房地产物业管理本量利分析

1、本量利分析是本钱一业务量一利润关系分析的简称。是指在变动本钱计算模式的根底上，以数学化的会计模型与图示来提醒固定本钱，变动本钱，销售量单价，销售额，利润等变量之间的内在规律性联系，为会计预测，决策和规划提供 必要的财务信息的一种定量分析方法。1993年，我在参加全国会计师资格考试时初次接触到本量利的分析方法， 当时认为财务人员应学会利用这一科学的方法对企业的经营情况进展分析，为企业决策提供数据保证。后来，我一直在物业管理企业做财务工作，在工作中发现， 国内的经济开展突飞猛进，随之现代化的宾馆、饭店、写字楼鳞次栉比，中高档 的居住小区、花园、别墅更是层出不穷，因此，物业管理行业也就越来越显示出

2、它的生命力。物业管理是市场经济条件下房地产业开展的必然产物，它依附于房地产而生，因此极易形成一种误解一一将物业管理公司看成是房地产公司的一局 部，按房地产行业的经营规律加以管理， 或作为促销手段投以大量补贴，或作为 高额盈利机构收取高额管理费。然而，物业管理作为独立的行业，它应有自己的 独立性，有其自己的经营方式及规律，自主经营，自负盈亏，面向市场，形成经 营管理的良性循环。而这种良性的、积极的循环有很大一局部依赖财务的数据进 展分析，所以利用本量利分析方法，为企业决策者预测、决策可以提供必要 的参考数据。于是，我参照我所在的企业的具体情况，用本量利的分析方法 做了一次应用，从而总结出适应该企

3、业的保本业务量和保本业务额，以及找出应控制的本钱工程，对企业的投资决策起到了重要作用。、本量利分析的根本假定 本量利分析所建立和使用的有关的数学模型和图形， 是以以下根本假定为前 提条件的。为了便于物业管理企业进展本量利分析，此时的根本假定是依据 管理会计学的根本假定加上物业管理企业的一些特性加以确定的。1本钱性态分析的假定。假定本钱性态分析工作已经完成，全部本钱已被区 分为变动本钱和固定本钱两局部。2相关范围及线性的假定。假定在一定时期内，业务量总是在保持本钱水平 和单价水平不变所能允许的范畴内变化的， 于是固定本钱的不变性和变动本钱单 位额的不变性在相关范围内能够得以保证， 本钱函数表现为

4、线性方程；同时，在 相关范围内，单价也不因管理业务量变化而变化，销售收入也是直线方程。3物业管理市场公平竞争的假定。在市场经济条件下，物业管理公司的经济 活动按市场这一经济杠杆进展调整的，这一假定防止了任何主观因素的影响，使 本量利分析更具科学性。4变动本钱法的假定。假定管理公司的费用开支均按变动本钱法计算的，即 本钱费用中只包括变动本钱，而所有的固定本钱均作为期间本钱处理。5目标利润的假定。物业公司的开展，源于企业获得的合理利润，通过历史 经历和合理计算，目标利润必需是确定的。6物业管理费全额收取的假定。假定物业管理企业的管理工程的入住率和收 缴率为100%，防止这两个因素对计算数据产生的不

5、良影响。有了上述假定，就可以十分便利地利用简单的数学模型或图形来提醒本钱业务量 和利润等诸因素之间联系的规律性。 同时，了解上述假定，才会在实际工作中应 用本量利原理进展分析。二、本量利分析在物业管理企业的特定概念的解释1固定本钱：是指在一定条件下，其总额不随业务量发生任何数据变化的那 局部本钱。在物业管理当中，所指的固定本钱是指不随管理面积而变动的办公费、 差旅费、折旧费、管理人员的工资、租赁费、广告费、保险费、土地使用费等， 均为固定本钱。2变动本钱：是指在一定条件下，其数额随业务量成正比例变化的那局部本 钱。在物业管理中，属于变动本钱工程有：A:对房屋建筑物主体管理费用。B:房屋设备、设

6、施的管理费用。C:环境卫生的管理费用。D:治安管理费用。E:消防管理的费用。F:车辆道路管理的费用。G:公共代办性质的效劳费用。H:针对性的专项效劳以及委托性的效劳费用。I :从事这些效劳工作人员的工资及福利、消耗品。J :营业税金。在本量利分析中视为变动本钱工程3业务量：是指物业公司管理工程的面积。4销售收入：是指物业公司进展经营活动而获得的劳动报酬，即收取的管理 费收入。5单位变动本钱：平均每一平方米管理面积消耗的变动本钱。6单位价格：每一平方米收取的管理费一一合同单价。需要说明的是，因为管理的工程情况不同，那么管理工程的合同单价也不可能 一样，所以在此计算的单位价格要通过合理科学的方法进

