综合大型地产项目整体发展战略研究报告

1、广州凌峻房地产策划推广机构1石家庄福泰地产石家庄福泰地产项目整体开发战略报告纲要项目整体开发战略报告纲要凌峻房地产策划推广机构凌峻房地产策划推广机构广州凌峻房地产策划推广机构2第一章第一章 什么是战略？什么是战略？广州凌峻房地产策划推广机构3第一章第一章 什么是战略？什么是战略？1 1、战略的定义：、战略的定义： 战略是关于一个组织项目长远的、全局的目标，以及组织为实现目标在不同阶段上实施的不同方针和对策。广州凌峻房地产策划推广机构4第一章第一章 什么是战略？什么是战略？2 2、本项目的战略目标：、本项目的战略目标： 本项目的战略规划包括长期、中期和短期目标。o短期目标（1年）：1）迅速在石家

2、庄地区扩大知名度；2）顺利完成首期的开发销售；3）企业品牌的导入，树立福泰地产在当地的良好形象。广州凌峻房地产策划推广机构5第一章第一章 什么是战略？什么是战略？2 2、本项目的战略目标：、本项目的战略目标：o中期目标（23年）：1）本项目顺利进入良性开发以及持续热销；2）强化福泰地产在石家庄地区的品牌形象。广州凌峻房地产策划推广机构6第一章第一章 什么是战略？什么是战略？2 2、本项目的战略目标：、本项目的战略目标：o长期目标（4年或以上）：1）本项目进入成熟发展期，并为下一个项目积蓄深厚 的品牌资源；2) 树立福泰地产全国性的品牌形象；3）推动福泰地产在全国性开发领域的滚动发展。广州凌峻房

3、地产策划推广机构7第一章第一章 什么是战略？什么是战略？3 3、本项目战略报告的主要内容：、本项目战略报告的主要内容：o着重考虑以下几方面：1）以怎样的形象出现在市场面前；2）开发哪些产品或服务；3）面对哪些市场；4）关心满足顾客的程度；5）达到福泰地产的目标如：盈利能力、市场覆盖 率及企业品牌发展等。广州凌峻房地产策划推广机构8第二章第二章 战略基本思考战略基本思考广州凌峻房地产策划推广机构9第二章第二章 战略基本思考战略基本思考 本章对福泰项目的开发过程进行系统性思考，建议遵循十大原则予以展开。广州凌峻房地产策划推广机构10第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第一原则：第一原则：好房子策

4、略为石家庄人民建好房子。广州凌峻房地产策划推广机构11第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第二原则第二原则：强势品牌策略实力决胜一切。广州凌峻房地产策划推广机构12第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第三原则第三原则：全面领先策略以我为主，做市场的领 导者。广州凌峻房地产策划推广机构13第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第四原则第四原则：滚动发展策略建立大品牌，为持续发 展提供平台。广州凌峻房地产策划推广机构14第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第五原则第五原则：复合地产策略跳出地产做地产，以发 散性思维思考本项目开发。广州凌峻房地产策划推广机构15第二章第二章 战略基本思考战略基

5、本思考第六原则：第六原则：优质服务策略强化全过程、全员的服 务意识。广州凌峻房地产策划推广机构16第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第七原则：第七原则：全面覆盖策略努力提高市场占有率， 将目标客户一网打尽。广州凌峻房地产策划推广机构17第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第八原则：第八原则：持续创新策略超越石家庄现有的产品 素质，以创新为竞争武器。广州凌峻房地产策划推广机构18第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第九原则：第九原则：人文文化战略培育住户的归属感与认 同感。广州凌峻房地产策划推广机构19第二章第二章 战略基本思考战略基本思考第十原则：第十原则：提前展示策略展现生活的魅力，

6、激发 客户的购买欲望。广州凌峻房地产策划推广机构20第三章第三章 福泰地产品牌战略规划福泰地产品牌战略规划广州凌峻房地产策划推广机构21第三章第三章 福泰地产品牌战略规划福泰地产品牌战略规划国际地产智慧国际地产智慧融汇都市生活融汇都市生活广州凌峻房地产策划推广机构22第三章第三章 福泰地产品牌战略规划福泰地产品牌战略规划o品牌推广节奏品牌推广节奏1 1、品牌发展的进程规划：、品牌发展的进程规划： 2003年，建立福泰地产的品牌知名度。 2004年起，持续提高福泰地产的品牌认知度。 在品牌发展与深化的过程中，不断创造福泰地产的美誉度。广州凌峻房地产策划推广机构23第三章第三章 福泰地产品牌战略规

7、划福泰地产品牌战略规划o品牌推广节奏品牌推广节奏2 2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。l内开发商自身。1）树立精品意识，一切从产品出发。2）品牌文化的培育。广州凌峻房地产策划推广机构24第三章第三章 福泰地产品牌战略规划福泰地产品牌战略规划o品牌推广节奏品牌推广节奏2 2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。l外面向客户。1）统一形象。2）系统地传播。广州凌峻房地产策划推广机构25第四章第四章 本项目的目标客户群分析本项目的目标客户群分析广州凌峻房地产策划推广机构26第四章第四章 本项目的目标客户

