大连商业地产项目市场调查计划书

1、大连XX商业地产项目市场调查计划书一、项目任务(一)总体任务：为XX地产项目经营定位提供科学依据(二)细分为：1、塔楼经营项目的确定2、塔楼目标市场选择，需求量预测3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略5、群楼经营项目的确定6、群楼市场定位与经营战略二、市场调查计划(一)大连市酒店市场供求现状及趋势调查1、调查内容(1)大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状(2)大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构(3)大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势2、指标(1)五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平

2、均利润率；亏损 企业比率(2)五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率(3)五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数(4)各类型酒店价格、淡旺季浮动范围(5)其他3、调查对象(1)大连市旅游局、商委；(2)主要酒店：酒店名称五星级酒店富丽华、香格里拉、迈凯乐王ffr士酒店、希尔顿四星级酒店渤海明珠大酒店、万达国际饭店、嘉信国际酒店、丽景酒店、国际 酒店等三星级酒店大富大酒店、海桥大酒店、心族大酒店、国泰大厦、日月潭饭店等商圈内酒店星海宾馆、景山宾馆、雁醇香酒店、宏达酒店等五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法(1)调查对象的

3、访谈调查(2)统计资料的调查(二)大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查1、调查内容(1)大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称(2)主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式(租 /售)(3)大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构(4)大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展 趋势(5)北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况(6)国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策(7)其他2、指标(1)五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润(2)五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡

4、旺季入住率(3)商住两用公寓出租价格、销售价格(4)其他 3、调查对象(1)大连市房地产开发办(2)商住两用公寓：(目前已知)庸景台、恒元公寓等(3)公寓消费者4、调查方法(1)调查对象的访谈调查(2)统计资料的调查(3) email问卷调查(三)消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查1、调查内容：(1)消费需求特征调查(2)消费行为特征调查(3)消费需求特征和行为特征的变化趋势2、调查指标、专项(1)消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构(2)消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构(3)消费动机、消费习惯、消费频次等3、调查对象(1)大连市区内外地游客(旅游者、商务旅行者)(2

5、)项目商圈内潜在消费者(企业总经理、办公室主任、较高收入阶层)4、调查方法(1)大连市范围内消费者抽样问卷调研(传统 +网络)A、样本量：800份B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的 email地址(2)商业范围内消费者抽样问卷调查：A、样本量：500份B、调查地点：黑石礁街头拦截C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业D座谈法：邀请10-20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方 式调查(四)商圈内市场空缺调查1、调查内容商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等2、调查对象商圈内广大

6、市民3、调查方法分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生(大学生、中学生、小学生)、企业人士、普 通居民(五)商圈环境调查1、调查内容调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：(1)商圈总人口数、范围、层次；(2)人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；(3)拥有的企事业单位名称、规模(4)交通站点与人流路线(5)第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称(6)主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超 市(7)其他2、调查对象及方法街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查三、市场调

7、查控制(一)问卷设计过程中的质量控制1、对访问对象群体的不同(学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者)量身订造问卷2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题 的出现3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性(二)抽样设计中的质量控制1、确定样本框的范围2、精确的测算样本总量3、采取科学的抽样方法(如分层、分群随机抽样)，以保证调研结果的普遍性与代表性 (三)正式调查前的培训制度1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍2、对于调研整个环节的培训3、对于本项目调研的培训及调

8、查问卷详细讲解4、内部演练，掌握方法及技巧5、所有员工的职业道德强化（四）实地调查中的审核控制1、将所有的市调人员分为两组：每组 5人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员 进行监督、指导2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取 5%T核，一份作弊，全部作废（五）专业数据处理1、数据入录使用fox软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序， 最大限度满足每一项目不同需求2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS等，进行统计分析，提

9、供高质量的分析结果（六）调研报告撰写中的审核控制在正式撰写调研报告过程中，我们采取：1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性 2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告四、项目时间表项目时间表：工作内容时间（天，含周末）起止日期（含周末）问卷及调查表设计73.13.7酒店市场供求调查73.33.9公寓市场供求调查73.73.13大连市酒店/公寓消费者调查63.113.16商圈酒店/公寓消费者调查63.143.19消费者座谈会23.203.21专家访谈23.223.23数据入录、整理、分析83.243.31分析报告104.14.10预备54.114.15共计60五、研究效果（一）综合报告1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略（二）原始数据汇总报告包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类； 对数据进行的初步分析（利用图表等直观 形式）（三）附录1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷2、大