物业治理百科全书居住小区物业治理的目标

1、第三节居住小区物业治理的目标与原那么依据建设部城市新建住宅小区治理方法（以下简称“治理方法”）的要求，居住小区的物业治理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“治理方法”第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区衡宇前，应被选聘物业治理公司承担住宅小区的治理，并与其签定物业治理合同。住宅小区在物业治理公司负责治理前,由房地产开发企业负责治理。”为了对物业治理公司的选聘与对治理工作进行检查和监督，“治理方法”第六条规定“住宅小区应当做立住宅小区治理委员会（以下简称管委会）。一、管委会的组建及其权利与义务（一）管委会的组建该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和利用人选举的

2、代表组成，代表和保护住宅小区内房地产产权人和利用人的合法权益。（二）管委会的权利与义务管委会的权利：1 .制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，利用人，保护房地产产权人和利用人的合法权利；2 .决定选聘或续聘物业治理公司；3 .审议物业治理公司制订的年度治理打算和小区治理效劳的重大方法；4 .审查、监督各项治理工作的实施及规章制度的执行。管委会的义务：1 .依照房地产产权人和利用人的意见和要求，对物业治理公司的治理工作进行检查和监督；2 .协助物业治理公司落实各项治理工作;四、居住小区物业治理的原那么3 .同意住宅小区内房地产产权人和利用人的监督；4 .同意房地产行政主管部门、各有关行政主管

3、部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。二、小区交付利用前物业公司的要紧治理工作城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理；房地产开发企业与物业公司签订合同分别同步管理（以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”）；居住小区物业管理。其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。三、居住小区物业治理的目标建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的：一是“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”；二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下

4、管理的目标来实现。第一是社会效益。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。第二是经济效益。这种经济效益从以下儿方面表现出来：一是从政府方面来讲,不仅它改变了以往政府用于衡宇维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还能够向物业治理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学治理，对保护好衡宇住宅及附属设备、设施，延长其利用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业和住宅小区物业治理来讲，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周

5、转。物业治理通过各种有偿效劳，既便利于居民生活，乂可取能得必然的经济效益，从而增加治理费用的来源。第三是环境效益。居住小区的物业治理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业治理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生踊跃的阻碍。物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，乂是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是：1 .业主自治自律与专业治理相结合。住宅小区物业治理第一应遵循业主自治自律与专业化治理相结合的原那么。业主自治自律是基础，但住宅小区的治理乂具有技术性、专业性强的特点，必需以专业化治理为主；住

6、宅区的日常治理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依托和组织群众参与治理、发挥业主自治自律的作用，是实行这一原那么的关键。2 .效劳至上、寓治理于效劳当中。住宅小区的物业治理是一项效劳性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、平安、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区治理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点：效劳时限很长，往往几十年以上；效劳对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、转变快。因此，必需坚持“效劳至上，寓治理于效劳当中”的原那么，树立“为民效劳、对民负责”的指导思想。3 .所有权与经营权相分离。实行所有权与经营治理权两权相分离，是现代物业治

7、理与旧式的衡宇治理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，专门是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散治理与统一治理的矛盾.。衡宇及小区环境内各类设备是一个有机的统一体。假设按分散的产权权属由产权单位或产权人自行治理，显然弊端很多。因此，必需实行所有权与治理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行治理经营权的集中统一。由必然物业治理企业对某一居民住宅小区实行统一治理、综合治理、全方位效劳。4 .企业经营、独立核算。必需改革原有治理体制，实行政企分开，使治理机组成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，慢慢实现住宅经营治理的市场化。5 .有偿效劳和费用合理分担。物业治理企业要弄好治理，实行优质效劳，就必需有资金来源。资金的