二季度南京房地产市场调查研究报告

1、2005年二季度南京房地产市场调查研究报告1、抉策地产研究指标体系说明 抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括 市场容量分析、产品结构分析、价格指数、消费者调查、生活指数评价、媒体监测 六大部分。本报告以以上六大指标多角度、立体地衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品（商品房）的竞争力和市场地位，剖析市场的现状、分析市场的未来发展趋势。 以上六大指标构成全面考量某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既相互独立又互相关联，任何单一指标的研究或分析都不能充分说明市场的全貌，必须对各主要指标及分级指标进行多维度交叉分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段

2、内真实的市场状态，为科学的市场决策提供重要依据。 2、南京二季度房地产市场需求分析 根据抉策地产研究中心的市场需求监测数据，二季度南京新建商品房和存量房的市场总容量约为 368 万平米（包括一季度未实现的需求 141万平米）。根据抉策地产研究中心监测相关数据统计结论，本节将就二季度的市场容量成因及变化态势进行简要分析。 图 1 2005年二季度购房动因结构变化对比分析 2.1 拆迁产生的购房需求比例略升 2005年二季度会员统计数据，2005年二季度与一季度相比，拆迁购房的比例出现了微升，从一季度的12.1%上升到二季度的14.7%，升幅达2.6%，2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场

3、需求量为54万平米。 2.2 改善居住条件的需求比例微降， 但仍成为购房主因 2005年二季度会员统计数据，2005年二季度与一季度相比，拆迁购房的比例出现了微升，从一季度的12.1%上升到二季度的14.7%，升幅达2.6%，2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。 2.3 新政抑制投资需求，效果显现 从2004年下半年至今这种宏观调控的效果开始逐渐显现，连续两次加息，国八条、省市八条的实施使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎，持币待购、观望气氛浓烈。表现在需求上2005年二季度投资购房比例为14.1%，比20

4、05年一季度下降了5%，需求量约在51.88万平米左右，尽管受到新政的影响，购房人群中仍不乏投资者，一方面当前情况下，仍有一部份人继续看好南京房地产的升值空间（根据南京抉策地产研究中心的监测这部分人主要为上海、浙江、广东等外地人，南京本地人不多），另外一方面，二季度南京房地产市场上确实也出现了部分值得投资的物业，这一点值得关注。 2.4 结婚购房比例 稳中有升 由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在 20%上下，2005年二季度比2005年一季度微弱上升，比例达到23.3%，比2005年一季度上升了1.5%，结婚购房需求达86万平米，按照江苏省小康标准84平米/户计算，约1.07万户左右 。 2

5、.5 城市化进程中产生的购房需求比例基本稳定 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年二季度会员统计数据，2005年二季度的需求比例为11.3%，比一季度上升了1.6%，所带来的购房需求为41.6万平米。 2.6 南京房地产市场需求特征分析 本节市场容量分析包括 2005年二季度已经实现的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，已经实现的需求是在现有市场中已经找到了相应的产品，呈现的是现在和过去的需求特征；而潜在的需求是没有实现的，受价格、区域、支付条件、收入预期等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在

6、满足现实的需求之后，开发商的竞争领域已经逐渐转向潜在需求领域。 分析、引导、培养需求是市场营销的基础， 2000年以后，世界500强企业中，大部分企业已经开始把以产品开发为中心转移到以客户开发为中心上来了，因为随着技术的进步及生产效率的提高，产品更新换代周期越来越短，信息技术的发展使信息的传递越来越快捷、通畅，因此，消费者对产品的越来越挑剔，产品忠诚度越来越低，消费心理和消费偏好的把握越来越艰难，研究需求、锁定客户已经成为企业发展的战略中心，市场研究领域中，需求研究是最基础的，所以有“供需比”之说，而无“供销比”之谈。 3、南京房地产市场存量房交易情况分析 根据南京市房产局发布的交易数据：今年

7、上半年，南京市商品房交易面积 407 万平方米，由此推算 2005 年上半年新建商品房的交易面积为 230 万平方米左右，一季度全市新建商品房实现销售 143 万平方米，二季度全市新建商品房实现销售 87 万平方米左右、根据南京抉策地产研究中心二手房市场监测数据库数据显示 2005 年上半年南京二手房市场总供给约为 246 万左右，其中住宅 222 万左右，成交 177 万左右。从交易价格来看， 2005 年上半年南京二手房交易均价为 3977 元 / 。 2005 年一季度全市二手房供应 101 万左右，二手住宅成交 93 万左右，从成交价格看，全市二手住宅价格较为平稳，一季度为 3856

