基于格兰杰因果检验的

1、目录中文摘要1 英文摘要1 一、导言2(一南京市房价走势分析2(二南京市土地市场情况分析3(三问题的提出5 二、文献回顾5(一对南京市房地产市场的研究现状5(二全国范围内关于房价与地价关系的研究情况6三、模型、数据的选取7(一模型的确定7(二数据的选取8 四、实证分析9(一相关性分析9(二平稳性检验9(三协整检验10(四格兰杰因果检验11五、结论及政策建议12(一继续坚持“招拍挂”制度,保证土地应有价值的实现12(二短期内政策应注重调整房屋的供需矛盾12(三长期内应加大对城市次中心的开发建设力度13 参考文献14 附录16基于格兰杰因果检验的南京市房价地价相互关系的实证研究内容摘要:本文从定量

2、分析的角度研究了南京市的房价与地价之间的相互关系。使用的是格兰杰因果检验方法。研究结果显示:在短期,南京的房价对地价有一定的影响,而从长期看,地价则在一定程度上作用于房价。给出相关政策建议:短期内,南京市合理调控房价的政策措施应放在调整供需矛盾上,而在长期上,则需加大城市次中心的建设,尤其是次中心交通体系的建设,以减轻分流主城区土地使用压力,拉低地价水平。关键词:房价,地价,格兰杰因果检验Abstract:this paper develops an econometric model to examine the relationship between land price and rea

3、l estate price in the city of nanjing. Empirical results provide strong evidence that:within the city of nanjing, the real estate price is the granger cause of land price in the short term while the land price is the granger cause of house price in the long term. so we suggest that:the government sh

4、ould focus its polity on coordinating the supply and demand of houses in the short term.and in a long time,to pull down the average land price of nanjing.the government should continue constructing satellite cities,especially the conmmunication system,which willreduce the demand of the land in the d

5、owntown city.Keywords:Real Estate Price,Land Price,Granger Causality一、导言(一南京市房价走势分析对于近几年的南京市房产市场发展状况及房价走势,我们可以利用数据做一个描述性分析。自1998年我国实行住房制度改革后,中国房地产业飞速发展,其地位一跃而为“国民经济支柱产业”。从2000年到2007年,房地产业发展势头过猛,基于各方面因素,全国房价长期高位运行,“涨声一片”。而南京作为长三角核心城市之一、江苏省省会,其房价的飞速上涨亦在所难免。从图一中,我们可以看到:2003年南京市房价同上年相比,增长了9.8%,达到了一个峰值,远

6、超同年全国平均水平的涨幅。2006年“国六条”出台后,南京市的房价涨势有了明显的下降,但仍然继续在高位运行。南京市房管局数据显示:2006年前3个季度,南京市主城区商品房均价达到9499 元/平方米,江北、江宁等边远板块房价与2005年同期相比,涨幅也在500元/平方米左右。而进入2007年,南京房地产市场又呈现一片火热景象:从涨幅来看,2007年4月份,南京市普通商品房住宅价格同比涨幅为11.5%,涨幅达到两位数,再创两年来的新高;从成交量来看,07年全市商品房累计上市1053.7万平方米(不含经济适用住房,其中商品住宅925.4万平方米,同比分别增长26.1%、32.9%。 图一:2000

7、年2007年南京市房价增长趋势图(数据来自国家统计局网站而到了2008年,南京房价增长趋势开始出现了“拐点”现象。图二显示了2007、2008两年南京市房价月度环比增长趋势,我们可以看出:2007年各月,南京房价环比增长率大多在0.5%以上,而从2008年3月份开始,首次出现环比负增长,到5月份则开始了长达半年之久的连续负增长。事实上,直到2009年2月份,南京房价才停止了下跌趋势,3月份,环比增长率为0.4%,房价重新开始上扬。 图二:2007、2008年南京市房价增长月度示意图(数据来自国家发改委网站(二南京市土地市场情况分析1987年,深圳特区公开拍卖土地,首开国有土地使用权招标拍卖的先

