同修会演讲PPT(城市更新变革)对外

1、同修会第五期2016年上海存量土地获取路径及物流地产研究中国房地产数据研究院2016.5.6何去何从？上海、北京等中国的特大型核心城市，在这个土地越来越稀缺的城市，如何能够获得非招拍挂土地是当前所有开发商所思考的问题，近年来面粉贵于面包的案例比比皆是，如何能够降低土地获得利润保证是每个开发企业要研究的课题同时在中国物流地产这个市场中，外资家族占绝对主导地位。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，普洛斯遥遥领先。那么我们如何在中国物流地产领域这块获得新的思路及物流地产在之后的发展趋势？以上将是我们本期第五次同修会研讨主题，我

2、们对于上海的土地经过多年的研究，对如何获得低效非招拍挂土地进行路径和实操分析，同时结合物流地产前瞻性剥析希望能够给予开发商有新的思路和解决方案政策回顾4月8日刚刚出台的本市盘活存量工业用地的实施办法沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是以关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见201414号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）沪府办201425号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义

3、首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络：备注：目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中，104区块是指全市现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！关于本次22号文的全面解读一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。对于原土地权利人：由

4、下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。对于新拿地企业：主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可

5、以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。关于本次22号文的全面解读二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在：三，22号文的影响对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力对原土地权利人：虽然文件提供了种转型方式，但除了收储外，其他种方式

6、的实现均非易事上海土地利用现状及问题上海建设用地总规模已超过陆域面积的40%；(总量偏高)工矿仓储用地总规模达到844 平方公里，占建设用地比重为27%；2013年交通运输用地、居住用地占建设用地比重分别为14%、35%；(结构不合理)2012年上海市农村宅基地面积达424平方公里，占全市住宅用地总量的40%，占农村集体建设用地的比重高达51.5%(只有10%的农村人口)。国土资源管理的三种新常态新常态一：适应经济规律，坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线，确保国家粮食安全。通过实施严格耕地保护制度，倒逼城镇化建设转型发展。严格执行增减挂钩制度、占补平衡。新常态二：适应自然规律，坚持最严

7、格节约集约用地制度，转变土地利用方式，确保新型城镇化和新农村建设健康发展。城市建设用地最能体现节约集约，要按照“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效益”的要求，发挥用途管制对城镇发展空间和建设用地边界的管控作用，在存量上多做文章，在制度、标准、监管上多下功夫，真正以土地利用方式转变助推城镇化。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。新常态三：慎重稳妥地开展土地制度改革，在改革中维护好广大群众的土地权益。上海市各类建设用地比例上海市工业用地供应所占比重走势图企业生存时间与土地出让年限的不匹配u1995年进入的企业，存活率只有34%u2000年进入的企业，存活率为51%u

8、规模以上工业企业的平均存活时间为10年u行业之间的差异并不大企业存活周期上海的土地新政2014年5月6日上海召开第六次规划土地工作会议，韩正书记明确提出了“上海规划建设用地规模要实现负增长”，杨雄市长要求必须“通过土地利用方式转变来倒逼城市转型发展”，这标志着上海进入了更加注重品质和活力的“逆生长”发展模式。为全面落实“创新驱动发展、经济转型升级”战略，坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度，2014年上海市委、市政府提出了建设用地“负增长”、“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”和“土地全生命周期管理”的土地政策。总量锁定：到2020年全市规划建设用地“负增长”目标为4

9、1平方公里，全市建设用地总量从原来的3226平方公里调减到3185平方公里。2014年年末全市现状建设用地总量达到3124平方公里，剩余增量空间仅61平方公里（即2015-2020年平均增量空间不足11平方公里）。2014年14号文上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知：“五量调控”的土地管理新增土地的全生命周期管理关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）（沪府办201530号）p从全市来看，土地出让年限从50年调整为20年后，土地出让价格基本没有变化。p一些重点产业园区，针对高新产业项目，通过“三委两局”高新项目认定以后，还可以给50年土地使用年限存量

10、工业用地转型关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）（沪府办201425号）存量土地1：转型(104+195)主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发的实施路径。 对于划定的整体转型区域，经区县政府批准，可通过存量补地价方式实施统一整体转型开发或分期整体转型开发。整体转型区域内权利人分散的，可以通过商议的方式组成联合开发体。 对于未划入整体转型区域的零星工业用地，规划为居住用地的，必须通过收储后公开出让；规划为其他经营性用途的，对纳入旧区改造范围内的，必须通过征收后整体实施；对于不属于以上两类，且周边已无规划开发建设用地的，可以经区县政府批准后，通过存量补地价方式实施自行开发。关

11、于转型的要求采取存量补地价方式进行开发的，对于规划为研发总部类用地的，“104”工业区块可以转为产业项目类和通用类两种类别，其中产业项目类以自用为主，通用类应持有70%以上物业产权，其余部分可以分割转让；“195”区域以产业项目类自用为主，主要是避免造成对商办用地市场的冲击，如有分割转让需要，可以转为商办类用地。对于转为商务办公用地的，整体转型区域内的开发单位须持有50%以上的物业产权自用，零星工业用地的开发单位须持有60%以上。转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。土地价款补缴方式和要求 研发总部类用地的市场评估地价，对于产业项目类的，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途