8、元 / 平方米，二季度为 4122 元 / 平方米，由以上数据可看出二季度南京市二手房供应比一季度增长了 70% ，而成交量却减少了 10% 以上。 4、 2005年二季度需求结构分析 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 图 2 2005年二季度南京市各片区需求比例变化图 单价在 4001-5000元/之间的比例最高为37.1%；其次是单价在5001-6000元/的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏

9、好比例基本持平，分别为21.4%和19.6%，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.7%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到18.1%，特别是江北，详情见本报告第四节。   价格层次需求结构分析及季度变化情况 抉策地产研究中心 2005年二季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最

10、高单价多在4001-6000元/的区间内，其中对，为24%；处于第三位的是单价在3001-4000元/之间的比例；为23.3%；单价3000元/以下和6000元/以上的比例均比较低，分别为7.4%和8.2%。 图 3 2005年二季度价格层次需求结构分析 但是从图上可以看出， 潜在消费者的可承受的最高单价在 4001-5000元/之间的比例和单价在5001-6000元/的比例都在下降；单价在3000元/以下的比例和单价在3001-4000元/之间的比例却在上升； 与 2005 年一季度相比，潜在消费者的心理可承受房价的总体水平呈现出两头升高中间下降的趋势，这与当前的房地产形势及消费者的心理变化

11、趋势是基本相符的。 5、 2005年二季度土地价格水平分析 表 1 2005年二季度南京市成交土地统计表 区域地块数量实际出让面积 成交金额 楼面单价 （单位：平米） （单位：万元） （单位：元 /） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合计 16 857244.8 150830 1760 注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计

12、算； 2.统一以净地计算。 根据南京土地交易中心的数据，如表 3-1所示：2005年二季度，南京市通过招拍挂方式共出让土地16幅，实际成交面积 857244.8 平方米 ，成交价款 15.083 亿元。 6、根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2005年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未满足的需求141万平米）为 368 万平米（其中新建商品房需求 236万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 580 万平米（其中新建商品房实际供给 435平米）。总供需比为 1.57：1 ，与 2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中

13、新建商品房的供需比是 1.84：1 。 需要指出的是，供需比反映的是南京房地产市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例。 7、2005年三季度南京市新建商品房供应总量预测 抉策地产研究中心因为拥有较全面、及时、准确的南京在售楼盘数据库，有能力对以月为单位的楼盘供给、吸纳、变化率做出较为精确分析，分析模型见本报告综述部分。根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米

14、，大于二季度的供应总量。 图 4 2005年三季度南京市新建商品房分片区供应比例 三季度中，新建商品房市场中江宁片区所占的市场份额仍为最大，达到 24.7%。江宁片区在2004年中新建商品房的供应量很大，但是销售情况一般，使得剩余房源要相对多于其它片区，而在2005年一季度中，江宁片区又继续新增了较多的房源，前期积压加后期新增使得江宁片区的市场供应量目前为南京市七大片区中最多的区域。河西片区2004年年底新增房源较多，但是2005年一、二季度消化不多，积压了大量房源，所以其占市场份额的排名为目前的第二，为23%。 2005年三季度江北的供应量占到总体的16.4，供应量排名第三。与二季度相比，尽

15、管其排名没有变化，但是所占的市场份额却有所增加，三季度江北的市场竟争将加剧。城东片区由于仙林板块的崛起，其供应量有了较大的增加，但相对份额增加不多，所占市场份额亦要高于二季度，本期排名第四。其余片区排名几无变化，但是其占市场份额的绝对数字都有所减少。 8、南京抉策地产研究中心70指数 2003年8月，南京抉策地产研究中心创立了南京市70典型楼盘价格指数评价系统，是南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的数据库系统。南京市近120家在建、在售的房地产项目的开发及营销代理机构与我中心签定有70指数数据交换协议，并从2003年8月起每月提供一次最新的楼盘信息、销售动态、价格信息及业主

16、信息，所有数据均汇总在抉策地产70典型楼盘价格指数数据库中。 注： 70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态变量都是重要的指标。 我们把 2003年8月第一期70指数值定为100，根据抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据，运用系统模型得到2005年6月抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数。 表 2 2005 年 6 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 发布时间 南京市 70典型楼盘价格总指数值 比上期增长率 2005年6月 128 0.4% 2005年3月 128 0.5% 2004年12月 127 0.3% 2004年10月 127 3%

