华怡苑开发运营方案

1、【】开发运营方案一、项目综述二、项目管理三、经济分析四、项目成功标尺及总经理承诺一、项目综述123综合指标地块1地块2地块3用地面积21119.920004503用地性质商住供电设施用地商业服务业容积率2.82.8商业比例10%10%合计27622.9规划要求本项目地块设计分住宅组团和写字楼组团，写字楼组团作为提升城市景观而打造，容积率适当提高，住宅组团容积率控制在住宅用地计算的2.8。项目综述计算容积率用地面积（）25398总建筑面积（）117997.14计算容积率总建筑面积（）92869.57其中住宅组团计容建筑面积（）住宅建筑面积（）42236.43沿街商铺建筑面积（）4550办公组团计

2、容建筑面积（）配套商业面积（）7679.76银行办公及营业厅面积（）6415.45商务办公面积（）30696.96不计容建筑面积（）25127.57地下室住宅部分地下室（）13792.43商业办公部分地下室（）11179.96容积率3.66总户数（户）324停车位地面停车（辆）65地下车库停车（辆）688项目综述住宅组团计算容积率用地面积（）16505计容建筑面积（）46786.43其中住宅建筑面积（）42236.43沿街商铺建筑面积（）4550地下车库建筑面积（）13792.43容积率2.8建筑密度32%总户数（户）324项目综述办公组团计算容积率用地面积（）8893计容建筑面积（）4608

3、3.14集中商业面积（）7679.76银行办公及营业厅面积（）6415.45写字楼面积（）30696.96银行部分地下停车库建筑面积（含辅助用房）（）3962.32商业、办公部分地下停车库建筑面积（）7217.64容积率5.18建筑密度38%项目综述项目综述分业态产品建筑面积（ ）套数/停车位住宅42236.43324住宅底商4550写字楼30696.96集中商业7679.76中行营业及办公面积6415.45地下车库住宅地下车库13792.43394 写字楼地下车库11179.96产品分配住宅住宅底商写字楼集中商业中行营业及办公部分停车库中源21025.512237.6830696.96767

4、9.766415.4520834.67供电局1840160华怡19370.922152.324137.72合计42236.43455030696.967679.766415.4524972.39项目综述定价方法：市场比较法（1）洋房价格预估- 5500元/ 项目所在片区目前销售均价在5000元/平方米左右。按市场正常走势考虑，到本项目一年后正式推出市场价格涨幅10%左右，则本项目洋房均价初步拟定为5500元/平方米。（2）商业价格预估-住宅底层街铺20000元/，集中商业三层均价12600元/ 结合华达新城一期商铺销售价格以及凯旋城商圈商铺二手价格与租金水平，预计项目商业租金水平在50-100

5、元/月平方米，其中7M层高沿街商业均价在20000元/平方米，集中商业售价一层均价18000元/平方米，二三层商铺均价按10000元/平方米核算，三层平均售价约为12600元/。（3）写字楼价格预估-7500元/ 目前可比性较强的为在售的中心一号以及已售完在使用的凯旋广场，中心一号目前销售均价在7000元/平方米，凯旋广场租金水平在50元/月平方米（带装修），综合预估待项目建成可售时期写字楼产品的销售均价在7500元/平方米。（4）车位价格预估-100000元/个 结合华达新城一期车位售价，本项目车位销售价预计为100000元/个，按35平米/个车位核算，则车位售价折算为2857元/平方米。销

6、售目标设定说明：住宅及住宅底商按销售率95%即达成销售目标，写字楼与集中商业按销售率90%即达成销售目标；住宅地下室按销售率50%即达成销售目标；写字楼负一层地下室作为中行租赁不纳入销售目标，负二层地下室作为写字楼配套也不纳入销售目标。产品分配表建筑面积售价（元/）销售额（万元）销售目标住宅21025.51550011564.03 10985.83 住宅底商2237.68200004475.36 4251.59 写字楼30696.96750023022.72 20720.45 集中商业7679.76126009676.50 8708.85 中行营业及办公部分6415.458100.00 810

