旧村改造经验典型方案简介

1、五里头村整体改造经验介绍五里头村位于牟平城西，该村在5年的时间里完成了从旧村改造一房地产开发一公司化运营的“三级跳式”变革转 型，成为我区旧村改造的典型。一、五里头村的基本概况五里头位于牟平经济开发区境内。截止2007年6月，全村总人口 510户1230人。全村占地1.8平方公里。其中 房地产开发占地218亩，集体公益性用地128亩。村中建有 大型市场4处，集体经济以房地产业为主，商贸物流等第三 产业为辅。全村集体经济总收入2.2亿元。其中第一产业收入1.9亿元，占总收入的 86.4%;第二产业收入 2100万元， 占总收入的9.2%;第三产业收入900万元，占总收入的4.1%。二、五里头旧村

2、改造的主要做法和措施（一）连片开发、集中安置。五里头村处在牟平城的西由口上，随着牟平城市开发的大规模、高层次、整体快速推 进，实施旧村改造已成为大势所趋。村委按照区政府确定的 “统一规划、统一由让、综合开发、配套建设”的旧城改造 方针，从2003年开始建设“东华苑小区”，用于村民安置和 房地产开发。小区规划占地约445亩（内含已建成的西苑小区和集庆村、新华村的集体土地102亩），由村里开发建设的343亩具体分两块进行：一块是通过招、拍、桂方式由让218亩，进行安置房建设和房产开发；另一块是预留集体公 益性用地128亩，用于发展集体经济，为失地农民提供可靠 的经济保障。1、高起点规划设计。聘请天

3、津大学按照“功能齐全、 规模适度、布局合理”的要求，进行了 2003-2006年旧村改 造总体设计。2、多渠道融资。采取“村集体扛一块（3000万元）、村 民集一块（2000万元）、诚信品牌招一块（6000万元）”的 筹资方式，共筹得开发启动资金 1亿多元。3、依法拆迁、公平运作。 聘请房产评估机构对全村 5.8 万M的旧房，进行了房产评估，随后明细到户、张榜公布。 在建设、房管部门的指导下，村里制定了房屋拆迁补偿安 置办法和拆迁协议等拆迁方案和操作细则。拆迁方案 和办法都经过党员大会和村民大会的集体表决。村里与被拆 迁户签订拆迁协议书，并经现场公证后生效，确保了整 个拆迁工作依法快速推进。具

4、体采取产权调换和货币补偿两 种方式进行安置补偿。4、集中建设、分期安置。投资8000万元，分3期建成了总建筑面积 6.63万M的村民安置楼，用于旧村拆迁后村 民的分期、分批安置。2003年1期安置120户；2004年2 期安置130户；2005年3期安置370户，3年时间旧村拆迁、 村民安置全部到位。5、合理利用集体公益用地。在整体开发过程中，五里头村预留了 128亩集体公益性用地，主要用做以下3部分：一是用于人口增加和 适龄青年结婚建房。五里头村在旧村改 造、房产开发时已充分考虑到未来人口增长等因素对土地、 住房的需求，在安置房建设上预留了一定“提前量”，用于满足如适龄青年结婚用房等未来需求

5、。二是五里头村划生了 部分集体土地，建设了 一定数量的门市房、 标准厂房和市场， 用于招商引资，发展壮大集体经济，解决失地农民的生活保 障来源。三是利用 40亩集体土地建设配套设施，投资 500 万元建起小学和幼儿园；投资1000万元建起“音乐广场”、“风景湖”、网球场等文娱场所和设施；投资 100万元改造 了小区监控室、医疗室；修筑了 “华苑路”等交通主干道。（二）进军房地产市场、做大做强集体经济。在3年旧村改造过程中，五里头村逐步从农民手中收回土地400亩，存量土地已达310亩，在短时间内积累了大量的土地资源。 在经过几番考察论证之后，五里头村首先对剩余存量建设用 地进行了招、拍、桂，共生