8、河,标志着我国城镇土地进入了有偿、有限期、可流动的土地使用制度。在初期,土地出让方式以行政划拨、协议出让为主。到2004年,国土资源部发文明确规定:2004年8月31号以后,所有经营性用地出让全部实行“招拍挂”制度,利用价格信号来反映土地实际供求关系,充分发挥市场机制对土地资源的配臵作用。自此,我国全面进入了土地供给的市场化阶段。与全国的土地市场同步,南京市的土地市场也经历了非市场、准市场到全面市场化的发展阶段。从土地开发面积来看(如图三所示:从2002年到2004年,南京全市土地购臵面积、开发面积均持续上涨,到2004年达到了最大值;而2004年之后,无论是购臵面积,还是开发面积,均迅速回落

9、,这与2004年土地市场“招拍挂”制度的实施不无关系,以至于不少学者将房价的上涨亦“归罪”于该制度。 图三:2002年2007年南京市土地市场投资情况(数据来自南京市统计局网站从土地价格来看,根据南京市国土部门的数据,2000年以来,南京的地价年年攀升, 2004年南京市土地出让楼面均价比2003 年上涨了171.53%,为1517 元/平方米,2005年首次有所回落,也达1405元/平方米。2006年,南京市住宅地价为2794元/平方米,是全省平均水平的3.2 倍,同年,其住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%,为全省最高。2007年土地价格涨幅显著,而自2007年12月以来,南京地价如

10、同“过山车”般急速下坠,2008年,南京市频频出现土地以底价成交甚至“流拍”的现象。分地区来看,近几年,由于南京市主城区建设用地开始呈现饱和状态,新城区的土地开发建设开始慢慢发展起来。根据规划,未来南京将形成“一城三区”环绕主城的新格局:其中的“一城”指的是河西新城,“三区”则是指以仙林、东山、江北三大新市区。而自2003年开始,新城区的土地交易量呈现出超过主城区的态势,而到2005年这一局面则更为明显。其中江宁的交易量最为显著,尤其是2003年到2005年经历了一个快速增长的时期。事实上,在南京主城各区用地缺口较大,江宁则逐渐成为南京土地供应量最大的板块。(三问题的提出虽然2008年南京房价

11、受大环境影响,出现了下降趋势。但从总体上看,南京的房价仍处于一个较高的水平上,而住房需求的刚性则注定了高房价必定引起社会的广泛关注。中国人素有“安家立业”的生活理念,“居者有其屋”是广大民众最基本的生活需求,而倘若没有住房,则“安家”便无从谈起。因此,探讨一个城市的房价影响因素,找出不合理房价的症结所在,并提出相应的政策建议,无疑具有重要的现实意义。而对于房价影响因素的探寻,学术界早已展开广泛的研究。有学者建立了房价决定公式:房价(P=楼面地价(PLO+开发成本(C,包括建安成本管理费用等+各项税费(T+预期利润(D设地价为PL 元/平方米,土地容积率为r=PL/PLO,税费率t=T/(PLO

12、+C,预期利润率d=D/(PLO+C。则房价公式可表示为:P= PLO+C+T+D= PL /r+C+( PLO+C×t+( PLO+C×d=(1+t+d( PL/r+C而税费率t、预期利润率d、容积率r和开发成本C 在既定经济条件下为不变量,据此认为房价与地价之间存在正线性关系。而自2004年“招拍挂”土地出让制度出台后,其是否存在一定程度的推动地价上涨并进而影响房价的制度缺陷,一直引发争议不断。笔者认为:土地作为房产形成过程中最重要的一项资源,其对房价究竟有何影响作用,作用多大,是一个值得深入探讨的课题。二、文献回顾(一南京市房地产市场的研究现状对现有文献进行一番回顾,

13、可以发现:关于南京市房地产市场的研究较为缺乏,只有为数不多的几篇:其中定性分析方面,商如斌与李康敬(2007从成本和供需关系角度对南京市房价进行了分析,认为南京市的高房价并不是成本推动引起的,而是失衡的供需关系,以及需求弹性及供给弹性严重不足所导致。而定量研究方面,李德智和李启明(2008利用南京市2005年11月至2007年10月月度房价与物价数据,运用协整理论、误差修正模型和格兰杰因果检验方法定量分析了两者关系,得出结论:南京市房价与物价存在协整关系,且短期内房价是物价的格兰杰原因,而长期内则反之。浦晓天和曹学军(2006利用误差修正模型(ECM,对南京市地区生产总值与房地产业增加值两个变

