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4、税、企业所得税等二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（收入-扣除项目）（二）征税面比较广（各种单位及个人）（三）实行超率累进税率（唯一使用此税率）（四）实行按次征收（房地产企业可按月）第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围（一）基本征税范围1转让国有土地使用权（只卖地）【提示】1限国有土地使用权转让，集体土地使用权 不得交易。2出让不征 （出让：一级市场转让：二级市场）3产权或使用权不转让的不征（如出租） 4一般应取得收入，无收入不征（如继承）2

5、地上的建筑物及其附着物连同国有土地 使用权一并转让（新房销售）3存量房地产的买卖（二手房销售）（二）具体情况判定具体事项税法规定1房地产继 承、赠予继承不征（无收入）。特疋赠予不征（公益性、直系亲属或承担直接赡养义务人） 非公益性赠予，征税。2房地产出租不征（权属未转移）。【09原.判断题】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 出租的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。【答案】V3房地产抵押抵押期不征（权属未转移）； 抵押期满，转让权属抵债，征。4房地产交换单位之间换房，有收入的，双方均征；个人之间互换自有居住用房，经税务核实，可免征。5.以房地产投 资、联营房地产转让到投资联营

6、企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 被投资方或联营企业如为房地产开发企业的，或者房地产开发企业以 其建造的商品房进行投资和联营的应征税。6.合作建房建成后自用，暂免征； 建成后转让，征。7.企业兼并转 让房地产暂免。8代建房行为不征（只提供建筑业劳务）。9.房地产的重 新评估不征（账面增值，无实际收入）。 实际转让增值的征【例题多选题】（2003年）下列各项中，不属于土地增值税范围的有（A. 以房地产抵债，尚未发生权属转让的B. 房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期的C. 以房地产租赁给承租人使用，出租人取得租金的D. 以出地出资方式合作建房，建成后又转让给其中一方的【参考答案】ABC第三

7、节税率四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%第四节 应税收入与扣除项目、应税收入的确定：各类收入，包括货币、实物和其他收入。二、扣除项目的确定（共 6类）-收入扣除相配比原则扣除项目相关规定（一）取得土地使 用权所支付的金额包括：地价款及相关费用（含契税）（二）房地产开发 成本1土地征用及拆迁补偿费2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施费5公共配套设施费6开发间接费用（三）房地产开发 费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用【注

8、】会计制度规定期间费用直接入企业损益，无法全按项目分摊， 故只能按标准计算扣除，而不是据实扣除.但财务费用中数额较大的利息费用有单独详细规定（1 ）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地 产开发成本）X5%以内这里的利息注意两点： 不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提 供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本）X10%以内（四）与转让房地 产有关的税金【提示】外资企业从

9、 10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加 房地产开发企业：扣营业税、城建税、教育费附加其他企业：加扣印花税印花税万分之五“产权转移书据”（五）财政部规定 的其他扣除项目仅适用于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）X20%（六）房屋及建筑 物的评估价格适用于：存量房销售评估价格=重置成本价 X成新度折扣率（新增）1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格， 但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新建 房及配套设施的成本、费用，或者旧房及

10、建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时 每年”按购房发票所载日期起至售房发票开 具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。扣除金额=发票价X （1+5%年数）2对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作 为与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5 %的基数。3对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票 的，地方税务机关可以实行核定征收。【例题 单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A. 营业税、印花税B.

11、 房产税、城市维护建设税C. 营业税、城市维护建设税D. 印花税、城市维护建设税【参考答案】C【例题 单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品 房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规 定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目”的金额为（）。A. 1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元【参考答案】D【答案解析】应扣除的房地产开发费用

12、和其他扣除项目”=10000X10% + 10000X20%=3000 （万元）【总结】扣除项目适用情况具体情况可扣除项目房地产开发企业 新房销售1. 取得土地使用权所支付的金额；2. 房地产开发成本3. 房地产开发费用4. 转让有关的税金：营业税、城建税、教育费附加5. 财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）其他企业 新房销售1. 取得土地使用权所支付的金额；2. 房地产开发成本3. 房地产开发费用4. 与转让房地产有关的税金：营业税、城建税和教育费附加、印花税。二手房销售1. 取得土地使用权所支付的金额（一般没有）2. 房屋及建筑物的 评估价格（评估费可扣）3. 转让环节缴纳的税金（不含契税

13、）：营业税、印花税、城建税和教 育费附加。只卖地1 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 2.转让环节缴纳的税金。房地产企业：营业税、城建税、教育费附加。 其他企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税。【例题多选题】（09年旧制度）转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）A. 旧房产的评估价格B. 支付评估机构的费用C建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【参考答案】ABD第五节应纳税额的计算一、增值额的确定（计税依据）一般为计算得出，特殊为评估土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算

