经济学资产评估参考资料2011实用精品资料(00001)

1、第四章房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产及其特性（一）房地产的概念狭义的房地产是指土地、永久性建筑物及其附属物，是房产和地产构成的综合体。广义的房地产还包括相关权利。房地产是一种统称，即房产或地产，所以，在房地产评估中，评估对象有三种：土地、建筑物和房地合一。（二）房地产的特性:1、位置固定性世上没有完全相同的两宗房地产。自然地理区位固定不变，但经济地理区位和交通地理区位是会变化的。2、数量有限性土地是稀缺的，房地产开发数量受土地限制。3、用途多样性4、供求区域性位置的固定性决定了房地产供求的区域性特点，地方不同，房地产供求状况不同，从而使价格不同。5、长期使用性土地使用年限规定。6、

2、大量投资性，当前我国房地产行业负债率在70%以上。7、保值与增值性城市越发展，土地越稀缺，价值就越高，从而导致房地产价值长远来看呈上升趋势。8、投资风险性位置固定，生产周期长，受自然灾害、战争、社会动荡、国家政策等政治、经济、社会等因素的影响。9、难以变现性流动性差，也是投资风险性的一个表现。10、外部影响性房地产与附近环境相互影响。11、使用限制性受城市规划、土地规划、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等的影响，政府也可能征用单位或个人的房地产。二、房地产评估原则房地产市场是一个不完全竞争市场，即不充分市场，受许多个别因素的影响。房地产评估的三个重要原则：1、合法原则合法取得、合法使用

3、、合法处分。（1）土地合法权属证明有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书。房屋合法权属证明有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。土地他项权利包括：包括地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权和租赁权等。目前中国实行土地公有制，土地他项权利的种类不多，但随着土地使用制度改革，已逐步派生出各种各样的他项权利。抵押权。经有偿出让的土地使用权可以用来抵押。抵押开始，抵押权人即取得土地使用权的抵押权，这个抵押权必须经土地登记机关加以确认。抵押终止，抵押权即告消灭。抵押人破产的，抵押权人可以从土地使用权拍卖转让收益中得到补偿。租赁权。经出让的土地使用权可以出租，承租人对所承

4、租的土地有租赁权，这是中国的一种较为特殊的土地他项权利。租赁权经土地登记可以保护土地承租人在租期内对土地的合法使用。地役权。中国民法通则对相邻用地的通行、排水等权利相邻关系的形式作了规定。这种在他人土地通行、排水的权利称为地役权。相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对土地所有权和使用权进行限制，所以不需要再作为土地他项权利予以确认。但将邻里之间的通行权、排水权等进行权利登记，可以更好地保护土地产权各有关方面的合法权益。耕作权。指按照规定或约定，在已经明确了土地使用权的土地上，在不妨碍土地使用人的土地使用权的条件下，种植农作物，在大型靶场、试验场内有限制地种植树木和农作物等。设置这种他

5、项权利，主要是从合理利用土地的原则出发的。耕作权一般都长期地依附于土地使用权，取消这种他项权利时，还要给耕作权人以适当补偿。借用权。通过借用而使用别人的土地，可以认为借用人具有借用权。这是中国特殊历史条件下产生的一种他项权利形式。20世纪50年代-60年代，通过借用协议使用土地的相当多，且一般协议内容简单，有的有期限，有的没有期限，有的写明不作某用途时即退还等等。这些问题，往往通过补签协议，增加限制条件继续借用，对借用方加以权利上的明确，有利于土地使用的稳定。空中权和地下权。主要是针对地表土地使用权而言的。空中权如桥梁、渡槽、架空电线、空中楼阁（水中、地面以柱角支撑的亭台、房屋）等。地下权如地

6、下隧道、地下商场等。空中权与地下权的成立是以地表土地使用权已经确定且与空中、地下权利主体不一致为条件的。房屋他项权主要包括房屋所有权人以外的公民或法人对房屋拥有的某种特定权利，主要是典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。所谓典权：是指房屋所有权拥有者将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3 年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。抵押权：是在不转移房屋所有权的前提下，将标的物的权利置于他人控制之下，为担保的一种方式。抵押人仍享有