17、2004年08月 123 1.98% 2004年06月 120 1.6 9、新建商品房价格水平分析 图 5 05年一季度05年二季度南京新建商品房价格走势（单位：元/ ） 根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2005年6月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加权平均价格为5135元/平方米。与今年一季度相比，上涨了22元/平方米。受国八条，银行连续加息，契税，南京新政等一系列政策因素的影响，商品房价格上涨幅度已经明显放缓。 10、新建商品住宅价格水平分析 图 6 05年一季度05年二季度新建商品住宅价

18、格走势（单位：元/） 根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，得出 2005年二季度新建商品住宅价格走势统计如图33，2005年二季度南京市新建商品住宅均价为4845元/平方米，与一季度相比上涨了31元/平方米。 11 2005年二季度南京市租赁行情分析 图 7 2005年二季度南京市分片区普通住宅租赁均价（单位：元/平米/月） 如图显示， 2005 年二季度南京市租赁市场比 2005 年一季度有小幅上涨，各大片区中城中片区租赁价格最高，达 25.9 元 / 平米 / 月；河西次之，为 18 元 / 平米 / 月；最低的江北片区也达 9.1 元 / 平方米。总体来看，租赁市场主要以南京市主城区

19、为主，交通配套、地理位置、以及房源的装修程度仍然是租房者的首选。 12、2005年二季度南京商品房价格变动因素及相关分析 12.1 旺盛的需求房价强有力的支撑 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2005年二季度，南京商品房总供需比为1.57：1，供大于求情况较2005年一季度仍没有明显的好转。从目前整个南京市场来看：一方面上半年约有190万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有311万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。二季度南京房价仍然呈平稳小幅上涨态势，根据南京抉策地产研究中心的数据：2005年南京房地产市场新建商品房

20、和存量房总需求（市场总容量）大约为1200万平方米，旺盛的需求是房价强有力的支撑。 12.2 价格层次供需矛盾 -影响房价 2005年二季度房地产市场受到房产新政的影响，整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态，希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌；开发商则不轻言降价，只通过推精装修房，赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈，使得二季度的市场供求与一季度相比，有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示：购房者对30005000元/平米房屋的需求有所上升，购房者认为，在新政的影响下，商品房的价格应该有所下跌。这是30005000元价位住房需求比例上升的原因。受到

21、国家对高档房收取4契税的影响，购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。 12.3 国家宏观调控对南京房地产市场的影响 新政的出台，使得原本如做火箭似的房价突然熄火，呼吁稳定房价，合理涨跌的呼声一浪高过一浪。房地产商消费者之间博弈的输赢一时之间还难以看清。但新政出台后，南京整体商品房涨幅减缓，新政效果初显却是不争的事实。新政对房地产市场产生了以下几方面影响：一、楼市出现抛房热潮：七部委联合出台的 “八条铁规”威力在南京显现。炒家也好，普通购房者也好，纷纷闻风而动。南京楼市已掀起两大热潮：抛房热潮、赶交契税潮。二、影响居民消费，个人中长期消费贷款增幅降低：根据人民银行的统

22、计：江苏省在个人中长期消费贷款方面，5月余额为440.21亿元，比上月增加1.70亿元，个人中长期消费贷款主要就是住房消费贷款，尽管总量有所增加，但增量呈略有下降的趋势。三、二手房交易跌近于冰点：新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15%，客户委托量下降20%，成交量总体下降30%。，主要是由于部分购房者对政策所能带来的影响深度以及未来二手房价的走势判断不明朗，所以选择暂缓购房计划，持币静观后市发展。 12.4 城市建设的规划对房价的影响，房价支撑面之一（略） 12.5 居民可支配收入的增加， 商品房价格的支撑面 根据南京市统计局相关数据表明：据统计，今年上半年，南京城市居民人

23、均可支配收入达到 781263元，比上年同期增长274。扣除物价上涨的影响，实际增长249；农村居民人均现金收入达到3488元，比上年同期增长179。最主要的原因是市民的工资及补贴大幅增长。统计显示，16月份，在城市居民收入中的工薪收入人均达到567091元，同比增幅达到332。 12.6 城市化进程继续加快对房价的影响 未来几年，南京市将进一步拉开城市框架，优化城镇局部；完善城乡基础设施体系，增强中心城市功能；进一步增强南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲区域中心城市的战略地位和辐射功能。到 2005年，县域城镇化水平将达到45%，逐步实现郊县中心城镇、中小城市的建设与特大城市协调一致、

