明发集团 浦口房地产市场研究

1、一、浦口住宅市场研究一、浦口住宅市场研究浦口住宅市场发展历程浦口住宅市场发展历程江北副城江北副城仙林副城仙林副城东山副城东山副城主城主城 随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。p起步发展阶段：起步发展阶段：20012004年年2001年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。2002年5月，经国务院批准，南京市调整江北地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。

2、2003年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。p快速发展阶段：快速发展阶段：20052009年年2004年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。2009年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之相对应的是楼市的突出表现，09年1月，商品房的均价为3563元/平方米，7月底已达4531元/平方米。p再次飞跃阶段：再次飞跃阶段：2010年年2012年年 江北副城将

3、规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用10年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。浦口房地产市场发展现状浦口房地产市场发展现状房地产发展呈现三大特点：房地产发展呈现三大特点：1、房地产投资规模不断攀升。、房地产投资规模不断攀升。我区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家，房地产投资从2002年的0.96亿元，发展到2011年的90.49亿元，年均增长65.71%，高于同期全社会固定资产投资增长21.8个百

4、分点。2、房地产销售规模稳中有进。、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升,商品房销售面积10年来虽然有4年同比有所下降外，其他6年同比销售面积都保持着持续增长态势。2002年全区房地产销售面积7.31万平方米，2011年达124.07万平方米，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。3、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。浦口区由原来11个镇街调整为8个街道，城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由4年前10家房产公司，发展到目前17家，房地产投资规模是4年前的3.03倍，房价由4年

5、前均价3635元/，上升到如今均价7897元/。目前一些楼盘售价已达到万元左右。浦口房地产市场未来发展浦口房地产市场未来发展1、“一城一城”即现代化国际化江北新城即现代化国际化江北新城2、“三组团三组团”东部桥北城市组团：东部桥北城市组团：随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区域大环境中部浦口新城组团中部浦口新城组团：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。西部桥林城市组团：西部桥林城市组团：推动产业化与城市化互动并进，健全完善城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口

6、进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积东部桥北城市组团东部桥北城市组团中部浦口新城组团中部浦口新城组团西部桥林城市组团西部桥林城市组团三组团分布图三组团分布图24%76%2012年浦口住宅成交面积占全市百分比图年浦口住宅成交面积占全市百分比图浦口浦口其他各区其他各区p12年南京全市成交7.2套，成交面积756万平方米，相比2011年同期3.8万套的成交量，几乎翻了近一倍。p摘取12年12月成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。p11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间，但随着楼市回暖，12年浦口成交178万平米，增长131%,整体处于供不应求趋势。p近几年浦口成交量

7、占整个南京市成交量的1/4左右，可以预见未来510年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。成交套数137101337321215194055521139231191玄 武 白 下 秦 淮 建 邺 鼓 楼 下 关 栖 霞雨花台江 宁 六 合 浦 口050010001500200025002012年年12月各区成交套数图月各区成交套数图成交套数12年浦口住宅成交量分析年浦口住宅成交量分析供应面积（万平米）140150成交面积（万平米）761782011年2012年02040608010012014016018020020112012年浦口区住宅成交面积对比图年浦口区住宅成交面积对比图供应面积（万平米

8、）成交面积（万平米）平均套成交面积 104.9137.6151.681.2117.9100.9117.4136.4100.995.497.5全市建邺玄武秦淮鼓楼白下栖霞下关浦口江宁六合0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.02012年南京各区平均套成交面积年南京各区平均套成交面积平均套成交面积 104.1 132.1 118.7 103.6 130.1 94.2 115.1 127.6 93.4 100.0 100.5全市建邺玄武秦淮鼓楼白下栖霞下关浦口江宁六合0.020.040.060.080.0100.0120.0140.02011年南京各区平均套成交

9、面积年南京各区平均套成交面积12年各区住宅套平均成交面积年各区住宅套平均成交面积刚需楼盘涨势最猛刚需楼盘涨势最猛 价格回升较快价格回升较快纵观2012年这一年房价，南京八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较大，江北上涨1.98%。据统计，位于江北板块的阳光帝景房价相比去年，房价上涨1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。12年浦口住宅价格分析年浦口住宅价格分析114052145915232176912210010920131641548111415254876025801405000100001500

10、0200002500030000全市 建邺 玄武 白下 鼓楼 江宁 栖霞 下关 雨花 秦淮 六合 浦口2012年南京市各区成交均价对比图年南京市各区成交均价对比图浦口处于整个南京的价格盆地，12年成交均价在8000元左右，低于全市均价，排在倒数第二位，仅比六合高一点。每次调控，浦口价格波动都比较大，都是率先降价、涨价的地方，价格支撑力不足，这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体初期价格波动比较类似，一调控价格就会下来，但是真正到成熟的时候，它的价格上升速度非常快，而且支撑力度非常大，这就是我们看到的江北和奥体明显不同的地方。排名前三的浦口、栖霞和江宁区土地成交面积分别为78.21万平方米

11、、58.09万平方米及56.55万平方米。从成交分布区域来看，依旧主要集中在刚需两江联手险胜八区，明显感觉到，两江板块的刚需盘今年发力非常明显。刚需年，刚需项目吸金能力增强，但是高性价比改善项目更耐调控，改善楼盘引领榜单的趋势未变总体量（万）3046643550128180220城中城南城北仙林城东河西江宁江北0501001502002502013年南京各版块上市总体量对比图年南京各版块上市总体量对比图总体量（万）房源套数 210038005300272037006876 14000 20000城中城南城北仙林城东河西江宁江北05000100001500020000250002013年南京各版

12、块上市房源套数对比图年南京各版块上市房源套数对比图房源套数365地产家居网独家统计，2013年南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新房源，其中纯新盘62家，总上市体量达到763万（包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。13年江北上市220万，去除掉六合板块及商业部分，综合12年的成交量，浦口板块供应可能略微不足。住宅市场上，作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园，其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。目前，浦口新城房地产市场炙手可热，雅居乐滨江花园13年的首开销售情况，会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外，据了解雅居乐滨江花

13、园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人，这对于拔高区域楼市定位也起到至关重要的作用。浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场板块划分板块划分浦口房地产市场具体可以分为6个板块个板块：老山别墅板块、珠江镇板块、泛桥林板块、浦珠路沿线板块、桥北板块、泰山高新板块等政务驱动政务驱动品质驱动品质驱动空间驱动空间驱动泰山高新板块泰山高新板块桥北板块桥北板块珠江镇板块珠江镇板块浦珠路沿线板块浦珠路沿线板块老山别墅板块老山别墅板块泛桥林板块泛桥林板块各片区发展概况各片区发展概况发展成熟的片区：发展成熟的片区：目前珠江镇板块、桥北板块、浦珠路沿线板块、泰山高新板块等发展较为成熟。待发展的板块：待发展的板块：受制于发展空间的不足，下一步浦口将加大泛桥林板块及泰山高新板块的开发力度。老山别墅板块：老山别墅板块：临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，高端项目云集，未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区高端项目云集，未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区p位于合肥市区中心和北部；p是合肥老城区政治、经济、文化、金融中心。区域介绍区域介绍区域特征区域特征p庐阳板块还存在不少可开发的地块，但非政府重点发展方向；p在热点地区供地枯竭后，可能成为补充发展区域。p12