6、让土地 14.8万由于此前五 里头村（东华置业）已取得房地产开发资质，因此优先得到 土地开发使用权。投资 1亿元建设商品楼 37栋，开发面积 约14万M。其中2006年一期建筑面积 12.87万m2 ； 2007年 二期建筑面积8.9万由于正值全国房地产市场的兴旺时期，五里头村的商品房在2006年-2008年间，共售由700多套，有4成以上被外地住户购买。近几年，通过投身房地产开发市场，五里头村 已获利5000万元。（三）资产量化公司运营、发展循环经济。随着房地产市场的兴旺发达，五里头村的集体经济不断壮大，一方面是 集体资本不断累积，“家底”越来越厚；但另一方面是失地 农民不断增多，潜在的矛盾

7、和问题日益明显。同时，由于村 里对土地征用、房产开发所得并没有向有些地方那样简单的 一次性分配到户、到人，而是全部聚拢到村集体手中，所以 如何分配集体资产收益也成为人们关注的焦点和舆论的重 点°为实现集体经济的再次腾飞，发挥资产的集聚效应，同 时也为解决资产分配、再就业等敏感问题，最终五里头村选 择了一种既能让村民看到、享受到应得利益，充分调动创业 积极性，又避免了集体资产被分解，丧失发展后劲的新型循 环经济发展模式一“资产量化、公司运营” 。将村集体的全 部资产以股份的形式全部量化到每个村民，然后集合股本， 按照“产权明晰、管理科学、村企分开”的现代企业制度改 制组建置业公司，公司

8、对资本进行集约化经营，公司经营产 生的资本收益按期、按股分配到全体股民。首先他们将村集 体的净资产5470.61万元转化为总股本，然后将总股本作为 注册资本，组建成立了 “烟台市东华置业有限责任公司”，实行公司化经营。公司成立以来，积极调整优化产业结构，努力培育新经 济增长点，从以房地产开发为主逐渐转变为大力培育商贸物 流、服务业等第三产业，逐步形成多业并举、齐头并进的良 好发展格局。通过公司运作，累计有半数的失地农民实现了 再就业，同时企业还统一为工人办理了 “三金”保障，解除 了他们的后顾之忧。公司化运营以来，“东华置业”已实现利润500万元。2007年1月，公司拿由400万元进行进行了首

9、次分红。 共有 1160人分得红利，最高收益 7600元，最低也达到1500元。“资产量化、公司运营”的循环经济发展模式带来的变革是 全方位的。农民变成了产业工人；村民变成了股民；传统农 村经济组织变为现代化企业；分散经营变为集约化经营；企 业做大做强了；经济发展后劲更足了；城乡差距也越来越小 了。（四）物质与精神同构、和谐与文明共融。近几年，东华置业在发展集体经济的同时，把更多的资金和精力投入到 集体公益事业中，以此实现了 “老有所养、少有所教、弱有 所助、贫有所济”的共同富裕目标。一是从 1992年开始， 对年满60岁的村民发放生活补助金，至 2006年每人/每年 最高可领到3000元的补

10、助。另外还有数量不等的米、面、 菜、油及液化气等价值 700元的实物供应。二是在新房分配方案中充分照顾“老、弱、病、残”的弱势群体。村里规定 一楼分配给65岁以上老人和残疾人，以便于他们进生。三 是对搬迁户一次性免去暖气入网费，50%勺天然气入网费。近几年共免除入网费 220万元，免除取暖费 28万元，发放 天然气补贴64万元。四是投资500万元建起“东华苑小学” 和“东华苑幼儿园”，配备了近百万元的教学设备。2007年招收学生150名。五是投资1000万元建起了 “音乐广场”、 “风景湖”、网球场等文娱场所和设施，丰富了村民的文化生活。六是投资100万元改造了小区监控室、医疗室，为村 民提供公共安全和卫生保障。