12、基准地价的150%，外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县和相关管委会研究，按照上述标准确定最低价的适用标准； 对于通用类的研发总部类用地，市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%； 商务办公等经营性用途的市场评估地价不得低于相同地段同用途的基准地价。相关案例单一主体的整体转型：上港十四区位于宝山区牡丹江路东侧、宝钢护厂河南侧、长江西侧、上港集团北侧。国有工业用地，土地总面积54.75公顷，涉及12家权属单位及部分城市公地，权属主体相对集中，90%以上由上港集团持有。确定约40%作为绿地建设，60%用于建

13、设用地开发。联合主体的整体转型：虹桥机场东片区(T1航站楼)东片区主要涉及5家单位：民航华东管理局、民航华东空中交通管理局、上海机场、东方航空和中航油。5家单位的土地性质各不相同，土地权属犬牙交错，难以直接按照现状用地范围按存量补地价方式开发。存量土地2：低效建设用地的减量化198区域占全市工业用地比重接近1/4，但工业总产值占比不到10%，产出效率偏低，且布局分散能耗偏高、环保问题和外来低端就业问题突出。建立“一地一档”制度。规划：减量化每年6-7平方公里，3年减量化20平方公里，到2020年减量化40-50平方公里。郊野公园建设政策叠加和聚焦，成片推进减量化推进低效用地减量化的有关政策 完

14、善增减挂钩政策； 建立集体经济组织和农民的长效增收机制：“拆三还一”，以“有条件建设区”增加农民的造血机制； 加大财政政策支持力度； 加大产业结构调整政策支持力度； 加大环保政策支持力度； 加大规土政策支持力度。存量土地3：郊野公园建设根据郊野公园布局选址和试点基地概念规划，在郊区初步选址21个郊野公园，总用地面积约400平方公里。选址原则如下：聚焦自然资源较好且具有一定规模的地区；聚焦对生态功能有影响的重要节点地区；优先选择毗邻新城和大型居住社区的地区；1.优先选择交通条件较好的地区。首批试点的7个郊野公园为嘉北郊野公园、浦江郊野公园、青西郊野公园、松南郊野公园、长兴岛郊野公园、廊下郊野公园

15、和广富林郊野公园，规划总面积约130平方公里，其中正在实施的一期面积约50平方公里。存量土地5：城市更新上海市城市更新实施办法（沪府发201520号）主要政策现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的，可以采取存量补地价的方式。城市更新项目的土地使用条件应当根据经批准的控制性详细规划确定。城市更新的风貌保护项目，参照旧区改造的相关规定，享受房屋征收、财税扶持等优惠政策。城市更新困难重重虹镇老街：瑞安房地产上海24个城市更新试点(1)区县序号项目名称类型徐汇区1徐家汇六百增加社区广场空间黄浦区（2）2160街坊风貌保护性改造项目加强风貌保护3太平桥地区123、124、132地

16、块完善城市功能静安区（4）4南京西路沿线公共开放空间体系（锦沧文华酒店、静安寺航站楼） 增加社区广场空间5东八块（东斯文里）加强风貌保护6曹家渡地区（曹家渡慢行空间体系、开开大厦及金采广场）完善慢行系统7静江建材市场改造完善城市功能长宁区（4）8长宁安馨第三敬老院强化社区服务9电子学校地块项目强化社区服务10长宁区工人文化宫门前广场改造增加社区广场空间11安化路宣化路沿线居民楼入口改造增加社区广场空间上海24个城市更新试点(2)区县序号项目名称类型普陀区（2）12沪西工人文化宫地块改善社区生态环境13曹杨新村增加社区广场空间闸北区（3）14不夜城及火车站地区完善城市功能15四行仓库周边地区增加

17、社区广场空间16闸北广场周边地区强化社区服务虹口区（2）17大柏树邯郸路沿线完善城市功能18四川北路绿地周边地区（四川北路风貌区）改善社区生态环境杨浦区（3）19控江路商业街更新改造强化社区服务20环同济知识经济圈更新改造完善城市功能21长城饭店更新改造增加社区广场空间浦东新区22八佰伴地区增加社区广场空间宝山区23泗塘共康社区公共活动中心更新强化社区服务闵行区24莘闵大酒店完善城市功能对企业的影响对未来上海房地产市场的影响 总量建设用地的“负增长”将成为上海住房价格的支撑 198低效建设用地的减量化、195工业用地转型或再开发、老旧城区改造将成为房地产土地供给的主要渠道，但进度可能并不乐观（