7、标的物使用与收益的权利，但无权处置。抵押权人也不可以随意处置抵押物。租赁权：是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。（2）房地产的使用和处置都必须符合土地利用总体规划、城市规划、土地管理法、房地产管理法等相关法律法规。2、最有效使用原则，即最佳利用原则以现行法律法规下的最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。最佳用途、最佳规模和最佳状态（房地协调、房地产与周围环境协调）。3、估价日期原则确定好评估基准日。三、房地产价格影响因素主要影响因素和次要影响因素是可以变化的。（一）一般因素是影响一定区域内所有房地产

8、价格的因素。1、社会因素（1）人口因素人口越多，房地产价格越高。人口素质越高，对舒适度要求越高，房地产价格则越高。（2）家庭规模因素家庭规模是家庭平均人口数。家庭规模越小，对房地产数量的需求越多，房地产价格就会越高。（3）房地产投机因素加速价格上涨或下跌，抑制价格上涨或下跌。（4）教育科研水平和治安因素教育科研水平越高，经济社会越发达，房地产价格越高。治安越差，人们不敢居住，房地产价格就降低。（5）社会福利因素社会福利表现在各个方面：教育、医疗、住房、交通等，高房价、高地价是支撑高福利的重要基础。香港50%以上的中低收入居民可以住进公房，普通3-5万港元/平米。2、经济因素（1）经济发展因素，

9、房地产价格与经济发展状况呈正相关关系。（2）财政金融因素，税率、存贷款利率等。地价是地租的资本化。资本化率越高，地价越低。（3）产业结构因素。第三产业（除农业、工业建筑业以外的其他产业）越发达，房地产价格越高。3、政策因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。土地的使用分无偿使用和有偿使用。无偿使用不存在价格问题，土地有价值也相对较低。在有竞争的市场上有偿使用，可以使土地获得最佳利用，使土地价值和价格都上涨。福利分房制度，房价较低，商品房制度下房价较高。另外，国家根据经济发展和宏观调控的需要，分别采取高地价政策和地价政策。海口市于2009年9月将基准地价调高了111%。（2）城市规划、土地利

10、用规划、城市发展战略。城市发展战略决定土地利用规划和城市规划。北京地铁通到哪里，哪里的房价就疯涨。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。营业税、契税、房产税等。物业税。有投资和优惠等政策支持的地方，房价就涨得较快。（4）交通管制交通管制如能提高人们的舒适程度，比如减少噪音，则会促进房价上涨；否则，影响了人们的出行便利就会使房价下跌。（二）区域因素是指房地产所处的地域特点。1、商服繁华因素，即商业、服务业的繁荣程度。 2、道路通达因素。3、交通便捷因素。公共交通。 4、城市基础设施因素。基础设施、生活设施、娱乐设施。5、环境状况因素。（三）个别因素即特定房地产的自身因素。1、土地个别因素（1）区位

11、因素，主要指社会经济区位。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。临街深度，是指宗地距离街道的垂直距离。临街宽度，就是紧邻街道的那条边的长度。（3）形状因素，矩形最佳，特殊情况下，比如街道交叉口的三角形宗地价格可能超高。（4）地质因素，地质越好，价格越高，特别是区位好的地段。（5）容积率因素，容积率=建筑总面积/土地总面积。容积率越高，土地使用效益越高，地价越高；但容积率高到一定程度，地价便会下降。多层住宅（四到六层）最好不超过2，高层住宅（七层以上）最好不超过5。（6）用途因素，工业、住宅、商业，地价是递增的。（7）土地使用年限，年限越长，地价越高。2、建筑物的个别因素（1）面积、结构、材料等建

12、筑质量（2）设计、设备水电采暖等（3）施工质量万科（4）法律限制，城市规划和建筑法规（5）建筑物是否与周围建筑物相协调。第二节 建筑物评估一、 建筑物评估概述（一）建筑物的概念建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物。房屋是主要供人们生活或生产用的工程建筑。构筑物是指除房屋以外有助于人们生产和生活的各种工程建筑，道路、桥梁、水坝等。（二）建筑物的种类1、按功能分农业建筑主要是一些农业基础设施，如水坝、沟渠等。2、按承重结构形式分墙承重结构，排架结构，框架结构（教学楼、办公楼），剪力墙结构，框架-剪力墙结构，筒体结构，大跨度空间结构。3、按房屋结构所用材料分根据建筑物的主要承载结构所用材料