8、群分析本项目的目标客户群分析o目标消费群定位目标消费群定位“泛精英阶层泛精英阶层”：1、解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾，尽量扩 大本项目的目标消费群。2、将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。3、一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层。4、一个奔向“小康”，并开始拥有固定资产的阶层。5、分为“薪富”、“中富”和“先富”三类。广州凌峻房地产策划推广机构27第四章第四章 本项目的目标客户群分析本项目的目标客户群分析o薪富精英阶层：薪富精英阶层：家庭生命周期和特征：家庭生命周期和特征：年龄由25至35岁；家庭年收入5万8万元；广州凌峻房地产策划推广机构28第四章第四章 本项目

9、的目标客户群分析本项目的目标客户群分析o薪富精英阶层：薪富精英阶层： 多为“非创业型”人士，我们称之为“银领”，主要是有以下几类：A、知识型人才，如教师、医生、专业技术人员；B、政府部门的公务员；C、企业中的高级白领。广州凌峻房地产策划推广机构29第四章第四章 本项目的目标客户群分析本项目的目标客户群分析o中富精英阶层：中富精英阶层：夫妻年龄由3045岁。家庭年收入8万至10万元。广州凌峻房地产策划推广机构30第四章第四章 本项目的目标客户群分析本项目的目标客户群分析o中富精英阶层：中富精英阶层：主要包括:A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员， 称之为“金领”；B、中小型私营企业主； C

10、、政府机关的领导干部。 广州凌峻房地产策划推广机构31第四章第四章 本项目的目标客户群分析本项目的目标客户群分析o先富精英阶层：先富精英阶层：夫妻年龄由4055岁；家庭年收入10万30万元；广州凌峻房地产策划推广机构32第四章第四章 本项目的目标客户群分析本项目的目标客户群分析o先富精英阶层：先富精英阶层：主要指中型私营业主， 如：多年的服装经销商、餐饮业的经营者等等；步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干 股权。广州凌峻房地产策划推广机构33第五章第五章 本项目的开发理念设计本项目的开发理念设计广州凌峻房地产策划推广机构34第五章第五章 本项目的开发理念设计本项目的开发理念设计健康健康+

11、 +大都会生活大都会生活广州凌峻房地产策划推广机构35第五章第五章 本项目的开发理念设计本项目的开发理念设计o本项目所提倡的生活主张是：本项目所提倡的生活主张是：l无忧置业社区服务、物业管理 相对高的性价比l自由居住获得全新的环境、空间 培训、教育广州凌峻房地产策划推广机构36o项目所提倡的生活主张是：项目所提倡的生活主张是：l健康体验健康、生态的环境 轻松、愉悦的心理感受l金质生活优质住宅 优美景观l快乐成长同质居住 时尚、文化、气氛第五章第五章 本项目的开发理念设计本项目的开发理念设计广州凌峻房地产策划推广机构37第五章第五章 本项目的开发理念设计本项目的开发理念设计1 1、构筑本项目开发

12、理念的两大体系：、构筑本项目开发理念的两大体系： 技术体系技术体系国家住宅工程中心颁布的国家住宅工程中心颁布的“健康住宅健康住宅” 标准；标准； 生活体系生活体系大都会生活。大都会生活。广州凌峻房地产策划推广机构38第五章第五章 本项目的开发理念设计本项目的开发理念设计2 2、以、以“健康健康+ +大都会生活大都会生活”指导产品的开发。指导产品的开发。广州凌峻房地产策划推广机构39第六章第六章 本项目核心竞争优势的构筑本项目核心竞争优势的构筑广州凌峻房地产策划推广机构40第六章第六章 本项目核心竞争优势的构筑本项目核心竞争优势的构筑（一）本项目核心竞争优势示意图：（一）本项目核心竞争优势示意图

13、：健健康康+ +新新都都会会生生活活外层价值外层价值：健康住宅中层价值中层价值：优质的产品内层价值内层价值：福泰地产品牌超前的规划时尚的建筑科学合理的户型优美怡人的园林景观完善的生活配套及服务积极向上的社区氛围广州凌峻房地产策划推广机构41第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤广州凌峻房地产策划推广机构42第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤o分期开发基本数据：分期开发基本数据：1 1、根据地块的特点，将其分为三期：、根据地块的特点，将其分为三期： 第一期（地块内民心河以西）：96.48亩，占地面积合计约64352.16平方米； 第二期（地块内民心河以东北）：181.57亩，

