超级靓的ppt,案例分析碧桂园

1、碧桂园简介碧桂园简介 碧桂园海外拓展碧桂园海外拓展的可行性研究的可行性研究 全文板块全文板块AB分析海外拓展分析海外拓展的风险与成效的风险与成效 D海外拓展海外拓展策略策略 C碧桂园简介碧桂园简介 ：碧桂园分布祖国大江南北分布图模拟会议成员：模拟会议成员：王英王英 玉萍玉萍 淑怡淑怡 嘉颖嘉颖 雪平雪平 财务总监财务总监 市场开拓部总监市场开拓部总监 （国外）（国外） 市场开拓部总监市场开拓部总监 （国内）（国内）海外拓展部海外拓展部 海外拓展部海外拓展部彩娜彩娜 董事董事林芝林芝 罗燕罗燕 董事董事 董事董事晓玲晓玲 董事董事碧桂园海外拓展的可行乎碧桂园海外拓展的可行乎国内国内 文莱文莱宏观

2、环境宏观环境 房地产金融的房地产金融的结构不尽合理结构不尽合理可用于住房抵可用于住房抵押贷款的资金不押贷款的资金不足足房地产贷款方房地产贷款方式太少式太少住房贷款程序住房贷款程序繁琐繁琐金融机构管理金融机构管理水平较低水平较低文莱是一个政文莱是一个政治民主稳定的国治民主稳定的国家家 文莱是东南亚文莱是东南亚第三大产油国和第三大产油国和世界第四大液化世界第四大液化天然气生产国天然气生产国 ，也是个旅游国，也是个旅游国，国民生活水平也国民生活水平也比较高比较高文莱与中国友文莱与中国友好交流与合作不好交流与合作不断扩大断扩大 ？财务分析财务分析经营管理策略经营管理策略企业品牌企业品牌企业目标企业目标

3、微观环境微观环境 资产负债表资产负债表 单位：千元 人民币日期日期2008/062007/122006/12非流动资产非流动资产14,555,17414,088,504.003,904,324.00流动资产流动资产28,867,58524,545,511.0011,407,043.00流动负债流动负债15,099,95914,840,708.0010,846,848.00流动负债净值流动负债净值13,767,6269,704,803.00560,195.00非流动负债非流动负债9,276,57023,793,307.004,464,519.00资产净值资产净值19,046,2304,394,1

4、87.002,989,157.00少数股东权益少数股东权益293,31019,399,120.001,475,362.00股东权益股东权益18,752,920240,868.00165,535.00（1）资产运营状况）资产运营状况 2006/12碧桂园的资产负债率=29.64%2007/12碧桂园的资产负债率=57.48%2008/06碧桂园的资产负债率=36.89%由由资资产产负负债债表表 可见碧桂园的06-08年上半年资产负债率都低于70%，并且根据08年中报显示，08年的资产负债率比07年低，可见，碧桂园的资产负债率降低，企业的财务风险越小，因而长期偿债能力越强。 （2）利润及利润分配）

5、利润及利润分配日期日期2008/062007/122006/12营业额营业额7,438,138.0017,735,011.007,940,937.00毛利润毛利润3,907,224.008,174,121.003,018,356.00经营溢利经营溢利3,170,955.006,964,692.002,435,287.00除税前溢利除税前溢利2,174,091.006,810,882.002,190,703.00税项税项-1,108,130.00-2,607,141.00-518,224.00除税后溢利除税后溢利1,065,961.004,203,741.001,672,479.00少数股东应占

6、溢利少数股东应占溢利50,192.0067,833.00153,006.00股东应占溢利股东应占溢利1,015,769.004,135,908.001,519,473.00每股盈利每股盈利基本基本(元元)0.060.270.11每股盈利每股盈利摊薄摊薄(元元)0.060.270.11经营溢利（业绩公告）经营溢利（业绩公告）3,170,955.006,964,692.002,435,287.00 利润及利润分配表利润及利润分配表 单位：千元 人民币2006/12的销售毛利率=38.01%2007/12的销售毛利率=46.09%2008/06的销售毛利率=52.53%由由利利润润及及利利润润表表

7、根据资料显示，我国中高档房地产的销售毛利率的平均水平是根据资料显示，我国中高档房地产的销售毛利率的平均水平是30%-40%。而碧桂园在毛利率方面，集团一直标榜五星級的家，又以低价。而碧桂园在毛利率方面，集团一直标榜五星級的家，又以低价买地再发展成高级物业出售作为销售策略，令集团的毛利率一直处在高水买地再发展成高级物业出售作为销售策略，令集团的毛利率一直处在高水平。平。2006-2008年上半年的销售毛利率都在年上半年的销售毛利率都在40%左右，而且左右，而且2008年上半年年上半年的销售毛利率高达的销售毛利率高达52.53%，这是一个非常可观的数据。，这是一个非常可观的数据。 2006/12的