7、0.00 停车库20834.6728572758.35 1379.18 合计6200054145.89 项目综述20142014年年销售目标：销售目标：1.61.6亿亿20162016年年5 5月前月前销售目标：销售目标：3.813.81亿亿总目标总目标5.415.41亿元亿元项目综述销售目标分解表2014年2015年2016年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度住宅20 60 60 8937 2188 临街商铺及写字楼裙楼商业8263 4411 2836 1418 写字楼6960 4320 4040 4200 3024 636 停车位650 885 685 590 合

8、计(万元）20 60 60 15897 14771 8451 7686 5327 1321 590 16037 36235 1911 项目综述项目综述货值最大化通过写字楼规划，增加项目容积率住宅楼栋对临路避让内街设置，增加临街面加大住宅低商层高，提高商铺使用价值产品的合理设置南北通透，避免北厅户型配比面向首置及首改写字楼平面分6个产权销售优化竖向设计，最大节约成本住宅做一层地下车库，写字楼做两层地下车库物业用房及公共洗手间的设置项目综述二、项目管理团队建设项目目标管理工程管控成本管控营销管控2.1团队建设 地产事业线组织架构及人员配置备注：拟建自身营销团队（自主销售），则需按以上人员配置扩充营

9、销队伍。项目管理团队建设2.2项目管理目标项目管理目标项目管理目标管控1、开发周期目标 工程目标：“华怡苑”开发项目的动工日期为2013年10月1日，项目房产入伙日期为 2015年 11月1日，总工期为25个月。 销售目标：首次开盘起算8个月内完成总目标销售额的50%，即28473万元（不含地下车库），开盘后起算的19个月内完成可售总目标销售的95%，即54100万元（不含部分地下车库）。2、利润目标项目销售总额62023万元，总开发成本43072万元，项目的毛利润为18951万元，净利润总额为17524万元（保底值17500万元）。3、成本、费用目标项目的开发成本33550万元之内（目标成本

10、）。项目管理目标管控成本目标统计表项目管理目标管控序号项目单价(元)面积（）总投资(万元)开发建设总投资3640 11834143072.62 1开发成本3640 11834133549.98 1.1土地成本1086 276233000.00 1.2开发前期准备费170 1183412012.86 1.3主体建筑工程费2002 11834123691.32 1.4配套工程费251 1183412967.63 1.5园林环境费77 118341913.83 1.6配套设施费42 118341501.76 1.7开发间接费39 118341462.59 2开发期间费805 1183419522.6

11、3 2.1管理费用69 118341810.75 2.2财务费用226 1183412676.51 2.3销售费用79 118341930.39 2.4开发期间税费431 1183415104.98 2.3工程管控工程排期工程管理重难点交房管控点工程排期：标段总建筑面积样板区项目开工开盘竣工备案交房开工开放标段（写字楼区）58071.52014.7.1（土建）2014.10.30（精装）2014.11.152013.10.12014.11.152015.10.302015.11.01标段（住宅区）60301.122014.5.15（土建）2014.9.20（精装）2014.9.252013.1

12、0.12014.9.252015.10.302015.11.01标段基础施工至0主体封顶外脚手架拆除标段（写字楼区）2014.4.302014.11.052015.6.30标段（住宅区）2014.4.302014.10.302015.5.30附件（工程计划表）附件（工程计划表）项目管理工程管控住宅工程排期：工程管控重难点2014.09.25前取得预售许可证样板房完工2014.09.250以下结构工程完工2014.04.302013.10.1项目开工2014.10.30住宅封顶外脚手架拆除2015.05.302015.09.30园建及配套工程完工住宅验收及竣工备案完成2015.10.302015

13、.11.01住宅交房2014.10.30取得预售许可证0以下结构工程完工2014.4.30项目开工2013.10.12015.01.01中行部分装修进场写字楼封顶2014.11.052015.2.10外脚手架拆除2015.11.01写字楼交房2015.06.30外脚手架拆除2015.09.30园建及配套工程完工中行部分装修完工2015.07. 30写字楼验收及竣工备案完成 2015.10. 30写字楼工程排期：项目管理工程管控样板房完工2014.10.30工程管理目标质量目标：河源市优质结构工程安全生产文明施工目标：市级文明工地户均报事率1.5条一次性交房成功率95%项目管理工程管控工程管理项