24、实现城乡统筹发展的格局。 12.7 商品房成本上涨对房价的影响 由于土地资源的不可再生性，导致开发成本中的土地成本持续走高。加之今年以来，水、电、气价格持续上涨，而原材料成本的增加，将体现在今年新竣工小区的终端售价上。新建小区在住房质量、功能、安全、环保等方面相对以前又有大幅提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、 24小时电子监控等不断被采用。它带给人们高舒适度的节能、高品质住宅，创造了健康的生存环境的同时，使得建筑成本加大。 12.8 消费者购房心理的变化对房价的影响（略） 12.9 商品房品质的提升对房价的影响（略） 12.10 金融政策对房价的影响 从央行的再次加息来看，此

25、次房贷加息将在一定程度上抑制房价上涨的势头，同时对中低收入购房者、房产投资者有较大影响，但对将来的房地产市场整体的影响不大。面对再次加息，南京市许多开发商都有心理准备，而且不少开发商已经开始做“消化”工作。从实际情况来看，此次加息，因为房贷的加息幅度并不是很大，所以南京市房价的抑制作用并不明显。房价主要受供求关系、土地成本、建筑成本等影响，此次加息对房价影响之所以不明显，是因为它本身并没有直接干预房价。 但是加息是一个周期，如果一个加息周期开始的话，整个加息周期就会维持两三年，甚至更长。加息周期对个人购房者是有影响的，尤其是按揭，这个加息周期所加的点，对自助型的客户就会有影响。第二，加息本身对

26、于购房者来讲是一个实际的损失，心理上也是一个现实的问题，当进入加息周期之后，金融产品的收益率会增加，直接存款，或者做国债这种静态的投资，收益率会增加，对投资客户影响会更大。加息 0.27个百分点，对购房者的实际负担并不重，但是如果这个加息周期持续两三年，这个加息的幅度升高一两个点的话，对老百姓的负担会增加很多。确确实实加息之后很多购房者提出提前还款，这个也是对这个政策的反应，这个加息对我们生活的象征意义要大于指导意义，尤其是对个人购房者。 13、南京市二季度消费者调查及消费者心理分析（节选） 13.1样本特征 抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的会员，该组样本满足以下条件： （ 1）在南京居住2

27、年以上的常住人口； （ 2）打算在2年内在南京购房的准购房者； （ 3）所选择的意向购房区域为南京城区七大片区（即：城中片区、城北片区、城南片区、城东片区、河西片区、江宁片区、江北片区） 13.2 样本量 本次调查抽取 2005年3月31日-7月1日加入本购房会员俱乐部数据库的会员786个，本次调查可信度为95以上，误差控制在3以内。随机回访以往会员样本257个。 13.3 研究方法 （ 1）调查方法：本次调研采用了电话访谈会员样本，分区域预约访问随机样本的调查方法。 （ 2）分析方法：主要采用定量研究的方法，并结合以定性研究。 13.4 主要研究指标 （ 1）准购房者的人口学特征及社会学特征

28、 （ 2）准购房者的购房需求特征 （ 3）准购房者的购房行为及习惯 （ 4）准购房者的媒体接触习惯 13.5房产新政对潜在消费者的影响 图 8 潜在消费者推迟购房计划的比例 抉策地产研究中心的二季度调研结果显示：在“国八条”、“七部委铁规”和南京房管局等十项行政措施出台之后，潜在购房者对推迟自己购房计划的比例明显上升，达到 56%的受调查者明确表示将会把自己的购房计划推迟，并且相信，未来的商品房价格肯定会回归到一个比较合理的价位。有的观望者已将购房计划推迟至2006年甚至更远的时间。31%的潜在购房者表示，目前还没有决定是否推迟购房计划，因为自己对未来的商品房价格走势还无法做出正确的判断。房价是涨是跌还要看国家下一步的宏观调控的力度，以及相关政策的执行力度。此外，银行的连续加息，使得原本就比较的紧张的购房者的资金更紧，这使得原本近期考虑购房的潜在消费者不得不一再推迟购房日期，等待国家银行利率处于一个比较稳定的时期，再