建设用地供应讲稿

1、建设用地供应讲稿建设用地供应是国土管理的一项非常重要的内容，不仅涉及到具体项目的土地供应和使用情况，而且也涉及到城市和乡村经济发展的各个方面，与我们每个人的衣食住行都有着千丝万缕的联系。在土地管理中我们经常会听到“双保”这个概念，即，严格耕地保护和确保经济建设土地使用的供应。从2005年开始，国家提出将土地供应作为参与宏观经济调控的主要手段，就是严把供地闸门，推进节约集约利用土地，提高土地利用率，以有限的土地资源支撑快速发展的经济，充分显化土地资产，提高单位土地的产出率。因此，明确建设用地的管理和供应，不仅是土地管理的基本要求，也是贯彻国家可持续发展理念，推进经济又好又快发展所必须的。下面和大

2、家共同探讨一下建设用地供应的一些个人浅显见解，来共同提高对土地管理工作的认识。一、建设用地供应的相关法律、法规和政策1.中华人民共和国土地管理法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国物权法4.中华人民共和国土地管理法实施条例5.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）6.国务院关于加强土地调控的有关问题的通知（国发【2006】31号）7.国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号）8.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例9.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）10.协议出让国用土地使用权规定（国土资源部令第

3、21号）二、建设用地供应的有关概念（一）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地以及特殊用地等。（二）建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。取得建设用地使用权涉及集体所有土地，应当办理征收的，要先行办理土地征收审批，涉及农用地的，同时必须办理农用地转用审批。（三）国有土地与集体土地均属于土地权利制度范畴的概念（土地所有权、土地使用权、土地他项权利抵押、租赁、相邻等）。国有土

4、地-即全民所有的土地。城市市区的土地属于国家所有。集体土地-即劳动群众集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（四）圈内、圈外用地圈内-省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基准设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划明确的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。圈外-上

5、述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。（五）经营性用地 是指商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业用地。（六）国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（七）国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，划拨国有土地使用权没有使用期限的限制。划拨国有土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。(八)土地出让的最高年限是指法律法规规定的根据土地用途确

6、定的最长使用年期。其中，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。在具体出让时也可以根据出让合同的约定低于上述的年限。(九)出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款。三、我市建设用地供应的审批权限根据土地管理法、土地管理法实施条例、陕西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法和西安市人民政府关于进一步加强城市土地集中统一管理的通知（市政发【2008】4号）规定，建设土地使用权审批由市县人民政府组织，国土部门具体落实，因此在我市国用建设用地和集体建设

7、用地使用权的供应，在碑林、新城、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安行政辖区范围内，由市人民政府统一组织实施供应土地使用权，这一规定也适用于各开发区和各基地；在周至、户县、高陵、蓝田行政辖区范围内由所在县人民政府统一组织实施供应土地使用权。需要说明的是，在2008年1月15日市人民政府市政发【2008】4号文件下发之前，我市的阎良、临潼、长安和四区两基地的土地使用权供应由所在区供应。四、国有建设用地使用权供应的方式和程序根据土地管理法第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土

8、地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。（一）供地方式国家规定的供地方式 国有建设用地使用权供地的方式有5种，即：1、出让-公开方式：招标、拍卖、挂牌方式（经营性用地）；-协议方式：（非经营性用地）。2、国家租赁-目前为协议方式，也可以采用招标、拍卖、挂牌方式。3、国家授权经营-协议方式。4、国家入股（作价出资）-协议方式。5、划拨-划拨供地目录。出让用地适用范围：其中公开出让范围，39号令第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的应当以招拍挂方式出让；协议出让范围是上述用地之外，且按国家要求需要有偿使用

9、土地的用地。国有土地租赁的适用范围：国有土地租赁是出让用地方式的补充，也是有偿使用土地的一种，主要是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为。租赁分短期租赁(租期在5年内)和长期租赁(不超过出让最高年限)两种形式。国有土地租赁取得方式参照国有土地使用权出让方式办理。国家授权经营和国家入股（作价出资）的适用范围，主要针对国有企业改革涉及企业土地资产配置而进行。国有土地使用权划拨的适用范围：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4.法律

10、、行政法规规定的其他用地。细化后的供地方式一、国有建设用地使用权划拨根据土地管理法第五十四条、城市房地产管理法第二十三条、原国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法、国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定、国土资源部划拨用地目录、西安市城中村改造建设管理办法、西安市经济适用房开发建设管理办法、最高人民法院关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）等有关法律、法规和政策的规定。下列用地可以划拨供应：1、按照国土资源部划拨用地目录供应土地的。2、符合西安市经济适用房开发建设管理办法要求，供应土地的。3、符合西安市城中村改造建设管理办法要求，可以以划拨方

