宏观调控政策总结

1、回顾近5年宏观调控政策，2003-2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易(如2004年“831”大限)等宏观层面切入;自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税;2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税这“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完

2、善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责，8月份国务院出台的24号文使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。此外，今年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色。因此，“链家地产”市场研发中心认为，总结2007年的房地产宏观调控政策，可以用5大关键词来概括。关键词一：住房保障1.18月13日，国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见政策要点：保障对象为低收入家庭，扩大了保

3、障对象范围，以前为最低收入家庭;廉租房资金来源主要是公积金增值收益和土地收益的10%;廉租房面积控制在50平米，经济适用房控制在60平米左右;经济适用房业主只拥有有限产权，不满5年，不得上市交易，转让需由政府回购;满5年的，按商品房和经适房差价比例缴纳土地收益，政府可优先回购。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。文件促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，不过政策的影响力是否能够获得比较良好的效果，还需要相关细则的配套跟进，尤其是现有经济适用房的交易规则界定细则将会直

4、接决定市场波动幅度是大是小的标尺。市场反应：据“链家地产”统计资料显示，受此24号文出台的影响，掀起了8月份新增经济适用房市场和现行的二手经济适用房市场的三层波浪。第一，24号文促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，北京市许多银行担心现行的5年内二手经济适用房在交易过程中可能会出现无法顺利过户的不确定性，发放贷款的风险系数可能增加，因此，在相关具体细则还没有明朗的情况下，部分银行开始停止办理5年内的经济适用房贷款。第二，24号文明确满5年经济适用房可转让交易，8月份申请购买新建经济适用房的人群有所增加，增长幅度在2成左右。第三，24号文相关细则还未出台，客户观望，8月二手经济适用房成交量下挫1

5、2%。1.29月29日，北京市建委颁布北京市经济适用住房管理办法(试行)和北京市城市廉租住房管理办法政策要点：经济适用房管理办法的政策要点主要有：购房条件为取得北京户口满3年，单身需满30岁，购房审批实行三级审核、两级公示制度;经济适用房只能自住，不能出租出借;不满5年，不得上市交易，转让需回购;满5年，按同地段商品房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。廉租房政策要点是：供应对象为具有北京户口，低收入的家庭，以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅;审批同样实行三级审核、两级公示制度。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，两个文件奠定了北京保障性住房政策实施的基础;6月份

6、，建委曾出台过经济适用房及廉租房管理办法的征求意见稿，9月份出台的正式文件，进一步拓宽了经济适用房的筹集渠道，增加了旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭等三类优先配售人群，对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。从操作的具体细节上来说，对于经济适用房上市交易管理具体操作细节还尚待进一步的明确，主要在于以下三点：第一，交纳土地收益的比例确定问题，第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准，第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。市场反应：从政策角度来说，对于经济适用房的上市交易并没有一刀切，5年外的经济适用房在满足一定的条件下是可以允许交易的，这对于5年外的经济适用房

7、而言是一种利好，并且随着各大银行对5年内经济适用房停止房贷，也使得更多的需求转向5年外经济适用房。据“链家地产”统计数字显示，10月份，5年外的二手经济适用房交易量相比上月同期增长7.4%，这与5年外的经济适用房价格优势相对明显也有极大的关联。不过，有一部分消费者的观望情绪依然没有完全解除，政策风险依然是部分消费者的最大顾虑。关键词二：物权法3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，10月1日起实行政策要点：物权法是关于物的法律，属于民法，是中国法律体系的重要组成部分。其中最重要的原则是对权利人的权利实行平等保护;物权法始终围绕国有财产、集体财产、私有财产，界定不同

8、类型财产的范围、拥有哪些物权、如何保护财产;在私有财产中，还规定了相邻关系、共有关系前提下，如何行使物权。物权法中关乎民众切身利益的部分主要有：私有财产不容侵犯、住宅用地使用权问题、小区物业管理问题、拆迁补偿问题等等。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。除了70年后自动续期外，还有非常重要意义的是，在国家诸多政策的实施对房产价格依然不能起到良好效果的情

9、况下，物业税的开征也将成为政府市场调控手段的一个必施“杀手锏”，并且物权法的执行为国家出台物业税政策提供了法律支撑，2007年10月，国家税务总局和财政部又批准了安徽、河南、福建、天津四省市进行物业税的空转试点运行，从原先的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆6个空转试点城市扩大到10个城市，这也标志着国家对物业税尽快开征的一种预期，而通过物业税的开征，将会增加房产消费者的持有成本，尤其是置业投资的持有成本会更大，从而会让消费者的置业投资需求更加理性，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。关键词三：金融紧缩3.1央行五次上调利率政策要点：2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月2