18、增加路径解决） 宝山、闵行、浦东将成为房地产投资的主要区域 郊野公园的发展会充满想象空间 开发商要在棕色土地开发中进行积极探索（看桃浦模式）如何思考，又该如何解决？哪里是机会，如何把握机会，在这个充满各种艰辛的时代，在一线城市抢占一席之地？1非招拍挂拿地模式及拿地机会研究1.城中村 2.非建制镇 3.低效工业用地4.国企红利5.棕色用地6.郊野公园2综合解决方案3合作拿地研究解决思路上海市长提出“1+3+8”政策加快推进城中村改造1 1即一个目标，於2015年前启动35个城中村地块改造，2014年先启动11个。3 3指拆除改造三种方式三种方式，包括区政府负责征收，进行土地收储区政府负责征收，进

19、行土地收储；由农村集体经济组织自行改造，或引入农村集体经济组织自行改造，或引入合作方共同改造合作方共同改造；依托公益性项目建设改造公益性项目建设改造。8 8则指八方面配套政策“1+3+8” 政策为上海推进城中村改造打开了广阔空间，为开发商介入上海城中村改造提供了政策支持。改造的基本原则政府引导、村民自愿、社会参与、市场运作等形式开展城中村改造政府引导、村民自愿、社会参与、市场运作等形式开展城中村改造基本原则基本原则：1、政府主导、区镇为主。区、镇政府区、镇政府是是城中村改造的责任主体责任主体。2、规划引导、分类指导。3、以人为本、尊重民意。4、统筹兼顾，综合平衡。城中村改造以自我平衡为主自我平

20、衡为主，对部分成本收益无法平衡的地块无法平衡的地块，适当给予政给予政策支持策支持。三种改造方式 各有关区政府通过土地储备方式（市级土地储备机构不参与），区政府通过土地储备方式（市级土地储备机构不参与），对城中村地块实施土地征收、补偿安置和必要的基础设施建设，形成“ “净地净地” ”后，公开招标、拍卖、挂牌出让后，公开招标、拍卖、挂牌出让。采取土地储备方式 以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。由集体经济组织或合作单位自筹资金自筹资金改造开发。采取农村集体经济组织改造方式 通过组织实施公益性项目建设，对地块进行改造采取公益

21、性项目建设方式八方面配套政策1、为充分调动村民积极性，“”城中村地块改造在征求村民意愿、大部分村民同意的情况下，方可实施改造；2、城中村改造地块由农村集体经济组织开发建设，或引入合作单位开发建设的农村集体经济组织开发建设，或引入合作单位开发建设的，经营性土地形成经营性土地形成“ “净地净地” ”后，可采取后，可采取定向挂牌方定向挂牌方式式出让出让；3、在符合城乡规划和土地利用规划的前提下，可对“城中村”改造地块建设规划指标给予适当支持建设规划指标给予适当支持。4、对市有关部门认定的城中村改造地块，涉及经营性土地出让的，市、区政府取得土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统

22、筹安排，用于城中村地块改造和基础设施建设等。5、鼓励金融机构创新金融产品创新金融产品。改善金融服务，加大信贷支持力度。6、地块改造涉及征地房屋补偿安置的，按照上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定等执行。实施土地储备时，开展实施土地储备时，开展征地征地留用资产留用资产试点试点。7、积极推进农村集体经济组织产权制度改革推进农村集体经济组织产权制度改革，对城中村中的集体经济组织，通过清产核资、成员界定和农龄计算等，将集体资产股份量化给每个成员，组建社区经济合作社、社区股份合作社、有限责任公司社区经济合作社、社区股份合作社、有限责任公司等不同形式的新集体经济组织，完善内部收益分配机制，形成成员增收的长效

23、机制。8、地块改造涉及征地的，对被征地人员按照上海市被征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法及相关规定，落实社会保障；对符合“就业困难人员”标准的，提供有关就业援助政策和服务；鼓励被征地人员参加职业技能培训，按照规定给予培训补贴；加强社区建设和管理，完成从农村管理到城市社区管理对接，提供各类公共服务。加强规划和计划管理研究制定制定2014-20172014-2017年城中村地块改造规划和年度实施计划年城中村地块改造规划和年度实施计划，报市建设管理委。对列入改造计划的城中村地块，制定每个城中村地块改造实施方案，形成“ “一地块一方案一地块一方案” ”后组织实施。在试点阶段，城中村地块

24、改造方案报送市建设管理委试点阶段，城中村地块改造方案报送市建设管理委，市建设管理委会同市、区有关部门对实施计划、征地安置、开发建设、支持政策、投入成本等进行指导和确认。不同模式的相同之处改造目标改造目标将处于过渡状态的城中村改造成为现代城市社区，使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边建成将处于过渡状态的城中村改造成为现代城市社区，使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边建成区一致。区一致。提高土地利用效率，盘活存量用地。提高土地利用效率，盘活存量用地。土地权属变更土地权属变更农村集体土地性质都变更为国有土地。但在具体做法上有一些区别：农村集体土地性质都变更为国有土地。但在具体做法上有一些区别：杭