14、征 收土地增值税：1. 隐瞒、虚报房地产成交价格的；2. 提供扣除项目金额不实的；3. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算方法计算步骤1、增值额=收入一扣除项目2、增值率=增值额/扣除项目3、根据增值率确定适用税率及速算扣除系数4、税额=增值额x适用税率 一扣除项目x速算扣除系数【教材例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为I 000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计 为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。（1）先计算增值额：增值额=1000 400=600（万

15、元）（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率： 增值额与扣除项目金额的比率 =600+400=150 根据上述计算方法增值额超过扣除项目金额100 %，未超过200 %时，其适用的计算公式为:土地增值税税额=增值额X50% -扣除项目金额X15%（3）最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税:应缴纳土地增值税 =600X50% -400 X15% =240（万元）”【例题.计算题】（ 2010年）某房地产开发公司于 2009年1月受让一宗土地使用权，根据转 让合同支付转让方地价款 6000万元，当月办好土地使用权权属证书。 2009年 2月至 2010年 3 月中旬该房地产开发公司将受让土地7

16、0%（其余 30%尚未使用） 的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800 万元；发生的利息费用为 300万元， 不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。 3月下旬该公司将开 发建造的写字楼总面积的 20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。 2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800 万元、销售费用 400 万元。（说明:该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为 3%；契税税率为3%；其他开发

17、费用扣除比例为5%.）要求:根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1） 计算该房地产开发公司2010年 4月6月共计应缴纳的营业税。（2） 计算该房地产开发公司2010年 4月 6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。【参考答案】（1）营业税 =60X 5%+14000X 5%=3+700=7

18、03（万元）（2）城建税和教育费附加 =703X（ 7%+3%）=70.3 （万元）（3）土地成本 =（ 6000+6000X 3%）X 70%X 80%=3460.8（万元）（4）开发成本 =5800X 80%=4640（万元）（5）开发费用 =300X 80%+（3460.8+4640 ）X 5%=240+405.04=645.04 （万元）（6） 写字楼土地增值税的增值额=14000-3460.8-4640-645.04-14000X 5%X （ 1 +7%+3%）- （ 3460.8+4640 ）X 20%=2864（万元）（7）增值税率=2864/（ 14000-2864 ）X 10

19、0%=25.72%应缴纳的土地增值税 =2864X 30%=859.2（万元）【例题 .单选题】（ 09 年旧制度）某生产企业 2008 年销售一栋 8年前建造的办公楼，取得销 售收入 1200万元。该办公楼原值 700万元，已计提折旧 400万元。经房地产评估机构评估， 该办公楼的重置成本为 1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计 72万元。 该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（）【参考答案】扣除项目= 1400X50%+ 72= 772 （万元），增值额=1200 772= 428 （万元）， 增值率=428+772= 55.44%，应纳土地增值税= 428X40% 7

20、72X5%= 132.6 万三、房地产开发企业土地增值税清算（一）清算单位:以国家有关部门 审批的 开发项目或分期项目为单位，普通住宅与非普通住 宅分别计算增值额。【例题单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是 （）。A. 规划申报项目B. 审批备案项目C. 商业推广项目D. 设计建筑项目【参考答案】B（二）清算条件（符合其一）应进行清算的（必须清算）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要 求清算的（不是必须）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占

21、整个 项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩 余的可售建筑面积 已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证 满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请 注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。【例题多选题】（09年新制度）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A. 直接转让土地使用权的B. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的C. 房地产开发项目全部竣工并完成销售的D. 取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的（3年未售完可以要求清算）【参考答案】ABC（三）非直接销售和自用房地产的收人确定1 房地产开发企业将开发产品用于

22、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未 发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.（新增）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金

23、额及其他收益确 认收人。（四）土地增值税的扣除项目1 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地 产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2. 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造 价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开 发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（

24、库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以 扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收人，并准予扣除成本、费用。【例题 .单选题】（ 09 年新制度）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算 项目配套的会所等 公共设施 ，其成本费用可以扣除的情形是（ ）。A. 建成后开发企业转为自用的B. 建成后开发企业用于出租的c.建成后直接赠与其他企业的D. 建成后产权属于全体业主的【参考答案】 D4房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本。房地产开发企 业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（ 5-9 新增） 5属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑 面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工 程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金 对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不 得计算扣除。7房地产开发企业逾期开发缴纳