房产项目管理培训

1、整理ppt31 房地产项目管理办法房地产项目管理办法 二一一年十二月二日整理ppt32第一章第一章 总总 则则 第一条第一条 为规范房地产项目开发的工作程序，加强企业内部管理的协调力度，保持各单位的信息畅通，明确各单位的工作职责，提高工作效率，特制订本办法。 第二条第二条 本办法中相关房地产开发项目管理过程中的每个工作阶段，都有主要负责部门和协作部门，各部门之间必须按时按质、高效快捷、全力以赴地完成工作。 整理ppt33第二章第二章 征地阶段征地阶段 第三条第三条 房地产开发项目的征地工作主要由项目管理部负责。项目管理部应根据集团公司和房产公司的总体计划，积极开展联系、洽谈、分析和研讨，每年必

2、须按计划完成土地的征购和前期接洽工作。 第四条第四条项目征地途径需经过： （一）信息获取项目洽谈合作意向书项目建议书可行性研究项目研讨签订合同等过程。 （二）补充整理ppt34 第五条第五条 经过前期的筛选、接洽和分析，对合适企业发展的项目用地，由项目管理部组织相关部门进行研讨，研讨会上需要准备该项目的初步可行性分析、市场调查分析、成分分析和双方合作条件等相关资料，并在研讨会的前三天送达到参会的部门及主管领导，凡到会的部门及主管领导，在会前必须认真、客观地分析和准备拟开发项目的相关资料，在会上积极踊跃、高效快捷地研讨，从而提高会议质量。 整理ppt35 第六条第六条 项目管理部需将研讨会上对该

3、项目的意见和建议，进行归纳总结，并呈递集团公司总裁和总裁班子进行审议决策。 第七条第七条 经集团公司总裁和总裁班子决策实施的项目，由项目管理部负责拟订合同。合同中所有涉及到条款的约定，必须经集团董事会和法律顾问的商议通过，方可签订。整理ppt36第三章第三章 项目立项阶段项目立项阶段 第八条第八条 项目的立项工作，是整个房地产开发项目过程中非常重要的一项工作，主要负责部门是项目管理部，主要协助部门是财务部、预算部门、工程技术部门、营销部门。 第九条第九条 营销部门必须在确定的时间内，对全国房地产的经济形势、本地区房地产发展趋势、房地产市场供求变化以及该项目周边同类产品主要竞争对手进行全面、深入

4、、细致的调查分析，确定项目的市场定位、入市时间和入市量。整理ppt37 第十条第十条 工程技术部门针对该项目的住宅技术设定进行深入广泛的调查分析，提供二至三个方案，并研究确定项目的产品定位。 第十一条第十一条 预算部门需对工程技术部门提供的住宅技术设定方案，广泛收集相关市场价格，在确定时间内科学、客观地进行住宅成本测算和分析。 第十二条第十二条 财务部门、预算部门、营销部门与项目管理部门根据上述部门提供的资料，结合公司以往开发项目的经验，对该项目进行全面、深入的可行性分析并研讨。整理ppt38 第十三条第十三条 项目管理部门应及时掌握本行业相关政策法规，组织规划设计单位对项目的规划设计方案进行

5、招投标和专家评审，并确定规划设计单位。 第十四条第十四条 由项目管理部门的主管领导召集各相关部门进行研讨,初步确定拟开发项目的产品定位、市场定位、成本控制范围、项目开工时间和开工量等，呈报总裁和总裁班子进行审议决策。 第十五条第十五条 由总裁班子确定该项目的物业管理公司，并在项目立项阶段参与介入项目的可行性研究、规划设计等工作。整理ppt39 第十六条第十六条 项目开发的整体工作计划一经董事会确定，相关业务部门必须制订科学合理、切实可行的工作计划和实施方案。主要有： 1、项目融资方案及资金使用计划； 2、前期手续工作计划； 3、住宅技术体系设计方案； 4、工程施工进度计划； 5、营销方案推广计

