房地产估价报告评审标准

1、房地产估价报告评审标准第一条制定目的为提高房地产估价报告以下简称估价报告质量，统一估价报告 评审容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准?房地产估价规?和 有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。第二条适用围对鉴证性估价报告进展评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用， 或者为 委托人进展部管理、承受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了以下需要而出具的估价报告：一房地产抵押贷款；二房屋征收补偿；三人民法院拍卖房地产；四房地产税收；五国有建设用地使用权出让；六用房地产作价出资设立公司或者企业；

2、七上市公司关联交易；八投资性房地产公允价值计量。第三条评审方式估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。第四条定量评审容估价报告定量评审，采用分工程逐项评分的方式。估价报告定量评审工程，分为一般工程和特殊工程。一般工程是指估价报告的根本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项详见附件。特殊工程是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特容。其中，房地产抵押估价报告的特殊工程分为6个分项：1估价假设和限制条件的特殊要求；2估价原那么的特殊要求；3估价结果披露的特殊要求；4估价对象 变现能力分析；5相关风险提示；6附件的特殊要求。第五条定量评审得分估价报

3、告定量评审总分的总分值为100分。不应当有特殊工程的估价报告的定量评审总得分，为各个一般工程的评审得分之和。应当有特殊工程的估价报告的定量评审总得分，按照以下公式换算得出：一般工程评审总得分+特殊工程评审总得分估价报告定量评审总得分=X100100+特殊工程的总分值第六条各评审子项的评审得分 被评审的估价报告存在本标准列举的问题的， 从该 问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定围的，根据问题的轻重程度予以扣分。每个评审子项的评审得分， 为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。第七条测算过程评审估

4、价测算过程的评审得分按照以下方式确定：一根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。二根据估价对象和当地房地产市场状况，应中选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。第八条创新特色加分鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。估价报告在严于 ?房地产估价规?、相应估价指导意见以与本标准的要求且不与其有关 涵相抵触的前提下，有创新

5、或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加2030分；较突出的，加 1020分；有一定创新或者特色的，加 510分。给予估价报告创新或者特色加分的， 应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色 之处。第九条定性评审容估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格容的方式。对于有不合格容的估价报告，仍然应当进展全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价扌艮告质量。在进展全面的定量评审中，不合格容所在的评审子项的评审得分为零分。第十条重要容缺失的不

6、合格估价报告应当包含以下容，缺少以下容之一的，估价 报告为不合格:一致估价委托人函；二注册房地产估价师声明；三估价假设和限制条件；四附件。估价结果报告应当包含以下容，缺少以下容之一的，估价报告为不合格：一估价委托人；二估价机构；三估价目的；四估价对象；五估价时点；六价值类型；七估价依据；八估价原那么；九估价方法；十估价结果；十一估价人员。估价技术报告应当包含以下容，缺少以下容之一的，估价报告为不合格：一估价对象实物状况描述与分析；二估价对象权益状况描述与分析；三估价对象区位状况描述与分析；四市场背景描述与分析；五估价对象最高最正确利用分析根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外；六估价方法

7、适用性分析；七估价测算过程；八估价结果确定。特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特容的，估价报告为不合格。第十一条有重大技术问题的不合格估价报告有以下重大估价技术问题之一的，估价 报告为不合格:一随意编造对估价结果有直接影响的估价假设并据此进展估价的；二估价目的表述严重错误或者未对应相应行为的；三根据估价目的对估价对象进展相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象有虚构、遗漏，编造估价对象状况的；四估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；五价值类型选择或者价值涵、定义表述严重错误的；六估价依据严重错误，未在“估价依据中

8、列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，估价依据运用严重错误，在估价中完全未表达估价依据要求的；七理论上适用的估价方法未选用且未说明理由，估价方法错误，估价方法选用错误，估价方法运用包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误的；八虚构、编造估价根底数据、重要估价参数或者可比实例的；九估价报告中的重要容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、 估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的。第十二条估价报告有以下情形之一的，估价报告为不合格：一致估价委托人函上无房地产估价机构盖公章的；二注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签

9、名的；三估价报告出具日期致估价委托人函上的落款日期不在房地产估价机构资质有效期的；四根据?房地产估价机构管理方法?，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构资质等级许可业务围的。第十三条其他不合格情形估价报告例行评审可以不审查是否存在以下情形，但在评审中发现存在以下情形之一的，估价报告应当不合格：一房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系的；二估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力的但有重要专业帮助并在估价报告中说明的除外；三被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告容不一致的；四估价结果不

