整体设想及策划

1、整体设想及策划项目概况：-该项目总建筑面积17474平方米，其中，地上 14600平方米，地下2673平方米， 消防训练塔201平方米。-地下1层，地上8层，建筑高度36.15米。-地下一层为车库和设备用房，建筑面积2673平方米。-一层为交通支队和消防支队用房以及消防中队警用车位、消防支队食堂和餐厅一个，建筑面积2973平方米。-二层为交通支队和消防中队用房，建筑面积2915平方米。-三层为交通支队和消防支队以及消防中队用房，交通支队和消防中队食堂和餐厅各一个，建筑面积 2915平方米。-四层为交通支队和消防支队用房及公共用房，建筑面积1324平方米。-五层为消防支队和交通支用房，建筑面积1

2、264平方米。-六层为消防支队用房，建筑面积1264平方米。-七层为网安大队和消防支队用房，建筑面积1264平方米。-八层为消防指挥中心和公共用房，建筑面积681平方米。-预计该办公楼于2014年3月投入使用。-会议室：共5个，其中210平米的会议室1个可容纳120人、100平方米的会议室 1个可容纳55人、81平米的会议室1个可容纳43人、76平米的会议室1个可容纳40人、 57平米的会议室1个可容纳30人。-停车场：地下停车场共有37个停车位供各单位使用，地上一层共有停车位 8个（消防车专用），供消防中队使用。-卫生间：共16个，每层2个。综上所述，针对此项目的特点， 考虑到物业服务性质，

3、 在人员配备上考虑了休假替班人 员，总计项目人员51人，特殊岗位按物业要求实行 24小时执行，其他岗位按社会工作时间 测算。本项目服务对象为公安机关，且是新投入使用的办公楼，服务性质特殊，进出人员较杂，为给全体工作人员和消防官兵提供一个优质的办公环境，我公司以如上方面为前提，编制项目分析方案，具体如下：1、大兴分局 肩负着辖区内的消防安全管理和救援工作，保证好分局内的基础和后勤供 应（包括： 供电、 供水、消防系统的正常运行和环境卫生的清洁等） 是物业公司必须做到的。 因本项目服务对象特殊，为 24 小时工作制，物业公司应配合分局的特点合理安排好物业服 务人员，保障分局的正常运转。2、消防机关

4、是军事化管理单位，内部人员较为单一，主要是工作人员和消防官兵，因 而服务和管理要求较高； 物业公司应严格控制员工录用， 必须经过政审合格之后， 方可上岗。 消防局内所有工作人员和消防官兵的个人素质和整体形象都是非常高尚和令人钦佩的， 对于 在管理过程中如何使物业公司为工作人员和消防官兵和来访者提供高水准的服务， 展现消防 机关的对外形象，同样是物业公司应做到的。3、卫生整洁环境优雅，营造良好的工作氛围。努力营造干净，整洁的办公环境，办公 楼内大堂、 走廊、卫生间、楼梯间、 电梯厅等公共区域及办公区域的卫生应由保洁人员定岗、 定区域、定时与不定时相结合，进行清洁、消毒，做到干净整洁，无卫生死角。

5、预防疾病传播， 协助政府有关部门做好重大疫情的宣传防治工作， 及时清理垃圾和定期 消杀灭虫工作。关于会议服务， 会服人员提前做好会前准备工作， 会中热情周到服务， 会后做好清洁消 毒工作。物业管理区域内花卉和绿植的管理，既美化环境又营造舒适的办公氛围。4、确保设施设备的正常运行，营造良好的办公秩序。由于此办公楼是新投入使用的， 且智能化程度较高， 设备先进， 这无疑对物业管理提出了更高的要求。 例如：中央空调系统 设备、电梯设备、电视天线系统、电热水器、消防监控、闭路监控室、门禁监控系统、楼宇 自控系统设备等。工程部人员不仅要具有与之相适应的专业技术知识， 还要在日常服务中提高自己的专业 技能

6、， 才能驾驭这些设备， 并担负起管理和维护设备系统的责任， 保证水电暖等系统正常运 转，为此项目工作人员提供舒适良好的工作环境。 在工作中按规范程序操作使用设备， 避免 因操作不当导致设备的提前损坏。建立设施设备的维修养护计划、 巡视、检查养护记录 （月 / 年度），编制完备的设备档案， 发现问题及时处理。 通过规范专业的物业服务和节能环保措 施，延长其使用寿命，达到保值增值的目的。综上所述， 只有将安全、 环境、 设施设备这三方紧密相连，才能高水平的做好物业服务 工作。服务方案本公司已建立起科学严密的“三标”管理体系（即ISO9001、ISO14001、GB/T28001 ），并在所管项目上

