操作指引――不动产抵押

1、操作指引不动产抵押1. 为了完善本公司反担保措施“不动产抵押”的执行，统一操作流程，确保反担保措施的合法、有效，根据国家法律规定，结合公司实际，制定本指引。2. 本指引所称不动产包括在国有土地使用权土地上和集体土地使用权土地上建筑的房屋、其他建筑物、构筑物等。3. 前期调查3.1. 国有土地使用权土地上建筑的不动产重点调查以下几项：3.1.1. 因该不动产尚未建成，未实际交付的，应重点调查：3.1.1.1. 提供该不动产的反担保人对该不动产享有权利的所有赁证必须完备，包括但不限于购买该不动产的合同书或协议书、已经付款的凭证（发票）等；3.1.1.2. 实地到访该不动产座落建筑工地，了解该建筑物

2、的建设情况、该项目的总建筑层数、现建筑层数，评估实际施工进度能否达到拟交付日期的要求；3.1.1.3. 该不动产的拟交付日期是否会超过反但保所对应的银行贷款的的还款日期；3.1.1.4. 查清该不动产销售是否具备合法手续（不动产是商品房的，开发商是否有预售许可证；不动产是其他建筑物的，开发人否有土地使用权证、规划许可证，施工许可证）；该不动产所在建筑用地是否设有抵押权；3.1.2. 不动产已实际交付，尚未办理或正在办理不动产所有权证书、土地使用权证书的，应重点调查：3.1.2.1. 提供该不动产的反担保人对该不动产享有权利的所有赁证必须完备，包括但不限于合同书或协议书、已经付款的凭证（发票）等

3、；3.1.2.2. 实地到访该不动产，查看不动产的实际状态（空置、自用、出租等）对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性；3.1.2.3. 向该不动产的所有人了解取得不动产所有权证和土地使用权证的大概时间。3.1.3. 不动产已实际交付，并取得所有权证书、土地使用权证书的，应重点调查：3.1.3.1. 反担保人是否为该不动产所有权证书和土地使用权证登记的权属人；3.1.3.2. 不动产权属登记为一人（自然人）的要查明是否有隐性的法定共有人（夫妻）；自然人系离婚人士的应查明该不动产所有权的取得时间是否在婚姻关系

4、存续期间，离婚时是否对该不动产进行分割；3.1.3.3. 不动产权属登记为多人的要了解登记人之间的关系，多人之间对不动产是按份共有还是共同共同；结合身份证信息核实登记人中是否有未满十八周岁的未成年人；3.1.3.4. 不动产权属登记为单位名下的要了解登记单位名称与反担保人名称是否一致，不一致的应要求反担保人提供有效证明其为不动产权利人的证明，如公司名称变更的工商登记材料等；3.1.3.5. 该不动产所有权证书记载的权利人名称、不动产名称、不动产座落位置、不动产面积等权属记载信息与土地使用权证记载信息是否一致；3.1.3.6. 核实所有权证书和土地使用权证书是否有抵押权或其他权利存在，有抵押权存

5、在的，要落实能否设立二次抵押，不能设立二次抵押的要求反担保人提出解决方案；3.1.3.7. 实地到访该不动产，查看不动产的实际状态（空置、自用、出租等）对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性；3.1.4. 该不动产已实际交付使用，因其他原因无法取得所有权证书、土地使用权证书的，应重点审查：3.1.4.1. 该不动产无法取得所有权证书、土地使用权证书的原因；3.1.4.2. 反担保人对该处不动产享有权利的证明，包括但不限于合同书或协议书、已付款的赁证等；3.1.4.3. 实地到访该不动产，查看不动产的实际状态

6、（空置、自用、出租等）对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性；3.2. 集体土地使用权上建筑的不动产重点调查以下几项：3.2.1. 反担保人是否为该集体组织内部成员；3.2.2. 该不动产及不动产所涉土地使用权是否经过集体土地使用权确权登记。3.2.3. 反担保人对该不动产及不动产所涉土地使用权享有实际权利的赁证或证明等，包括但不限于与集体组织签订的买卖协议、租赁协议，征收协议、已经付款的凭证、自建房的建筑许可证等；3.2.4. 实地到访该不动产，查看不动产的实际状态（空置、自用、出租等）对不动产已对外出租

