万兴隆广场营销方案

1、万兴隆广场营销方案任务目标：从2008年春节前开始认购到2009年5月交房，商业街销售100%，商场销售85%以上，住宅销售100%，实现完成销售额人民币2.8个亿，到帐回款2.5个亿.一、 营销策划1、项目定位：项目地块位于潍城区，紧临潍城区政府所在地。临城市主干道东风街，城市中心 主体景观带白浪河、白浪河广场在本项目100米范围内，其中十笏园为国家级文物保护单位，十笏园是潍坊市旅游必到之处，是郑板桥在潍坊做县令时所居，建筑保存完好，具有相当的历史和人文价值。潍坊市较大的商业百货大楼如中百大厦、世纪泰华、潍坊百货、三联家电、国美电器等均在500米范围内。优劣势分析（1）优势项目位于城市核心地

2、段，交通方便；紧临潍坊市母亲河白浪河，奎文门、白浪河广场，项目西侧即为十笏园建筑群，自然、历史、人文景观丰富。周边商业机构林立，生活配套充足。虽地处繁华闹市，但生活氛围较好。发挥优势：借助白浪河良好的自然、历史、人文、景观资源和处于中心区的优越位置，以点带面，重塑片区新形象。（2）劣势潍城区在潍坊属于老城区，旧有居民自建住宅较多，片区形象杂乱；因距城市主商圈较近，导致片区内零售业商业不发达；潍坊市现在商业集中扎堆现象明显，本片区虽地处商业辐射地段，但人们的购物习惯一时难以改变；规避劣势：本项目以较高的规划形象抢占片区形象制高点，以城区即将焕发新活力，挑战传统的居住方式，引领居住潮流。在商业方面

3、，以特色商业为切入点，通过对文化、历史、人文和政府资源的多方整合，使项目成为片区内商业格局变革的先导者；（3）机会潍坊市城区扩张，使项目确定城市中心位置；十笏园片区规划为本项目和片区未来发展提供了很大的发展空间；大范围的老城区改造，有利于提升片区形象；本项目为十笏园片区内规划的唯一综合商业区，使项目具备了发展旅游消费的条件；项目位于城市主商圈内，可借势发展；针对机会策略：对于十笏园片区规划及城市改造进行强势宣传，将人们的眼球从目前潍坊市热点区域东部新城吸引到潍坊市真正核心区域，寻求政府支持一起重塑的城市形象；攻心为上，讲述老城区的历史，潍坊市历史文化寻根，对郑板桥等历史文化名人进行探古访今之旅

4、的活动，打造项目片区的城市价值。（4）威胁由与现阶段该片区所属的潍城区城市地位没落，人们对潍城区的整体形象认识需要引导；全市商业项目总量过剩，业态定位丰富，由于市场容易所限，对本项目商业定位的要求非常高；商业项目销售、经营失败案例较多，商业市场负面消息太多，消费者对大体量的商业项目非常谨慎；房地产市场竞争加剧，零售业商业地产供应量过剩，消费者越来越理性，对产品要求越来越高；针对威胁策略：城市发展，城市行政区域的扩大和重新划分；对于潍城区的城市区域形象进行重新包装和定位，建立人们对潍城区住宅和商业新的视觉形象感知；对项目的商业定位进行论证，寻求一种最切合本区域和潍坊市的商业业态进行切入，建立与客

5、户良好沟通的渠道，形成项目营销的亮点；鉴于以上综合分析，本项目商业部分，根据建筑格局划分为三部分，以内部商场为核心带，内街和外街组成商业氛围的延伸，而且内街能够与商场连通，形成商业氛围的呼应。2、商业业态分析：1）沿街一拖三商铺以街铺形式对外出售，项目西侧沿街商业作为综合商业区，经营业态不限，不仅是沿街商业，还可作为住宅项目商业配套；2）项目内街部分将三层商铺分割单层销售，经营业态为品牌商店、工艺品、字画、古玩；3）住宅群楼的三层商场以精装修对外出售。一楼主营鞋帽，二楼主营服装，三楼饰品、内衣。一层有餐饮、休闲等商场配套区，外围设文具、婚纱经营区。3、卖点分析：在项目前期营销推广中，整合主要卖

6、点的作用是对项目形象的树立，通过对项目优势和机会的分析，项目的卖点主要在地理位置、城市功能提升、交通、配套、旅游消费区、城市发展中心位置等几个方面。在前期的营销推广中，将项目的形象在以上几点的基础上进行确立，使目标客户在我们优势的几个方面上认可，通过形象的导入，形成项目的价值体系。4、卖场装修（1） 商业物业装修万兴隆广场商业房交房标准1、 外墙柱：花岗岩板材外挂2、 外墙面：高级防水涂料3、 外墙玻璃：58mm白平板玻璃4、 内墙：白色乳胶漆5、 顶棚：混凝土抹面6、 地面：防滑瓷砖，踢脚线，（一到三层只做一层）7、 店门：12mm玻璃门8、 橱窗：58mm白玻璃9、 卫生间：防水层面（内街

