中国商业地产十个发展趋势

1、中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋势一、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥 可数目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主 导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推由，对于 开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心 的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中 树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打 造商业产品。三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求

2、；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐 成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计 2015年 有望达到4500家，商业建筑面积达到 3亿平方米。从现在 到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体 是有非常明确的泡沫趋势。不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能 做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业， 真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购 物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商 业地产做好

3、。二、商业地产市场，从租售并举变成自持为主对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶 段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持 商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶 段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持， 一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售 并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。 相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶 段，政府对商业项目散售的审批和

4、监管也会越来越严格。三、艺术、生态、体验式商业成为发展共识发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口 号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。 从硬件的设计到招商，到运营管理， 体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科 技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足 于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜 的根本。四、餐饮成购物中心新宠，但受到国家政策调控，正经 历痛苦的结构性调整2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻 草。餐饮行业在国八条由台以前， 餐饮行业

5、都是25%的增长, 而受这一政策影响，上半年增速在13%到15%左右。另外， 人力资源成本上涨百分之百，行业压力还是比较大的。餐饮行业哑铃形的消费结构将调整，未来将呈现纺锤形 的结构，人均价格在2080元的大众化餐饮将有很好的发展 空间。”相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精 神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。五、儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流业态 2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌 招商，并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分，有的甚 至成为核心部分。儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉

6、动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个 儿童业态的20% ,儿童体验和教育市场规模占 80%。儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差 异化的重要手段。六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就 是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将 进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香 港、日本等成熟市场学习。今后，社区商业不仅仅是莫个便利店，莫个洗衣店这么简单,而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、 超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合

7、，食品更加安全，生 活更加便利，服务更加标准。七、奥特莱斯成为热点，但已泡沫化2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥 特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样 的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此， 对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资 源的难度非常大。关键指标在于：1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道；2、快速周转速度；3、基础客源数量；4、进货 谈判的溢价能力；5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞 争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。八、百货业

8、转型，从联营转型为自营在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场（涵盖内外资，占总市 场份额的25%）的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产 品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在 25%左 右，在欧洲，这一比例更高达 40%甚至是50%。在严酷的 市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品 牌商品很难取得价格优势。因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”这 个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业 的经营能力提由了更高的要求。在联营模式下，百货企业的 管理重

9、点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费 者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、 品牌建设的重任。九、超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮 和触网热潮总体来看，超市业在一、二线城市由现饱和，三、四线城市 逐步成为主战场。虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价 格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛 利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超 市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业 还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环 节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先 进的信息系统、豉励员工和管理层的

10、有效沟通，达到提升人 流、物流、资金效率的目的。十、专业市场类项目进入险恶时代专业市场这类业态经过 10多年的发展，这类业态已经遍地 开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只 有走近之后，才知道其中的险恶。总体来看，当前要想再涉 足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展 到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充 沛的资金。2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供 地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化 发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千 亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地

11、更是在前期大 刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各 类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精 准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产生 率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景 下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开 发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资 源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在 传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对 集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规 模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依 靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都 会给城市带来恶性竞争。除非传统商