7、的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性；3.3 调查中经过核实的不动产权利人、实际权利人身份凭证（自然人身份证应在有效期内；单位营业执照应在年检有效期内）及其对该不动产享有权利的所有权利凭证，包括合同、协议、发票、收据、权属证书、证明等，应检视原件后复印件备份（复印件应要求权利人签字或盖章确认），业务归档时一并移交归档。3.4. 调查中实际到访该不动产的，应从该不动产外部向内进行持续拍照，拍照应能反映出该不动产的全景特征和实际状态，3.5. 对已经交付或建设完毕，无所有权证和土地使用权证的不动产，应绘制不动产座落的平面图，平

8、面图应准确反映该不动产的四至范围、不动产的基本结构等信息。3.6. 现场到访后，应根据该不动产的实际座落位置、整体结构特征、使用年限、合理布局、外围可利用基础设施、物业服务、市场行情等条件进行综合价值评估。3.7. 不动产前期调查工作，应在召开担保业务评审会前完成，评审会召集人员应就拟作为反担保措施的不动产是否完成前期调查进行核实，未按本指引完成前期调查工作的，不得召集评审会。3.8. 业务人员未完成拟作为反担保措施的不动产前期调查工作的，公司不得向银行出具表示同意为客户贷款提供担保的意向性文件。4. 不动产抵押登记可以设立抵押登记的不动产是指在银行下款前或银行下款后一个月内办理抵押登记手续的

9、不动产。4.1 银行下款前可以设立抵押权登记的，业务人员应要求不动产权利人在办理抵押之日前签订以下文件：4.1.1. 不动产系房屋的，不动产权利人（自然人）应提供“第二居住证明”，该证明应表明我公司在处分该不动产时，该不动产的权利人和实际居住人均有第二居所。不动产权利人无第二居所的，应提供第三方出具的同意因我公司处分抵押不动产导致抵押人无其他居所时，向抵押人及同住人员提供居住地所的不可撒消“承诺函”；4.1.2. 不动产权利人为公司制法人的应根据公司章程由该公司股东会或董事会出具同意提供不动产抵押的决议，决议应由该公司加盖公章确认该决议的真实性。4.1.3. 前期调查中查明不动产实际状态为空置

10、或自用的，应要求全体不动产权利人签署该不动产在设立抵押登记前未对外出租的声明，声明应表述清楚该不动产在签署声明之时的实际状态；前期调查中拍照图片应用A4纸打印，由不动产权利人确认该图片为目前不动产空置或自用的状态；4.1.4. 前期调查中查明不动产实际状态为已对外出租的，应要求全体承租人签署“放弃优先购买权声明”，声明内容应包括租赁不动产的起止日期、租赁费用、抵押期间未得到抵押权人的同意不得延长租赁期间、抵押权人要求处分抵押物时承租人放弃优先购买权及自愿解除租赁协议等内容。不动产权利人应在该承租人声明下方签名或盖章确认；4.1.5. 不动产权利人应签订我公司反担保合同书和不动产登记机关指定的抵

11、押合同（每一处不动产应签订不少于三份抵押合同）4.1.6. 抵押合同应填制完整。同时，4.1.6.1 在合同内页右上角处填制“合同签订地：抵押权人办公地址”；4.1.6.2 格式合同部分条款无约定内容的，应用“/”标注清楚；4.1.6.3. 有关租赁状况条款应如实填制完整，无出租事宜的应将该条款的所有空置处划“/”；4.1.6.4. 在合同其他约定条款处应填制：A：“抵押担保范围包括反担保合同书约定的担保范围”；B：“因履行合同产生的争议由合同签订地人民法院管辖”。4.2. 不动产权利人愿意抵押登记，但因不动产已存在先抵押权或其他原因导致在银行下款前无法办理抵押登记的，在银行下款前应要求抵押人

12、：4.2.1. 先抵押权人同意抵押人再次抵押的，抵押人提供先抵押权人出具的同意二次抵押声明；4.2.2. 先抵押权人不同意抵押人再次抵押的，抵押人应在银行下款前偿还先抵押权人的债权，注销先抵押权。4.2.3. 先抵押权人不同意抵押人再次抵押，且抵押人无法提前偿还先抵押权人的债权的，抵押人应向我公司交存同等金额的担保金，待银行下款后用该笔担保金偿还先抵押权人的债权，再与我公司设立抵押权。或者，4.2.4. 抵押人所担保的贷款客户书面申请并经贷款银行同意，在发放贷款时向我公司或我公司指定的第三方支付与先抵押权担保剩余金额同等额度的金额，该金额专用于为抵押人偿还先抵押权人的债权。待银行下款后立即偿还

