土地增值税政策及征收操作指引

1、土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征 自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。 对应大集中程序的操作：在“核定管理登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记

2、录。对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表

3、”，即土地增值税纳税申报表，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。、核定征收采用核定征收方式征收土地增值税的项目，普通住宅核定征收率为不低于5%；其他类型房地产（包括土地）核定征收率为不低于6%。房地产项目土地增值税在8月19日前已

4、进行清算，但剩余部分房地产未销售的（尾盘），剩余房地产销售时要进行土地增值税纳税申报，如采用核定征收方式的，从8月19日（征收期）起执行新核定征收率。核定征收对应大集中程序的操作：进入综合申报模块，输入企业的纳税人编码，添加名称为“土地增值税核定（四类）”（对应房地产企业转让普通住宅）或“土地增值税核定（五类）”（对应房地产企业转让其他类型房地产或土地）的申报记录，再进行征收缴税。对已预征土地增值税需要抵缴的，可自行计算填列申报模块的“允许扣除额”栏目，抵缴土地增值税。二、对非房地产企业或个人（个体工商户）征收土地增值税对除房地产开发企业以外的其它企业或个人（含个体工商户）转让房地产（包括土地

5、，不含个人转让住房）取得的收入，无需预缴，直接征收土地增值税，对不能据实缴纳的按5%的核定征收率核定征收。非房地产企业及个人转让不动产于2010年5月25日（含当日）前签订合同并已到东莞市房产管理局进行备案，或转让土地于2010年5月25日（含当日）前取得国土局的成交确认书的，仍可按旧的核定征收率1.5%执行。2010年5月25日（不含当日）后签订合同并于8月19日（含当日）后征收入库的，应按新的核定征收率5%执行。特殊情况：1、对除房地产开发企业以外的其它企业或个人（含个体工商户）转让土地的，目前我们已委托市国土局土地交易中心按5%核定征收率代征土地增值税。纳税人要求据实缴纳土地增值税的，可

6、在土地所在地分局据实缴纳，由分局征收土地转让的有关税收后为纳税人出具“土地转让行为征税证明”后再到国土部门办理转让手续。2、对个人转让住房的，根据财税2008137号文（东地税发2008222号转发）的规定，个人销售住房暂免征收土地增值税。3、非房地产企业或个人转让旧房及建筑物，凡能提供上一手发票的，可以减去扣除项目后据实计算土地增值税，扣除项目包括土地成本、旧房评估价等。扣除项目的金额可以按上一手发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。转让

7、价格低于扣除项目的，不征土地增值税，转让价格高于扣除项目的，按照土地增值税的税率据实计算。不能提供上一手发票的，可以采用核定征收。在大集中的具体操作：1、核定征收、对本地企业核定征收进入综合申报模块，输入企业的纳税人编码，添加一条名称为“土地增值税核定（三类）”（对应非房地产企业或个人转让土地或不动产）的申报记录，再进行征收缴税。、对非本地企业或个人（个体工商户）核定征收进入临商税收申报模块，输入相关资料，添加一条名称为“土地增值税核定（非房地产企业或个人）”的申报记录，再进行征收缴税。2、据实缴税、对本地企业清算缴税在“核定管理登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“

8、0000”的核定记录。进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“非房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。其中扣除费用可按发票所载金额每年加计5%计算。、对非本地企业或个人（个体工商户）清算缴税首先要为企业或个人（个体工商户）办一个临时登记，取得对应的纳税人编码，然后操作同上。三、土地增值税税率税目表税种代码品目税率起始日期适用范围土地增值税050305转让房地产土地增值税预征(五类).022010-08-01房地产企业转让普通住宅土地增值税050306转让房地产土地增值税预征(六类).032010-08-01房地产企业转让其他类型房地产土地增值税050313土地增值税核定（三类）.0