25、州市将集体农用地由政府统一收购储备；杭州市将集体农用地由政府统一收购储备；广州市将原集体农用地转为国有农用地由原承包经营人继续承包经营广州市将原集体农用地转为国有农用地由原承包经营人继续承包经营) )；原有集体非农建设用地由原使用者继续使用或由房地产商改造后一部分用于回迁、一部分建造商品原有集体非农建设用地由原使用者继续使用或由房地产商改造后一部分用于回迁、一部分建造商品房出售；房出售；根据土地用途不同一般为根据土地用途不同一般为40704070年年( (如深圳市如深圳市) )管理体制变更管理体制变更原有居民户籍“农转非”，享有当地城市居民的社会保障和社会福利，享有当地城市居民相同的教育、就业

26、待遇；撤消原村委会建制、建立城市社区居委会或街道办事处(较大城中村)不同模式的不同之处政府作用政府作用大部分地区的政府起着决策引导、制定改造规划和出台改造优惠政策的作用，也有少数地区政府自身直接进行城中村改造大部分地区的政府起着决策引导、制定改造规划和出台改造优惠政策的作用，也有少数地区政府自身直接进行城中村改造( (如杭如杭州市州市) )。改造主体改造主体少数地区政府直接作为城中村改造的实施主体少数地区政府直接作为城中村改造的实施主体( (如杭州市如杭州市) )；部分地区完全由房地产商作为城中村改造主体部分地区完全由房地产商作为城中村改造主体 ( (如珠海市如珠海市) )；有些地方采取城中村

27、自行改造模式，不允许房地产商介入城中村改造开发有些地方采取城中村自行改造模式，不允许房地产商介入城中村改造开发( (如广州市如广州市) )；有些地方采取可以由房地产商、城中村集体以及以上二者结合改造城中村的模式，改造主体多元化有些地方采取可以由房地产商、城中村集体以及以上二者结合改造城中村的模式，改造主体多元化改造形式改造形式部分地区采取彻底重建彻底重建的形式(如珠海市)；也有部分地区采取彻底重建、局部拆建、综合整治三种方式并存彻底重建、局部拆建、综合整治三种方式并存的模式(如深圳市)拆迁方式拆迁方式政府负责改造，政府组织具体拆迁政府组织具体拆迁(如杭州市)；政府通过招标方式将任务外包给专业化

28、的拆迁公司专业化的拆迁公司，政府负责处理拆迁中的各种问题，拆迁后的净地通过招拍挂方式出让给房地产公司建设安置房和商品房(如三亚市)；通过协议方式或招拍挂方式交由房地产公司承担，房地产公司负责城中村拆迁房地产公司负责城中村拆迁，政府负责处理改造中的各种问题(大部分地区)。补偿方式补偿方式政府直接改造，根据住户原有面积市场估价直接补偿一定面积直接补偿一定面积住房(如杭州市);不制订统一的补偿标准,实行一村一策一村一策，由各改造项目自行确定本项目的补偿标准(如广州市)；全市制订统一的补偿政策,实行实物补偿和货币补偿相结合实物补偿和货币补偿相结合的方式(其中部分地区规定在每户认定的合法面积内若干平方米

29、以内实行实物补偿方式，超出部分实行货币补偿方式集体经济组织存续集体经济组织存续各地一般都鼓励原有集体经济组织改制后继续存在。主要有改为股份制企业改为股份制企业(如广州)和改为股份合作制企业股份合作制企业(如深圳)两种。也有少数集体经济薄弱、群众没有要求的城中村没有保留原集体经济(如武汉) 。企业介入城中村改造的基本框架三种改造方式 各有关区政府通过土地储备方式（市级土地储备机构不参与），对城中村地块实施土地征收、补偿安置和必要的基础设施建设，形成“净地”后，公开招标、拍卖、挂牌出让。采取土地储备方式 以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。由集体经济组织或合作单位自筹资金改造

30、开发。采取农村集体经济组织改造方式 通过组织实施公益性项目建设，对地块进行改造采取公益性项目建设方式净地净地土地储备中心土地储备中心土地收储土地收储一级开发一级开发补偿安置补偿安置招拍挂招拍挂企业介入的基本框架思考：捆绑拆迁安置公开出让以第一种改造方式为介入点（以第一种改造方式为介入点（采取土地储备方式），设计操作框架。），设计操作框架。企业企业开发房地产物业开发房地产物业城中村改造城中村改造村集体村集体开发利润开发利润融资融资国有国有开发房地产物业开发房地产物业企业企业 %村委村委 %利润分成利润分成城中村改造城中村改造项目公司项目公司方案报批方案报批招拍挂招拍挂村集体村集体企业企业 %村委

31、村委 %回迁安置回迁安置集体物业集体物业企业介入的基本框架思考：捆绑拆迁安置公开出让以第二种改造方式为介入点（农村集体经济组织改造方式），设计操作框架。以第二种改造方式为介入点（农村集体经济组织改造方式），设计操作框架。国有国有开发房地产物业开发房地产物业企业企业 %村委村委 %利润分成利润分成城中村改造城中村改造村属公司村属公司方案报批方案报批协议出让协议出让村集体村集体回迁安置回迁安置集体物业集体物业股权交易股权交易合作开发合作开发土地交易土地交易企业介入的基本框架思考：协议出让以第二种改造方式为介入点（农村集体经济组织改造方式），设计操作框架。以第二种改造方式为介入点（农村集体经济组织改

