物业管理企业的出路在于发展品牌战略实施集约化管理

1、物业管理企业的出路在于发展品牌战略实施集约化的管理郑州市物业管理协会武风翔物业管理作为房地产开发建设的售后服务行业，在郑州虽起步晚，但发展却相当迅速。从1996年6月开始，在已建成的居住小区 全面推行物业管理，到2000年底仅四年的时间，就有181家社会性 和开发商自行组建的物业公司，28家由房地产管理所转制而成的物 业管理公司，共计209家。管理着627个小区、大厦、商场、写字 楼、机关文化场所等。伴随着一幢幢大厦的落成，一座座住宅小区的 交付使用，住房制度改革一步步深入，公有房产一套套变成私有房产 的同时，一家家物业管理公司也就纷纷诞生，平均每月诞生 45家。 这种快捷的发展速度和蓬勃的发

2、展景象，实在让人感到欣喜，但有些 问题也颇为忧虑。目前物业管理公司都分别存在下述问题:1. 有些物业公司良莠不齐，不是按公司法通过正规程序而组建，多为应付竣工验收而临时挂牌，名有实无，对外叫“公司” ，对内叫 办公室，无四证（工商局颁发的经营证、房管局颁发的资质证、物价 局颁发的收费证、培训部门颁发的上岗证），说严格点实属非法从业。2. 有些开发商为使保修费不外流，一两幢楼也自行组建一个物业 公司，麻雀虽小，五脏俱金，浪费了管理资源，加大了管理成本，收 不抵出举步艰难。3. 在209家物业公司中，有95%开发商和房管部门下设的分公 司，没有独立法人地位，无资格走向社会参与市场竞争；仅有 5%具

3、 有独立法人资格的社会性物业公司，且所接的物业不是配套设备设施 不全，就是难于管理的“二传手”物业，使物业管理有市场，无竞争， 有改革,硏放。鉴于上述状况，笔者认为，物业管理企业的过多过快发展，建一 幢楼就出现一家物业公司，这不一定是好现象，不一定是真发展，应 当加以摒弃，向着社会化、集约化、品牌化的管理方向发展，不能走 鱼龙混杂、滥 竽充数的窒息企业发展的路子。所谓物业管理企业集约化的品牌管理， 就是依靠现代化的科学管 理手段和高素质的管理人员，由具有独立法人资格的社会性物业公 司，对物业实行集中统一的管理。这种集中的统一管理，不仅能避免 上述弊端的产生，避免自家打仗，分争天下，还可给物业管

4、理公司带 来诸多姬1. 物业公司实行集约化的品牌管理，减少数量，提高质量，可大大节俭边本。以数量求质量，当数量发展到一定程度，达到饱和，供大于求的 时候，就要控制速度，限制数量发展，提高质量，追求品牌，以使管 理再上新的台阶，营造新的社会效益，经济效益。如将 209家物业 公司进行整顿合并，以名牌公司为基础，组建集团公司，对若干物业 小区实行统一管理和调配，合理配置人力、物力，就可大大节约财力， 减少管理成本，降低收费标准，使业主直接受益，对物业管理满意， 自然就提高了物业公司的声誉,增强了市场竞争能丸2. 物业公司实行集约化的品牌管理，统一标准，规范行为，可大大减少与业主的矛盾。以品牌为旗帜

5、，将集团公司所管辖的若干物业小区， 均统一在一 个品牌旗帜下，每个物业区的所有从业人员的行为都是统一的， 物业 管理模式、小区规章制度，管理收费标准等等都是一致的，真正做到“管理无纰漏，服务无挑剔，规章无异词，收费无不同”。卫生清扫、 治安巡逻、道路养护 都是一个标准，一个模式，想要挑剔无缝隙， 想要比较都一样。这样矛盾减少、人心顺畅，物业管理公司与业主之 间的关系融洽，就出现了社会效益，品牌形象就能进入市场，深入人 心。3. 物业公司实行集约化的品牌管理，资金集中，余缺互补，可产 生宏观的经济效益。集约化的物业管理，通过每个物业区取得的微利，集中起来，就 是宏观的经济效益，集团公司在整体运作

6、上就有回旋的余地， 即便是 个别物区一时无利或收不抵支，集团公司亦可输血扶持，使小区增强 内力,扭亏为盈。4. 物业公司实行集约化的品牌管理，要走社会化、市场化的道路， 在竞争中创品牌。现有的物业公司，多数为开发商和房管部门自行组建的， 实行的 是“自家田自家种”，“谁建设谁管理”的封闭式管理模式。这类公司 的组建者，只顾眼前“肥水不流外人田”，可给后来的商品房销售带 来困难。因为这样的公司只关注为主管单位负责， 勿视物业管理的自 身建设，内部无活力，对外无竞争力，服务不到位，管理不严格，造 成业主不满意，政府不满意，给商品销售带来不利影响，开发商又不 满意，物业公司内部意见分岐，自己也不满意

7、的尴尬局面。为此，笔 者认为：(1) 建立一个公正、公开、公平的物业管理有形市场，这是物业 管理推行社会化，具有永久生命力的关键之举。凡投入使用的住宅小 区(大厦)，均纳入这个有形市场里，实行公开招标投标，业主和物业 公司进行双向选择，公平竞争，优胜劣汰，打破“谁开发谁管理的格 局"。(2) 业主与物业公司之间是一对矛盾的主体。几百人口、上万口人生活在一个环境里，管理与被管理之间、邻里之间的矛盾是经常发 生的，互相间的纠纷是不可避免的。为了保护当事的人正当权益，及 时协调摩擦，解决矛盾，政府与司法部门可建立一个权威性的仲裁机 构或物业法庭，对案情清楚的民事纠纷，可简化审判程序，当即作

8、出 裁决，当场执行，这使当事人双方的权益都及时的受到了法律的保护， 也促进了社会稳定。(3) 物业管理要以法律为基础。建立物业管理的有形市场，更需 要法律、法规为其保驾护航，否则市场将是无序地，竞争将是不公平 的。因此，国家和地方政府应尽快出台物业管理法规，现有的规章已 无法涵盖今天的物业管理内容。(4) 物业管理是以服务为宗旨，以管理为中心，要想将“物”管理好，为“人”服务好，需要物业公司和广大业主双方做出共同的努力。就业主而言，经过几年的舆论传播，从对物业管理这一名词陌生 到耳熟，从疏远到咨问；但耳熟不等于理解，咨问不等于支持，业主 对物业管理有许多概念、观念需要澄清。因此，政府应该出台规范性 的文件，对广大业主进行物业管理知识方面的宣传和普及教育，加深业主对物业管理的理解和支持，这在创建城市物质文明和精神文明的今天（显得尤为重要。物业管理的市场竞争不可避免，大势所趋；集约化的品牌管理无 力可阻，发展必然。建设部召开的全国物业管理工作会议明确指出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标 2000年之前， 必须彻底改变谁开发，谁管理的垄断经营局面。开发企业下设的物业 管理机构应与开发企业脱钩，面向