6、划。整理ppt40第四章第四章 初步设计阶段初步设计阶段 第十七条第十七条 初步设计阶段的工作主要由工程技术部门全面负责，根据项目的整体定位，项目规划设计方案，拟定住宅技术性能及成本控制方案，并报常务副总裁和总裁审核批准后，方可委托初步设计。 第十八条第十八条 工程技术部门要对产品的使用功能、立面效果、新技术、新材料以及国家强制性执行和推广使用的建筑材料，结合国家相关政策法规等进行调研分析，提出合理化建议。整理ppt41 第十九条第十九条 工程技术部门在此工作阶段，根据项目产品的总体定位，对需要甲供、甲控材料进行广泛的市场调查分析，并提交分析报告。 第二十条第二十条 初步设计阶段有关工程技术方

7、面的问题，工程技术部门要全面系统地分析，进行技术解答，尽量减少在施工过程中频繁的技术变更，而不便于成本控制。 第二十一条第二十一条 项目管理部门负责联系、协调和选择地质勘探部门进行该项目的地质勘探工作，签订建设工程勘察合同，并提交工程技术部门进行初步设计。 整理ppt42 第二十二条第二十二条 房产公司在初步设计阶段，必须充分了解消费市场，对项目的户型设计、面积比例和公建配套等进行分析，并提交相关方案。 第二十三条第二十三条 项目管理部会同合同预算部门结合住宅技术设计标准和成本控制，负责与设计单位签订建设工程设计合同。整理ppt43第五章第五章 施工前准备施工前准备 第二十四条第二十四条 项目

8、管理部门必须按整体计划完成施工前所有前期手续的办理工作。 第二十五条第二十五条 财务部门在施工前除了配合项目管理部门办理资金证明之外，其核心工作是项目的融资，必须确保项目开工前及开工过程中的资金合理使用。整理ppt44 第二十六条第二十六条 工程技术部门在施工前必须严格审查施工图纸的设计，组织施工图纸的审核和优化，对施工图纸的设计问题作到事前控制。 第二十七条第二十七条 工程技术部门在施工前负责组织项目的招投标工作和各项施工前的准备工作，由合同预算部门负责签订建设工程施工合同和建设工程委托监理合同。 整理ppt45 第二十八条第二十八条 项目管理部会同预算部门根据施工图纸设计，在确定的时间内进

9、行施工图预算，为工程部门的招投标工作做好经济标底。 第二十九条第二十九条 营销部门在施工前做好项目的营销推广工作。 第三十条第三十条 项目管理部门会同按揭部门必须完成房屋面积的测绘和预售许可证的办理工作。 整理ppt46第六章第六章 开工阶段开工阶段 第三十一条第三十一条 根据各业务部门工作进展情况，由集团总裁和总裁班子确定开工日期和开工量。 第三十二条第三十二条 项目开工典礼的筹备工作由营销部门全面负责，各部门必须全力以赴地协助。整理ppt47第七章第七章 施工阶段施工阶段 第三十三条第三十三条 在施工阶段，工程技术部门全面负责项目的成本、时间、资源和质量等最均衡的控制，为达到项目的盈利目标

10、而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制和协调工作。整理ppt48 第三十四条第三十四条 施工阶段是整个项目开发中非常重要和时间较长的工作时期，随时都有一些突发事件需要及时解决，因此各部门在此阶段业务的信息要及时准确地沟通，解决办法要科学合理。 第三十五条第三十五条 工程技术部门在施工阶段全面负责和实施项目的质量控制工作，主要是原材料的控制、配套设施的检验等。 整理ppt49 第三十六条第三十六条 工程技术部门在施工阶段全面负责和实施项目的进度控制工作，主要是按照施工总周期目标，监督计划的执行。 第三十七条第三十七条 工程技术部门在施工阶段全面负责和实施项目的成本控制工作，主要是根据确定的成本