32、造方式），设计操作框架。43两种出让方式的比较v公开出让：公开出让：1 1、有利直接获得融资地块的土地使用权；、有利直接获得融资地块的土地使用权；2 2、该种方式须经过公开招拍挂的程序，因此不能排除其他发展商参与，存在一定风险；、该种方式须经过公开招拍挂的程序，因此不能排除其他发展商参与，存在一定风险；3 3、需严格按照公开出让的要求签订出让合同，在规定的时间缴交齐土地出让金，对资金要求有一定压力；、需严格按照公开出让的要求签订出让合同，在规定的时间缴交齐土地出让金，对资金要求有一定压力；v协议出让：协议出让：1 1、融资地块的土地使用权是出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下，如要取得

33、该土地使用权，还需进行股权、融资地块的土地使用权是出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下，如要取得该土地使用权，还需进行股权交易、合作开发或者土地交易三种方式来获取土地使用权；交易、合作开发或者土地交易三种方式来获取土地使用权；奉贤区金汇镇2街坊10/1丘地块收储收入2016年10月，政府将对由被收购公司持有的奉贤区金汇镇2街坊10/1丘地块进行土地性质调整并开展相关收储评价工作。相关收储补偿价明细如下：236亩工业土地价值：3.18亿元（135万元/亩）；农转工建设用地补偿：4.72亿元（200万元/亩）大浦星市场房屋拆除补偿：3.75亿元（2500元/平，总计15万平）；大浦星市场地

34、下管道及配套拆除补偿：8000万元商业商户拆迁补偿：2.1亿元（15万/户，总计1400户）；未列入补偿金额：预计市场拆除租金收入补偿4000万元以上均为企业保守估计，预计收储补偿价总计：14.55亿元，并且该笔收入为免税收入。2、政府拍卖价差额奖励收入按现行的政策，政府先将该土地评估后收储，再将土地推向二级市场公开拍卖，拍卖价格减去收储价格的差额的30%，奖励给原有的土地持有者。目前，标的公司已与某房地产开发有限公司，签订了合作协议，约定将以每平米11000元楼面价（含出让金），投标托底开发。该地块现行容积率2，可建地上建筑面积约290000方。总托底价格住宅部分约22亿元。预计获得奖励为：

35、（22-14.55）*30%=2.235亿元税后现金流为：1.68亿元（所得税税率25%）政府收储流程及相关价格：对不同区块，上海市有不同的转型升级要求：以升级为导向，重点发展战略性新兴产业战略性新兴产业和先进制造业和先进制造业，实施高端发展以转型为导向，重点发展与新城建设相融合、与产业链相配套的生产性服务业生产性服务业是以复垦为导向，重点实施生态修复和整生态修复和整理复垦理复垦。（将彻底不再是工业用地）104104区块区块195195区域区域198198区域区域资料来源：上海市工业区转型升级三年行动计划（2013-2015年）重点实施工业区转型升级“四大工程”资料来源：上海市工业区转型升级三

36、年行动计划（2013-2015年）升级工程以推进国家级、市级工业区国家级、市级工业区高端升级高端升级、加快发展为核心，推进一批具有良好产业发展基础、优质产业投资环境、较高产业发展能级、较大产业发展空间的优势园区实施高优势园区实施高端发展端发展。改造工程以推进中心城区及城市拓展区内中心城区及城市拓展区内的老工业基地更新、改造、再生老工业基地更新、改造、再生为核心，以宝钢、高宝钢、高桥石化、桃浦、吴淞、吴泾等老工业基地转型升级为重点桥石化、桃浦、吴淞、吴泾等老工业基地转型升级为重点，推进战略性新兴产业、生战略性新兴产业、生产性服务业、创意产业产性服务业、创意产业与城市功能的融合发展。转型工程以沿外

37、环线外环线周边城乡结合部及郊区新城城乡结合部及郊区新城周边区域为核心，以该区域104区块和195区域转型升级为重点，根据地区发展战略和功能定位，积极推进该区域该区域104104区块转型升级区块转型升级、195195区域现状工业用地向生产性服务业及城市生活功能转变区域现状工业用地向生产性服务业及城市生活功能转变联动工程以近郊城乡结合部或新城周边区域近郊城乡结合部或新城周边区域由乡镇乡镇管理的工业区转型升级试点工业区转型升级试点为核心，以推动推动国家级市级开发区与乡镇工业区联动发展国家级市级开发区与乡镇工业区联动发展为重点，发挥区县乡镇积极性，实施政策聚焦，市与区县合力、共同推进乡镇工业区转型升级