10、合理偏高或者偏低的。第十四条评审结论估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分缺乏60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分缺乏55分或者加分后的总得分缺乏 60分的，以与有本标准规定的不合格容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中， 90分以上的，为一等报告；80分以上、不 足90分的，为二等报告；70分以上、缺乏80分的，为三等报告；60分以上、缺乏70分的, 为四等报告。评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十五条参照执行对非鉴证性估价报告进展评审，参照本标准执行。

11、第十六条解释权本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。第十七条施行日期本标准自发布之日起施行。附件：房地产估价报告定量评审标准附件:房地产估价报告定量评审标准目录表1房地产估价报告一般工程评审标准表1-1市场法评审标准表1-2收益法评审标准表 1-3-1本钱法房地评审标准表 1-3-2本钱法建筑物评审标准表 1-3-3本钱法土地评审标准表 1-4-1假设开发法动态分析法评审标准表 1-4-2假设开发法静态分析法评审标准表1-5基准地价修正法评审标准表2房地产抵押估价特殊工程评审标准表1 房地产估价报告一般工程评审标准评审分项序 号标准分一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件(1

12、5分)1面讪准 述 表 齐简素、要确1倏帀00 估场-T xa, 目« 项 y、。 价、誠分 估X每 5 、称oa 称名科 佔5加扣 价价 谢 估估估 洁 彳、 简 乱期 不 二 " /I r_L> 、 者也 從武伽 W 要5W价 右 本昭估 述 根k、 表 U托分a2录 目文。 后致 前一,码 整页 完、1o o o >分分分 舸附。技 w、 ooo 分价 价告 5尙 停报 a的 W木 扣扣扣 档 断技 扌扌扌 存 >i尬 的的的扣h 册估 全全致，沖 注和 不不一的姑 丨傑分少少文不乍 录沟*缺缺的后卅匕 目/ a题题中前対W 1估 标标文码謝伯 题扎

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14、)或途价款；")的)r格 U称用估落容a Q致S合4产月 地砂 房W 册何 注t估 * 彳对针规宀元强咎性3日 休帮 JOWO 勘 渤业 。分格 杳 炖片 分1合 。宀yw于 分以有 扣属 必射«嵌扣JF 师 有M，的的 价 啣 的号字 扣估 ，m淆册签 ，产 的述 混注师 的地 助豁 件、价 当房 帮草 条师估 恰册 业rI制价产 不注 专诒 限估地 者的 要科 和产房 或勘 重应矢设地册 <杳。有亿2假房注 完地分否祁价册上 不实1是偌仆估注以 容明 明侨 与明名 明列扌说的扌上注两 声未I未汕I容未无 期帮助5*依 件有。 rnHJ ml 一 二 希理性 噸合对

15、 假必据5艮 虽。 个 那 者分 于 釉 或4 , 属 0 的 艮 ，1 说 , 斛 素扌求 的 伸 因1要 设 彳 者惭 认假 或训据 分价 曰提项訥依"估 如分的妣、 响 壯2响邢理 影 引 影:!合 扣揍 轴 大的、 ，直 M扣重洙要 的有 幻机有徉必 强果 林曲果乩“ 不结 本钻结折照 性价 :叹价如按 对估 括对估炸未 针对 包对戒设>O设造 容缺r沐假分假绕 本扎披針价-3价意 川初)*«川仆川也舲 W紺扣3二、估价结果报告(25分)6*估价委托人根本信息完整。1根本信息包括：估价委托人的名称或者。 缺少的，扣1分。7*估价机构根本信息完整。1根本信息包括

16、：房地产估价机构的名称、法定代表人或者 执仃合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。母缺少 一项，扣0.5分。8*估价目的表述明确、具体、 规。2(1) 估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。(2) 估价目的表述不规的，扣1分。(3) 估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合格容。9*估价对象估价对象围界定 清楚，根本状况描 述全面、准确。5(1)估价对象围土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、 债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明 界定不清楚的，扣12分。 估价对象根本状况包括：名称、坐落、规模、用途、权 属等。描述不全面、不准确的，扣12分。(3) 土地根本状况中还应当