7、展计算。三、本量利关系的数学模型营业净利润二销售收入一总本钱=px(a+bx)1式=销售收入一变动资本一固定资本2式二单位价格X业务量单位变动本钱x业务量固定本钱=px bx a3式=单位价格单位变动本钱x业务量固定本钱=p bx a 4式p单位价格x业务量b单位变动本钱a固定本钱上述12 3 4式是本量利分析的数学模型，利用这些数模即可 确定保本点和盈利条件下的保本点。四、物业管理的保本点确定保本点是指能使企业到达保本状态的业务量的总称。即在该业务量水平上，企业收入与变动本钱之差刚好与固定本钱持平。 业务量超过保本点，企业便会有盈利； 相反，业务量略低于保本点，企业便会有亏损。因此，保本点确

8、实定是企业经营 平安程度和进展保利分析的根底。根据保本定义，当利润等于0时，企业到达保本。4式可以写成：0= p bx0 aX0企业保本业务量 yO企业保本销售额BEP企业保本点X0= a P b=固定本钱（单位价格单位变动资本）5 式yO=pxO6式市场经济条件下，由于物业管理的工程不同，每平方米收取的管理费亦不同，所 以对于物业管理公司来讲，保本图的制作是在管理费的平均单位计算出的结果后 完成的。横轴X0表示业务量，纵轴yO表示管理费收入和本钱。在图上绘出销售收入线和 总本钱线，假设两条直线相交，其交点即是保本点。当单位价格p大于单位变动本钱b时，销售收入线与总本钱线必有交点。某一物业管理

9、公司管理情况如下表：项目管理费单价p管理面积合同面积工程13015000工程21096000工程31534000工程42534000工程5108000合计187000假定根据历年变动资本和固定本钱总结出的经历值为13,000,000元、4,100,00丿元。M为管理工程的面积。单位平均价格 p= (P1m1+p2m2+p3m3+p4m4+p5m5)( m1+m2+m3+m4+m5)=(30 X 15000+10X 96000+15X 34000+25X 34000+10X 8000) (15000+96000+34000+34000+8000)=28500000 87000=15.24元/平方

10、米月单位平均变动本钱=历史本钱管理面积之和=13100000(187000X 12 个月)=5.83元/平方米月根据上例计算得出：p= 15.24元/平方米月b = 5.83元/平方米月将上述结果代入5式、6式得出：该物业管理公司的保本量和保本业务额。保本业务量 x0= a(p b) = 4100000(15.24 5.83) =435706.70 平方米X 435706.70 = 6640170.11元该物业公司在其它相关因素不变的条件下，假设要保本，其管理面积要到达，其管理费收入要到达6640170.11元。五、盈利条件下的量本利分析保本分析是比拟特殊的量本利分析，它以利润为零，企业不亏不

11、盈为前提条 件，然而，从企业开展的角度来看，企业作为市场经济环境中独立核算、自负盈 亏的经营者，不应该以保本作为根底，企业不仅要保本，还应该有盈利，否那么， 企业就无法开展，无法生存。实现目标利润的业务量，是指在单价和本钱水平既定的情况下，为确保事先确定的目标利润能够实现而应当到达的业务量 x1和销售额y1，其保利公式为：实现目标利润的业务量x1=固定本钱+目标利润单位价格单位变动本 钱=(a + TP)( p b ) 7式实现目标利润的业务额y1=单位价格X实现目标利润的业务量p x18式根据该物业公司的财务经营预算，公司确定的目标利润为500000元，将其代入7式8式，那么：实现目标利润的

12、业务量x1= (a + TP) (p b)=(4100000 + 500000)( 15.24 5.83) = 488841.66平方米实现目标利润的销售额=p X 488841.66 = 7449946.86元该物业管理公司假设要获得利润税前500000元，其业务量一定要到达管理面积，其销售额要到达7449946.86元。六、相关因素的变动对物业管理公司的本量利相关指标的影响1单位价格变动时单位价格在物业管理公司是合同价， 在管理合同期内应为不变常量，因此要求在 管理合同鉴定之前，应该根据市场情况，工程具体情况做分析，即单位平方米收 取的管理费应该是可以带来利润的价格。根据本量利分析的公式，

13、如果在管 理水平好的根底上单位价格定位调高， 企业经营状况向好的方向开展；而由于管 理原因单位价格降低时，情况刚好相反。2单位变动本钱变动时单位变动本钱上升时，会提高保本点和保利点，使企业经营状况向不利方向开展； 在管理面积和其它相关条件已定的情况下，降低变动总本钱，单位变动本钱也随之降低，本量利公式中的分母加大，物业管理公司的保本点和保利点降低， 对企业有利，这就是说，物业管理公司应该在不降低管理水平的条件下，尽量节约开支，压缩属变动本钱的材料消耗。3固定本钱单独变动时固定本钱的变动会改变保本点和保利点业务量计算公式的分子，显然，固定本钱的增加会使保本点和保利点提高，使企业向不利情况开展；所以企业在不降低管 理水平的条件下，尽量减少固定本钱对企业极为有利，因物业管理行业属于低投 人低产出、微利型的行业，正是由于它的利润率很低，所以，做为固定本钱主 体的管理公司总部应尽量减少开支， 培养一职多能的人才，降低固定本钱，从而 降低企业的保本点，为企业获利创造好的条件。4目标利润单独变动时目标利润的变动，只会影响保利点，但不会改