14、量进行了计量分析,解释了南京市房地产业增加值与地区生产总值两者间会呈现波动增长方式,房地产业增加值增长速度约是地区生产总值增长速度的1.17倍,并预测到2010年,南京市房地产业增加值将占其地区生产总值的6%以上。总的看来,对于南京市房地产市场的定量分析,学术界所做的研究还不够充分。而基于南京市层面对房价与地价两者之间关系所作的研究则更不多见。(二全国范围内关于房价与地价关系的研究情况尽管学术界缺乏对南京市房地产市场的定量研究,但就全国范围来看,有关房价与地价相互关系的定量研究还是取得了一定成果。不少学者分别基于国内其他城市或全国的层面,对房价与地价关系进行了定量研究,并形成了各自的观点,总的

15、看来,观点可分为两类:一类可称之为“成本推动论”即地价上涨,导致房屋成本上升,进而推动房价上涨;另一类可称之为“需求引致论”即房价的上涨引发了对土地的需求的增加,从而带动地价上涨。前一种观点,如宋勃、高波(2007利用全国房价与地价数据所作的研究。他们在研究中考虑了通货膨胀的影响,最后得出结论:在短期,房价不是地价的Granger原因,而相反地价则是房价的Granger原因。并因此给出政策建议:在短期内控制房价须从土地着手,合理安排土地供给。后一种观点,如谢叙祎(2006在对上海房地产市场的的研究后发现:在短期内(滞后1期到滞后3期,房价与地价相互之间不能排除因果关系;而从长期看(滞后4期开始

16、,地价对房价的Granger原因明显下降。因此,他认为:从长期看,房价对地价影响更大,地价并不构成房价上涨的直接原因,通过降低地价来控制房价存在一定弊端。而郑娟尔、吴次芳(2006则对此类问题的研究层面提出了不同见解。她们分别基于全国的数据和国内23个城市的城市数据对房价地价相互关系作了实证分析,得出就城市层面而言,各城市之间的地价与房价关系存在很大的差异性。故她们认为地价与房价之间的相互关系,不同城市之间因地而异,从一个案例的研究结果来下普遍适用的结论有失偏颇。综上,笔者认为:房价与地价作为房地产市场中的一对基础指标,两者的关系所具有的重要性不言而喻。因此,将房价与地价作为变量纳入模型,对其

17、进行计量研究,无疑具有重要的现实意义。三、模型、数据的选取(一模型的确定模型方面,本文拟采用格兰杰(Granger因果关系检验模型来分析房价与地价的相互关系。该模型由2003年诺贝尔经济学奖获得者、英国著名计量经济学家格兰杰(Granger于1969年提出,后经Hendry,Richard等人发展,成为今天学术界十分重要的鉴定变量间因果关系的计量方法。其基本理论思想为:对于两个给定的服从平稳随机过程的时间序列X、t Y来说,t利用序列X、t Y的过去和现在的所有数据来预测t Y,如果其预测效果好于单独由t Y的t过去数据对Y的预测,即如果t X是有助于t Y预测精度的改善的,则称存在着从t X

18、到t Y的t因果关系。其基本流程为:首先对数据进行平稳性检验。在现实经济生活中,时间序列数据往往都是非平稳的,而如果直接对非平稳的时间序列数据进行回归分析,会产生“伪回归”问题。格兰杰因果检验的使用前提是要求数据必须具有平稳性。故首先须判断序列的平稳性,常用的方法就是进行单位根检验。然后,对于非平稳的时间序列,则需要进行协整关系检验。因为对于有些时间序列来说,虽然它们自身是非平稳的,但其某种线性组合却是平稳的,同样可以反映变量之间的长期稳定的比例关系,这就是协整关系。两个变量的协整检验要求它们是同阶单整的。协整检验主要有EG两步法和JJ检验法。最后,当变量之间存在协整关系时,则其至少存在一个方

19、向的格兰杰因果关系。故这时可对变量进行格兰杰因果关系检验。基本流程如图四所示: 图四:格兰杰因果检验流程示意图(二数据的选取首先考虑到由于我国从1998年才启动住房制度改革,由原先的福利分房制向市场化住房供应体制转变,1998年之前的相关数据参考价值不大;其次考虑到房地产作为兼具消费性与投资性的特殊商品,其价格在同一年中会发生相当显著的变化,使用年度数据难以反映这种变化,应尽量使用季度或者月度数据。故本文选取了1998年2季度到2006年4季度之间的南京市的房地产季度数据来进行实证分析。数据来自中国房地产信息网数据库,为定基数据,以1997年为基期。本文选取其中的房屋销售价格指数表示变量房价(