14、目工程计划管理项目工程技术管理项目工程质量管理项目工程成品保护管理项目工程文明施工管理项目工程文控管理项目工程总结管理项目管理工程管控常见质量通病项目管理工程管控本项目质量点地下室返潮管井及管道周边渗水伸缩缝渗水外立面成品保护室内成品保护细部节点质量控制 在常见建筑质量通病的问题处理上，借鉴品牌地产企业（万科、中海）的做法与经验，采用以下方式进行前期检验，预防通病：三层（或标准层）会审：所有砌体、管道都模拟安装，出现问题立即变更、整改。建筑通病的防治：l外墙100%试水；l管根100%试水；l卫生间天面100%试水；l外窗渗水的防治等；项目管理工程管控2.4成本管控项目管理成本管控一、根据项目

15、成本测算设定目标成本一级目标成本前期策划阶段二级目标成本方案设计阶段（现阶段）三级目标成本初步设计阶段四级目标成本施工图设计阶段二、成本管控目标1、不突破目标成本；2、单项工程结算价超合同总价比例控制在3%5%内（材料价格变动除外）；三、动态成本管理设置成本预警线，动态成本增加时提前预警。项目管理成本管控项目启动版目标成本测算 项目管理成本管控专业工程师力所能及地协助完成零星工程的工程量计算，造价人员复核、套价。导入金蝶EAS成本管理系统，对目标成本进行管控，动态成本实行实时监测。合同管理：所有合同签订需附上合同清单、材料规格品牌、施工图纸，作为日后工程合同结算依据。3.事后控制要点：审核签证

16、资料的完整性、时效性合同图纸、竣工图的完整性施工合同范围、保修期限工程收尾阶段建筑垃圾清运及后期维修费用的责任划分。项目管理成本管控2.5营销管控团队组建及分析营销目标及节点规划项目管理成本管控 1、营销部组织架构总经理高级策划师1名销售经理1名销售代表8名客服2名文员1名营销策划经理项目管理营销管控营销策划总监备注：设置岗位晋升机制，在营销部经理上级设置营销总监岗位做为营销部人员提升的职位空间。 2、营销团队基本工资与提成统计表 备注说明：1、将华怡苑与华达新城二期整体考虑，其总销售额为16.4亿元，按代理费1.2%计则总佣金为1968万元。2、根据项目营销周期共5年时间，本项目营销团队14

17、人，基本工资总支出约366.0万元，提成总额为752.6万元，总增加费用约为962.6万元。与代理费1968万元对比，可节省成本开支约1005.4万元。3、华怡苑营销周期：2013年10月2016年5月，二期：2014年7月2017年10月,标准周期4年，整体预留一年清尾，营销周期以5年核算。项目管理营销管控岗位工资提成月工资（元）职位数量（个）月工资合计（元）预计销售月份预计工资合计（元）预计销售额（元）提成标准（）预计提成（元）自建营销团队增加费用营销策划总监1300018000（分5档，幅度1000元/档）11500060个月90000016360335000.3490810.05490

18、810.05营销策划经理900013000（分4档，幅度1000元/档）1110006600000.3490810.05490810.05销售经理55008700（分4档，幅度800元/档）160003600000.4654413.41014413.4高级策划师45007000（分5档，幅度500元/档）150003000000.1163603.35463603.35客服专员30004500（分5档，幅度300元/档）133001980000198000客服25004000（分5档，幅度300元/档）128001680000168000按揭办证员25004000（分5档，幅度300元/档）13

19、1001860000186000销售文员16002600（分5档，幅度200元/档）120001200000120000销售代表15002000（分5档，幅度100元/档）812800768000232720674040067地产营销团队奖1.52454050.252454050.25合计166100036600007525754.19625754.1从信息传递的角度，由于采用自销模式，项目开发产品直接转到消费顾客手中，而不经由中介，因此我们直接面向顾客，公司可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏；从销售成本控制的角度，首先销售佣金将得到大大的节省，且由于采用了自销模式,