13、一般分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构（承重的主要构件用钢筋混凝土建造）；砖混结构（竖向承重部分用砖、横向承重部分用钢筋混凝土）；砖木结构；简易结构（索膜结构）等。二、建筑物评估的方法（一）建筑物评估的成本法建筑物评估值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧1、 重置价格与重建价格的概念重新构建价格按照构建方式不同分为重置价格和重建价格。（1）重置价格是指按照估价时点的技术和价格水平构建，即更新重置成本。（2）重建价格是指按照原来的技术和估价时点的价格水平构建，即复原重置成本。评估实物中通常用重置价格。2、建筑物重新构建价格的求取方法（1）单位比较法将建筑物看做一个整体，以当地近期建成的建筑物的单价来

14、估算建筑物重新构建价格的方法。单位可能是面积、体积、数量等。（2）价格指数调整法（建筑业产值价格指数）（3）分部分项法将建筑物看做若干部分的组成，运用单位比较法逐个部分进行测算，然后再累计。这些部分可能包括基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、采暖工程、电器工程等。考虑费、息、税、利等因素。（4）工料测量法先估算构建建筑物所需材料和人工的数量，再乘以相应的单价确定。类似于编制工程预算。3、建筑物折旧的求取方法建筑物折旧即损耗，可采用年期法、市场提取法或分解法测算。（1）年期法贬值率=实际已使用年数/经济寿命直线法。年折旧率、年折旧额、总折旧额。（2）市场提取法根据折旧程度相似的

15、可比实例的折旧率在估算折旧额的方法。可比实例的选取应符合以下要求：可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业等。 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的052范围内，即： 0.5可比实例规模/估价实例规模2 可比实例的档次应与估价对象的档次相当。 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构。 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里的“接近”是相对而言的：

16、如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。 一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。从所搜集的交易实例中选取三个以上的可

17、比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。某宗交易实例实际成交价120万元。对每个可比实例的成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算和修正。但不对注意不对其中的折旧状况、市场状况进行调整。交易实例修正后交易价格130万元。求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。建筑物折旧后价值=调整后可比实例交易价格-土地价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧 交易实例土地价值80万元，建筑物折旧后价值=130-80=50万元。求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然

18、后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物折旧后价值 =建筑物重新构建价格-（建筑物重新构建价格-建筑物折旧）交易实例建筑物重新构建价格200万元，建筑物折旧=200-50万元=150万元。将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率如果可比实例中的建筑物年龄与估价对象中的建筑物年龄相近，求出的各个可比实例总折旧率的范围较窄，则可以将可比实例总折旧率调整为适用于估价对象的总折旧率。交易实例折旧率=150/200=75%。修正后评估对象总折旧率为70%。如果各个可比实例中的建筑物年龄、区位、维修养护程

19、度等之间有较大差异，求出的各个可比实例总折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可得到估价对象建筑物折旧，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率或者建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄评估对象重新构建价格为170万元，则评估对象建筑物折旧=170万元*70%=119万元。（3）分解法将建筑物的折旧分解为物质折旧、功能折旧和经济折旧三种。建筑物物质折旧的确定物

20、质折旧即实体性贬值，是建筑物由于使用磨损或自然力的原因而造成的贬值。一般用建筑物实体贬值率来反映。建筑物实体性贬值率=1-建筑物实体性成新率建筑物实体性成新率的确定一般有两种方法：一是使用年限法，建筑物实体性成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物实际耐用年限建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限/建筑物实际耐用年限。实际已使用年限和尚可使用年限都是实际年限，而不是日历年限（或折旧年限）。二是综合评分法，是对被评估建筑物的不同构成部分进行成新率打分，然后加权计算得出建筑物实体性成新率的方法。建筑物可以分为结构、装修、设备三大部分。建筑物实体性成新率=结构得分*结构权数+装修得分*装修权数+设备得分

21、*设备权数。建筑物功能折旧的确定功能折旧即功能性贬值，是指由于建筑用途、使用强度、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费而形成的价值损失。是由于建筑物自身的原因没有达到最佳使用状态而导致的效益损失，即建筑物没有实现最大效益而产生的相对损失。比如用途不合理，地段比较好的写字楼的地下一层开超市最好，如果只当做仓库来使用，租金收入则会减少；内部布局不合理，使空间没有充分利用，从而产生功能性贬值；设备配备不合理使建筑物利用率降低，比如写字楼没有配备冷暖设备，从而使出租率下降。建筑物经济折旧的确定经济折旧即经济性贬值，是指由于外界经济环境变化而影响了建筑物效用发挥，导致其价值的贬损。跟据