17、包括：四至、土地使用期限、开发程度。每缺少一项，扣1分。(4) 建筑物根本状况中还应包括：建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。每缺少一项，扣1分。(5) 根据估价目的对估价对象进展相应处分、但不符合有关法律法规规定的，估价对象界定不清或者有严重错误的， 虚构、编造估价对象状况的，属于不合格容。10*估价时点确定正确，确定理 由简要明确。1(1) 估价时点确定依据缺乏，或者未简要说明理由的，扣0.5 分。(2) 估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定 不同且未充分说明理由，属于不合格容。11*价值类型价值类型明确，价 值涵或者定义准 确。3(1) 价值类型未明确或者不正确

18、的，扣2分。(2) 价值涵或者定义表述不准确的，扣0.51分。(3) 价值类型选择或者价值涵、定义表述有严重错误，属于不合格容。12*估价依据依据完整、合法有 效。2(1) 必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的，扣0.51分。(2) 法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(3) 所列的估价依据已过时或者失效的，扣0.51分。(4) 滥列估价依据的，扣 0.51分。(5) 估价依据严重错误的，未在“估价依据中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的，估价依据 运用严重错误的，在估价中完全未表达估价依据的要求的， 属于不合格容。13*估价原那么原那么

19、完整、准 确，具有针对性。1(1) 列明本次估价应当遵循的估价原那么。每缺少一项，扣0.5 分。(2) 所列估价原那么无简要定义的，扣0.5分。(3) 所列估价原那么缺乏针对性的，扣0.5分。14*估价方法选用的估价方确， 方法定义简明、准 确。3(1) 理论上适用的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不够充分的，扣 12分。(2) 估价方法定义不准确的，扣0.51分。(3) 估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且 未充分说明理由的，属于不合格容。(4) 与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格容。.15*估价结果完整清晰，前后一 致。3(1) 估价结果包括币种、总价与其大

20、写、单价与其单位； 仅表述总价或者单价的，应说明理由表述不完整的，扣0.51分。(2) 估价结果涵是否与估价假设和限制条件一致， 例如是否扣除土地出让金、相关费用与税金等不清晰的，扣1分。(3) 估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格容。16*估价人员根本信息完整，角 色明确。1(1) 未写明执行估价的注册房地产估价师至少两名以上的、注册号，无签字的，扣1分。(2) 有协助估价而未写明协助估价的人员的、相关资格或者职称，无签字的，扣 0.5分。17估价作业 日期表述正确，时间合 理。1(1) 表述不正确的，扣 1分。(2) 时间上难以保证

21、按质完成的，扣0.5分。18估价报告使 用期限表述正确，期限合 理。1(1) 表述不正确的，扣 1分。(2) 期限确定不合理的，扣1分。、估 价 技 术 报告50分19*土地实 物状况 描述与 分析描述容完整，分析 客观，具有针对 性。3(1) 描述容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。(2) 缺少分析的，扣2分。 分析针对性不强的，扣0.51分。建筑物 实物状 况描述 与分析描述容完整，分析 客观，具有针对 性。(1) 描述容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用与 维护状况、完损状况等。每缺少

22、一项，扣0.5分。(2) 缺少分析的，扣2分。 分析针对性不强的，扣0.51分。20*权益状况描 述与分析描述容完整，分析 客观，具有针对 性。3(1) 土地权益状况描述容包括：土地所有权状况、 土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情 况等。每缺少一项，扣 0.5分。(2) 建筑物权益状况描述容包括：房屋所有权状况、他项权 利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺 少一项，扣0.5分。(3) 在建工程权益状况描述容包括：建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。(4) 缺少分析的，扣2分。 分析针对性不强的，扣 0.51分。21*区

23、位状况描 述与分析描述容完整，分析 客观，具有针对 性。3(1) 位置状况描述容包括：坐落、方位、与重要场所设施 的距离、临街路状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。(2) 交通状况描述容包括：道路状况、出入可利用交通工具、 交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。(3) 环境状况描述容包括：自然环境、人文环境、景观等， 每缺少一项，扣 0.5分。(4) 外部配套设施状况描述容包括：根底设施、公共效劳设施，每缺少一项，扣 0.5分。(5) 未分析区位状况优劣的，扣1分。(6) 分析针对性不强的，扣 1分。22*市场背景描 述与分析描述容完整，分析 客观，定性和定量 相结合，