20、HP,选取土地交易价格指数表示变量地价(LP。软件方面,本文采用了Eviews3.1软件对数据进行处理分析。四、实证分析(一相关性分析图五显示了南京房价、地价指数的变化趋势,自1998年开始,地价指数的变化趋势大致与房价指数相一致,说明两者之间应该存在很强的相关性。利用软件对HP、LP进行相关性检验,得两者相关系数为0.93,证明了两者确实存在较强的相关关系,即房价与地价之间可能存在相互作用,故须使用格兰杰因果关系检验来作具体分析。 图五:南京市房价、地价指数趋势图(二平稳性检验为消除经济变量中可能存在的异方差引起的不利影响,并且考虑到在分析中取各变量的自然对数后不会改变变量之间的关系,本文对

21、各HP与LP进行取自然对数变换,然后采用ADF检验方法分别对变量HP与LP进行单位根检验,检验结果见表一,从中我们可以得出变量HP与LP均为一阶单整。由于两变量之间为同阶单整,则它们之间可能存在协整关系,故下一步我们将对其进行协整检验。表一:ADF检验结果 注:所有检验均在滞后一期的情况下进行。(三协整检验关于协整关系的检验主要有两种方法:一是Engle 和Granger(1987提出的基于协整回归残差的ADF 检验的EG 两步法;二是Johansen 与Juselius 于1990年提出的基于向量自回归模型的多重协整检验方法,通常称之为JJ 检验,主要用来进行多变量之间的协整检验过程。由于本

22、文分析的是两变量间的关系,故采用第一种方法。使用Eviews 软件,用OLS 法对与LnX 进行协整回归,将标准化系数进行整理,得到以下协整方程:HP =-0.3142+0.3426LP +0.7377HP 1-T 值: (-1.2018 (2.7230 (7.2774Adjusted R 2=0.93 D.W.=1.53 F 值=238根据公式: 01t t Y X =+t t te Y Y =- 计算残差项t e ,并对t e 序列进行平稳性检验。在5%的臵信水平下,残差项t e 的ADF 值为-4.0027,小于临界值-2.9558,表明残差项为平稳的时间序列。这表明HP 与LP 之间存

23、在协整关系,即房价与地价之间存在长期稳定的均衡关系。(四格兰杰因果检验对变量HP 、LP 分别进行滞后1到6期的格兰杰因果检验,结果如表二所示: 注:在5%的显著水平下进行各次检验据此,我们可以看出:在滞后1到5期的情况下,HP 是LP 的格兰杰原因,而相反LP不是HP的格兰杰原因;而滞后6到7期时,HP不是LP的格兰杰原因,而LP则为HP的格兰杰原因。这个检验结果说明:在一个相对较短的时期内(滞后1到5个季度,南京的房价是其地价的原因,即南京房价的当前走势对预测此后1到5个季度的地价水平提供了有价值的信息;而反过来,南京的地价则不是其房价的原因,即地价的当前数据不足以用来预测此后1到5个季度

24、南京的房价水平;而从相对较长的时期来看(滞后6个季度起,则所有的情况正好相反。总结为简短的一句话则是:短期内,南京房价影响地价;长期内,南京地价影响房价。五、结论及政策建议基于格兰杰因果检验的结果,结合南京市房地产市场自身的一些基本情况,本文可以给出一些结论及政策建议:(一继续坚持“招拍挂”制度,保证土地应有价值的实现在短期内,地价并不构成房价上涨的直接原因,近几年南京房价的上涨更大程度上可归结为需求拉动,而非成本推动,土地“招拍挂”出让制度引发高房价的说法不能成立,通过人为刻意的降低地价来控制房价的说法是没有道理的,不仅无法达到有效控制房价的目的,反而会造成城市土地价值得不到合理体现,土地的