14、占地面积合计约121107.19平方米； 第三期（地块内民心河以东南）：129.86亩，占地面积合计约86616.62平方米。广州凌峻房地产策划推广机构43第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤2 2、商铺与住宅规划思路：、商铺与住宅规划思路：2.1 商铺类型及分布区域：A A、主题风情式商铺：、主题风情式商铺：l临民心河西部，以购物广场为形式，销售时期为大型销售中心；l沿民心河东侧，以商业街为形式。广州凌峻房地产策划推广机构44第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤B B、临街商铺：、临街商铺： 本项目沿槐岭路、槐中路、槐南路的沿街面，设立单层商铺，形成多条的商业街。广州凌峻

15、房地产策划推广机构45商业街参考图片：商业街参考图片：广州凌峻房地产策划推广机构46商业街参考图片：商业街参考图片：广州凌峻房地产策划推广机构47商业街参考图片：商业街参考图片：广州凌峻房地产策划推广机构48商业街参考图片：商业街参考图片：广州凌峻房地产策划推广机构49第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤2 2、商铺与住宅规划思路：、商铺与住宅规划思路： 2.2 住宅类型及整体规划：A、住宅类型：l第一期：多层与小高层结合，面积比例约为3:7；l第二、三期：小高层。广州凌峻房地产策划推广机构50第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤B、整体规划：第一期：第一期：由于地块狭窄，

16、难以在规划上做更多的变动，仍以传统的行列式为主，但通过楼体单元数的变化以及公共空间实现相对的“围合”；广州凌峻房地产策划推广机构51第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤第二、三期：第二、三期：结合行列式与围合式布局的优势，在基本保证南北朝向的前提下，并以相对“围合”的形式制造不同的小组团，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。 广州凌峻房地产策划推广机构52第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤2.3 2.3 会所会所大型运动型会所：大型运动型会所： 会所约5000平方米，位于二期地块临民心河，与一期主题购物广场相对应。广州凌峻房地产策划推广机构53第七章第七章 本

17、项目的开发步骤本项目的开发步骤3 3、建筑风格、建筑风格建议一：地中海风情建议一：地中海风情广州凌峻房地产策划推广机构54地中海风情：地中海风情：广州凌峻房地产策划推广机构55地中海风情：地中海风情：广州凌峻房地产策划推广机构56地中海风情：地中海风情：广州凌峻房地产策划推广机构57地中海风情：地中海风情：广州凌峻房地产策划推广机构58地中海风情地中海风情河岸景观带：河岸景观带：广州凌峻房地产策划推广机构59o建议二建议二 ：北欧现代简约风情：北欧现代简约风情广州凌峻房地产策划推广机构60北欧风情：北欧风情：广州凌峻房地产策划推广机构61北欧风情：北欧风情：广州凌峻房地产策划推广机构62北欧风

18、情：北欧风情：广州凌峻房地产策划推广机构63北欧风情：北欧风情：广州凌峻房地产策划推广机构64户型间隔户型间隔面积面积比例比例功能组合功能组合二室二厅7590m210%主次卧、客厅、饭厅、厨房、单卫生间、玄关、阳光室、生活阳台小三房二厅100-115m210%主次卧、书房、客厅、饭厅、厨房、双卫生间、玄关、储藏间、阳光室、生活阳台三室二厅标准型115125m220%主卧、次卧、书房、客厅、饭厅、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室、生活阳台、厨房三室二厅加强型125135m225%主卧、次卧、书房、客厅、饭厅、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室、生活阳台、厨房三室二厅豪华型135145m215%主卧、次

19、房（书房）、储藏间、客厅、饭厅、双卫生间、走入式衣橱、玄关、三阳台、厨房四室二厅150-170m25%双主卧、次房、书房、工人房、客厅、饭厅、厨房、玄关、三卫生间、阳光室、生活阳台顶层带阁楼140 m2以上15%主卧、次房（书房）、储藏间、客厅、饭厅、厨房、双卫生间、走入式衣橱、玄关、阳光室、生活阳台、空中露台第七章第七章 本项目的开发步骤本项目的开发步骤户型配比户型配比广州凌峻房地产策划推广机构65户型推荐户型推荐二房二厅：二房二厅：广州凌峻房地产策划推广机构66户型推荐户型推荐二房二厅：二房二厅：广州凌峻房地产策划推广机构67户型推荐户型推荐三房二厅标准型：三房二厅标准型：广州凌峻房地产策划推广机构68户型推荐户型推荐三房二厅标准型：三房二厅标准型：广州凌峻房地产策划推广机构69户型推荐户型推荐三房二厅标准型：三房二厅标准型：广州凌峻房地产策划推广机构70户型推荐户型推荐三房二厅豪华型：三房二厅豪华型：广州凌峻房地产策划推广机构71户型推荐户型推荐三房二厅加强型：三房二厅加强型：广州凌峻房地产策划推广机构72户型推荐户型推荐三房二厅加强型：三房二厅加强型：广州凌峻房地产策划推广机构73户型推荐户型推荐四房二厅：四房二厅：广州凌峻房地产策划推广机构74户型推荐户型推荐四房