24、具有针对 性。3(1) 描述容包括：宏观经济形势和相关政策简况、 当地房地 产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项， 扣1分。(2) 缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。(3) 分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算与估价参数取值提供支持的，扣1分。23*最高最正确 利用分析分析容完整，具有 针对性，结论正 确。3(1) 分析容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最高最正确利用方式。每缺少一项，扣1分。(2) 分析针对性不强的，扣12分。(3) 分析结论错误的，扣 3分。24*估价方法 适用性分析逐一分析各种估 价方法是否适用。 估价技术路线表 述正确、清晰。3(1) 分

25、析容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。 每缺少一项，扣 2分。(2) 估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的， 扣3分。(3) 应选用的估价方法未选用的，扣2分。(4) 已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。(5) 理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。(6) 理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。(7) 技术路线表述不清晰的，扣0.51分。(8) 与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格容。25*估价测算 过程估价根底数据来 源依据充分，估价 参数选取客观、合 理，理论表述与实 际应用有说服力； 有必要的分析和 过程；计算过程完 整、严谨、正

26、确。30(1) 按照表1-1表1-5相应的估价方法评审标准进展评 审。(2) 理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。(3) 应中选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价 测算过程的得分。(4) 虚构、编造估价根底数据、重要估价参数的，属于不合 格容。(5) 估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、 计算结果严重错误，属于不合格容。26*估价结果 确定估价结果确定方 式恰当、理由充 分。2(1) 各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。(2) 未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)

27、估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格容。四、附 件 与 外 在 质 量10分27*附件附件资料齐全、完 整、真实。5(1) 根本资料包括：估价委托书复印件、估价对象位置图、 部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权属 证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产估 价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复印 件。每缺少一项且未充分说明客观原因，或者每有一项出 过失的，扣1分。(2) 估价对象部状况、外部状况、周围环境和景观照片难以反映估价对象状况的，扣13分。(3) 有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业 意

28、见复印件的，扣1分。28外在质量用语用词规，文字 简洁、通顺、逻辑 性强，排版、装订 规整。5(1) 专业术语不规或者前后表述不一致的，扣12分。(2) 报告各局部之间描述相互矛盾的，扣13分。(3) 报告各局部之间出现不必要重复的，扣12分。(4) 报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的， 扣12分。存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣12分。(6) 序号使用不规或者顺序错误的，扣12分。(7) 排版不规整，装订质量粗糙的，扣12分。合计100表1-1市场法评审标准序 号评审分项评审标准标准分扣分工程分值与说明1可 比 实 例 选 取数量 要求可比实例不少于 3个。2(1) 可

29、比实例少于3个的，扣2分。(2) 未说明可比实例的来源、名称、位置，无可比实例 外观照片的，每项扣 1分。(3) 可比实例价格涵说明不清的，扣12分。(4) 可比实例根本状况描述不完整、不清晰的，扣12分。(5) 可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的， 扣12分。(6) 虚构、编造可比实例的，属于不合格容。真实性可比实例来源真实，价 格涵清晰。2信息完 备性可比实例必要信息完 备。2可比性可比实例具有可比性。22交易情况 修正交易情况说明清晰，修 正的方法明确、方向正 确、幅度合理。2(1) 未说明交易情况的，扣 1分。(2) 交易情况说明不清晰的，扣0.5分。(3) 修止方法不明确的，

30、扣 0.51分。(4) 修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2分。3市场状况 调整成交日期表述明确，调 整的方法明确、方向正 确、幅度合理。3(1) 成交日期表述模糊或者未说明的，扣23分。(2) 调整方法不明确的，扣 0.51分。(3) 调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣13分。(4) 修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。4区位状况 调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，权重合理， 调整的方法明确、方向 正确、幅度合理。5(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.53分。 比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.53分。(3)因素权重确定不合理的，扣0.53分。调整方法

31、不明确的，扣 12分。(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。5实物状况 调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，权重合理， 调整的方法明确、方向 正确、幅度合理。5(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.53分。 比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.53分。(3)因素权重确定不合理的，扣0.53分。调整方法不明确的，扣 12分。(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。6权益状况 调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，调整的方 法明确、方向正确、幅 度合理。3(1)比较因素选择不恰当或者错误的，扣13分。 比较因素说明不清晰或者未说明的，扣13分。调整方法不明确的，