8、营业利润率=30.67%2007/12的营业利润率=39.27%2008/06的营业利润率=42.63%由由利利润润及及利利润润分分配配表表 根据调查，同行业的平均营业利润率在30%左右。由上述计算得出碧桂园06-08年上半年的营业利润率都高于30%，并且逐年递增，到08年6月，高达42.63%，因此碧桂园的盈利能力比较强。根据利润及利润分配表可得知：项目项目2006/122007/12营业利润营业利润2,435,287.006,964,692.00营业利润增长率营业利润增长率185.99% 由此表分析可知：碧桂园由此表分析可知：碧桂园2007年的营业利润比年的营业利润比2006年接年接近翻了

9、两番，可得知，近翻了两番，可得知，2007年碧桂园在香港上市后，营业年碧桂园在香港上市后，营业利润猛速增长。由此可知，碧桂园有很大的发展能力。利润猛速增长。由此可知，碧桂园有很大的发展能力。 综合以上指标，碧桂园有如此强的发展能力，向海外拓展综合以上指标，碧桂园有如此强的发展能力，向海外拓展是一条可行之路。同时综合文莱的各因素，向文莱拓展是是一条可行之路。同时综合文莱的各因素，向文莱拓展是明智且可行明智且可行的战略。的战略。海外拓展策略（稳健扩张型财务策略）海外拓展策略（稳健扩张型财务策略） （一）稳健融资（国际融资）（一）稳健融资（国际融资）合作开发搞双赢、银行贷款、债券、私募资金合作开发搞

10、双赢、银行贷款、债券、私募资金项目的筹资费用项目的筹资费用 利用法人型合作开发方式来进行项目开发即以土地协议折价入股方式构成合作投资比。这样不但可以寻找到合作伙伴，并且也节省了一部分资金，这在投资初期，特别是资金不足的时候尤为重要。 利用银行贷款、发行债券、私募基金等方式进行资金筹集。所以估计要筹集资金20个亿资本需要量=（上年资本实际平均占有量-不合理平均占有额）（1预测年度销售增减率）（1预产期资本周转速度变动率）银行长期贷款为5年，占总投资50；长期借款的费用率为0.2，长期债券期限为8年的发行费用占发行价格的5资本筹集方案资本筹集方案筹资方式筹资方式筹资百分比筹资百分比筹资额（万元）筹

11、资额（万元）银行贷款银行贷款50%100000发行债券发行债券25%50000私募基金私募基金25%50000资本筹集成本估算资本筹集成本估算筹资方式筹资方式筹资额（万元）筹资额（万元）年利息率年利息率筹资成本（万元）筹资成本（万元）银行贷款银行贷款1000006.7%6713.42发行债券发行债券500007.8%4105.26私募基金私募基金500006%3100总额总额20000013918.68 企业发展期企业发展期： 为了扩大产品知名度，创立品牌；提高竞争力，为了扩大产品知名度，创立品牌；提高竞争力，实现规模经济，使企业处于有利竞争地位，要求有实现规模经济，使企业处于有利竞争地位，要

12、求有足够的资金来支持。可以通过权益筹资战略途径来足够的资金来支持。可以通过权益筹资战略途径来筹集到充足的资金：一是公司向现有股东增发新股；筹集到充足的资金：一是公司向现有股东增发新股；二是将大多数收益留存企业。二是将大多数收益留存企业。企业成熟期企业成熟期： 一可采用债务融资策略。运用负债手段可以一可采用债务融资策略。运用负债手段可以放大资本扛杆所产生的正效应，进一步增加股东放大资本扛杆所产生的正效应，进一步增加股东价值；二可以强化成本管理为核心的内部财务管价值；二可以强化成本管理为核心的内部财务管理战略。强化内部成本管理、引进标准成本制度理战略。强化内部成本管理、引进标准成本制度和责任成本考