11、式供应土地的。4、建设项目征收（征用）集体土地，需要给被征地村民留地安置的。5、依据法院协助执行的要求，需要将划拨土地使用权过户给新的土地权利人的，涉及按照划拨用地目录和经济适用房用地的。6、原城市低洼改造、安居工程，涉及拆迁居民的安置用地项目已经建成和安居工程项目已经建成的用地，需要完善用地手续的。7、国有企业、城镇集体企业经依法批准改制涉及原非经营性划拨土地使用权代管，或按国家规定允许继续保留划拨方式使用的。上述各类符合各自办理要件审批前提条件下，市国土资源局或各分局可以直接受理划拨用地申请，办理划拨用地报批手续。二、原国有建设用地使用权办理协议出让根据城市房地产管理法第三十九条、原国家土

12、地管理局划拨土地使用权管理暂行办法、国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定、国土资源部协议出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规范、最高人民法院关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）等有关法律、法规和政策的规定。下列形式的国有建设用地可以直接办理协议出让手续：1、新增国有建设用地使用权，不属于商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业五类经营性用地或者按要求发布供地信息后，只有一个意项用地者的。2、原划拨用地在土地权利人和原用途不变的情况下，申请补办出让手续的。3、国有企业、城镇集体企业经依法批准改制，涉及原经营性划拨土地使用权处置的。4、依据

13、法院协助执行的要求，需要将原划拨土地使用权在不改变用途的前提下，过户给新的土地权利人的。上述各类符合各自办理要件审批前提条件下，市国土资源局或各分局可以直接受理协议出让用地申请，其出让金的收取标准对第一种情况按照经评估确认该宗地的土地出让市场价格减去经会计师事务所审计后的土地征收（征用）成本计收；对其他情况按照西安市人民政府关于调整我市国有土地使用权出让金征收标准的批复（市政发2005131号）的要求，按经评估确认该宗地土地出让市场价格的25计收。其中，对国有企业改制涉及土地使用权转移的，其出让金的收取按照市委、市政府关于进一步深化国有企业改制的实施意见（市发200324号）的规定办理。三划拨

14、土地使用权改变用途根据土地管理法第五十六条的规定。原土地权利人使用的划拨土地使用权可以依据城市规划的需要，改变该幅建设用地的用途。具体情况分以下四种：1、符合划拨用地目录或者西安市经济适用房开发建设管理办法规定的，可以继续实行划拨供应的。2、符合国土资源部协议出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规范的要求，可以给予办理协议出让手续的。3、若将非商业、旅游、娱乐、商品住宅划拨土地使用权用途改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅经营性用地，或者原划拨的商业、旅游、娱乐、商品住宅经营性用地，改变用途后仍为其他的商业、旅游、娱乐、商品住宅经营性用地的，其土地使用权应当采用招拍挂方式供地。4、若将原

15、非工业划拨土地使用权改变为工业用地的，其土地使用权应当采用招拍挂方式供地。对上述符合划拨方式供应土地的，市国土资源局或各分局可以直接受理划拨用地申请，给该幅土地办理划拨用地报批手续。对需要按照协议出让方式供应土地的，市国土资源局或各分局可以直接受理协议出让用地申请，该幅土地应缴纳的土地出让金为新用途出让土地使用权价格减拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。对需要采用招拍挂方式供应土地的，市国土资源局或各分局可以受理其委托拍卖、招标、挂牌申请，应缴纳的出让金（招拍挂牌底价），按该幅土地新用途出让土地使用权市场价格减拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格核定，其差值为负值时，

16、不再增收出让金。四出让土地使用权改变用途根据房地产管理法第十七条、国土资源部协议出让国有土地使用权规定（第21号令）第十六条和协议出让国有土地使用权规范的规定。原土地权利人使用的出让土地使用权可以依据城市规划的需要，改变该幅建设用地的用途。具体情况分以下三种：1、已经取得出让土地使用权的，且在审批土地件、出让合同中未注明收回土地使用权招拍挂出让的，可以继续办理协议变更用途出让手续。2、已经取得出让土地使用权的，但在审批土地件、出让合同和补充协议中凡已经注明应先收回土地使用权实行招拍挂出让的，应实行招拍挂出让。3、已经取得出让土地使用权的，虽未在审批土地件、出让合同中注明改变用途为商业、旅游、娱

17、乐、商品住宅等经营性用地收回土地使用权招拍挂出让，但在国家法律、法规和政策或者地方政府文件规定中要实行招拍挂出让的，应实行招拍挂出让。对上述按照协议出让方式供应土地的，市国土资源局或各分局可以直接受理协议出让用地申请。该幅土地应缴纳的土地出让金为批准改变用途时新土地使用权条件下土地使用权市场价格减批准改变用途时原土地使用权条件下剩余年期土地使用权市场价格，差额为负数时，不予退还。对需要采用招拍挂方式供应土地的，在申请改变土地使用权用途时，土地权利人应先向国土资源部门申请交回国有出让土地使用权。国土资源部门可以受理其申请，在同意其申请改变土地使用权用途后，以招拍挂的方式重新出让该幅土地使用权，应