25、稀缺性得不到重视,长此以往,对于南京市房地产市场的合理、健康发展会产生不利影响。(二短期内政策应注重调整房屋的供需矛盾短期内,南京市的房价更大程度的表现为“需求拉动型”,故政策需在调整房屋的供需矛盾上多做文章。中国的房屋供需矛盾更多时候表现为结构性矛盾上,如:住房购买市场与租赁市场的不平衡发展,导致对增量房的需求远远大于存量房;廉租房、经济适用房建设与商品房建设的不平衡发展,导致大量中低级别的住房需求不得不涌向相对较高的商品房市场。因此,针对这些结构性矛盾,无疑需要政策层面上的一些调整。根据南京市“十一五”住房建设规划,到2010年,全市总共将开工建设420万平方米中低价商品房,1625万平方

26、米经济适用房,每年建设和储备廉租房不少于200套。倘若该计划能顺利完成的话,则无疑将大大改善南京的房屋供需结构性矛盾,从而有利于房价向合理水平的回归。(三长期内应加大对城市次中心的开发建设力度长期内,南京的地价将对房价产生一定的作用。故政策制定者应考虑如何在相对较长的时期内,将全市的地价控制在合理的水平上。南京的主城区域狭小,随着外来人口的不断涌入,其发展空间将慢慢消耗殆尽。因此,城市次中心,或者说是卫星城市的建设无疑将对一座城市的持续发展具有重要意义。从发展房地产市场的角度来说,城市次中心的建设将引导房地产建设向土地价值相对较低的城市外围发展,从而拉低全市的平均地价。事实上,南京市早已开始“

27、一城三区”的城市次中心建设。但我们从实际效果来看,南京的次中心还远未发挥其应起的分流主城压力的作用,尤其是江北次中心的建设,还远未形成气候。问题的症结在于次中心的交通通达性尚未达到要求:目前,江北与南京主城的联系主要靠两座长江大桥,居民出行十分不方便,东山、仙林的交通体系也很薄弱。交通不便,自然没有居民愿意去居住。因此,如何迅速提高次中心与主城之间的交通通达性,从而带动次中心土地的开发力度,最终拉低全市的土地价值,将房价控制在合理水平,有待决策者认真的思量。参考文献1雷永泰、李立新.土地出让方式对房地产价格的影响研究.经济师.2007,(022 邢文雯.房价与地价关系的再认识各种房地产价格指数

28、的应用.科技经济市场.2007,(033 宋勃、高波.房价与地价关系的因果检验:19982006.当代经济科学.2007,(014 郑娟尔、吴次芳.地价与房价的因果关系全国和城市层面的计量研究.中国土地科学.2006,(065 刘琳、刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析.数量经济技术经济研究.2003,(076 艾建国、丁烈云、贺胜兵.论房价与地价的相互关系基于北京、上海、武汉数据的实证研究.城市发展研究.2008,(017 周京奎.城市土地价格波动对房地产业的影响19992005年中国20城市的实证分析.当代经济科学.2006,(048 程晓云、王红强.房价与地价波动的因果关系分析模型、实例与

29、相关数据检验.华东经济管理.2008,(029 刘秀光.我国房地产的内在矛盾与价格坚挺对我国房地产价格坚挺的一个分析框架.学术问题研究(综合版 .2007,(0110 魏杰、王韧.我国住房制度的改革路径:基于住房商品的特殊性质.经济体制改革.2007,(0211 谢叙祎.上海市房价与地价关系的实证研究.世界经济情况.2006,(1212 华文、范黎、吴群、彭补拙.城市地价水平影响因素的相关分析以江苏省为例.经济地理.2005,(0213冯邦彦、刘明.我国房价与地价关系的实证研究.统计与决策.2006,(0414 张小武、朱道林、王霞.土地招拍挂制度及地价与房价关系的实证研究以沈阳市为例.价格理

30、论与实践.2005,(06南京财经大学本科毕业论文（设计） 15 刘娟、傅兆君.南京市城市地价分布特征与区位影响因素研究.南京审计学院学 报.2009， （01） （02） 16 吴航、窦尔翔.抑制房地产市场“泡沫”的多重视角分析.经济学家.2007， 17 邱长溶、靳军会、赵永超.银行信贷、土地价格与西安市房地产价格的边限协整分 析.长安大学学报（社会科学版）.2008， （01） （07） 18 李德智、李启明.南京市房价与物价的协整关系分析.现代城市研究.2008， 19 Winky K.O.Ho and Sivaguru Ganesan. On land supply and the price of residentia