7、成功运作， 管理服务运作的每一个行为都在体系中有明确的规范和界定， 为 我们的管理服务提供质量保证。科学化、 合理化、 专业化的人力资源配置， 是确保本项目各项管理目标得以实现的关键。 我公司针对本项目将抽调一批骨干人员参与本项目的管理与运作， 建立起一支高技能、 高效 率的物业服务团队，员工统一着装、持证上岗，以良好的精神面貌，依据公司的管理制度， 为客户提供优质的服务。 对入职人员进行专项培训， 具有专业技能知识， 提升物业整体服务 形象，实现保值、增值，为业主提供舒适、安全的办公环境。特制订以下服务方案： （一）、承接查验方案：1、承接查验的目的及原则： 物业承接查验工作是为了维护双方的

8、合法权益，明确业主和物业服务公司各自的责任， 实现权利和义务的转移，在法律上界定各自的权利和义务，确保物业具备正常的使用功能。 我公司在确保办公楼正常办公的前提下， 对办公楼的清洁、 绿化、 安保及设备设施进行全面 验收及接管。在承接查验时， 我公司坚持实事求是、 认真细致的原则， 防止出现验收工作漏项情况的 发生。验收过程中将出现的问题及时做好详细的记录，在确保物业管理正常运行的前提下， 针对不同情况采取相关的措施，在明确责任后，合理圆满的解决承接查验中存在的问题。2、承接查验程序及验收小组的职责：（1）确定承接查验小组的负责人，由我公司管理本项目的项目经理担任，负责组织、 协调、安排物业整

9、体承接查验，解决查验过程中发现问题的整改完善工作。（ 2）组成承接查验小组， 负责人做好验收小组的培训以及承接查验前的各项准备工作。 小组成员由我总公司的工程部经理、 安保部经理， 客服部经理以及各专业工程师、 项目主管 人员组成，对建筑物进行本体和公共设备设施承接查验工作。（3）验收小组与本项目业主确定验收的时间，通知其做好交验准备。（ 4）物业管理文件、资料和图纸在验收时，验收小组应检查其是否齐全及有效，如发 现问题应以书面形式向业主提出。（ 5）物业管理文件、资料和图纸验收结束后，验收小组负责人与本项目业主共同填写 文件、资料和图纸交接记录表 ，并签字确认。（6）验收小组应对附属设施逐层

10、逐项进行验收，检查附属设施是否完好，有无影响使用和管理的情况，有无质量问题等。（ 7）验收小组在对物品及资产验收时，应按照原始清单到现场进行清点交接，并做好 记录及签字确认。（8）对验收过程中出现的问题，验收小组负责人应与业主进行沟通，并提出处理意见 及合理化建议。（9）做好遗留问题的工作。3、承接查验内容、要求及方法：（1）图纸资料交接 要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在图纸资料移交清单签字确认。根据国家 法律法规及地方标准的规定，建设单位应向物业公司移交下列图纸资料： 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等 资料，以及房屋管线布线图。 物业质量保修文件

11、和物业使用说明文件。 如：住宅质量保证书、 住宅使用说明书等。 各种设备设施的随机资料（包括：设备操作、使用说明书；设备维护保养说明书及 维修工艺要求；随机图册；设备产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检验记录；装箱 单；附件明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商记录；进口设 备技术资料原件及翻译文本等）。 与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案 （图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继 电保护试验记录等）。 政府主管部门出具的各种检验、 检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、 检测记录及

12、或工作记录。（ 2）房屋本体及公共设施的承接查验要求： 承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在 设施设备接管查验记录 表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将设施设备接管查验记录 表分别报送各有关单位， 由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况， 组织施工单位 确认整改完成时间， 整改工作结束后， 由物业公司对整改情况进行检查确认， 并报送各有关 单位。 查验范围：A、房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。等。B公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园 区道路、垃圾

13、箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱和景观、 检测查验方法：按物业服务标准及国家有关规定进行承接查验。日常管理服务方案：1、房屋日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持办公楼（区）办公室、会议室、接待室、公共区域、卫生 间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面、广场等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护 和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。房屋管理及维修养护是物业管理的重要环节， 制定详细的检查及保养计划， 通过检查及 时发现并解决问题， 确保办公楼 （区）房屋的完好等级和正常使用， 要爱护办公楼内的设施， 未经业主批准， 不得对办公楼结构、 设施等进行改动；及时完成各项

