物业治理企业财务实行内部二级核算的探讨

1、物业治理企业财务实行内部二级核算的探讨论文摘要随着时期跨入21世纪，物业治理作为专业化的治理，其内容将不断更新，延伸与扩大。物业企业财务治理应加倍精细化，才能适应形势进展的需要，近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业公司都治理着许多相对独立的物业小区，在日常治理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立治理，既一级治理下的二级治理，因此为保护物业产权人的利益，每一个小区各自成立了产委人委员会。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动和经营功效，更好地为公司的经营进展和产权人效劳，进行会计核算体制改革，实行内部二级核算财务治理成为必要，一年来的实际

2、，进行了一些探讨，现加以总结和同行们商议。关键词：物业治理财务内部二级核算论文物业治理是指由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，依照国家法律规定，依照合同和契约，对已完工投入利用的各类衡宇建筑和附属配套设施及场地，以经济手腕进行治理，而且向住户利用人提供多方面的综合性效劳，知足人们日趋增加的居住、消费需求，以使物业能保值、增值。物业治理企业财务是指物业治理企业为了达到其经营目标所进行的筹集资金、运用资金和收益分派活动。随着时期跨入21世纪，物业治理作为专业化的治理，其内容将不断更新、延伸与扩大。物业企业财务治理作为企业治理的一个重要组成部份，应加倍精细化，不断完善治理体制，向治理要效益，才能

3、适应形势进展的需要。近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业公司都治理着许多相对独立的物业小区。在日常治理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立治理，即一级治理下的二级治理。同时为保护物业产权人的利益，每一个小区的各自承成立了产权人委员会，要求对小区的财务状况和维修基金利息的利用情形进行监督。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动状况和经营功效，更好地为公司的经营进展和产权人效劳，进行会计核算体制改革，实行内部二级核算财务治理成为必要。内部二级核算如何进行，一年来咱们结合实际，进行了一些探讨性的实践，现加以总结和同行们商议。第一，需成立内部二

4、级核算的财务组织结构。第二，要确信内部二级会计核算的内容、账簿设置、会计核算形式并依如实际进行科目设置会计核算的内容包括物业治理中心的资产、欠债、收入、支出、盈亏的核算及编制会计报表；产权人维修基金及其利息的收、支核算等。账簿设置应有总账、明细分类账、现金日记账。会计核算形式是采纳“科目汇总表”的形式，即明细分类账及现金日记账依照记账凭证记录，总账依照“科目汇总表”记录，总账与明细分类账是查对关系，数字一致。依照物业治理企业应执行的会计制度财政部财会字(1993)第02号颁发的房地产开发企业会计制度及财政部财会字(1999)第44号颁发的物业治理企业会计核算补充规定（试行）的原那么精神，结合实

5、行内部二级核算的实际情形，对部份会计科目和明细科目及核算内容应做如下补充规定，见下表：二级核算单位会计科目的补充规定及核算内容编号科目名称核算内容117内部往来核算小区同财务部之间由于经济业务关系所发生的各类应收、应付、暂收、暂付往来款项。204预收账款按合同或规定向有关单位和个人预收的款项（包括对物业产权人、利用人提早交纳的收费项目）。205代收款项核算因代收、代交有关费用应付给有关部门的款项。如衡宇保护治理费（房租）、电费、水费、采暖费、监控门等。209其他应付款核算除“应付账款”、“预收账款”和“代收款项”以为的应付、暂收其他单位或个人的款项，入装修保证金等。281代管基金核算同意物业产

6、权人治理委员会委托治理的衡宇公用部位、公用设备和公共设施的维修基金和利息。501经营收入核算在物业治理活动中，为物业产权人、利用人提供维修、治理和效劳等劳务所取得的各项收入，也是主营业务收入。包括：1. 物业治理收入。明细科目设：公共性效劳收入、代办性效劳收入、特约效劳收入、乘梯费收入。2. 物业修理收入。明细科目设：自用部位维修收入、公用部位维修收入。3. 物业经营收入。明细科目按经营项目设置。502经营本钱核算物业治理、物业经营、物业修理等应结转的经营本钱。包括：1.物业治理本钱。按用途分项核算为清洁卫生费、平安捍卫费、绿化养护费、公共设施保护费、二次供水保护费、电梯保护费、社区文化活动费