18、缴纳的出让金（招拍挂底价），按该幅批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格减批准改变用途时原土地使用权条件下剩余年期土地使用权市场价格，其差值为负值时，不再增收出让金。五原出让土地使用权人在不改变土地权利人和土地用途的条件下，申请土地使用权年限延期根据中华人民共和国房地产管理法第二十一条、协议出让国有土地使用权规范的规定，市国土资源局或各分局可以直接受理用地延期协议出让申请。报经原批准用地人民政府批准后，签订国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订出让合同，将土地使用权年限延长至不超过法定出让年限。按照申请延期时，同一基准日经评估延期前与延期后两种年期土地使用权出让市场价格的差值，补缴土地

19、出让金。六根据城市规划需要涉及建设用地供地前的拆迁批复办理根据中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例第四十二条和四十七条、土地管理法第五十八条、国土资源听证规定（中华人民共和国国土资源部第22号令）第十九条的规定，在政府收回原土地权利人土地使用权时，为了合理解决拆迁问题，应先依据规划部门的规划定点范围下发同意拆迁的用地批复。七国有土地使用权租赁根据国土资源部关于规范国有土地租赁的若干意见、股份有限公司土地使用权管理暂行规定、市委、市政府关于进一步深化国有企业改制的实施意见（市发200324号）、市政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知（市政办发200672号）的规定。国有土地使用权

20、租赁分为以下两种情况：（一）国有企业改制涉及国有土地使用权租赁。（二）非国有企业改制涉及国有土地使用权租赁。对上述按照租赁方式供应土地的，市国土资源局或各分局可以直接受理租赁用地申请。符合租赁审批条件的，在下发国有土地使用权租赁批文时，同时国土部门应与承租方签订租赁合同，租赁年期一般不超过5年，确需长期租赁的，其租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地最高出让年限。对国有企业改制涉及国有土地使用权租赁的，租金收取标准按照市委、市政府关于进一步深化国有企业改制的实施意见（市发200324号）的规定，年租金按土地分等定级情况在0.510元/平方米的范围内确定，其中，三级

21、以内10元/平方米，四、五级8元/平方米，六、七级5元/平方米，八、九级3元/平方米；非国有企业改制涉及国有土地使用权租赁，租金收取标准按照市政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知（市政办发200672号）的规定执行。其中，对持有房屋所有权或其他合法有效的征地、拆迁等土地费用支付证明、文件资料的单位和个人，申请办理土地租赁手续的，按实际用途对应基准地价的40为标准和法定最高年限折算年租金；单位和个人申请办理土地租赁手续，未领取房屋所有权证，也不能提供合法有效的征地、拆迁等土地费用支付证明、文件资料的，按实际用途对应基准地价全额和法定最高年限折算租金。八对涉及代征路、代征绿地用地的审批问题在

22、建设用地供应时，对根据城市规划的需要，往往会涉及代征路、代征绿地国有土地使用权的处置。这类情况可分为一下两种：1、土地权利人原使用的划拨用的或出让用地根据城市规划的需要，需调整为代征路或代征绿地（含新征集体用地的代征路和代征绿地）。2、根据城市规划的需要，需要将原城市道路或者绿地调整为建设用地。对上述第一种情况，在下发用地批文时，经原土地权利人同意，无偿收回原土地权利人使用的划拨用地或者出让用地交由相关部门管理。对上述第二种情况，在建设用地供应时，如果涉及净用地招拍挂时，将代征路或代征绿地调整为净用地后，随同原净用地一同实施招拍挂；如果涉及净用地可以协议出让时，将代征路或者代征绿地调整为净用地

23、后，随同原净用地一同办理协议出让；如果将代征路或者代征绿地调整为净用地后，需要单独供应土地的，属商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地应招拍挂供地，不属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地的，按照协议方式或者划拨方式供地。代征路或者代征绿地调整为净用地后，出让金或划拨地价的收取标准按该幅土地评估市场确认值收取。九地下空间国有土地使用权供应在建设用地供应时，根据城市规划的需要，会涉及净用地、代征路、代征绿地和城市广场地下国有土地使用权的处置。这类情况可分为以下三种：1、建设项目需要使用已确定土地使用权人地下空间的。2、建设项目需要使用原城市道路、城市广场或者绿地地下空间的。3、建设项目投资建设者

