房地产企业合理避税浅谈

1、房地产企业合理避税浅谈房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也 非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发 产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复 杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。房地产企业，所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和 效劳活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。税收优惠政策是国家发给房地产企业的 税收优惠券,利用税收优惠政 策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种， 并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能 使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、平安地躲避

2、掉巨额税款， 从而将利润最大限度地留归房地产企业。避税是一种非违法的行为，而纳税人从自身经济利益最大化出发进行 避税筹划，是客观存在的。下面就介绍几种常见的避税方法一、利用台作开发方式合理避税利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可 以相互转化，房地产企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减 轻税收负担。例：甲公司拟投入资金 200 万与乙公司合作开发一个商住楼工程。甲 公司可采取以下几种方法与乙公司合作；1 甲公司出资 200 万与乙合作开发该商住楼，2 甲公司可通过银行把 200 万元出借给乙公司参与该商住楼开发3 甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发筹划分析；

3、现假定甲公司 1 年后中途退出该商住楼开发工程，经与乙 公司协商分得现金 40 万元。方案一：合作开发甲公司与乙公司合作开发该商住楼， 1 年后所得为 40万元，收入按税 法规定作为工程收入分利， 由于甲公司出资金其收入不分摊任何本钱。 在公司分得 40 万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部 分转让给了乙公司，转让价格 240 万元，转让收入需缴纳不动产销售 的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税前方为所得。方案二；出借资金假设甲公司通过银行将 200 万元借给乙公司，利率为 5，1年后甲公 司同样收回 40 万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得 税前方为所得。方

4、案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。由于甲、乙两个公司税率相同，公司 40 万元税后利润不需补税即甲公 司所获经济利益为 40 万元。筹划结果；从上面的比拟可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最 佳。即甲公司将 200 万作为投资入股，分回的 40万税后利润不需要补 税，成为甲公司实际获得的经济利益。二、利用股权转让方式合理避税例；某房地产企业开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出 售给一外国投资者，开发本钱 18 亿元售价 28 亿元，按规定此项业务 应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约 1.77 亿元 计算过程略 筹划分析；该房地产企业开发公司

5、可以先投资成立一子公司 “某某大酒店 ，酒店固 定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，那么可免除上 述税款，具体的操作过程如下：第一步； 联合其他股东共同出资， 设立一控股子公司 “某某大酒店 ，某 某大酒店拥有法人资格独立核算。第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公 司提供，并作应付款项处理第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权筹划结果；经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳房地产企业所得税，但这局部所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附

6、加和土地增值税，从而少纳了不动 产转让过程的巨额税款。三、利用签订合同装修费的合理避税例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住 宅 1 平方米 1 万元，面积为 100 平方。价款为 100 万元，开发商在与 客户签订的合同中规定有 10 万元是赠送给客户的这 10 万元装修费如 何避税。筹划分析：按规定 10 万元要进入宣传费的， 如果这笔费用在该房地产企业全部销 售收入纳税范围内，那么当年可以在房地产企业所得税前列支。如果合 同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强 调指出有 10 万元装修费用，这时 10 万元的装修费就可以计入本钱， 并允许税前扣除。筹划结果；经过这样的筹划， 10 万元的装修费就成了税前可扣除工程，这笔装修 费被轻松消化掉。通过房地产企业避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案