010095总评分总评分98.693.4595.7各项目区位目标加权售价各项目区位目标加权售价13000 9626 10610 参照权重（参照权重（%）25%25%50%目标加权售价目标加权售价13185 10300 11087 加权后价格（元）

47、加权后价格（元）3296 2575 5543 本项目加权平均价格P（产品）11415 各项目高层和洋房的比价关系项目名称项目名称洋房价格洋房价格高层价格高层价格洋房洋房/高层比价关高层比价关系系备注备注金地国际花园800049001.6307年销售价格绿地新里摩尔850060001.41现时销售价格金地檀郡1300075001.73现时销售价格平均1.59本项目高层和洋房的比价关系项目名称项目名称洋房价格洋房价格高层价格高层价格洋房洋房/高层比价关系高层比价关系备注备注金地大东项目1150073001.57目前销售价格可以看出，本项目洋房和高层的价格比和全市范围内相同类型的热销项目的价格比差别不大，可以得出本项目洋房和高层的的定价是较合理的。7.3 现在定价与销售计划1 1期期单位201120122013年度4季度年度1季度2季度3季度4