38、，提升整体形象、功能和效益。按照“三环一带”的市域空间，分类布局重点产业沿外环区域沿外环区域：依托上海城市化发展，以及虹桥商务区、上海国际旅游度假区等重点功能性区域发展，推动沿外推动沿外环区域宝钢、高桥石化、桃浦、吴淞环区域宝钢、高桥石化、桃浦、吴淞、吴泾等老工业基地更新改造、吴泾等老工业基地更新改造，推动城郊结合部乡镇工业区转型升级。沿江临海产业发展带沿江临海产业发展带：推进杭州杭州湾北岸湾北岸先进制造业集聚带建设。依托宝山-崇明（长兴）-浦东-奉贤-金山沿江、临海的资源优势，重点发展精品钢材、石油及精细化工、新材料、装备、航空、船舶和海洋工程装备等产业中心城区域中心城区域：加快内中环地区内

39、中环地区的产业结构调整和转型升级，着力发展具有国际竞争力的战略性新战略性新兴产业、高端生产性服务业和高兴产业、高端生产性服务业和高附加值的创意产业附加值的创意产业。郊环区域郊环区域：建设具有国际竞争力的战略性新兴产业和先进制造业基地，推动推动“ “嘉青松产业发展带嘉青松产业发展带” ”成为上海与长三角地区产业联动发展的先导区和主战场，推动郊区新城“产城融合”发展资料来源：上海市工业区转型升级三年行动计划（2013-2015年）向生产性服务业、创意产业等转型改造的重点区域143251宝钢2吴淞3高桥石化4桃浦5吴泾外环周边195区域上海工业用地盘活的两种方式：区县政府区县政府划定整体转型区域划定

40、整体转型区域方式一：整体转型方式一：整体转型区域内土地权利人分散土地权利人分散的，以区县政府主导、区县政府主导、原土地权利人联合开原土地权利人联合开发发资料来源：资料来源：关于本市盘活存量工业用地的实施办法关于本市盘活存量工业用地的实施办法( (试行试行) )原土地权利人不得不得单独实施单独实施开发开发区县政府主导、原土政府主导、原土地权利人为主体地权利人为主体进行开发重要特定区域重要特定区域收储后公开出让收储后公开出让区县政府指导下，编制区域整体转型开发方案补地价后补地价后，整体转型开发转为研发：转为研发：容积率最高为4.0，持有持有70%70%以上以上转为商务办公：转为商务办公：持有持有5

41、0%50%以上以上获得收储补偿外，可获取获得收储补偿外，可获取部分土地出让增值收益部分土地出让增值收益转为教育、医疗、科研、转为教育、医疗、科研、养老的，养老的，不得分割转让不得分割转让上海工业用地盘活的两种方式：方式二：零星转型方式二：零星转型原土地权利人原土地权利人补地价，自行开补地价，自行开发发区县政府常务会议集体决策同区县政府常务会议集体决策同意意向政府无偿提供不少于向政府无偿提供不少于10%10%比例的建设比例的建设用地用地用于公益性公益性设施等无法提供公益性建设用地的无法提供公益性建设用地的，应将不少不少于于15%15%的经营性物业产权无偿的经营性物业产权无偿提供给区县政府转为研发

42、：转为研发：容积率最高为4.0，持有持有70%70%以上以上转为商务办公：转为商务办公：持有持有60%60%以上以上转为教育、医疗、科研、养老的转为教育、医疗、科研、养老的，不得分割转让不得分割转让市规土局负责人强调，总的来说，盘活存量应以整体转型为主，要严格控制零星转型项目的数量盘活存量应以整体转型为主，要严格控制零星转型项目的数量，避免通过零星地块调整地区规划。资料来源：资料来源：关于本市盘活存量工业用地的实施办法关于本市盘活存量工业用地的实施办法( (试行试行) )土地价款补缴方式和基准要求补缴出让价款补缴出让价款新土地使用条件下土地新土地使用条件下土地使用权市场价格使用权市场价格原土地

43、使用条件下剩余年原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格期土地使用权市场价格市场评估地价基准：市场评估地价基准：研发总部类用地：外环线以外研发总部类用地：外环线以外地区不得低不得低于相同地段工业用途基准地价的工业用途基准地价的150%150%，外环线以内外环线以内地区不得低于不得低于相同地段办公用途基准地价的办公用途基准地价的70%70%。研发通用类用地：不得低于研发通用类用地：不得低于相同地段办公用途基准地价的办公用途基准地价的70%70%。商务办公等经营性用地：商务办公等经营性用地：不得低于相同地段同用途的基准地价。针对政策要求的开发方式，开发商参与低效工业用地的模式只有两种：区域内土地

44、权利人分散的，以区县政府主导、原土地权利人原土地权利人联合开发联合开发区县政府主导、原土地权利人政府主导、原土地权利人为主体为主体进行开发重要特定区域，重要特定区域，收储后公开出收储后公开出让让原土地权利人补地价，自行开补地价，自行开发发方式二：零星转型方式二：零星转型方式一：整体转型方式一：整体转型参与招拍挂市场参与招拍挂市场与原土地权人与原土地权人合作开发合作开发转型方式转型方式与原土地权人合作开发、参与招拍挂市场与原土地权人合作开发、参与招拍挂市场两种方式是开发商介入低效工业用地转型的基本途径。两种方式是开发商介入低效工业用地转型的基本途径。53原则上，新增工业用地产业项目类产业项目类出