24、需要使用其代征、代拆迁的城市广场、城市道路和城市绿地地下空间，且与其实施的建设项目连为一体的。对上述第一、第二种情况，地下空间项目属商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地应采用招拍挂方式供地。对上述第三种情况，采取与其实施的建设项目供地方式一致的方式供地。对上述第一种情况，投资建设者应与土地使用权人签订使用地下空间协议，颁发土地他项权利证明书。对上述第二、第三种情况，给投资建设者颁发国有土地使用证，属于城市道路、广场或者绿地的，向地面权利人颁发土地他项权利证明书。出让金收取标准：按地面确定出让金数额的一半收取。十国有建设用地使用权收回。根据社会公共利益的需要或者因处置闲置土地等需要收回土地使用者

25、使用的国有建设用地使用权时，应当严格依法办理土地使用权收回审批手续。收回时，在依法审核的基础上，应首先向用地单位送达收回土地使用权告知和听证告知，并根据用地单位申请组织听证；与用地单位达成收回协议或者作出收回决定后，涉及出让土地使用权的，应解除或终止与用地单位签订的出让合同。上述程序完成后，由国土部门审定并报人民政府同意后，依法实施收回。收回决定下发后，收回决定要送达相关权利人，并告知权利人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。（二）供地程序国家规定的供地程序根据土地管理法、城市房地产管理法等法律、法规的规定，建设用地使用权的供地方式一般分为国有建设用地使用权的划拨、公开出让、协议出让、国家租赁

26、、批准拆迁和集体建设用地审批等方式。按照供地方式，将报批程序分为以下两类：公开出让程序：1.信息发布预申请。市、县国土资源管理部门将出让计划以及地段、地块信息向社会公布，接受用地申请或者预申请2.确定供地方式。 市、县国土资源管理部门根据意向用地者申请情况确定供地方式3. 报批供地方案。市、县国土资源管理部门编制国用土地使用权招标、拍卖、挂牌出让方案并报市、县人民政府批准4.出让文件编制。市、县国土资源管理部门编制出让文件5. 出让公告。市、县国土资源管理部门通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布国用土地使用权招标、拍卖、挂牌出让公告6.申请及资格审核。申请人在公告规定期限内突出申请，市、县

27、国土资源管理部门进行资格审查7. 招拍挂实施。市、县国土资源管理部门组织招标、拍卖、挂牌活动8. 确认结果。市、县国土资源管理部门与中标人、竞得人签订国用土地使用权出让合同，并通过中国土地市场网和当地土地有形市场公布出让结果9. 政府批准。市、县国土资源管理部门向受让人核发建设用地批准书、交付出让土地10.缴费领证。受让人付清全部土地出让金后，向市、县国土资源管理部门申请办理土地登记，领取国用土地使用证其他方式供地：申请-政府确认可否供地及供地方式和缴费金额-签订合同（协议）、完税费、下发用地批文-申请办理土地证。我市现行的供地程序（1）国有建设用地使用权公开出让的报批程序对商业、旅游、娱乐、

28、商品住宅和工业用地，按照公开出让方式供地的，办理用地批文的申请，在全市统一的土地市场或者经批准的各分局的土地市场完成交易后，由土地所在地的分局受理，并按规定组织批文报批的卷宗，拟定批文初稿，完成经办人初审，分局局长审核后，以电子文档和纸质文档上报市国土局履行批文的后续报批程序。经市国土局复核，报请市人民政府批准文后，下发正式的用地审批文件，用地审批文件下发到上报的分局，由上报分局送达国有建设用地使用权的受让方。（2）国有建设用地使用权公开出让以外的用地报批和集体建设用地报批的程序 此类用地的报批申请，由土地所在地的国土分局受理，并按规定组织报批的卷宗，拟定批文初稿，完成经办人初审，分局局长审核

29、后，以电子文档和纸质文档上报市国土局履行后续报批程序。其中，涉及协议出让的，受理分局还应按规定完成与受让人出让合同的签定，并附按合同约定足额缴纳出让金的票据，按契税有关规定，缴纳契税的票据。对各分局上报的批文初审稿经市国土局复核，报请市人民政府批准后，下发正式的用地审批文件，用地审批文件下发到上报的分局，由上报分局送达建设用地使用权权利人。 市国土局接到各分局上报的用地审批材料，经复核符合土地供应法律、法规和政策的，从市国土局正式受理后15日内办结。五、集体建设用地使用权的供应。根据中华人民共和国土地管理法第60条、陕西省实施中华人民共和国土地管理法办法第31、32条的规定，国土资源局可以直接受理使用集体用地申请。如使用集体建设用地，且符合规划，给予直接办理集体建设用地供地；如涉及农用地，先办理农用地转为建设用地审批(一)集体建设用地的使用范围【集体建设用地的范围】按土地管理法规定，集体建设用地的范围：1.兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地；2.农村村民建住宅使用本集体所有的土地；3.乡（镇）村公共设施