7、店铺无）预留上下水，水笼头，不提供洁具10、 供水：独立水表到户，上下水到户11、 空调：预留至三层顶的空调端口12、 有线电视：留入户接口，用户申请开户即可使用13、 供电：独立电表，分户电表箱14、 电话：电话线入户，自行申请开通15、 宽带：宽带入户16、 楼梯台阶：劈离砖 楼梯扶手：管材上漆（内街店铺无）17、 内街过街天桥：护栏为钢化玻璃、不锈钢扶手，地面为防滑提糟地砖或塑胶跑道材料。（2） 住宅装修万兴隆广场住宅楼房屋装饰设备标准1、 外墙：高级防水涂料2、 内墙：水泥沙浆抹面3、 顶棚：水泥腻子抹面4、 地面：混泥土板面5、 门窗：白色塑钢门窗，配白色玻璃，平开6、 厨房：防水层

8、面，水电预留7、 卫生间：防水层面，水电预留8、 供水：独立水表到户，水表设于每层管道井内9、 供暖：地暖式供暖，预留计量表位10、 管道天然气：独立计量表、留入户接口，用户自行申请开户 11、 有线电视：留入户接口，用户申请开户即可使用12、 电话：电话线入户，自行申请开通13、 宽带：宽带入户14、 供电：独立电表，电表箱入户，插座、开关面板、灯泡15、 阳台：上下水、封闭式阳台、混泥土板面、落地塑钢窗，不锈钢护栏16、 空调机位：室外主机预留位置，出水管口及电源插座（隐藏式）17、 楼梯台阶：楼梯砖、 楼梯护手：不锈钢18、 16层配备3部S1.75三菱电梯、26层配备3部S2.0三菱高

9、速电梯19、 小区管理：专职物业管理、24小时保卫巡逻、楼宇可视对讲、小区自动监控管理系统，信报箱，门牌20、 电梯门厅及过道：电梯门厅：（有厂家自带不锈钢门厅），未提供门厅按大理石贴面装修过道地面：800800全瓷地面砖，过道墙立面踢脚线加装饰腰线21、 防火疏散楼梯：楼梯铺地面砖，踢脚线，不锈钢扶手22、 大堂入口门厅：大理石地面（拼花图案），踢脚线（3） 售楼处装修5、策划代理项目策划代理公司为潍坊泛宇联合地产策划有限公司，代理公司首次提交方案见附件PPT文件。二、团队建设1、 组织架构总经理 营销总监策划设计师招商部营销中心招商部专员招商销售员广告代理公司策划代理公司销售主管后台服务销

10、售专员按揭专员出 纳文 案2、人事落实3、人员培训三、广告宣传1、广告策划2、媒介筛选（详见附件）3、广告推广广告推广结合项目营销周期，配合营销工作的推进，待营销工作开展后，由广告公司提供。现阶段广告推广进入形象期，已完成第一阶段形象设计所需VI、围档方案，在2008年1月份，开始对形象广告及售楼处包装设计工作。4、潍坊媒体效果分析媒体效果主要体现在不同营销周期的使用上，在营销的各周期，使用不同的媒体，能够合理的利用推广费用体现最大广告效果。（1）准备及认筹期此阶段，项目推广的重点在于形象公开，吸引目标客户的关注，主要媒体的投放在户外广告，包括围档、车体及市区较大的户外广告牌；在报纸媒体的投放

11、，主要是潍坊晚报、电视报、晨鸿信息等主流平面媒体，特别是在公开认筹信息的阶段，需要有持续性的平面广告投放，利用媒体的传播广泛的效应，树立形象，引起关注；再利用短信广告受众明确，传播广泛，有效性强的特点，可使项目在认筹期获得较多的认筹量。本阶段，广告投放费用比例在总推广费用的20%左右。（2）开盘期此阶段，广告投放在户外广告、平面媒体的基础上，加入电视广告的投放，短信广告的投放，形成立体的宣传效果。由于在认筹期积累了一定数量的意向客户，加之在开盘前尽可能多继续积累客户，所以在广告投入方面需加大投放力度。电视广告（潍坊电视台、潍城有线8台）投放有长期效应，平面广告及现场活动的配合，回提升售楼中心的来电、来访量，现场销售人员配合，会对项目的销售起到促进作用。本阶段，广告投放费用比例在总推广费用的30%左右。其中广告投入20%左右，相关活动的投入费用5%左右，事件营销5%左右。（3）强销期（4） 持续期强销期及持续期的广告投放媒体，以平面、户外广告（更换与营销相配合的内容）、阶段性电视广告投放、短信广告、邮政专送广告为投放平台。此二阶段，广告投放