20、销售过程中发生的费用也就完全由自身来控制，高效从严的营销费用支出也将降低相应的开发成本；从渠道控制的角度，由自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制，组建这样一个销售队伍既可以使这部分利润不致外流，更重要的是，还可以借此锻炼培养一支自己的销售队伍，为公司今后项目的开发提供保证。结论：无论从项目开发长期性考虑还是从开发成本的有效控制方面考虑，自建营销团队都具有较好的实施优势、较好的可操作性。项目管理营销管控目标规划20142014年年销售目标：销售目标：1.61.6亿亿20162016年年5 5月前月前销售目标：销售目标：3.813.81亿亿总目标总目标5.415.41亿元亿元项

21、目管理营销管控营销节点规划写字楼开盘住宅开盘2014.1.12014.1.1前前20142014年年9 9月月2525日日1111月月1515日日20152015年年1 1月月1 1日日2016.2016.年年5.305.30住宅底商及集中商业开盘项目信息发布，开始蓄客:围墙、户外、路旗定稿、上画，网络及报广软文炒作启动2014.1.152014.1.152014年1月15日写字楼及商业部分主力商家招商启动2014.9.242014.9.24示范区、样板房达到展示条件住宅示范区及样板房开放，住宅首批单位开盘写字楼广场及看楼通道达到展示条件商业广场示范区、街铺商业氛围包装达到展示条件启动招商项目

22、整体销售率完成90%以上项目管理营销管控营销周期规划住宅销售周期5个月完成95%以上销售率写字楼销售周期18个月完成90%以上销售率商铺销售周期13个月完成90%以上销售率整体销售周期为19个月 时间 房产 2014年2015年2016年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月住宅写字楼商业项目管理营销管控三、经济分析项目启动版（二级）目标成本财务经济分析华怡分配房产回购测算经济分析项目二级目标成本测算 经济分析 由分析而言，本项目为合作开发，剔除分配后房产面积（抵做土地费用）。开发成本为33550万元，开发期间费用为9522万元，开发总投资

23、为43072万元。开发期为2.5年，实现预估销售收入62023.95万元，利润总额为18951万元，所得税税后利润为17524万元，税后投资利润率为28.25%。经济分析损益表利润分配表序号项目计算依据合计1销售收入62023.95 2项目总投资43072.62 2.1开发成本33549.98 2.2开发期间费用包括利息9522.63 3所得税前利润额（1-2）18951.33 4所得税(3)*2.5%代征1426.88 5税后利润(3)-(4)17524.45 所得税后投资利润率=(5)/(1)28.25%所得税前投资利润率=(3)/(1)30.55%贷款、不带资（银行封闭贷款1.5亿元）公

24、司注入启动金3500万现金流回正时间：2014年11月内部收益率IRR（年度）=76.0%经济分析项目启动资金：3000万元施工单位保证金：1000万元现金流回正时间：2014年11月内部收益率IRR（年度）=130.5%经济分析由以上经济分析可见：一、贷款、不带资IRR=76.0%二、不贷款、带资IRR=130.5%结论：1、带资开发项目与取得银行贷款相比能获得更高的内部收益率； 2、采用带资开发项目可将获得的银行贷款做为公司自有资金进行其它项目的操作。经济分析测算结论：若按以上价格对华怡分配房产进行回购，实现项目的整体统筹销售，则预计能增加额外利润1966万元。经济分析华怡苑分配房产回收价格财务费用（回购费用计1年7%财务成本）销售价格税费盈利（万元）面积（）单价（元/）总价（万元）单价（元/）总价（万元）税率税额（万元）分配住宅19370.99 42008136 570 550010654 10.72%1142 807 分配商业2152.33 120002583 181 200004305 11.72%505 1037 分配车位3000.00 2000600 42 2857857 10.72%92 123 合计