22、利用率或收益的下降确定。建筑物经济性贬值=建筑物年收益净损失额*（P/A，r，n）（二）建筑物评估的市场法建筑物评估值=（交易实例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*容积率修正系数*土地使用年期修正系数）*建筑物面积计算修正系数时，交易实例（参照物）参数为分母，建筑物参数为分子。具体计算见土地使用权评估的市场法部分。（三）建筑物评估的残余法（收益法）1、基本思路首先计算建筑物与其占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的其他方法估算出土地收益，并从共同收益中扣除，得到建筑物的纯收益，通过建筑物资本化率来求取建筑物的评估值。2、适用对象与条件适用于其他方

23、法难以准确判断土地或建筑物价值的情况。3、基本公式在净收益不变，并可获取无限期的情况下，计算公式如下：建筑物价值=（房地产共同纯收益-土地价值*土地还原利率）/建筑物还原利率房地产纯收益=房地产价值*房地产还原利率土地纯收益=土地价值*土地还原利率建筑物纯收益=建筑物价值*建筑物还原利率建筑物价值=建筑物纯收益/建筑物还原利率 =（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物还原利率 =（房地产纯收益-土地价值*土地还原利率）/建筑物还原利率第三节 土地使用权的评估一、土地使用权概述（一）土地使用权的概念我国实行土地所有权和使用权分离的制度，土地所有权归国家和集体。单位和个人拥有土地使用权，并可以转让、

24、抵押、租赁等。土地使用权是依法对土地占有、使用、收益和处分的权利，可分为国有土地使用权和集体土地使用权。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。（二）土地价格评估的种类土地价格简称地价，有以下几种分类方法：1、按照土地权属不同分类（1）土地所有权价格，是购买价格，即征地价格，在国家征用集体土地时产生。（2）土地使用权价格，是租赁价格。通常所说的地价是指国有土地使用权的价格。2、按照土地实物形态分类（即开发程度）（1）生地价格，是没有进行基础设施建设和“三通一平”（通路、通水、通电、平整地面），但是已经对农民集体

25、支付了征地补偿费的土地价格。通常为农民集体所有的土地或荒地。（2）毛地价格，是包含拆迁安置补偿费的土地价格，主要指城区内国家所有的待拆迁的土地。（3）熟地价格，是完成了基础设施建设和“三通一平”后，可以直接建造建筑物的土地价格。3、按照土地价格表示单位分类（1）总地价，跟面积直接相关。（2）单位地价，是单位面积的价格，单位地价=总地价/土地总面积（3）楼面地价，是单位建筑面积的土地价格，楼面地价=总地价/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积。建筑总面积=容积率*土地总面积楼面地价=总地价/建筑总面积=总地价/（容积率*土地总面积）=单位地价/容积率现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的

26、控制性详细规划,一般而言,容积率分为：独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,不同城市容积率规定有所差别。4、按照我国地价体系分类（1）基准地价，是政府对某个城市的土地分用途和级别确定的土地平均价格。海口市主城区住宅用地基准地价表2011-03-01 | 作者： | 来源： 海口市国土资源管理局 | 土地级别区片名称区片范围区片楼面地价（元/建筑）一级西海岸区片东：永万东路北延线916南：滨海大道南侧西：长滨路北延线北：琼州海峡填海区片东：绿园路910南：滨海大道

27、西：港集路北：琼州海峡国贸区片东：龙昆北路904南：金龙路、龙华路西：世贸东路北：滨海大道海甸岛沿江沿海区片东：万恒路、世纪大道东侧900南：海景路、海甸河西：琼州海峡北：琼州海峡、海甸二路泰华区片东：四二四医院、海甸河888南：滨海大道西：琼州海峡北：海甸河金贸西区片东：世贸东路、世贸南路840南：海秀中路南侧西：丘海大道西侧北：滨海大道老机场区片东：海府路东侧810南：国兴大道西段南侧西：龙昆南路西侧北：海秀东路北侧二级长流起步区东：长滨路790南：长流三号路西：粤海大道东侧北：琼州海峡滨海新村-龙华区片东：和平路东侧750南：海秀东路北侧西：龙昆北路北：滨海大道南侧、长堤路长秀开发区区片

