房地产开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理

1、房地产开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理由于开发间接费计入房产开发本钱， 对房地产公司而言， 增大计 算房 地产开发费用和加计 20% 的扣除基数， 从而到达增大土地增值税 前扣除金 额，降低土增税税负的目的。因此 ,房地产开发间接费在房 地产企业进行土 地增值税时因如何进行税务处理 ,直接涉及到土地增 值税清算的质量。通过 对土地增值税清算的审核实践,笔者认为，房地产企业开发间接费用在土地增值税清算中应把握以下几方面 :一房地产企业“开发间接费用的税收规定?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么? 财法字【 1995 】 第 006 号第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开

2、发 工程发生 的费用， 包括工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳 动保护费、周转房摊销等。 基于此规定，房地产企业的 开发间接费用是为 直接组织、 管理开发工程所发生的八项费用： 工资、 职工福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转 房摊销。如果不是该八项 费用， 但与直接组织和管理工程有关所发生 的其他费用，例如，与工程相关 的其他费用如职工教育经费、 通讯费、 交通差旅费、租赁费、管理效劳费、 样板间支出、利息支出、保安费 用等，在进行土增税清算时，能否扣除呢？ 要视具体情况而定房地产企业“开发间接费用的企业会计制度规定房地产企业在会计核算时， 通常把

3、?中华人民共和国土地增值税暂行 条例实 施细那么?财法字【 1995 】第 006 号所规定的八项费用和与 开发工程相 关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租 赁费、管理效劳 费、样板间支出、 利息支出、保安费用等等， 都在“开 发间接费用科目 核算。这就产生了会计与税法的差异。三会税差异处理在作土地增值税审核时， 首先要合理地区分计入开发间接费与期间费 用的界 限。对于直接组织、管理工程的人员发生的费用支出，应作为 开发间接费扣 除。 其次要区分费用的性质是否为开发工程发生的费用。 按职能划分的现场 工程管理人员发生的费用， 也不一定全部都能列支 为开发间接费，如业务招 待费、培

4、训费，需要根据费用性质以及与项 目关联程度判定。在会计核算与 税法不一致，应按税法进行调整，这 里调整分两个层面，第一， 会计科目适 用错误，按会计核算要求调整 会计科目，调整后会税没有差异。 第二，会税 政策差异， 调表不调账。四“ 9 项费用在土地增值税清算中的具体处理1、样板间支出的处理：具体情况而定 根据?中华人民共和国土地增值税暂行 条例实施细那么?规定：开发间 接费用，是指直接组织、管理开发工程发生的 费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、周转房摊 销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算 土地增值 税时，不作为开发间接费用，不可以

5、计入开发本钱并在土地增值税 清算时扣除。其实，样板间支出不能列支在“开发间接费中扣除，也即“开发间接费中其他项下不包括样板间支出，如会计核算时列支出了样板间支出按会税政策差异调整，但对于样板间支出应分不同情况处理：第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用?不 能在土 地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支 出应作 为“建安费科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样 板间的装修费 用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一 致。第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，那么相关的装

6、修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除2、周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或 折旧费， 但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户， 所支付的房屋 租金也应计入周 转房摊销科目。 租用房屋需要按拆迁户的要求进行装 修费、工程改造费、 布线费等相关支出并由开发企承当局部也应计入 本科目。3、管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除可以在土地增值税前扣除管理人员工资是支付给直接组织、管理工程的人员的工资及福利费， 这类费 用需要提供工程管理人员名单

7、及劳务合同， 可以在土地增值税 前扣除。但列 支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资 及福利费，一般是不 可以作为间接开发费扣除。4、通讯费：具体情况而定 工程工程部安装 ，发生的 费可以作为其他 开发间接费列支， 但工程管理人员报销的 费难以与工程直接相关， 不能 列支在开发 间接费，在土增税前扣除。但报 销的私5、交通差旅费支出：具体情况而定工程管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，车加油费， 难以区分与工程直接相关， 不能列支在开发间接费， 在土增税 前扣除6、保安效劳费：具体情况而定工程公司与保安公司签订的保安效劳费，主要判断是否直接为工程管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接 费7、模型制作费：不可以在土地增值税前扣除一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费科目适用错误调整。按会计8、利息支出利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式， 所以，计入开发间接费 支