32、扣 12分。(4)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。7公式选用和 计算过程公式选用正确，计算过 程清晰、完整，权重合 理，计算正确。4(1) 公式选用错误的，扣 4分。(2) 无计算过程的，扣 3分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣12分。 各个可比实例价格的权重确定不合理的，扣14分。(5) 计算错误的，扣14分。(6) 估价根底数据出现严重错误的，扣4分。8小计30表1-2收益法评审标准序 号评审分项评 审 标准标准分扣分工程分值与说明1有 效 毛 收 入出 租 型租金水平租金水平确定依据充分，有 必要的过程。4(1) 租金涵不一致，或者不清晰的，扣23分。(2) 租金水平确定

33、无依据，或者依据不充分的，扣23分。(3) 租金水平确定缺少必要的过程的，扣23分。(4) 租金水平未在估价对象租金水平和类似 房地产租金水平的根底上合理预测的，扣23分。租约限制租约限制处理合理，理由充 分。2(1) 未说明有无租约限制的，扣2分。(2) 有租约限制，但未考虑且无理由或者理由 不充分的，扣 12分。(3) 考虑了租约限制，但处理方式不正确的， 扣0.51分。对租约进展必要的分析说明租赁面积 确定租赁面积与租金涵中的面 积一致，依据充分，确疋合 理。2(1) 租赁面积与租金涵中的面积不一致的，扣2分。(2) 租赁面积确定不正确的，扣2分。(3) 可出租面积比率确定依据不充分的，

34、扣0.51分。空置和租 金损失空置率出租率和租金损 失依据充分、确定合理。2(1) 未考虑空置率出租率或者租金损失， 且未说明理由的，扣 2分。(2) 空置率出租率或者租金损失依据不充 分，确定不合理的，扣 0.52分。自 营 型经营收入经营业态或者生产性质明 确；说明近年经营收入； 经 营收入测算过程清楚、完 整，计算正确。10(1) 经营业态或者生产性质未说明或者不明 确的，扣35分。(2) 未说明近年经营收入的，扣35分。(3) 经营收入测算无过程或者过程不完整的， 扣310分。(4) 经营收入计算错误的，扣35分。2其他收入其他收入工程明确，数据确 定正确。1(1) 未说明其他收入工程

35、的，扣1分。(2) 其他收入工程与数据确定错误的，扣1分。3运营费用费用构成正确、完整，取值 依据充分，测算过程清楚、 完整，计算正确。5(1) 运营费用构成不正确、不完整，扣13分。(2) 运营费用取值有错误的，扣24分。(3) 运营费用运营费用率确定无依据，或 者依据不充分的，扣 24分。(4) 运营费用运营费用率确定缺少必要的 过程的，扣24分。(5) 按照自营型模式测算，经营利润未扣除 的，扣12分。(6) 经营利润取值无依据，或者依据不充分 的，扣12分。(7) 运营费用计算错误的，扣 35分。4净收益前后一致、计算正确。2计算不正确的，扣 2分。5变化趋势分析变化趋势分析依据充分，

36、结 论合理。2(1) 未进展净收益经营收入、运营费用变 化趋势分析的，扣2分。(2) 净收益经营收入、运营费用变化趋势 分析无依据，或者依据不充分的，扣 0.51 分。(3)净收益经营收入、运营费用变化趋势 分析与结论与市场背景分析不一致的，扣 12分。6报酬率(或者资本化率)报酬率或者资本化率确 定方确，依据充分，过程完 整，取值合理。4(1) 报酬率或者资本化率确定无过程，或 者无依据的，扣2分。(2) 报酬率或者资本化率确定方法不正确 的，扣2分。(3) 报酬率或者资本化率确定过程有错误 的，扣12分。(4) 报酬率或者资本化率取值不合理的， 扣2分。7收益期限收益期限确定正确，依据充

37、分。2(1) 收益期限确定错误的，扣2分。(2) 收益期限确定未说明依据，或者依据不充 分的，扣1分。8公式选用和 计算过程公式选用正确，计算过程清 晰、元整，公式中子母含义 明确，计算正确。4(1) 公式选用错误的，扣 4分。(2) 无计算过程的，扣 3分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣12分。(4) 公式中字母含义未说明或者说明不准确 的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣14分。(6) 估价根底数据出现严重错误的，扣4分。9小计30表1-3-1本钱法房地评审标准序 号评审分项评审标准标 准 分扣分工程分值与说明1土地 取得 本钱市场购置 土地土地取得途径明确； 土地取得本钱构成完