28、东：永万东路708南：海盛路南侧西：永万西路北：滨海大道南侧二级海甸岛北区片东：横沟河700南：海甸五路西：万恒路北：海景路五源河北区片东：永万西路690南：五源河西：长滨路北：滨海大道南侧金贸东区片东：龙昆北路670南：海秀中路南侧西：世贸南路北：金贸中路、金龙路、龙华路海甸岛西南区片东：人民大道660南：海甸岛二西路西：环岛路、世纪大桥东侧北：海甸岛五西路坡博区片东：龙昆南路东侧648南：南海大道南侧西：南沙路北：南沙路海甸岛东南区片东：横沟河640南：海甸岛二东路西：人民大道北：五东路南侧府城中心区片东：琼州大道东侧624南：高登街、大路街、板桥路西：朱云路、龙昆南路北：红城湖路北侧秀英

29、港区片东：港集路616南：滨海大道南侧西：永万东路北延线北：琼州海峡金沙湾区片东：粤海铁路610南：盈滨半岛、荣山河西：琼州海峡北：规划路东海岸西区片东：山湖港600南：滨海东路西：南渡江北：琼州海峡三级美舍河区片东：白龙路东侧584南：海府路北侧西：和平路东侧北：海甸河三级府城西南区片东：朱云路、大园路540南：凤翔西路南侧西：龙昆南路西侧北：板桥路、大路街新埠岛区片范围详见基准地价图528道客村区片东：海府路东侧520南：红城湖路北侧西：龙昆南路东侧北：国兴大道西段南侧火车站区片东：粤海大道西侧515南：海榆西线南侧西：粤海铁路、琼州海峡北：琼州海峡府城东南区片东：琼州大道东侧510南：凤

30、翔西路南侧西：大园路北：高登街长流起步南区片东：长滨路508南：海榆西线西：粤海大道北：长流三号路东方洋区片东：丘海大道西侧500南：海盛路、海秀西路西：永万东路北：滨海大道南侧海垦区片东：海垦路498南：南海大道南侧西：丘海大道北：海秀中路南侧金垦区片东：南沙路、龙昆南路西侧490南：南海大道南侧西：海垦路北：海秀中路南侧五源河南区片东：永万西路南延线482南：海榆西线南侧西：长滨路北：五源河金盘东区片东：龙昆南路480南：城西路南侧、白水塘路西：金牛路、中沙路北：南海大道南侧三级滨涯湖区片东：丘海大道475南：南海大道南侧西：秀英大道西侧北：海秀西路西秀区片东：长滨路470南：南海大道南侧

31、西：粤海大道西侧北：海榆西线江东沿江区片东：琼山大道东侧、规划路、白驹大道465南：新大洲大道西：南渡江北：规划路四级滨江西路北区片东：南渡江450南：国兴大道西段西：滨江西路西侧北：新埠桥流水坡区片东：滨江西路北段西侧440南：国兴大道西：白龙路东侧、海府路东侧北：滨江西路南侧滨江西路南区片东：南渡江430南：新大洲大道西：滨江西路西侧北：国兴大道东段港澳开发区区片东：秀英大道西侧420南：南海大道西：规划路北：海盛路南侧金盘西区片东：金牛路、规划路415南：椰海大道西：丘海大道北：南海大道南侧下洋村区片东：滨江西路南段西侧403南：美舍河西：海府路东侧、琼州大道东侧北：国兴大道东段白水塘区

32、片东：丘海大道395南：椰海大道西：海榆中线北：南海大道南侧东海岸东区片东：东寨港388南：滨海东路南侧西：规划路北：琼州海峡四级老城开发区东北区片东：粤海大道西侧388南：南海大道西：荣山河北：海愉西线南侧、荣山河府城东区片东：滨江西路西侧380南：凤翔东路西：琼州大道东侧北：美舍河凤翔区片东：新大洲大道东侧375南：椰海大道南侧西：迎宾大道北：凤翔西路南侧永庄区片东：海榆中线365南：椰海大道西：永万西路北：南海大道桂林洋大学城区片东：东寨港路358南：海文高速公路西：灵桂公路北：规划路城西南区片东：龙昆南路西侧、迎宾大道355南：椰海大道南侧西：规划路北：城西路、白水塘路东海岸中区片东：