7、、其他。2. 物业修理本钱。包括维修人员的工资、附加费、材料费及由“物业工程”科目转入的工程本钱。3. 物业经营本钱。包括经营人员的工资、附加费、物料消耗及所用建筑物设施的修理费4. 间接费用。本科目可按费用性质设置明细科目，如工资、职工福利费、办公费、工会经费、教育经费、劳动保险费、失业保险费、住房公积金、邮电通信费、业务招待费、差旅费、劳动爱惜费、车辆运输费、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、递延资产摊销、保险费、广告宣传费、取暖费、水电费、咨询审计费、印刷费、其他等。511其他业务收入核算除主营业务之外的其他业务活动所取得的收入。按其他业务经营项目设明细科目。512其他业务支出核算除主营业

8、务之外的其他业务活动所发生的各项支出。与“其他业务收入”的明细科目相对应。再次，要明确内部二级会计核算的制约关系及财务监督第一，财务部同各小区之间的经济关系，都要通过“内部往来”科目核算，以此将公司的经济活动组成统一的整体。第二，“内部往来”科目的记账凭证必需是两联复写式（或复印件）。第二联为正联，是制证单位的记账凭证；第一联是副联，加盖内部记账通知章后为对方填制记账凭证的附件。第三，“内部往来”科目的记账凭证，应及时填制并通知对方，以保证记账及时、数字一致。第四，月末财务部汇总“资产欠债表”时，如发觉“内部往来”余额不一致时，应通知有关的小区及时查对。第五，会计报表的汇总。月末财务部应将公司

9、的会计报表同小区的会计报表数字相加，编出公司的全额报表。对“资产欠债表”中的“内部往来”科目的借方余额同贷方余额应相互抵消。相抵后无余额。如有未达账项，其差额汇入“其他应收款”余额中。第六，公司为二级核算单位办理经济业务的会计原始凭证（发票、收据等）由该单位保管，附于记账凭证上。如一张原始凭证涉及多个二级核算单位（如公司统一办理交付劳动保险基金、费等）时，那么由财务部保留。但需给二级核算单位复印件。第七，二级核算单位的一切收入，均应上交财务部,不得坐支。第八，二级核算单位的库存现金定额由财务部核定，请领现金时，应填制“现金挑唆申请单”，办理拨款手续。第九，月终二级核算单位应将应交税金、其他应交

10、款及本月利润（亏损）转公司财务。关于财务监督方面，二级核算小区每一个月向公司报送除房地产开发企业会计制度中规定的会计报表外，还要报送内部报表。包括“经营收支情形表”和“间接费用表”（见附表一、附表二）。公司财务审计部应于次月对其开支、财务治理、会计核算等进行审计、检查，对审计结果向总领导报告。内部二级核算会计分录实例：一、二级核算小区领取现金财务部填制付款凭证：借：内部往来一XX小区贷：现金小区填制收款凭证：借：现金贷：内部往来物业公司二、小区支付现金借：经营本钱平安捍卫费其他应付款装修保证金贷：现金3、取得收入：财务部填制收款凭证借：银行存款贷：内部往来一XX小区小区填制转账凭证借：内部往来

11、物业公司贷：经营收入物业治理收入代办性效劳收入预收账款公共性效劳收入其他应付款装修保证金代收款项衡宇养护费4、物业公司各部门直接为小区购买或支付的款项财务部凭发票复印件填制付款凭证借：内部往来一XX小区贷：银行存款现金小区依照付款凭证付联及发票填制转账凭证借：经营本钱贷：内部往来一公司五、支付工资财务部填制付款凭证借：内部往来一XX小区贷：现金小区填制收款凭证借：现金贷：内部往来一公司小区依照工资汇总表填制付款凭证借：应付工资贷：现金六、计税小区依照当月收入计提税金，填制转账凭证借：经营税金及附加贷：应交税金其他应交款月终税金转总公司，填制转账凭证借：应交税金其他应交款贷：内部往来公司财务部依照小区的“转账凭证”付联，填制转账凭证借：内部往来一XX小区贷：应交税金其他应交款7、利润结算月终小区将“经营