38、 整、合理，取值依据 充分；土地取得本钱 调整符合市场情况； 土地取得税费计算合 理。4(1) 未说明土地取得途径的，扣1分。(2) 土地取得本钱构成不完整或者不合理的，扣 13分。(3) 土地取得本钱取值依据不充分的，扣13分。(4) 土地取得本钱市场状况调整理由不充分的，扣12分。(5) 土地取得税费确定不正确的，扣1分。征收集体 土地征收国有 土地上房屋2开发 本钱勘察设计和 前期工程费计费依据充分，费率 合理。2(1) 费用构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定不合理的，扣1分。(3) 费率确定依据不充分的，扣1分。建筑安装工 程费建筑安装工程费单 方造价确实定依据 充分、

39、客观合理。3(1) 建安工程费单方造价取值无依据现仃疋 额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施 工机械市场价格等的，扣 3分。(2) 建安工程费单方造价取值依据不充分的， 扣13分。(3) 建安工程费确定错误的，扣 3分。根底设施建 设费费用容构成完整，费 用依据充分，取值合 理。2(1) 费用构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。(3) 费率确定不合理的，扣2分。公共配套设 施建设费费用构成完整，费用 依据充分，取值合理。2(1) 费用构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。(3) 费率确定不合理的，扣2分。开发期

40、间税 费税费构成完整，税费 依据充分，取值合理。1(1) 税费构成容不完整或者不合理的，扣1分。(2) 税费率确定依据不充分的，扣0.5分。(3) 税费率确定不合理的，扣1分。3管理费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣 1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。4销售费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣 1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。5投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。2(1) 利率选择不正确的，扣2分。(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。(3) 计算基数

41、不正确的，扣2分。6销售税费税金构成合理，税率 确定正确。2(1) 税金构成容不完整或者不正确的，扣1分。(2) 税率不符合规定的，扣2分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。7开发利润利润率涵清楚，取值 客观、合理。2(1)利润率涵不清楚的，扣 1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利润率取值不合理的，扣 2分。(4) 计算基数不正确的，扣 2分。8折旧维护使用状况描述全 面、客观；折旧分析 深入，成新确定合理， 依据充分。3(1) 维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2分。(2) 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确 定依据不充分的，扣1分。物质折旧、功能折旧和外部折旧说明

42、不全面， 成新率、折旧额确定不合理的，扣0.51分。9公式选用和 计算过程公式选用正确，计算 过程清晰、完整，公 式中字母含义明确， 计算正确。3(1) 公式选用错误的，扣3分。(2) 无计算过程的，扣 2分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4) 公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣13分。(6) 估价根底数据出现严重错误的，扣3分。10小计30表1-3-2本钱法建筑物评审标准序 号评审分项评审标准标准分扣分工程分值与说明勘察设计和 前期工程费费用构成合理；计费 依据充分，费率合理。2(1) 费用构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)

43、费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的，扣1分。开发本钱建筑安装 工程费建筑工程费、装饰装 修工程费、房屋设备 工程费依据充分、客 观合理。6(1) 建安工程费取值无依据现行定额、取费标准、建安工 程造价指标、建材人工施工机械市场价格等或者依据不充 分的，扣14分。(2) 建安工程费取值与估价对象状况类型、规模、结构、 档次等不符的，扣 15分。1根底设施 建设费费用构成合理，费用 额度依据充分。2(1) 费用构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。公共配套设 施建设费费用构成合理，费用 额度依据充分。2(1

44、) 费用构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。开发期间 税费税费构成合理，税费 额度依据充分。2(1) 税费构成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 税率确定不合理的，扣2分。(3) 税率确定依据不充分的，扣0.51分。2管理费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。3销售费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。4投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限

45、确定 合理。2(1) 利率选择不正确的，扣2分。(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。5销售税费税金构成合理，税率 确定正确。2(1) 税金构成容不完整或者不正确的，扣1分。(2) 税率不符合规定的，扣2分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。6开发利润利润率涵清楚，水平 客观、合理，理由充 分。2(1)利润率涵不清楚的，扣 1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的， 扣2分。(4) 计算基数不正确的，扣2分。7建筑物折旧维护使用状况描述全 面、客观；折旧分析 深入，成新确定合理， 依据充分。3(1)