10、1日和9月14日，央行实施了五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%;五次加息的幅度依次为0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%。公积金利率也同时上调，由4.59%上调至5.22%，共计上涨0.63%;五次上调的幅度依次为0.18%、0.09%、0.09%、0.09%、0.18%。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，加息是今年金融政策最突出的手段和特点;促成央行频繁加息的深层次原因是市场流动性过剩，其中主要表现在货币供应量过多以及银行信贷增长过快;特别是年初美国次级贷危机集中爆发，形成了对全球金融市场的冲击，使得银行系统开

11、始有意识的控制信贷的增长，回收流动性。从频繁加息的直接原因来看，则是股市及楼市这两大国内投资市场的火爆，今年资本市场经历了前所未有的牛市，虽然其间经历了年中以及年末的调整，但整体来说股市呈现过热的势头，加息成为给资本市场降温的必备货币政策;另外，房地产市场依然保持活跃态势，房价快速上涨刺激了房贷需求量持续增长，通过加息来抑制房贷需求成为必然;因此，可以说，今年频繁加息是整体经济运行下的必然结果，而股市楼市持续过热则是频繁加息的导火索。市场反应：从五次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击;不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应;这

12、也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减;据“链家地产”统计资料分析，7月20日第三次加息后，8月的客户需求量不降反升，环比上涨了9.8%。在经过了5次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者;在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。此外，频繁的加息在明显提高月供的同时，也使得消费者心理压力不断加大，年底提前还款意愿显著提高。3.2十次上调存款准备金率政策要点：200

13、7年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上调存款准备金率，从9.5%上调至13.5%。点评分析：上调存款准备金率可以直接回收流动性资金，降低流动性过剩带来的投资压力膨胀。同时，存款准备金率的上调，对于降低信贷乘数，降低了贷款增速起到了积极的作用。通过不断上调存款准备金率，银行体系的放贷量得到了明显的控制，这也为今年年末房贷紧缩提供了条件。市场反应：“链家地产”市场研发中心认为，在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大;不过由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于明年

14、银行系统的放贷量将产生一定的影响，特别是在明年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格，。3.3第二套房提高首付及利率政策要点：2007年9月27日，央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍;不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷;严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12月11日，中国人民银行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，

15、明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义;对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。不过，由于当前北京市二手房投资比例相对比较合理，基本在2成左右，市场仍然以自住需求为主;同时，在目前二手房市场中，贷款的比例约为55%左右，而在贷款者当中，剔

16、除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即受到影响的消费者约为11%左右;而在这11%的消费者中，如果其人均住房面积低于当地水平，那么购买第二套房时仍然可以享受首套住房的优惠政策，那么这部分升级置业的消费者也不会受到此政策的影响;因此整体二手房市场不会出现大幅震荡。市场反应：据“链家地产”统计资料分析，受房贷紧缩政策的冲击，10月二手房成交量环比下降了9%。同时，由于各家银行第二套房贷细则存在一定的差异，消费者仍可以通过公积金或是结清第一套房的贷款来享受首次贷款的优惠政策，因此整体二手房市场并没有受到冲击。具体的区域方面，部分投资及升级置业集中的区域出现了

17、一定的下降;10月，CBD、朝青、望京等投资客集中区域，成交量环比分别下降21%、15%、16%，玉泉路、清河、中关村等升级置业集中的区域，成交量环比下降10%左右;而首次置业较为集中的石景山、立水桥、刘家窑等区域，成交量环比上涨了15、20%、18%;部分高档房集中、消费者购买力强劲的区域，例如紫竹桥、西二环等区域，10月成交量环比分别上涨了8%、10%。因此，央行第二套房贷的实施，不同区域市场出现了一种本能的调整。关键词四：行业规范4.12007年1月23日，建设部、中国人民银行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知。政策要点：全面推行房地产经纪机构备案公示

18、制度、严格实施房地产经纪人员职业资格制度、建立存量房交易结算资金管理制度、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转等。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，有利于提高房地产经纪行业的整体从业素质、有利于房源信息的真实性，避免虚假信息的侵害、有利于二手房交易资金的安全、有利于房产交易的透明化、公开化。该文件是各地建立及完善经纪行业规范性操作标准的纲领性文件。4.23月22日，北京市建委发布了北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定。政策要点：明确房地产经纪机构、交易保证机构居间或代理存量房买卖的，须通过存量房交易结算资金专用存款账户划转交易结算资金。明确设立“专用账户”的房地产经纪机构、交易