45、让年限不超过不超过2020年年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为5050年年。2014年关于加强上海市工业用地出让管理的若干规定（试行）新规，工业用地供应方式、出让年限管理更加严格：经产业准入审核认定后：工业用地产业项目类、研发总部产业项目类工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“ “带产业项目带产业项目” ”挂牌方式供应；挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应公开招拍挂方式供应。出让年限出让年限供应方式供应方式

46、转让方面加入更多限制，地产商操作空间更小：本规定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。建设用地用地使用权不得整体或分割转让不得整体或分割转让。宗地上的房屋房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租不得分幢、分层、分套转让，可出租。建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。土地房屋整体转让的，需经出让人同意土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施纳入全市统一

47、土地交易市场实施。建设用地用地使用权不得整体或分割转让不得整体或分割转让。宗地上的房屋房屋不得分幢、分层、分套转让不得分幢、分层、分套转让。建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。土地房屋整体转让的，需经出让人同意土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施应当纳入全市统一土地交易市场实施。工业用地工业用地标准厂房标准厂房类类工业用地产业项目类和工业用地产业项目类和研发总部

48、产业项目研发总部产业项目类类转让转让管理管理可出租可出租；建设用地使用权人须持有须持有70%70%以上的物业产权以上的物业产权，剩余部分可分割转让剩余部分可分割转让。土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。研发研发总部通用类总部通用类低效工业用地拿地模型

49、（合作开发，高比例持有）原土地权人原土地权人企业房地产企业房地产政府政府投资入股投资入股企业收购企业收购政府指导获得土地开发权获得土地开发权转性为研发通用类研发通用类用地转性为办公办公用地保持工业用地工业用地属性持有持有70%70%以上以上持有持有50%50%或者或者60%60%以上以上必须全部持有必须全部持有高比例的持有，高比例的持有，是否符合企业物业产品的租售比要求？是否符合企业物业产品的租售比要求？且地块区位多以外环周边区域为主。且地块区位多以外环周边区域为主。国企红利2013年12月上海发布关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见，掀开上海新一轮国企改革序幕2013 年 11 月，

50、十八届三中全会的决议中提出要着力推进国有企业和混合所有制改革，对于国有资产管理体制、现代企业制度及公司法人治理结构等方面的改革都进行了方向性的指引。2013 年 12 月 17 日，上海市率先发布了首个地方国资国企改革方案，提出在“多管国资，少管国企，不管经营”方针的指引下，探索以发展混合所有制经济作为国资带动国企改革的实现形式。截止到 2014 年 9 月底，已经有上海、贵州、湖南、天津、重庆等 17 个省市公布了地方国企改革方案。从各地方案的具体内容来看，新一轮国企改革以混合所有制为核心，涉及推进国有资本结构调整、实施国企分类管理、完善法人治理结构、改革用人选人机制及监理和完善长效约束机制

51、等多方面的改革。十八届三中全会大决议上海发布首个地方国企改革方案各地相继发布国企改革方案大部分省市都从国有资本集中度、国有资产证券化程度、混合所有制企业比例等方面，明确了国企改革的主要目标；其改革任务的完成时间均在 2020 年以前。任务完成时间全国新一轮国企改革如火如荼，上海改革率先展开，前景广阔。改革开放以来，上海国企改革经历了四个阶段1985-19921985-1992年年为国企改革的第二阶段，主要内容是实行两权分离实行两权分离。在此期间，国有企业实行了承包经营责任制，但由于不能实现政企分开，企业无法真正自负盈亏，因而此后国有企业又在内部转换了企业经营机制，并配合推进了价格体制、流通体制

52、和投融资体制的改革。上海按照中央的政策推行了承包经营责任制，并在集体小企业试点的基础上，推广到大中型企业。1978-1984 1978-1984 年年为国企改革的第一阶段，主要内容是扩大国企自主权扩大国企自主权。在这一阶段，上海的国有企业改革除了按照中央路线进行了行政性公司向企业型公司的试点转型之外行政性公司向企业型公司的试点转型之外，还致力于开放和引进外资开放和引进外资的经营模式，并率先率先开始进行股份制改造进行股份制改造试点。第二阶段第二阶段：承包经营责任制，股份合作制，政府投资市场化：承包经营责任制，股份合作制，政府投资市场化第一阶段第一阶段：企业型公司转型，引进外资，股份制改造试点：企

53、业型公司转型，引进外资，股份制改造试点1993-2002 1993-2002 年年为国企改革的第三阶段，主要内容是建立现代企业制度建立现代企业制度。国有企业进行了战略性改组和国有经济布局的调整，建立了现代企业制度。在这一阶段，上海在全国率先试点国有资产管理体制中的国有资产运营主体国有资产运营主体改革。第三阶段第三阶段：国资运营主体改革，现代企业制度建设：国资运营主体改革，现代企业制度建设2003 年至今为国企改革的第四阶段，主要内容是国有资产管理体制改革。上海市国企改革与中央基本一致，于 2003 年 8 月在原国资办的基础上成立了“管人、管事、管资产”相结合的国资委。此外，上海市在 2005