13、核制度。和责任成本考核制度。 投资初期投资初期： 可实行权益资本型的凑字策略，例如吸收直可实行权益资本型的凑字策略，例如吸收直接投资和发行股票筹资。接投资和发行股票筹资。企业生命周期的财务策略：企业生命周期的财务策略：（二）投资（二）投资 规模制造，价格为王，实行一条龙服务，将会创造低路品牌。规模制造，价格为王，实行一条龙服务，将会创造低路品牌。 走本土化战略走本土化战略 产品多元化、差异化战略产品多元化、差异化战略 联合与收购双步走联合与收购双步走 集中现金管理集中现金管理 1、 3、 4、5、 2、项目开发进度计划表项目开发进度计划表开发期开发期200920102011二二季季度度三三季季

14、度度四四季季度度一一季季度度二二季季度度三三季季度度四四季季度度一一季季度度二二季季度度三三季季度度四四季季度度筹建期筹建期规划与建筑设计规划与建筑设计拆迁安置期拆迁安置期桩基地下室桩基地下室建筑主体建筑主体室内外安装与装室内外安装与装修修项目配套工程项目配套工程销售周期销售周期内内部部 认认购购主要销售期主要销售期尾尾货货清清理理图示补充说明：图示补充说明：主要指已经完成工作主要指已经完成工作建筑进度指示建筑进度指示销售周期指示（主要指商业销售周期）销售周期指示（主要指商业销售周期）项目开发建设期设定项目开发建设期设定项目整体预计开发进度表如左表：项目整体预计开发进度表如左表：二二00九年四

15、月至二九年四月至二0一一年十二月一一年十二月整个项目开发期预计为：整个项目开发期预计为：项目各项成本计算标准项目各项成本计算标准 项目各项成本计算标准主要根据项目组与文项目各项成本计算标准主要根据项目组与文来国沟通的结果，主要依据文来国提供的指标数来国沟通的结果，主要依据文来国提供的指标数据，我方主要在成本与收益方面进行财务分析，据，我方主要在成本与收益方面进行财务分析，并以此为项目的可行性分析的基础。在可行性的并以此为项目的可行性分析的基础。在可行性的基础之上，合理的运营成本与项目投入资金更进基础之上，合理的运营成本与项目投入资金更进一步的合理运筹，促使我方企业资金流运作更为一步的合理运筹，

16、促使我方企业资金流运作更为合理化，企业资金的利用率最佳化。合理化，企业资金的利用率最佳化。前期费用前期费用 银行成本银行成本 基础配套设施建设费用主要包含地下管网、道路硬化、景观绿化等基础配套建设费用。基础配套设施建设费用主要包含地下管网、道路硬化、景观绿化等基础配套建设费用。项目组与文莱国的沟通，以上费用按照实际配套施工面积项目组与文莱国的沟通，以上费用按照实际配套施工面积250元元/平方计算。基础配套设平方计算。基础配套设施建设费用支付方式：按照月工程进度进行付款。施建设费用支付方式：按照月工程进度进行付款。前期费用主要指土地复测、地质勘探、可行性研究、发展策划、规划设计、建筑设计等前期费

17、用主要指土地复测、地质勘探、可行性研究、发展策划、规划设计、建筑设计等费用，在项目组与文莱国沟通之后，直接提供本部分成本为费用，在项目组与文莱国沟通之后，直接提供本部分成本为700万元。万元。文莱国项目贷款总额度按照该国提供数据为全额贷款五年计算，经过该国确认，银行成文莱国项目贷款总额度按照该国提供数据为全额贷款五年计算，经过该国确认，银行成本为本为6713.42万元。万元。基础配套设施建设费用基础配套设施建设费用企业管理费用为开发企业在投资过程中的运作费用，按照文莱国提供资料，企业管理费企业管理费用为开发企业在投资过程中的运作费用，按照文莱国提供资料，企业管理费用按照土地成本、前期费用、项目

18、基础配套设施建设费总和的用按照土地成本、前期费用、项目基础配套设施建设费总和的2%计算。计算。企业管理费用企业管理费用 不可预见费用不可预见费用 不可预见费用该项费用指开发过程中不可预见的发生费用或部分预算外支出，通过项目不可预见费用该项费用指开发过程中不可预见的发生费用或部分预算外支出，通过项目组与文莱国的沟通，本项费用按照项目费用总和的组与文莱国的沟通，本项费用按照项目费用总和的3%计算。计算。财务效益预测财务效益预测价格水平设定价格水平设定 依据投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算，销售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。 财务指标选取财务指标选取 参照文莱国的财务制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评判时，所选取的财务指标为：资本收益率。分析海外拓展的风险与成效分析海外拓展的风险与成效 投资风险投资风险 （1）房地产政策风险 ：房地产政策的改变尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，例如新出台的房产税收政策，个人将购买不足两年的住房对外销售，征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。（2）经营管理风险 ：房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出