19、保证机构应符合三个硬性条件：熟悉房屋交易市场的相关法律法规，信用档案无不良行为记录、注册资本应不低于100万元、向本市专设的存量房交易保证金专用账户(以下简称“保证金账户”，该账户由中介协会设立)存入100万元保证金。点评分析：此次资金监管政策的出台，对于房地产经纪行业来说是具有划时代的意义，原先的存量房交易客户资金绝大多数都是通过经纪公司的自有账户进行托管，而现在客户的交易资金将有一个专门的账户进行监管，这个专用账户内的资金经纪公司将不可能占用。因此，它的实施，将从根本上改变了既有的客户交易资金托管模式，有力保障了存量房交易中的客户资金安全。具体体现在：第一，整体宏观调控措施进一步落实的体现

20、;第二，真正保障了二手房交易中的几百亿资金的安全;第三，政策执行到位，可以杜绝中介公司“卷款逃跑事件”的再次发生。4.34月20日，北京市中介行业协会公布了关于存量房交易结算资金划转协议实行网上备案的通知。政策要点：今后设立“存量房资金监管交易结算资金专用存款账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订划转协议时，均应在存量房交易结算资金划转协议网上备案系统进行网上备案。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，资金监管划转协议率先引入网上备案程序，一方面是推动资金监管的实施，使交易信息更加透明化，对资金监管实施情况进行即时监控;另一方面也是为了推动存量房交易实行全套流程网上签约。4.45月30日，

21、北京市建委发布了关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知和关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知。政策要点：凡经房地产经纪机构居间或代理(含代办转移登记手续)的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示;房源信息在网上公示满一天后，房地产经纪机构可为达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服务。使用统一规范的标准合同。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，网上签约、标准买卖合同配合之前已经出台实施的二手房交易资金监管政策，标志着房产经纪行业的规范操作标准已经得以建立，通过这种整套的二手房交易标准体系的建立，改变了既有的二手房交易模式，其交易流程也势必发生改变。

22、影响体现在以下四个方面;第一，淘汰不规范中介，净化二手房交易市场;第二，交易信息更加透明化，有利于平抑房价;第三，增强消费者交易信心，有利于盘活存量房市场400万套存量房。第四，对经纪公司能够真正起到规范作用。行业规范性政策的市场反应：自2006年5月起，北京市建委就着手进行存量房市场管理的研究课题，其中二手房资金监管、二手房网上签约和二手房的标准买卖合同是课题研究的三个重要子项，其主旨就是通过相关的课题研究，更好的促进和盘活存量房市场，从而更好发挥存量房市场的宏观调控机能，既能起到稳定房产价格的作用，又能更好得促进房产经纪行业的有序发展。而随着今年4月15日开始正式实施存量房资金监管和7月1

23、日开始实施存量房网上签约和存量房买卖标准合同，标志着北京房产经纪行业的整套规范操作规则正式确立，这对于推进房产经纪行业的规范、健康和有序发展具有划时代的意义。在今年相关新规则的执行过程中，消费者对相关政策的认可度是在逐渐得提高，经纪公司对相关政策的执行度也是在逐渐的加强。截至12月16日，据北京房地产中介行业协会外网显示，具备存量房资金监管的交易保证机构已经达到了88家，并且这一数量在未来还将会进一步增加;存量房网上签约交易量也是保持逐月的快速上升趋势，从7月刚刚运行时的2101套迅速上升到11月份的4236套，短短5个月的时间，增长了1倍以上，表明随着市场与政策之间的逐渐磨合，其效果也已经更

24、加显现;但是，作为一项新的政策推行，在执行过程中必然会显露出一些需要改进和完善的问题，而从存量房网上签约方面来看，如何封堵当前存在的部分经纪公司通过签署“隐性”的存量房买卖合同自行成交版，避免由此可能产生的一些交易安全隐患，必将成为相关主管部门下一步需要解决的问题，并且在今年11月再次爆出深圳“中天置业”事件之后，全面推进存量房网上签约和加强存量房资金监管也将成为2008年的一个必然走向。关键词五：限外政策5.12月2日，市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局联合发布关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知政策要点：在境内工作、学习时间超过一年的境外个人(含港澳台地区居民和华侨)因生活需要可以购买一套商品住宅，购买后不得随意出租出售。该通知与去年的限外政策一致。增加的是：购房前需到市公安局出入境管理处办理境外个人在境内居留状况证明，凭该证明办理房屋预售合同登记和权属登记。点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，政策对局部典型区域二手房市场冲击较大，但其对整体二手房市场影响甚微。因为境外人士购买二手房比例仅占交易总量的2.6%左右(