11、控制目标，审查施工组织设计和施工方案，控制工程款的动态结算及工程变更。整理ppt50 第三十八条第三十八条 施工过程中的相关重大、重要的技术变更，由工程技术部门负责协调出据技术方案，并报主管领导和常务副总裁审批后，再由设计院出正式技术变更。 第三十九条第三十九条 施工过程中需要由甲控、甲供材料，由工程技术部门进行招投标，确定供货厂家，并按合同规定负责材料的催货、验收，严把质量，并负责材料进场的管理工作。 整理ppt51 第四十条第四十条 施工过程中的零星工程按照零星工程管理办法实施。 第四十一条第四十一条 物业公司在施工阶段就要开始制订该项目的物业管理方案，选聘和筹建物业管理处，确定物业管理内

12、部管理机构的设置，拟订人员的编制、选聘和培训。整理ppt52 第四十二条第四十二条 各业务部门在此阶段遇到急需解决和配合的工作，必须出具书面的工作联系单（详见附表）。 1、程序：首先由事发部门的经办人填写工作内容，经领导和主管领导签发意见；再由协助部门和主管领导在约定的时间进行意见回复。 2、要求各部门及主管领导严禁业务信息不通畅，所有业务信息停留不能超过24小时，协助部门必须按照工作联系单回复的意见按时完成工作。整理ppt53第八章第八章 竣工、交付费用竣工、交付费用 第四十三条第四十三条 在住宅产品的销售工程中，遇到营销部门及客户提出需要技改的问题，须以书面的形式经营销部门的主管领导批准后

13、，报工程技术部门和预算部门进行技术论证和成本分析，然后呈递集团公司常务副总裁审批。在项目竣工交付使用前，由工程技术部门组织实施；在项目竣工交付使用后，由物业公司组织实施。整理ppt54 第四十四条第四十四条 由工程技术部门协同合同预算部门，按照建筑质量管理条例、建筑法要求与施工单位签定质量保修书。 第四十五条第四十五条 项目的竣工验收由工程技术部门组织五方联合验收，经过质量监督部门进行质量验收后，组织施工单位向物业公司交接房屋，并给物业公司提供全套竣工图纸及相关资料备案。整理ppt55 第四十六条第四十六条 小区配套工程竣工验收由工程技术部门组织施工单位向物业公司按验收标准进行校对与协助验收，

14、施工单位必须给物业公司和工程技术部门提供两套竣工图，并签订保修协议。 第四十七条第四十七条 项目的竣工交付工作主要由工程技术部门与物业公司共同完成，交接工作要有书面的材料并存档。此项工作营销部门给予配合。 整理ppt56 第四十八条第四十八条 工程竣工交付使用后，由工程技术部门负责对施工资料进行备案。物业公司参照工程回访管理办法负责管理项目的后期保障管理。 整理ppt57房地产项目调研与可行性论证制度房地产项目调研与可行性论证制度 二九年十二月二日整理ppt58 为确保集团公司项目选择地科学性、严谨性、全面性，力求为集团公司的投资决策提供有价值的参与依据，特制订本制度。 第一条第一条 在获取有

15、效信息的前提下，应由项目管理部/项目调研员进行现场项目调研。 第二条第二条 项目管理部/项目调研员应当亲自赶赴项目所在地进行现场勘察，了解项目的实际情况，包括项目位置、宗地条件、用地性质、基础配套设施、市政配套设施、交通条件以及对方单位的合作意见。整理ppt59 第三条第三条 项目管理部/项目调研员在掌握和收集完项目的实际情况后，应及时细致地按照要求填写项目调查表（详见附表）。 第四条第四条 项目管理部/项目调研员应及时向主管领导递交项目调查表，同时召开相应的项目研讨会并做出会议纪要。 第五条第五条 一经会议通过，项目管理部/调研人员应全面收集该项目的有效信息并编制项目建议书。 第六条第六条 在完成项目建议书