合同起草与审查

1、一、总则1.合同的定义平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律、法规。2.合同形式与结构当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。合同通常包括以下几个方面：合同首页；合同目录；合同首部；合同正文；合同签署页；合同附件。3、合同的必备条款（1）当事人名称或者姓名和住所（2）标的、（3）数量质量、（4）价款（5）报酬、履行期限、地点和方式、（6）违约责任 （7）解决争议的方法1 / 134、合同成立

2、与生效依法成立的合同，自成立时生效。附条件和附期限的合同待条成熟和期限到来时生效。5、无效、可变更、可撤销的合同（1）无效合同1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；2)恶意串通，损害国家、集体、第三人利益；3)以合法形式掩盖非法目的；4)损害社会公共利益；5)违反法律、行政法规的强制性规定。（2）可变更、可撤销合同1）因重大误解订立的；2）在订立合同的过程中显失公平；3）有违当事人真实意思的情况下，订立的合同6.无效或者撤销后处理合同无效或者被撤销后合同的合同自始没有法律约束力。合同无效部分，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没

3、有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此造成的损失。2 / 137.合同履行（1）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行>按照合同通常标准或者符合合同目的特定标准>>（2）价款或者报酬不明确的，按照订立时履行地的市场价格履行，依法应当实行政府指导价格的按照规定履行。（3）履行地点不明确的；给付货币的，在接受货币的一方履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（5）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。8.向第三人履

4、行合同或第三人代为履行与债务转移无论是向第三人履行合同还是第三人代为履行不符合合同约定的，都由债务人向债权人承担违约责任。债务的部分转移后，新的债务人和原债务人共同承担连带责任。全部转移后，原债务人退出，新的债务加入。9.合同解除约定解除和法定解除3 / 13（1）约定解除；当事人协商一致，可以解除合同。（2）法定解除；1）因不可抗力致使不能实现合同目的。2）在履行合同期限届满以前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务3）当事人一方迟延履行主要债务，经过催告后在合理期限内仍未履行。4）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同不能实现合同目的5）法律规定的其他情形合同解除权

5、的行使：合同解除应当通知对方，自通知到达对方时解除。10.违约责任（1）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等（2）金钱债务的继续履行当事人一方为支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。（3）瑕疵履行质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。约定不明确的，受损方可以根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。5 / 1311.定金和订金定金具有担保性质，属于主合同附属。具有双倍返还的惩罚性。定金不得超过合同价款的百分之二十。定金作为合同的预付款，是合同价款

6、的一部分。二、买卖合同买卖合同是双务、有偿、诺成、不要式合同。1.买卖合同的特殊条款包装方式、检验标准和方法、结算方式2.所有权转移标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有约定或者当事人另有约定除外。当事人可以约定在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物所有权归出卖人所有。（出卖人的取回权）3.标的物损毁、灭失的风险负担（何为风险？）在标的物交付之前，由出卖人承担，在交付之后由买受人承担，法律或者当事人另有约定的除外。4.标的物的检验（1）当事人约定了检验期间的，应当在该期限内对其进行检验，否则视为符合质量约定。5 / 13（2）当事人未约定检验期间的，应当在合理期限内通

7、知或者自收到标的物之日起2年内通知，否则视为符合质量约定。（3）出卖人知道或者应当知道提供标的物不符合约定的，买受人不受前述时间约定。（5）签单后是否等于标的物已经检验合格？买卖合同司法解释第十五条当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。对于隐蔽瑕疵的检验期间视为没有约定。按照合理期限内提出异议或者自收到标的物2年内提出。合理期限: 当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的

8、性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素作为认定合理期间的主要参考因素。 6 / 13三、租赁合同1.关于租赁合同的必备条款 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及租金的支付方式、租赁物的维修等条款。（1）租赁房屋(房屋信息及其现状、房屋性质、产权归属、附属设施、设备等)；（2）租赁期限（初始期限及续租）；（3）房屋交付（交付时间和交付状态）；（4）租金（支付期限和方式）；（5）房屋使用（用途、退还、折抵、扣除）；（6）出租人的协助义务、费用负担；（7）装修与装潢；（8）维护与维修；（9）转租（10）违约

9、责任、（11）不可抗力条款、(12)合同终止2.租赁合同期限及用途租赁合同期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。双方必须承租方的具体用途，否则本合同解除。7 / 133.租赁物的维修出租人应当对履行租赁物维修的义务，但当事人另有约定的除外。双方当事人应当明确约定租期内，租赁物维修方。4.租赁物的改造。承租人经出租人的同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。作为出租乙方应当在合同中约定其可以改善房屋或者增设他物的具体范围，避免出现合同条款的模糊。5.转租双方应当明确房屋是否可以转租及非法专转租的法律效果。出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在6个月内未提出异议的，以承租人未经同意为由

10、解除或者转租合同无效，人民法院不予支持。6.租金及支付方式双方应当明确租金的计算标准和支付期限。对于合同期限较长的租赁合同律师建议应当应当采用浮动制的支付方式。7.拆迁问题。双方应当明确约定如遇拆迁问题本合同自行终止，双方互不担责。典型例证：在租赁期内如遇国家法律、政策调整或者国家征地及、乡村集体规划开发等情形，本协议自行终止，双方结清租金，互不赔偿。9 / 13土地补偿款和地上物补偿款归出租人所有。8.关于租赁物的装饰装修问题。首先，房屋的装修、装饰应当经过出租人的同意。其次，对于经出租人同意后，合同期满或者终止，未形成附合（可以拆除且不损害物的利用价值），由承租人拆除，造成出租人损失的由承

11、租人赔偿。形成附合的，按照双方在合同中过错程度分担租赁合同剩余期限的装饰物的残存价值。最后，由于房屋装饰问题较为复杂，律师建议对于装修、装饰物的费用和期满后物的归属进行明确约定，避免纠纷发生。典型例证：乙方征得甲方同意对租赁物进行装修，合同由于甲方原因终止时，甲方应当给予乙方适当补偿；合同由于乙方原因终止的，甲方不予任何补偿；合同由于正常履行完毕终止的，乙方投资投资使得租赁物增值部分无偿归甲方所有。9.违约金条款违约金条款应当以“补偿性为主，以惩罚性为辅”。违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。因此，约定的违约金可以略高于对方之违约行为造成的损失，但不宜过高。9 /

12、13设置违约金条款时，建议委托人根据商务经验，就对方可能发生的特定违约行为可能给委托人造成的损失范围及金额进行预估，并在此基础上适当增加。租赁合同中的违约金条款要注意双方约定计算基数和平等性。法律规定：违约金条款不宜过高，以不超过损失额的30为限。10.逾期付款违约金合同可就负有金钱支付义务的乙方迟延履行义务约定“逾期付款违约金”，而不使用罚款、滞纳金和利息。逾期付款违约金不得超过逾期付款金额的万分之五/每日，否则就会被认定利率过高，得不到法院的支持。逾期付款违约金的起算时间应当为付款义务的一方应当履行期限届满之次日起算。典型例证：乙方未按时交纳租金，逾期十日内，每日应付年租金的总额的千分之一交纳租金；超过十日，每日应按照年租金