13、先抵押权担保的债权，待注销先抵押权后立即予我公司设立抵押权； 4.2.5. 除必须按4.1.条及以上要求签署相关文件外，还应当满足以下要求：4.2.5.1. 银行下款前三日内，业务人员与权利人共同向不动产登记机关查询拟抵押不动产的权属状态，必须确认该不动产未转移登记、未新设抵押、未被人民法院查封等可能影响该不动产设立抵押或处分的法律障碍；4.2.5.2. 必须在不动产抵押合同的其他约定条款填制“抵押权人为（该处填借款人名称）担保的银行借款，自银行向（该处填借款人名称）发放借款含部分借款之日起，三日内抵押人未偿还先抵押权所担保的债权，注销已存抵押权利（如存在）或未主动与抵押权人向抵押登记管理机关

14、办理抵押登记的，抵押人按逾期每日500元向抵押权人承担逾期违约金。” 4.3. 可以设立抵押权，但因不动产权利人无法亲自办理抵押权登记手续导致银行下款前未办理抵押权登记，或因其他原因导致在银行下款前无法办理抵押权登记的，应在银行下款前办理完毕有关抵押登记事项的预授权公证，预授权人应为本公司负责该笔担保业务的业务人员。4.4. 银行下款前可以办理不动产抵押登记手续的，应在银行下款前办理抵押登记手续；银行下款前无法办理不动产抵押登记手续的，应在银行下款后三日内或注销先抵押权三日内办理抵押登记手续。办理抵押登记应按照登记管理机关要求办理。4.5. 不动产抵押登记机关出具的领取抵押权属证明的手续凭证由

15、我公司持有，经办人员必须按凭证要求时间领取抵押权属凭证并及时移交归档。4.6. 反担保所涉及的的银行贷款到期且客户正常还款完毕后，不动产抵押担保人要求注消不动产抵押担保的，业务人员应向贷款银行进行核实，经核实无误的，可赁银行出具的还款证明或其他能够证明客户还款完毕的证明向公司申请注消不动产抵押登记，经风控部相关负责人员批准后办理。4.7. 抵押权登记手续的办理应由公司业务部门指定专人负责。由专职人员负责出台抵押登记流程及实施细则。5. 无法办理抵押登记的不动产反担保处置措施5.1. 无法办理抵押登记的不动产是指在银行下款后一个月内无法办理抵押登记手续的不动产，包括在担保期限内可以办理产权证、土

16、地使用权证的不动产和担保期限内无法办理产权证、土地使用权证的不动产。5.2. 业务人员在前期调查中，查明无法办理抵押登记的情形，应在业务评审会前向风控部法务人员告知该不动产不能办理抵押登记的具体原因。5.3. 不能办理抵押登记的不动产反担保措施具体事宜，采取一事一议的原则处理。5.4. 采取签订“转让协议”形式变通执行不动产抵押的应符合下列要求：5.4.1. 担保期限内可以取得所有权证和土地使用权证的不动产应要求对该不动产享有权利的人员采用该不动产所在区域不动产权属登记机关指定的“转让协议”签订一式三份“转让协议”具体填制内容按风险控制部要求执行；5.4.2. 担保期限内无法取得所有权证和土地

17、使用权证的不动产应要求对该不动产享有权利的人员签订本公司制作的“转让协议”；必要时风控部有权要求第三方见证。5.4.3. 签订不动产转让协议的，受让人由公司指定；5.5. 采用签订转让协议等方式变通执行不动产抵押的，应要求不动产权利人将能够证明其享有不动产权利的所有原始凭证留置本公司。业务人员应将就真实性和完备性核实后的原始凭证移送档案室保管。5.6. 存放公司的有关不动产权利的原始凭证原则上不得对外借阅、复印。因不动产权利人请求借出的必须提出书面申请，由风控部门指定审核人员决定是否批准借出，同意借出的一律由经办该业务的业务人员陪同持证。5.7. 因递交相关行政机关导致暂时无法收回不动产原始赁证的，相关行政机关签收该原始赁证的证明应由业务人员交公司档案室保存，在行政机关规定的时限立即换领原始凭证，行政机关颁发与该不不动产有关证件应一并留置本公司档案室存放。5.8. 档案管理人员应对借出的原始赁证进行复印留档，待原始凭证收回时，档案管理人员应持复印件与收回的原件通过对比字体大小、位置、格式等信息进行检查，检查无误的收回存放，发现不一致的应立即向上级汇报。5.9. 反担保所涉及的的银行贷款到期且客户正常还款完毕后，不动产权利人要求取回存放本公司的涉及不动产权利的原始赁证，业务人员经与银