33、规划路东侧350南：滨海东路西：山湖港北：琼州海峡桂林洋区片东：规划路340南：规划路西：规划路北：规划路滨江西南区片东：滨江西路南段西侧335南：新大洲大道南侧西：新大洲大道西侧北：凤翔东路永桂区片东：规划路330南：南海大道西：长滨路北：海榆西线南侧司马坡岛区片范围详见基准地价图325四级东营区片东：规划路315南：规划路、白驹大道西：琼山大道东侧、规划路北：滨海东路桂林洋西北区片东：规划路308南：灵桂公路西：琼山大道东侧、规划路北：滨海东路羊山区片东：东线高速公路305南：详见基准地价图西：详见基准地价图北：椰海大道港澳开发区西区片东：永万西路300南：南海大道西：规划路北：海榆西线南

34、侧五级灵山区片范围详见基准地价图285新大洲区片东：南渡江270南：详见基准地价图西：东线高速公路北：椰海大道南侧、新大洲大道南侧级其它区片范围详见基准地价图265（2）标定地价，是政府依据基准地价制定的具有代表性的具体宗地在一定使用年限内的价格。（3）出让地价，是土地使用权在一级市场的价格，即政府以土地所有者的身份将国有土地使用权出让给土地使用者的价格。（4）转让价格，是土地使用权在二、三级市场的价格，即土地在土地使用者之间进行转让的价格。二、土地使用权评估的方法（一）土地使用权评估的市场法1、基本思路对可比实例进行比较、分析、调整确定评估值。市场法的评估结果也叫比准价格。2、适用对象和条件

35、适用于具有交易行为的房地产用地。不能交易的纪念馆、名胜古迹等不可用。条件是在同一区域近期内有较多类似的房地产交易。3、基本公式4、评估程序（1）搜集交易案例。交易资料不是评估时才着手收集，而是平时就要积累，在评估时往往因为时间紧迫往往收集不到充足的资料。（2）选取可比实例对可比实例的要求：区域、用途、规模、权利性质、交易日期、正常交易或可修正为正常交易等方面相同或相似。（3）建立价格可比基础对成交价格进行换算修正，统一口径。比如“亩”统一为“平方米”等。（4）交易情况修正可比实例如有下面几种情形，则要考虑交易情况的修正：A、交易主体有特殊利害关系。如亲友、内部职工、关联方企业，这种情形往往交易

36、价格偏低；B、交易的特别动机，急于交易。急于出售会降低价格，急于购买会提高价格。C、信息不对称。买卖一方不了解市场行情，可能会使交易价格偏高或偏低。D、特殊交易条件。比如契税由卖方承担，价格则偏低。契税是对契约征税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。E、特殊交易方式。拍卖会使价格偏高，招标会使价格偏低。交易情况修正系数=正常交易参数/实例交易参数被评估土地通常都是假设属于正常交易，正常交易参数一般以100为基数。实例交易参数则跟正常交易比较确定，低则减，高则加。（5）交易日期修正交易

37、日期的影响主要体现为价格的变化，用价格指数才测算。定基价格指数：交易日期修正系数=估价时点价格指数/实例交易时点价格指数环比价格指数连乘。（6）区域因素修正区域因素是影响土地价格的主要因素之一。通常采用多因素评定法，将被评估房地产与可比实例所处区域进行打分，最后算出一个比率作为修正系数。区域因素修正系数=被评估房地产区域参数/可比实例区域参数有直接比较法和间接比较法两种。直接比较法是以被评估土地为标准，将可比实例与其相比较并打分。间接比较法是将被评估土地与可比实例都按同一标准进行打分。（7）个别因素修正个别因素即其他应考虑的重要差异因素，比如面积、形状、地质条件、临街深度等。个别因素修正系数=

38、被评估房地产个别参数/可比实例个别参数（8）容积率因素修正容积率=建筑总面积/土地总面积。容积率因素修正系数=被评估房地产容积率修正系数/可比实例容积率修正系数。容积率修正系数实质上是不同容积率所对应的地价指数。通常每个城市都有“容积率修正系数（地价指数）表”，查表或经过调查可得不同容积率的修正系数（地价指数）。如：经调查，某市某类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.6之间时,容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。则容积率修正系数表为：容积率1.01.11.21.31.41.51.6修正系数（地价指数）100105110115120125130（9）土地使用年期