46、 维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。(2) 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不 充分的，扣1分。(3) 物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.51分。8公式选用和 计算过程公式选用正确，计算 过程清晰、完整，公 式中字母含义明确， 计算正确。3(1) 公式选用错误的，扣3分。(2) 无计算过程的，扣 2分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4) 公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣13分。(6) 估价根底数据出现严重错误的，扣3分。小计30表1-3-3 本钱法土地评审标准序 号评

47、审分项评审标准标 准 分扣分工程分值与说明1土 地 取 得 费 用市场购置 土地取得土地取得方式明晰； 土地取得本钱构成 合理，依据充分；土 地取得本钱调整符 合市场情况。9(1) 未说明土地取得方式的，扣1分。(2) 本钱容构成不合理的，扣16分。(3) 本钱取值依据不充分的，扣15分。(4) 土地取得本钱市场状况调整理由不充分的， 扣13分。征收集体 土地取得征收国有 土地取得2土地取得税费税费构成合理，税费 确定合理。2(1) 税费构成容不完整或者不正确的，扣1分。(2) 税费率不符合规定的，扣2分。3土地开发费开发费用构成完整， 依据充分；取值客观 合理，土地开发周期 确定合理。5(1

48、) 土地开发费用构成不完整的，扣13分。(2) 土地开发费用取值依据不充分的，扣12分。(3) 土地开发周期确定不合理的，扣1分。4管理费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1) 费率取值不合理的，扣2分。(2) 费率取值理由不充分的，扣1分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。5销售费用费用构成合理，费率 确定依据充分。利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。税金容构成完整，税 率确定正确。222(1) 费率取值不合理的，扣2分。(2) 费率取值理由不充分的，扣1分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。(1) 利率选择不正确的，扣2分。(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。(

49、3) 计算基数不正确的，扣2分。(1) 税金构成容不完整或者不正确的，扣1分。(2) 税率不符合规定的，扣2分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。6投资利息7销售税费8开发利润利润率涵清楚，水平 客观、合理，理由充 分。2(1) 利润率涵不清楚的，扣1分。(2) 利润率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短 不适应的，扣2分。(3)计算基数不正确的，扣2分。9公式选用和 计算过程公式选用正确，计算 过程清晰、完整，公 式中字母含义明确， 计算正确。430(1) 公式选用错误的，扣 4分。(2) 无计算过程的，扣 3分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣12分

50、。(4) 公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣14分。(6) 估价根底数据出现严重错误的，扣4分。10小计表1-4-1假设开发法动态分析法评审标准序 号评审分项评审标准标 准 分扣分工程分值与说明1开发经营方案开发经营方案明确， 符合规划条件，符合 最高最正确利用要 求。3(1) 未说明估价前提自愿开发、自愿转让或被迫转让 的，扣1分。(2) 未结合规划条件和工程具体情况描述开发经营方案 的，扣4分。(3) 开发经营方案不具体的如建设容与规模、可销售 或者经营容与规模，扣0.52分。(4) 后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.52分。2开发完成后价值采

51、用市场法、收益法 等科学方法求取，进 展有依据的预测和分 析。5(1) 采用本钱法等错误方法求取的，扣5分。(2) 采用市场法求取的，价格依据可比实例、市场状况不充分且分析不透彻的，扣14分。(3) 采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析 不透彻的，扣14分。(4) 未对当前市场状况进展变化趋势分析的，扣2分。(5) 当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合理 的，扣0.51分。3取得税费税费构成明确、合理； 税费比率依据充分。2(1) 税费构成容不完整或者不正确的，扣1分。(2) 税费比率不符合规定的，扣2分。4开发 本钱建筑安装 工程费建筑工程费、装饰装 修工程费、房屋设备 工程费依据充分、客 观合理。5(1) 建安工程费取值无来源依据的，扣13分。(2) 建安工程费取值与估价对象状况类型、规模、结构、档次等不符的，扣13分。其他本钱依据充分，客观合理。2(1) 其他本钱构成容不完整的，扣12分。(2) 取值依据不充分的，扣