14、零星维修任务，合格率 100%，一般维修任务不得超过 24 小时；维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥 房屋的使用价值 ,实现物业的保值增值。2、设备设施的日常运行及维护管理设备、 设施的正常运行是保障物业正常运行的基础条件。 重视对本项目设施设备的全面 管理和维修，且制定详细的应急措施。建立健全设备设施检查、巡视、维修、保养的管理及 档案管理制度，制订有效的节能降耗措施。（1）给排水设备运行维护 做好给排水设备的日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。每日对水泵控制 柜进行检查，曝气风机、排水系统保持通畅，各种管道阀门保持完好，仪表显示正确，确保 无跑、冒、滴、漏现象。 做好给排水

15、系统、 水泵、 水质处理和消毒装置的日常检查及维护工作， 并做好记录。 定期对给水设备（水箱、水池等）进行消毒、水质检测和年检工作。 保持室内外排水系统通畅。 设备出现故障时，维修人员应在 15 分钟内到达现场，维修合格率达到 100 ，一般 性故障排除不过夜。2 人。（2）供电系统运行管理 配电室 24 小时值班，值班人员必须持证上岗，每班值班人员不少于 定期对变配电设备、设施进行清洁和巡查并做好记录。 做好高（低压）变（配）电柜的日常检查及维护工作，发现问题及时处理，确保其 运行正常，检测标记显示准确，变（配）电系统联络自动切换正常。 确保高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正

16、常。 确保变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要 求。 定期对避雷设施进行安全检查并登记，保证其完好、有效、安全。 定期对照明设施进行检查及维护，并做好记录，使其随时处于有效待命状态。（ 3）电梯运行维修 保持电梯厅和轿厢的清洁。 保证空调通风、照明及其它附属设备完好。 定期对电梯进行日常检查及维护，并做好记录，保证电梯正常运行。 定期对电梯控制柜进行巡查，确保电梯正常运行。 定期通知电梯维保单位对电梯进行年检。（ 4）空调系统运行维护 做好空调机组的日常检查工作，确保中央空调系统运行正常，无超标噪音和滴漏水 现象。 建立空调运行管理制度和安全操作规程；建立各项设

17、备档案。 定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，保证水质化验达标。 空调系统出现运行故障后， 维修人员应在 15 分钟内到达现场维修， 并做好记录， 修合格率 100。（5）电视天线系统的管理和维护 定期对办公楼有线电视光缆系统进行检查、维护。 定期请有线电视台对有线电视信号测量、调整。 保障办公楼各终端点的正常使用。 电视天线系统出现故障后，与有关部门协调，及时维修排除；维修后经调整、使用， 达到业主满意。（ 6）电热水器管理 每日对电热水器外表进行清洁，保持洁净、光亮，无污迹。 按时提供开水供应，并及时加水，随时保证供应。 严格执行操作规程，按规范启动、关闭，不发生安全方面的问题；每季度对电热水

18、器内部进行一次清理水碱，无水垢并按规定定期更换滤芯。3、卫生保洁管理日常保洁服务质量直接影响到本项目的整体形象， 高品质的保洁服务， 营造良好的办公 环境。管理规定及服务范围如下：（1）清洁管理规定： 对保洁员实行严格的岗前培训及考核制度，考核合格后方可上岗。 保洁员按规定统一着装，佩戴工牌，礼貌服务。 根据本项目的布局与实际情况制订完善而可行的工作计划，且适时、及时、准时的 进行清洁服务。 保洁员应严格遵守操作流程及安全管理规定。 最大限度的减少对周围环境以及本项目业主的影响。 制订并实施可行的节能降耗措施。 针对恶劣天气、自然灾害、疫情等情况制定出详细的应急预案以及处理措施。 （2）清洁卫生服务范围： 公共区域卫生保洁（包括：办公楼大厅、大门、楼道、楼梯、卫生间和办公大厅及 上述部位内所有设施用品及饰物） 。 卫生间保洁。 会议室保洁。 电梯间保洁。 外场保洁（主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道、绿地等的卫生管理工作） 外墙、外窗保洁（是指办公楼、建筑物的外墙、外窗卫生管理） 。 地下车库卫生保洁。4、办公楼消防监控、闭路监控室、门禁监控系统、楼宇自控系统运行管理（1）定期巡视、检查办公楼消防自动报警系统、门禁系统、自控系统及闭路监控系统 的日常运行，保证系统工作稳定。（ 2）制定停电、 强电磁干扰、 系统故障无法排除等非正常状态的维修计划和应急措施。（