39、修正土地使用年限的长短直接影响房地产的收益总额，进而影响房地产的价格。因此，应将可比实例土地使用年期修正为被评估房地产的土地使用年期。土地使用年期修正系数=【1-1/（1+还原利率）m】/【1-1/（1+还原利率）n】还原利率即折现率。m为被评估房地产剩余土地使用年限，n为可比实例剩余土地使用年限。该公式假设除剩余使用年限外，被评估房地产与可比实例没有其他差异，即单位面积土地收益和还原利率都相等，单位面积土地价值不相等是因为剩余使用年限不相等。设单位面积土地收益为年金A，则单位面积土地价值为年金在剩余使用年限的折现，则：被评估房地产单位面积土地价值为：A*（1/还原利率）*【1-1/（1+还原

40、利率）m】可比实例单位面积土地价值为：A*（1/还原利率）*【1-1/（1+还原利率）n】被评估房地产单位面积土地价值=可比实例单位面积土地价值*土地使用年期修正系数，土地使用年期修正系数=被评估房地产单位面积土地价值/可比实例单位面积土地价值=【1-1/（1+还原利率）m】/【1-1/（1+还原利率）n】。4、土地价值的确定土地的最终估价结果可以在各可比实例比准价格的基础上，采用统计的方法确定比如简单算术平均法、加权算术平均法、众数法、中位数法、混合法等。例题：有一块待估宗地G需要评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2010年进行交易的6宗地块，具体情况见下表：宗地成交价交易时间交易情况容积

41、率土地状况A6804月+1%1.3+1%B 6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D6805月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F7007月01.3+1%G？7月01.10上表中成交价的单位为元/平方米。对交易情况和土地状况的修正，正号表示可比案例比评估对象价格偏高、状况较好，反之为负号。该城市2010年的地价指数表为：时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指数100103107110108107112109111108109113另经调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时

42、的地价增加5%；容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。则容积率修正系数表为：容积率1.01.11.21.31.41.51.6修正系数（地价指数）100105110115120125128根据上述条件，评估待估宗地在2010年7月的价值。（1）可比案例修正计算比准价格A：680*112/110*100/101*105/115*100/101=620比准价格B：610*112/110*100/100*105/105*100/99=627比准价格C：700*112/107*100/105*105/120*100/98=623比准价格D：680*1

43、12/108*100/100*105/100*100/99=748比准价格E：750*112/107*100/99*105/128*100/102=638比准价格F：700*112/112*100/100*105/115*100/101=633（2）估价结果经分析判断，可比案例D的值为异常值，应予剔除。取其他的平均值作为评估结果，因此待估宗地G的估价结果为：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）（二）土地使用权评估的收益法1、基本思路又称收入资本化法、收益还原法、投资法等，是将土地使用权的未来收益折现得到其价值的方法。收益法测算出来的价格被称为收益价格。2、适用对

44、象和条件适用于有收益或潜在收益的房地产。如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。前提条件是房地产的收益和风险都可以预期并量化。3、基本公式收益法下，房地产评估最常用的两个公式是：（1）年净收益不变，收益年限为无限期，则房地产价格=年净收益/还原利率净收益即纯收益。还原利率即资本化率。（2）年净收益不变，收益年限为有限期，则房地产价格=年净收益*年金现值系数还原利率即折现率或资本化率。因此，使用收益法要确定三个参数：年净收益、还原利率、收益期限。2、收益法的适用范围和前提条件收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，4、评估程序搜集资料

45、，预测房地产的未来净收益，确定资本化率，求取建筑物净收益，求取土地净收益，估算土地使用权价格。（1）搜集整理资料包括与确定净收益、折现率和收益期限相关的各种资料。（2）预测房地产的未来净收益净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。净收益分实际净收益和客观净收益。实际净收益是在现状下被估房地产实际取得的净收益。实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。剔除实际净收益中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用用途和利用程度的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，这样得到的净收益即客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的