54、 年开始逐步探索国有资本的流动，初步形成了国有资本“跨行业、跨部门、跨地区、跨所有制”的有序流动机制第四阶段第四阶段：国有资产管理体制改革，国有资本流动机制，国资集中化：国有资产管理体制改革，国有资本流动机制，国资集中化上海市历来被称作“国有资产重镇”国企数量国企数量1066710667户户全国排名第一第一国企资产占国企资产占全国比重全国比重17%17%全国排名第一第一地方国企资地方国企资产总额产总额11.17 11.17 万亿元万亿元2012 2012 年上海国资国企统计数据年上海国资国企统计数据国资全系统国资全系统营业收入营业收入18574.4818574.48亿元亿元2014 2014

55、年上海国资国企工作会议（年上海国资国企工作会议（1313年数据）年数据）利润总额利润总额1003.50 1003.50 亿元亿元上海地方国资主要经济指标继续继续位列全国地方国资系统第一第一，其中，资产总额、营业收入、净利润分别占全国地方省市国资企业的 1/10、1/8 和 1/5（2014年上海国资会议）。国有企业拥有的土地规模庞大，但家底不清2010年，上海市国资委对全市52家出资单位及其下属的4180家企业进行摸底。次年公布的土地调查报告指出，与年报统计相比，同口径下（剔除房地产开发用地）的土地总量多出一倍多土地总量多出一倍多。20082008年国资委统年国资委统评处登记在册评处登记在册2

56、68.8268.8平方公平方公里里20102010国资委清国资委清查查（剔除房地产开发用地）约约550550平方公平方公里以上里以上2012 2012 年上海国资国企统计数据年上海国资国企统计数据高出近一高出近一倍倍上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇2014年7月，上海市发布关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见（试行）指导思想以党的十八大、十八届二中、三中全会精神为指引，以促进各类所有制经济相互融合、共同发展为导向，以发展公众公司为主要实现形式，实现发展混合所有制经济与优化国资布局结构、实施开放性市场化联合重组相结合，与推动国资有序流动、盘活用好国有资产相结合，与完

57、善公司治理结构、建立健全现代企业制度相结合，为上海经济社会全面协调可持续发展作出更大贡献。四大基本原则n坚持完善基本经济制度必须毫不动摇巩固和发展公有制经济，坚持公有制主体地位，发挥国有经济主导作用，不断增强国有经济活力、控制力、影响力。毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，激发非公有制经济活力和创造力。n坚持市场导向改制转型以市场化、专业化、国际化为导向，充分发挥市场配置资源的决定性作用，立足改革转制增强活力、创新转型增强核心竞争力，完善现代企业制度，优化市场经营机制，加快转变发展方式。n坚持依法规范公开透明遵守国家法律法规，遵守市场经济和企业发展规律，既解放思想、改革创新、大胆实践，又

58、完善制度、规范程序、加强监管，维护各类市场主体的合法权益，促进各种所有制经济平等竞争、共同发展。n坚持统筹兼顾稳妥推进加强顶层设计、统筹安排、系统推进，积极发挥资本流动平台作用。充分调动和激发全社会支持和参与改革的主动性、积极性和创造性，实现改革的力度、发展的速度、职工可承受的程度相统一。上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇2014年7月，上海市发布关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见（试行）九项具体措施，明确三大改革路径n 推进国有企业公司制股份制改革n 优化国有企业股权比例结构n 加快开放性市场化联合重组n 实施股权激励和员工持股n 明晰企业改制重组的决策程序n

59、规范财务审计和企业价值评估n 坚持市场决定对象和发现价格n 平等保障相关利益主体合法权益n 完善国有企业改制的政策和环境利用国内外多层次资本市场，推动具备条件的企业集团实现整体上市，成为公众公司。发挥国有控股上市公司资源整合优势，推进竞争类企业主营业务资产、功能类和公共服务类企业竞争性业务资产上市，提高证券化水平。加快国有企业公司制股份制改革，实现投资主体多元化、经营机制市场化。探索建立特殊管理股制度，试点设立优先股。改革路径一上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇2014年7月，上海市发布关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见（试行）九项具体措施，明确三大改革路径n 推

60、进国有企业公司制股份制改革n 优化国有企业股权比例结构n 加快开放性市场化联合重组n 实施股权激励和员工持股n 明晰企业改制重组的决策程序n 规范财务审计和企业价值评估n 坚持市场决定对象和发现价格n 平等保障相关利益主体合法权益n 完善国有企业改制的政策和环境支持国有企业通过合资合作、战略联盟等方式，聚焦产业链、价值链，与各类所有制企业实施双向联合重组。支持国有企业通过证券市场、产权市场等引入各类投资主体参与改制重组，投资主体可用货币或实物、知识产权、土地使用权等法律法规允许的方式出资，支持国有资本投资的基础设施建设和公用事业运营项目，可通过特许经营等方式，引入风险投资、私募股权投资等非国有