住房消费信贷中银行风险的法律防范_法律法学

1、    内容提要：住房消费信贷可解决购房者即时支付能力不足的问题，我国的住房消费信贷牵涉到多方当事人及多个法律关系，每一个环节、每一个当事人，只要出现问题，就有可能给银行带来风险。在我国商业银行目前提供几种信贷方式中按揭贷款是主要的住房消费信贷方式，本文主要从按揭贷款中银行风险的成因及种类着手，顺便涉及公积金贷款和房产抵押贷款中风险控制的特殊性，试图从预防、转移和化解三方面，在平衡各方当事人权利的基础上减小银行的风险，从完善法律制度、完善银行风险内控制度、健全配套制度和加强政府的宏观调控和扶持等方面要提出了解决银行风险的法律防范方法和建议。关键词：住房消

2、费信贷，按揭，公积金贷款，抵押贷款，银行风险，法律防范住房消费信贷中银行风险的法律防范(1)一、住房消费信贷概述（一）住房消费信贷的含义及种类住房消费信贷, 指贷款人（银行和其他非银行金融机构）向借款人（住房消费者）购买自用普通住房提供资金和相关的信用服务，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其担保财产或由保证人承担偿还本息的责任。个人住房消费信贷的担保方式有抵押、质押和保证。住房消费信贷具有信贷性、债权债务性、信用性、国家干预性、宏观调控性等特性。根据我国商业银行目前可以提供的住房消费信贷方式看，住房消费信贷的种类有：1、公积金贷款1，该贷款

3、是针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率较低。住房公积金是一种长期的住房储蓄资金，其本质是在职职工工资收入的一部分，即住房工资。住房公积金以属地化管理为原则，专款专用，职工在职期间中能用于购、建、大中修自住住房，以及支付房租等住房方面的消费。公积金贷款申请人申请贷款时应是申请人及其所在单位已连续缴存住房公积金一年以上、具有购买住房的合同或有关证明文件及同意按规定办理贷款的以所购房屋作为抵押物的抵押担保手续及抵押物的保险；然后由贷款申请人向公积金中心提出贷款申请，“中心”对贷款人的贷款资格和资信情况进行审查，并签署审批意见，“中心”审查批准后由承办银行与借款人签订贷款合同，负

4、责发放贷款和回收。公积金贷款是政策性贷款，利率相对于商业性    贷款要低。其风险也是由住房公积金管理中心来承担，银行与其是委托代理关系。2、个人住房担保贷款，未缴纳公积金的个人在申请贷款时，如果住宅开发商和银行有贷款协 议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭1贷款。按揭是购房者以所购房屋作为抵押物向银行获取贷款，银行以其自有资金发放贷款的一种住房消费信贷方式。“中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购

5、房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。”2 在中国大陆的按揭中，按揭必须有银行的介入，它是银行、购楼者、住房开发公司三方共同参与的买卖楼宇的融资业务活动,其中按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。住房按揭有现房按揭和期房按揭3。 按揭应将标的物即所购房屋的有关产权凭证先交贷款银行收执，履约完毕按揭解除后，购房人才能得回交存在贷款银行手中的有关权利凭证。期房按揭的目的是在设定按揭的房产竣工后，按揭权人能以实体存在的房屋作为按揭人还款的担保。3、个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款，与公积金贷款的区别在于它是住房公积金贷款与商业性住房按揭贷款的组合

6、，因为公积金贷款有上限。4、房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。 房产抵押贷款即普通意义上的抵押贷款，是指贷款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，此处担保概念的所指是狭义的即以购房人现有房 产作为抵押物来担保银行债权的实现。（二）我国银行住房消费信贷的特点及法律关系分析我国目前的住房消费信贷主要源于商业银行，其特点表现为：1、从主体上看，目前在住房消费信贷实施过程中，涉及至少三方当事人：开发商、购房人和银行。2、从客体上看，住房消费信贷包括三个基础的法律关系：一为开发商与购房人之间的房屋买卖合同；二为购房人（借款人）与贷款人(银行)

7、之间的借款合同关系；三为购房人（按揭人）与按揭银行（按揭权人）之间的担保法律关系。3、从内容上看，住房消费信贷的目的是为了购置住房。因而如果该信贷不是为了购买住房而是融入资金以作他用，则不是本文所研究的内容。4、开发商在按揭合同中要承担保证责任。不仅要保证银行在房屋竣工交付后与购房人办理正式的房屋抵押登记，而且有的银行还规定开发商要充当购房人的还款保证人，在购房人没有按照贷款合同还款时，开发商必须回购该按揭房产。为了更好地说明银行在信贷中遇到的风险，笔者认为有必要分析在这个过程中涉及到的法律关系。1、        按揭中的法律关系  

8、0;   住房按揭设定的基本过程如下：首先，购房人与开发商签定住房买卖合同，有效的住房买卖合同是成立按揭合同的前提；然后，购房人交付首期购房款；之后，购房者向银行申请贷款；最后，购房者与银行签定住房按揭合同。为了保证银行债权的实现，银行往往要求开发商作为担保人，因此，我国的按揭合同中往往涉及到两个合同关系和三方当事人。（1）两个合同关系指住房买卖合同和住房按揭合同。两个合同的标的物具有同一性，即购房者所购的房屋本身。因此，两个合同关系密切，互相作用互相依存。住房买卖合同是住房按揭合同设定的前提，没有买卖合同则没有按揭合同；住房按揭合同则可以说是住房买卖合同的补充，它使住房买