46、依据。房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。通常指被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。总收益应该是被评估房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度下的总收益。总收益有两种表现形式，一种是房地产出租的租金，另一种是经营收益。房地产总费用是指取得房地产总收益所必需的各项支出。总费用也应该是客观总费用，是创造总收益所必须投入的正常支出。所以，在确定总费用时要剔除非正常支出。出租型房地产的总费用包括维修费、管理费、保险费、税金及中介费用等。必须是由出租方承担。税金主要包括土地使用税、房产税（租金收入的12%

47、）等。土地使用税按平方米和年征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。具体税额由省级人民政府确定。所得税主要用于调整业主收入，在计算房地产净收益时通常不作为费用扣除。商业经营型房地产总费用包括商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。如果商业经营型房地产的所有者同时又是经营者，房地产租金与房地产经营者利润没有分开，因此要扣除商业利润。商业经营型房地产的净收益实际上就是该房地产纯租金。生产型房地产的净收益的计算原理同商业经营型房地产，其所有者的经营利润跟租金没有分开

48、，因此其总费用包括生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（3）确定还原利率还原利率又称折现率或资本化率，它是决定评估价格的最关键的因素，其对精确度要求远高于净收益，“差之毫厘谬以千里”。还原利率的实质收益性房地产的购买实际上是一种投资行为，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的净收益就是利润，房地产还原利率的实质是投资者期望的收益率或投资报酬率。因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，要求的利润率或称还原利率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。还原利率的种类A、综合还原利率。这是将土地和附着于其上的建筑物看作

49、一个整体评估所采用的还原利率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益是房地合一的净收益。B、建筑物还原利率。建筑物还原利率用于评估建筑物的自身价值。C、土地还原利率。土地还原利率用于求取土地自身的价值。综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率的关系为：综合还原利率=（土地还原利率*土地价值+建筑物还原利率*建筑物价值）/（土地价值+建筑物价值）例题：某总房地产收益无限期，土地年净收益100万元，土地还原利率为10%，建筑物年净收益150万元，建筑物还原利率15%，则综合还原利率为250/2000=12.5%。如果上宗土地和房产使用年限都是30年，利率10%和15%、期限30年的年金现值系

50、数分别为9.4269和6.5660，则综合还原利率=（100*9.4269*10%+150*6.5660*15%）/（100*9.4269+150*6.5660）=（94.269+147.735）/1927.59=12.5547%。求取还原利率的方法累加法。即以无风险利率为基础，加上风险调整值得出还原利率的方法。首先选择市场上无风险的资本投资收益率作为无风险利率，通常银行中长期利率或国库券利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与无风险利率相加或在无风险利率上加风险调整值。还原利率=无风险利率+风险调整值风险调整值与房地产的类型或用途相关，

51、通常情况下，商业用房、写字楼、住宅、工业用房的风险调整值依次降低。简便易行，但主观性较强。（4）确定收益期限土地的收益期限根据土地出让年限减去已使用年限确定。建筑物的收益期限不能超过土地的收益期限。（5）求取建筑物净收益建筑物净收益=建筑物现值*建筑物还原利率建筑物现值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧（6）求取土地净收益土地净收益=房地产净收益-建筑物净收益（7）估算土地使用权价格土地使用权价格=土地净收益/土地换原利率（三）土地使用权评估的成本法成本法中成本的基本构成：料、工、费、息、税、利。1、基本思路成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为基础，假设一定的开发商利润、资金成本、应缴纳的税

52、金和土地所有权权益等来确定房地产评估价值的一种评估方法。成本法的理论基础是劳动价值论和价格构成理论，即认为劳动创造价值、成本费用是价值的主体，价格围绕价值上下波动，由成本费用和合理利润、税金构成。2、适用范围适用于土地市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的土地，主要是待开发土地和公共性土地的评估。在现行市场条件下，土地的价值主要由其效用决定，取得费用加息税利并不一定能客观反映其市场价值。因此，在进行土地估价时，成本法的运用范围受到一定限制。3、基本公式待开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数4、评估程序根据公式依次确定。   （1）计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。除土地出让金外，还包括其他补偿费用，具体分两种情况：A、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费，这是我国土地管理法的规定。土地补偿费包含一定的地租，地上附着物和青苗补偿费是对已投入土地但尚未收回的资金的补偿，安置补助费是从被征用土地未来增值收益中提取并给予原土地使用者的补偿，具体补偿标准由省级人民政府确定（略）。土地征用不是市场活动，而是政府行为。B、为取得已利用城市