9、卖合同的履约成为可能。任何一个合同的违约都可能导致另外一个合同无法履行。    （2）三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。三方当事人之间的关系如图所示：            购房人与开发商之间的买卖关系。双方权利义务具体表现在住房买卖合同中。购房人和银行之间的借贷关系。购房人是债务人，银行是债权人。购房人和银行之间的按揭担保关系。购房人是按揭人，银行是按揭权人。如果存在开发商作为按揭保证人的话，银行与开发商之间存在担保关系。2、公积金贷款中的法律关系公积金贷款运作的基本过程是：购房人及其所

10、在单位将每月共同缴存的住房公积金存入住房公积金管理中心（以下简称“中心”）在受托银行设立的住房公积金专户内，由受托银行记入职工个人住房公积金帐户；购房人与开发商签定买卖合同并支付首付款后，向“中心”申请公积金贷款；“中心”对贷款人的贷款资格和资信情况进行审查，并签署审批意见；“中心”审查批准后由承办银行与借款人签订贷款合同，负责发放贷款和回收。住房公积金是在上述按揭贷款方式中加入了住房公积金管理中心这一方主体，因而有其特殊性，其风险的控制也有其自身的特点。在按揭贷款的基础上，分析“中心”与购房者和银行之间的法律关系。如下图所示：购房者        管理

11、与服务        中 心        委托代理关系        银行购房者与中心之间的管理与服务关系，即中心负责建立职工住房公积金明细账负责住房公积金的核算记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还。 中心与银行之间的委托代理关系，住房公积金管理中心委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续1。住房公积金管理中心并不具备从事金融业务的资质，其金融业务依法委托给商业银行代

12、理。从贷款申请的受理、贷款审核、签定合同、贷款发放、借款人还款到催逾等全部业务流程，住房资金管理中心都是通过委托银行进行的。住房公积金管理中心无法掌握第一手信息，对贷后借款人的经济状况的变化亦无法掌握，加上风险控制上商业银行自营的住房贷款业务与受托的个人住房公积金贷款业务必然存在资源上的冲突，客观上影响了对信用风险的控制。3、抵押贷款中的法律关系抵押贷款是以购房人现有住房为标的担保银行债权的实现。目前，我国对房产抵押贷款的研究较多，其相应的法律法规也比较完善。依照按揭中法律关系的分析方法，抵押贷款中亦涉及三方当事人和两个合同，只不过在开发商和银行之间不再存在担保关系而已。在下述的风险分析中，笔

13、者略去这两种信贷方式之间的小异，取其大同进行分析。二、住房消费信贷中银行风险的分析由于消费型信贷的住房消费信贷要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，就我国目前来看无论是操作还是管理上银行都缺乏经验，加之住房消费信贷中存在着来自购房人、开发商以及按揭房产贬值等的种种风险又缺乏有效、足够的风险防范与控制措施，使银行在参与住房消费信贷的过程中要承担较高的风险。能否有效转移、分散银行的风险关系到住房消费信贷制度的发展，甚至关系到一国金融市场的稳定。因此，银行在住房消费信贷中风险的防范与控制至关重要。    在住房信贷消费中，银行风险随时存在，且来源多方，表现形式也多种多样，

14、具体而言，主要存在以下风险：1、源于借款人的信用风险信用风险又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约可分为：（1）主动违约。指借款人基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过违约所带来的损失，如房价下降导致抵押住房的价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。（2）被迫违约。是指借款人因为某种自然和社会原因而丧失还债能力时所导致的违约。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款。社会原因主要是由于机构改革，人员分流，企业亏损破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下

15、降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因或社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。我国大多数公众的收入并不高，也缺乏资本和资产等的原始积累，而且当前我国处于深化改革的重要阶段，社会公众就业稳定性普遍下降，一旦借款人下岗，其收入突然下降，此时银行将面临巨大的贷款坏帐风险。2、源于住房消费信贷债权的流动性风险该风险是指贷款银行持有的贷款债权不易变现而可能遭受的损失。个人住房消费信贷一般有比较长的还款期，同时作为零星性贷款的个人住房贷款具有较强的地域性，违约风险就比较大，住房贷款债权转让比较困难，贷款债权难以变现。在贷款业务量较小的情况下，不会产生流动性风险。但在贷款

16、业务量较大而且缺乏相应较稳定的资金来源的情况下，银行资产势必大量沉淀在物业上，在以中长期为主的住房消费信贷业务资产就会产生较大的流动性风险，不仅直接制约住房消费业务的发展，而且会直接危及银行的生存。3、源于被按揭（包含抵押）房产的风险     按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使贷款人遭受损失的风险。由于住房消费信贷期间一般较长，在还款期内，按揭房产可能会因为各种自然风险或者人为因素而遭到毁损，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场原因、国家政策调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值；另外，在处分按揭房产时，可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高，从而使银行无法得到处分的价值补偿，担保权落空。     在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善、竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，我国住房价格普遍偏高。据有